基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析.docx

1基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析宗江中铁二十一局集团德盛和置业有限公司陕西西安摘要一方面对于地产项目而言所有重大经济活动的实施均从合同会签开始合同管理是成本管理的基础另一方面随着工程施工进度的变化成本的过程控制也应该是及时的动态变化的强调预警与强控并举基于此本文将合同管理与成本管理相结合提出如何使用合约规划进行房地产开发项目目标成本动态过程管控的新思路关键词房地产开发项目合约规划动态成本经过多年高速发展的房地产行业在年遇到重大转折并走入了白银时代在面临高库存价格战的新常态市场环境面前房地产企业要想保持正常的开发赢利水平就必须从项目的成本控制入手一方面对于地产项目而言所有重大经济活动的实施均从合同会签开始合同管理是成本管理的基础另一方面随着工程施工进度的变化成本的过程控制也应该是及时的动态变化的强调预警与强控并举基于此本文将合同管理与成本管理相结合提出如何使用合约规划进行房地产开发项目目标成本动态过程管控的新思路2动态成本管控系统从成本管理的角度来看我们可以将成本全生命周期管理划分为前期的成本测算阶段过程中的成本控制阶段后期的成本核算阶段成本管理的核心在成本控制环节成本测算成本核算是成本控制的补充基于控制的成本管理思想指通过成本测算得出整个项目的成本并重新归集形成项目目标成本将目标成本落实到具体的责任部门和责任人并提前分解成预计要签的合同合约规划以合约规划来指导业务的开展使公司上下达成一致意见形成全员成本意识在执行过程中采用周期性的成本回顾不断细化合约规划为目标成本的执行提供精确的指导并通过动态成本进行预警与控制实现以目标成本为基础的动态过程控制合约规划的内涵合约规划是指将目标成本按照自上而下逐级分解的方式分解为合同大类进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段合约规划将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控实现了对项目动态成本的有效管控合约规划的责任主体合约规划面向企业所有业务部门因此其编制应是一个全员参与的过程主要由项目成本经理牵头组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解合约规划的编制原则对目标成本进行合约分解的方法多为价量原则和经验3值同时结合项目情况和投资收益指标制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额并推演出每一个合约付款条件分解为合约的付款计划进而形成项目的整体资金规划如果不能将目标成本细化到具体的合同时可以将目标成本分解为合同大类随着项目的推进这些合同大类会逐步细化在做合约规划时肯定有部分费用不明确因此引入规划余量的概念来标明暂时不能明确的费项随着实际签订合同的变化而变化规划余量的总额反映了目标成本控制的松紧度针对规划余量设定每一个费项的预警强控范围便可作为后续项目成本控制的基础合约规划的价值过程成本管控落到实际合约规划将成本控制的载体由对明细费项数字的控制转为了对合同的严格控制成为连接目标成本与合同执行的纽带更贴近业务部门实际在具体操作层面上合约规划指导合同签订和执行主要有以下三个方面合同签订环节签订合同时由专业部门根据项目实际情况拟定合同明确合同金额付款时间付款方式进而形成项目成本支付计划合同执行环节在合同执行环节当进行变更申报时需要预审变更金额并与签订环节中的预计变更对应确保变更在可控范围内当变更实施完成后进行施工确认阶段核定是否完成实际完成4的工程量将变更金额纳入项目成本最后分析变更产生的原因及变更导致的成本分布即进行有效成本与无效成本的情况分析合同付款环节首先根据工程形象进度对已完工部分的工程量进行审定反映工程的实际完工产值并作为制定付款申请的重要依据其次梳理代扣代付和其他扣款为款项支付提供依据再次根据合同付款条件及实际完工产值修订付款计划形成项目级付款计划最后在付款计划范围内完成付款申请并完成款项支付支撑资金计划动态预测推行合约规划管理模式后就可以提前根据已发生合同及待发生合约规划形成明晰的资金计划并与项目下阶段施工计划及销售回款计划相结合从而实现项目动态现金流指导后期招标工作项目进入招标采购阶段时甲方直接发包的专业工程及甲方直接采购的材料设备其招标控制价均应控制合约规划范围内对于超出合约规划的招标采购应及时与规划余量相对比超过预警值的应及时上报公司并考虑调整招标方案产品档次等这样就实现了合约规划与招标采购工作联动合约规划的动态监控目标成本的执行围绕合同管理进行使用合约规划对合同签订及变更做事前控制并使用预警和强控指标做出动态监控合同签约金额与合约规划的关系5根据合约规划控制合同的签订一个合约规划对应一份合同一份合同可以同时包含多份合约规划如果合同金额超出合同规划部分从规划余量中扣除而合同金额低于合约规划部分则进入规划余量中达到合同签订事前控制成本的目标需要对合同做预估变更处理并从规划余量中划出相应金额对预估变更编制对应的合约规划变更管理的事前审批和事后确认事前审批确定该变更签证是否该做值得做需要评估该变更的预计金额如果合同订立时预测了预估变更在合同发生变更时需要确认此次变更是否在预估变更范围内如果没有做出预测则需要考虑是否有对应的规划余量可达到变更事前控制成本的目标事后确认确定该变更签证的完成量及金额以确认金额进项目成本项目成本的预警和强控指标在目标成本各控制级别上设定预警指标和强控指标预警指标当该级别成本超过预警指标时需要向相关负责人发出报警但可以继续签订合同强控指标当该级别成本超过强控指标时需要向相关负责人发出报警并且必须经过审批流程调整目标成本后方可许继续签订合同月度成本回顾6通过每月进行成本回顾的方式对已签订的合同进行预估变更评估并可以对发生的合约规划进行调整将逐渐调整该科目的目标成本并需要每月的动态成本变化情况进行对比分析及时发现问题并进行解决成本核算及成本指标库的形成项目竣工后需要对项目成本进行核算将实际发生的费用分摊到项目开发成本中以财务的角度进行成本核算同时造价部门可以对该项目的各种成本指标进行沉淀为后续项目成本测算提供依据结论房地产开发项目的成本控制是一个全过程的控制是集管理经济技术为一体的综合管理学科基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制就是要将复杂的合同管理简单化把混乱的合约管理从源头规划好并时刻掌握成本的动态变化情况这种成本管控前置化规范化动态化的管理模式已经成为越来越多房地产企业实践的模型参考文献明源地产研究院成本制胜微利时代再造房企核心竞争力北京中信出版社决策资源集团房地产研究中心地产王牌成本控制手册北京北京大学出版社