房地产开发项目进度控制体系.doc

项目实施阶段投资进度控制体系一建立实施阶段投资进度控制体系的意义和作用有助于公司从全局掌握投资的进度和各阶段的投资额便于公司组织资金组织有助于管理层能根据系统的投资计划拟定各阶段的详细进度计划和工作安排计划便于各部门工作的协调和准备减少因部门间配合出现的失误有助于员工的目标和思想的统一减少理解沟通失误提高工作效率减少临时性计划变动对原计划带来的影响二实施阶段投资进度控制体系建立的依据根据可行性研究报告公司对项目的目标定义开发周期启动日期竣工日期交房日期营销进度的要求开盘日期样板间等公司的财务计划分期投资计划财务的现金流量表主要是与工程有关的现金流出等工程建设的基本规律和程序相关的国家地方法律法规三实施阶段投资进度控制体系建立的原则满足工程质量安全所必要的合理时间间隔满足国家地方的基本建设程序满足国家的相关法律法规满足公司的项目定义目标满足营销进度要求满足公司的财务计划使项目财务成本最低四实施阶段投资进度控制体系的组成项目总体目标进度计划项目各阶段的设计计划项目各阶段的报建审批计划项目各阶段的合同计划项目各阶段的材料采购计划项目各施工单位的施工进度计划项目各施工单项工程的验收计划项目的竣工综合验收计划项目的各单项工程的结算计划各进度计划的控制措施对重大安全事故质量事故的关于进度的应急措施五项目总体目标进度计划项目总体目标计划大纲项目总体目标计划细则六项目各阶段的设计进度计划项目的整体方案设计或分期项目的整体初步设计或分期项目的整体施工图设计或分期样板房设计样板景观区设计景观设计入户大厅及电梯前室楼梯间设计商业立面整体二次设计综合管网设计门窗栏杆等配套设计与市政相关的景观设计商业装修设计水电气设计七项目各阶段的报建审批计划项目立项阶段的报建报审方案初设施工图的报审备案竣工验收阶段的备案八项目各阶段的合同进度计划主设计单位的确定以及合同签订计划单项工程楼栋的招投标及合同签订计划主材招标及合同签订计划消防工程的招投标及合同签订计划样板房设计施工合同样板景观区的设计施工合同计划景观设计施工合同计划入户大厅以及其它二次装修设计施工合同计划水电气的设计施工合同计划门窗栏杆等分包工程的合同计划综合管网设计施工进度计划九各阶段材料采购计划开工前的主材采购核价计划施工过程中的材料采购核价计划样板房装饰装修核价采购计划防盗门采购核价计划入户以及其他装修材料采购核价计划景观植物材料采购核价计划综合管网采购核价计划其他采购核价计划十项目各施工单位的施工进度计划各总包单位施工进度计划各配合单位施工进度计划各分包单位施工进度计划十一项目各施工单项工程的验收计划各总包单位的竣工验收计划各配合单位的竣工验收计划各分包单位的竣工验收计划十二项目的竣工综合验收计划规划验收进度计划消防验收进度计划园林验收计划环保验收计划市政验收计划分户验收进度计划综合验收进度计划取得备案证十三项目的各单项工程的结算计划各总包单位的内部核算结算计划各配合单位的内部核算结算计划各分包单位的内部核算结算计划需要外审的工程的结算结算计划十四各进度计划的编制必须以项目总体目标进度计划为编制依据必须与项目总体目标进度计划相一致应符合工程实际情况以及相关建设程序应符合相关法律法规必要时根据各进度计划调整项目总体目标进度计划十五各进度计划的控制原理工程项目进度控制原理包括以下几点动态控制原理项目的进行是一个动态的过程因此进度控制随着项目的进展而不断进行项目管理人员需要在项目各阶段制定各种层次的进度计划需要不断监控项目进度并根据实际情况及时进行调整系统原理项目各实施主体各阶段各部分各层次的计划构成了项目的计划系统它们之间相互联系相互影响每一计划的制定和执行过程也是一个完整的系统因此必须用系统的理论和方法解决进度控制问题封闭循环原理项目进度控制的全过程是一种循环性的例行活动其活动包括编制计划实施计划检查比较与分析确定调整措施修改计划形成了一个封闭的循环系统进度控制过程就是这种封闭的循环系统不断运行的过程信息原理信息是项目进度控制的依据因此必须建立信息系统及时有效地进行信息的传递和反馈弹性原理工程项目工期长体积庞大影响因素多而复杂因此要求编制计划时必须留有余地使计划有一定的弹性影响工程施工进度的因数工程建设相关单位的影响影响工程建设施工进度的单位有业主承包方监理单位材料设备供应商资金供应单位运输单位供水供电供气及政府建设主管部门等单位其完成有关建设项目的工作进度对工程建设进度都将产生直接或间接的影响物资供应对进度的影响施工过程中所需要的各种材料设备的供货时间和供货质量对工程建设进度也会产生影响建设资金对进度的影响建设资金是保证工程建设进度的重要条件资金的拨款和贷款的进度是保障工程建设进度的重要环节业主必须严格按照建设进度按时供应建设资金以保证施工进度计划的实施设计变更对进度影响加强施工图的审核和管理是保证施工进度的重要方面施工条件对进度的影响施工条件对施工进度也会产生重要的影响为了保证施工进度计划的完成建设各方都应当严格控制施工的条件其他严格控制施工过程中的各种风险因素的发生并采取相应措施防止风险因素对施工进度的影响或尽量减少因风险造成的损失提高参与工程建设各方的计划管理水平各方在计划实施过程中应当相互配合和合作以保证计划目标的实现综合性措施对进度实施全面的控制明确进度控制的目标进度投资质量是工程项目的三大目标它们之间有着相互依赖和相互制约的关系进行进度控制应当在考虑三大目标对立统一的基础上明确进度控制目标包括总目标和各阶段各部分的分目标监理工程师应根据业主的委托要求科学合理地确定进度控制目标进度控制的综合性措施进度控制的综合性措施包括组织措施技术措施合同措施等组织协调是实现有效进度控制的关键与建设项目进度有关的单位较多如果不能有效地与这些单位做好协调进度控制将十分困难全面的进度控制既然工程建设监理进度控制的总目标贯穿整个项目的实施阶段那么监理工程师在进行进度控制时就要涉及建设项目的各个方面需要实施全面的进度控制工程建设全过程的控制进度控制不仅仅包括施工阶段还要包括设计阶段施工准备阶段等它涵盖了项目建设的全过程整个项目结构的控制监理工程师进行进度控制必须实现全方位控制也就是对组成项目的所有构成部分的进度都要进行控制无论是土建工程还是设备安装给水排水采暖通风道路绿化电气等工程以及与这些工程相关的工作如工程招标施工准备等都应进行控制影响进度的因素控制影响进度的因素很多要实现有效的进度控制就必须对这些影响因素实施控制采取措施减少或避免这些因素的影响进度计划的检查进度控制的基本对象是工程活动它包括项目结构图上各个层次的单元项目进度状况通常是通过各工程活动完成程度百分比逐层统计汇总计算得到的进度指标的确定对进度的表达计算控制有很大影响由于一个工程有不同的子项目工作包它们工作内容和性质不同必须挑选一个共同的对所有工程活动都适用的计量单位施工进度的动态检查在施工进度计划的实施过程中由于各种因素的影响常常会打乱原始计划的安排而出现进度偏差因此监理工程师必须对施工进度计划的执行情况进行动态检查并分析进度偏差产生的原因以便为施工进度计划的调整提供必要的信息施工进度的检查方式在建设工程施工过程中监理工程师可以通过以下方式获得其实际进展情况定期地经常地收集由承包单位提交的有关进度报表资料工程施工进度报表资料不仅是监理工程师实施进度控制的依据同时也是其核对工程进度款的依据在一般情况下进度报表格式由监理单位提供给施工承包单位施工承包单位按时填写完后提交给监理工程师核查报表的内容根据施工对象及承包方式的不同而有所区别但一般应包括工作的开始时间完成时间持续时间逻辑关系实物工程量和工作量以及工作时差的利用情况等承包单位若能准确地填报进度报表监理工程师就能从中了解到建设工程的实际进展情况由驻地监理人员现场跟踪检查建设工程的实际进展情况为了避免施工承包单位超报已完工程量驻地监理人员有必要进行现场实地检查和监督至于每隔多长时间检查一次应视建设工程的类型规模监理范围及施工现场的条件等多方面的因素而定可以每月或每半月检查一次也可每旬或每周检查一次如果在某一施工阶段出现不利情况时甚至需要每天检查除上述两种方式外由监理工程师定期组织现场施工负责人召开现场会议也是获得建设工程实际进展情况的一种方式通过这种面对面的交谈监理工程师可以从中了解到施工过程中的潜在问题以便及时采取相应的措施加以预防施工进度的检查方法施工进度检查的主要方法是对比法将经过整理的实际进度数据与计划进度数据进行比较从中发现是否出现进度偏差以及进度偏差的大小通过检查分析如果进度偏差比较小应在分析其产生原因的基础上采取有效措施解决矛盾排除障碍继续执行原进度计划如果经过努力确实不能按原计划实现时再考虑对原计划进行必要的调整即适当延长工期或改变施工速度计划的调整一般是不可避免的但应当慎重尽量减少变更计划性的调整形象进度形象进度整个项目的是进度的重要指标实际工期与计划工期相比较以描述工程完成程度主要按关键线路的形象进度要直观判断工程进度计划的实施情况已完成工程的价值量赢得值法即用已经完成的工作量与相应的合同价格单价或预算价格计算它将不同种类的单项工程统一起来能够较好地反映项目整体工程的进度状况采用赢得值法也能直观判定成本控制的成果纠偏措施通过检查分析如果发现原有进度计划已不能适应实际情况时为了确保进度控制目标的实现或需要确定新的计划目标就必须对原有进度计划进行调整以形成新的进度计划作为进度控制的新依据施工进度计划的调整方法主要有两种一是通过压缩关键工作的持续时间来缩短工期一是通过组织搭接作业或平行作业来缩短工期在实际工作中应根据具体情况选用上述方法进行进度计划的调整在压缩关键工作的持续时间时通常需要采取一定的措施来达到目的实际进度与进度计划如出现偏差首先分析出现进度偏差的原因以及对单项工程和整个项目的影响程度如果实际进度严重滞后应采取相应的纠偏措施所采取的措施主要有组织措施技术措施合同措施经济措施和管理措施等组织措施就是建立进度控制的组织系统落实各层次的控制人员及其职责分工建立各种有关进度控制的制度和程序技术措施就是采用先进的进度计划编制技术和控制方法手段保证进度控制有效进行合同措施就是采用有利于进度目标实现的合同模式通过签订合同明确进度控制责任加强合同管理以合同管理为手段保证进度目标的实现经济措施就是保证进度计划实现所需资金采取对工期提前给予奖励对工期延误给予惩罚等措施管理措施就是通过内部管理提高进度控制水平通过管理消除或减轻各种因素对进度的影响如果实际进度对单项工程和整个项目进度影响特别严重且采取所以措施也不能达到目的反馈决策层考虑调整总体进度目标施工工程延期施工延期的控制发生工程延期事件不仅影响工程的进展而且会给业主带来损失因此监理工程师应做好以下工作以减少或避免工程延期事件的发生选择合适的时机下达工程开工令提醒业主履行施工承包合同中所规定的职责妥善处理工程延期事件工程延误的处理施工过程中工期延长有两种情况工程延期和工期延误两者都是使工期拖延但性质不同承发包各方的责任不同处理的方式也有所不同工程延期工程延期的条件由于以下原因造成的工期拖延承包人有权提出延长工期的申请监理工程师应按合同的规定批准其工期延长时间监理工程师发出的工程变更指令导致工程量增加合同中涉及的任何有可能造成工程延期的原因不可预见的因素干扰除承包方以外的原因引起的工程延期工程延期的审批程序工程延期事件的发生承包人提出意向通知监理工程师核实承包人提出详情报告是否做出临时延期的决定承包人最终提出工程延期申请报告监理工程师审查批准工程延期工程延期的审批原则监理工程师在审批工程延期时应当坚持的审批原则是坚持合同有关工程延期规定的条件只有当延期的事件发生在关键线路上的关键工作才批准工程延期已批准的工程延期必须符合实际情况工程延期的控制监理工程师应当严格控制工程延期事件的发生以减少业主的损失控制的方法是合理选择开工指令发出的时机协助业主履行合同规定的职责妥善处理工程延期事件工期延误工程延误是由于承包人自身的原因造成监理工程师必须严格控制工期延误对工期延误常用的制约方式有停止付款追究工期延误的误期损失赔偿终止对承包方的雇佣并追究承包人给业主造成的经济损失赔偿当承包单位提出工程延期要求符合施工合同文件的规定条件时项目监理机构应予以受理当影响工期事件具有持续性时项目监理机构可在收到承包单位提交的阶段性工程延期申请表并经过审查后先由总监理工程师签署工程临时延期审批表并通报建设单位当承包单位提交最终的工程延期申请表后项目监理机构应复查工程延期及临时延期情况并由总监理工程师签署工程最终延期审批表项目监理机构在作出临时工程延期批准或最终的工程延期批准之前均应与建设单位和承包单位进行协商项目监理机构在审查工程延期时应依下列情况确定批准工程延期的时间施工合同中有关工程延期的约定工期拖延和影响工期事件的事实和程度影响工期事件对工期影响的量化程度工程延期造成承包单位提出费用索赔时项目监理机构应按规范第规定处理当承包单位未能按照施工合同要求的工期竣工交付造成工期延误时项目监理机构应按施工合同规定从承包单位应得款项中扣除误期损害赔偿费十六对重大安全事故质量事故的关于进度的应急措施出现重大安全事故的应急预案中应考虑及时协调各方处理尽快使施工单位复工并为复工积极创造条件出现重大质量事故的应急预案中应考虑及时协调各方处理尽快使施工单位复工并为复工积极创造条件如果施工单位因为出现重大安全质量事故不愿或已不具备继续履行合同能力的应该及早更换施工单位