某房地产开发贷款项目评估报告doc 79.doc

某房地产开发贷款项目评估报告目录第一章概要一借款人评价二项目评价三市场评价四投资筹资评价五财务评价六贷款风险评价七评估结论第二章借款人评价一借款人概况二经营者素质及管理水平三信用状况评价四资产负债分析五盈利能力及资产运用效率六现金流量分析七信用状况评价八企业前景评价第三章项目建设条件评价一项目建设的必要性二项目建设内容规模和建设三项目实施进程评价四项目建设条件评价五设计单位资质评价六施工监理单位资质评价七环境保护评价第四章市场评估一市场供求状况及其发展趋势分析二城东房地产市场分析三市场定位分析四市场预测分析五项目分析第五章投资估算和筹资评价一投资估算二投资来源及筹资评价三项目投资计划评价四有关说明第六章偿债能力评估一项目财务效益预测二项目财务现金流量分析三资金来源与运用分析四项目偿债能力评估五项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一定量分析二定性分析三贷款担保评价第一章概要根据四川房地产有限公司开发工程申请贷款的需要经工行支行初审并报工行分行营业部住房信贷处研究决定组成评估小组于2002年11月24日对该项目进行全面评估评估基准日确定为2002年9月30日根据项目的现有资料开发现状项目实施条件和可操作的方案参照工行房地产开发贷款评估办法的要求评估组采用必要的评估程序通过对借款人综合情况及开发项目建设条件市场及预测效益风险等多方面分析得出评估结论并于2002年11月29日完成评估工作现将评估报告简要概述如下一借款人评价四川房地产有限公司以下简称四川成立于1999年7月22日是集团股份有限公司下属的全资公司法人代表注册资本2000万元分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成公司主营房地产开发具有房地产三级开发资质2001年1月起正式进行联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发在近1年的销售时间里在成都市激烈的市场竞争中业已取得近25亿元的销售佳绩实际到帐销售收入为1584889元截止2002年9月公司资产总额为21335万元负债总额为13482万元所有者权益为7852万元四川在工行支行开有一般结算帐户截止2002年9月30日在工行支行存款余额为557万元公司借款余额9000万元其中工行支行借款7000万元中行支行借款2000万元均按时付息无借款逾期现象发生企业无不良信用记录2002年经工行分行审核评定信用等级为未评级通过资产负债率盈利能力及资产运用效率现金流量的分析得出以下结论企业所有者权益呈现增长趋势自身积累增加对负债的依赖程度减小有较强的付息能力融资能力和偿债能力二项目评价居住小区项目位于成都市东南部锦江区乡永兴村三四组村二环路内侧米地理位置优越交通便利该项目总占地163648平方米含代征地41024平方米建筑总面积116092平方米其中商品住宅111162平方米可销售面积95118平方米赠送面积16044平方米会所2820平方米幼儿园1490平方米配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅面积在160平方米到298平方米之间共403套其中联排别墅319套复式别墅84套项目容积率095绿化率53项目各项报批手续齐备建筑勘察设计建设监理单位均具有相应资质小区于2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰和水电气安装游泳池配套用房小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中预计在2002年12月完工交房三市场评价根据企业提供的资料项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区该项目具有地理位置优越小区环境别具一格等优越性同时存在小区内车位比不足定位较高销售不容乐观等劣势通过选取交易实例进行分析得出联排别墅平均售价5391元m2复式别墅平均售价4183元m2本项目可实现销售收入联排别墅4346661万元复式别墅606117万元预计可实现销售收入4952778万元四投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准并结合项目自身情况经测算该项目总投资4057309万元其中项目开发成本土地房屋开发费及其他3567920万元开发费用财务费用管理费用销售费用489389万元经评定单方成本为349491元平方米其中土地148904元平方米前期工程费6830元平方米房屋开发费为132716元平方米费税主要为综合报建费集资费14085元平方米期间费用42155元平方米其他费用819元平方米不可预见费3982元平方米企业自筹资金1247855万元工行土地储备贷款7000万元到期集团代还详见附件集团承诺函截止2002年11月末已归还1100万元中行流动资金贷款2000万元2003年到期向工行新增房地产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元企业自筹资金占总投资的3076符合规定的贷款要求截止评估基准日该项目已投入资金为2922993万元五财务评价经过评估测算该项目的各项盈利能力指标测算结果如下详见评估主表4项目财务现金流量表1项目建成后将实现净利润410817万元2内部投资收益率按全部投资计为26773财务净现值还原利率10按全部投资计为334104万元4动态投资回收期还原利率10按全部投资计为203年由以上可以看出该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率设定的基准收益率为10财务净现值大于零说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行六贷款风险评价通过定性及定量分析项目财务抗风险能力较强通过定量计算本项目风险等级为AA级贷款项目综合风险度为025低于风险度06的界限值该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为168亿元其中未分配利润为287亿元对外担保为19亿元且全部为集团内部担保财务状况良好担保方式可行七评估结论评估小组经过对企业综合情况项目建设条件投资估算筹资销售及偿债能力贷款风险及效应等多方面进行分析测算认为项目建设条件具备目前土建已完成90景观已完成40投资计划可行财务评价符合贷款要求项目被评为AA级具有一定的抗风险能力该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为168亿元其中未分配利润为287亿元财务状况良好担保方式可行由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险应对项目资金专款专用对房屋开发及销售回笼资金全程监控做好贷后管理工作第二章借款人评价一借款人概况并通过了四川房地产有限公司以下简称四川成立于1999年7月22日是集团股份有限公司下属的全资公司法人代表注册资本2000万元分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成该公司主营房地产开发具有房地产三级开发资质四川房地产有限公司在成立之初就严格管理建立了一整套严格的管理制度作为集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡四川在最初的两年主要代表集团从事战略性工作包括市场考察战略咨询等没有实际操作项目该公司于2001年1月起正式进行联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发于2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售在近1年的销售时间里在成都市激烈的市场竞争中业已取得近25亿元的销售佳绩售房率已接近50开盘以来已获得2001年度成都市10大金奖楼盘和群众最喜爱的楼盘等荣誉亚太村生态住宅小区的评审2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中获创新示范楼盘综合大奖二经营者素质及管理水平四川房地产有限公司产权明晰制度完善对内对外经济关系清晰无对外投资和诉讼等法律事宜公司下设工程部配套部开发部销售部策划部行政部和财务部7个部门现有正式职工34人其中博士1人硕士5人本科24人大专4人具有高级职称4人中初级职称28人公司人员配置优势明显素质较高具有一定的专业技术水平四川房地产有限公司主要领导人基本情况如下法人代表男39岁硕士总经理男39岁硕士副总经理男47岁博士财务部经理男28岁三信用状况评价该公司在工行支行开有一般结算帐户截止2002年9月末该公司在工行支行存款余额为557万元公司借款余额9000万元其中工行支行借款7000万元中行支行借款2000万元均按时付息无借款逾期现象发生企业无不良信用记录经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级四资产负债分析企业财务状况详见附件企业的资产负债表公司的资产负债状况及主要经济指标如下表资产负债及偿债能力指标简表单位万元项目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482流动资产170142667821172流动负债01044213482所有者权益200013567852资产负债率889463流动比率255157速动比率11277一资产负债趋势分析下表是企业近三年资产负债变化趋势与上一年比较资产负债横向变动趋势表单位万元项目2000年2001年2002年9月资产增长绝对数1639097985463增长百分比26865720负债增长绝对数149901044211960增长百分比1499006947权益增长绝对数14006446496增长百分比23332479从上表可以看出该企业2000年2001年总资产增长很快2000年末比1999年末增长了28682001年较2000年末增长了572002年9月总资产较2001年下降20负债较同期下降47主要是该公司2000年4月代集团在成都建行贷款15000万元投入花园开发项目2002年3月集团将花园的股份转让给了合作方提前收回投资归还了成都建行的15000万元贷款因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元减少47相应的减少资产5463万元减少20由于资产减少的比例小于负债减少的比例因此企业所有者权益呈现增长趋势企业的财务状况越来越好净资产的增加说明企业自身积累增加对负债的依赖程度减小二资产负债比例分析项目2000年2001年2002年9月资产负债率889463利息保障倍数0122137流动比率255157速动比率11277资产负债率2000年是882001年是942002年9月是63由此可以看出企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平低于平均值797企业的流动比率2001年是2552002年9月是157虽然2002年较2001年有所下降但仍然属较好水平趋于良好值的1659企业的速动比率2001年是1122002年9月是77虽然2002年较2001年有所下降但仍然属较好水平趋于良好值872因此企业的长期和短期偿债能力较强有较强的举债能力由于企业2002年资产负债率较低盈利能力大幅提高因而利息保障倍数2002年9月是137较平均值16高出121倍说明企业有较强的付息能力三资产负债增减变化原因分析通过对企业近三年的资产负债变动的分析对其变动较大的科目列举如下近三年企业资产负债简表单位万元项目2000年2001年2002年9月项目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482一流动资产170142667821172一流动负债01044213482其中货币资金4214972241其中短期借款085009000应收帐款007759应付帐款002短期投资000其他应付013434728其他应收款1659311252424预收帐款07870预付帐款0337存货01492710711其他000二长期负债15000150000二长期投资000三固定资产0124158三所有者权益200013567852其中固定资产清理77其中股本200020002000固定资产净值012481资本公积000四无形及递延资产1454未分配利润06445852变动说明1应收帐款2002年较2001年增加7759万元全部是应收客户购房款2其他应收款2002年较2001年减少10828万元主要原因是代集团投资花园的15000万元收回3存货与在建工程部分2002年企业存货10711万元全部为在建工程成本未结转部分2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分4其它应付款2002年较2001年增加3385万元主要是与集团之间往来帐款增加2248万元与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元5预收帐款2002年9月较2001年减少787万元主要是将预收房款确认为收入6长期负债2002年较2001年减少15000万元主要是代集团在成都建行贷款的15000万元提前归还五盈利能力及资产运用效率该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元实现利润5852万元销售利润率为2782下表是该企业近三年盈利指标单位万元项目2000年2001年2002年9月销售收入06123650利润总额06445852销售利润率0806562782总资产利润率0242743净资产利润率047427453存货周转率0014832成本费用利润率003493利息保障倍数0122137从上表可以看出企业的销售收入是逐年递增利润总额大幅增加说明企业的盈利能力较强但2001年企业的利润总额亏644万元销售利润率是80656总资产利润率是24净资产利润率是4742资金运用效率较低具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大生产周期较长该公司的项目2001年3月才开始进入实际运作因此前期资金投入大资金运用效率较低2001年几乎没有销售收入所以反映出来是利润总额为亏损644万元公司开发的项目于2001年12月28日才正式开盘公司2001年没有结转销售收入故此次主要对公司2002年9月末利润表进行分析从结构上分析企业2002年9月的期间费用为862万元占整个销售收入的364结合企业销售情况分析由于项目为联排别墅和复式别墅小区开发期较长而截止9月公司已销售房屋接近50以较小的费用投入取得较好的销售说明企业的营销能力及内控制度较好从比率上分析公司的销售利润率为2782介于良好值和平均值之间成本费用利润率为3439行业优秀值利息保障倍数为137行业优秀值从销售利润率可以看出企业具有较强的盈利能力成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值说明企业具有较好的成本内控能力同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力六现金流量分析下表是企业近三年的现金流量表单位万元项目行次金额2000年2001年2002年9月一经营活动产生的现金流量1现金流入20644235762现金流出3160021438219610经营活动产生的现金流量净额416002794016152二投资活动产生的现金流量5现金流入610013现金流出7013724投资活动产生的现金流量净额81013711三筹资活动有关的现金流量9现金流入1016400100002000现金流出110184816398筹资活动产生的现金流量净额1216400815214398五现金及现金等价物净增额13408761744企业2000年2001年2002年9月现金流量均表现为净流入说明企业经营状况良好实力雄厚有较强的融资能力七信用状况评价该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元无逾期与不良贷款记录分布如下表项目存款贷款备注工行支行557700011月份还款1100万元无拖欠本息行支行1420行支行3182000无拖欠本息营业部920银行10010纳税专户1300合计22409000经我们在人行查询系统查询四川房地产有限公司无任何不良记录信誉良好2002年贷款卡年审时被中国人民银行分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业详见附件八企业前景评价四川房地产有限公司作为集团公司的全资公司具有丰富的企业管理和房地产开发经验企业目前已具备一定的规模具有较强的房地产开发技术力量和经济实力该公司开发的第一个项目为高档住宅小区于2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售在近1年的销售时间里在成都市激烈的市场竞争中业已取得近158亿元按实际到帐计算的销售佳绩因此四川根植于这样的母体自身又具备了一定的实力公司的发展前景将极其广阔第三章项目建设条件评价一项目建设必要性居住小区项目位于成都市东南部锦江区乡永兴村三四组村二环路内侧400米过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线其西靠府河东靠石牛堰南临其他项目待建工地北临望江公园与四川大学隔河相望该项目地理位置优越交通便利该项目总占地163648平方米含代征地41024平方米建筑总面积116092平方米其中商品住宅111162平方米其中销售面积95118平方米赠送面积16044平方米会所2820平方米幼儿园1490平方米配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅面积在160平方米到298平方米之间共403套项目容积率095绿化率53四川房地产有限公司依托这个强大的母体和借用多年来在房地产开发中积累的经验此次推出的是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区也是集团决心在成都树立的样板工程成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展确立了向东向南发展战略该项目定位符合成都市向东向南发展规划随着国家西部大开发战略的实施成都作为西南特大型中心城市众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应二项目建设内容规模和建设方案根据成都市计划委员会对项目建设规模申请的批复该项目总占地163648平方米含代征地41024平方米建筑总面积116092平方米其中商品住宅111162平方米可销售面积95118平方米赠送面积16044平方米会所2820平方米幼儿园1490平方米配套用房620平方米该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房包括联排别墅和复式别墅联排别墅前后均有花园复式别墅也有屋后花园和屋顶花园做到了户户有花园每户面积在160平方米到298平方米之间共有住宅403套项目容积率095绿化率53户型和面积为建筑套型建筑面积户数占比例联排别墅A22510248联排别墅C2391373400联排别墅E2641644069联排别墅L2988199双复式别墅N1160421042双复式别墅N2185421042合计403100该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计并经成都市规划局同意现将规划设计方案简介如下1项目定位为高档由47栋三层联排别墅5栋四层复式别墅小区会所幼儿园配电所管理人员办公室游泳池网球场等组成各幢建筑物之间设有绿地绿化率达532小区在东西南北四面各有一个入口小区内道路采取人车分流方式联排别墅住户每户均有半地下车库复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题同时不影响小区的绿地率小区外围共提供60个公共车位非小区住户车辆不得进入小区以降低车辆对小区环境的影响3小区处于两河交汇的河坝地区地质情况复杂所有建筑均采用了框架结构通过在地面下形成错落框架和更换局部土层抗震设防烈度七度小区建筑外观造型新颖户型设计动静功能分区合理面积分配适当使用方便采光通风良好4整个小区三表出户配备光纤网络系统采用防污染管道系统统一空调室外机箱位置并配备周界防越报警系统闭路电视监控系统可视对讲系统保安巡更系统紧急广播及背景音乐系统小区门禁停车管理系统充分体现出小区建筑的智能化5小区外墙采用外墙漆与石材的结合彩色波纹瓦坡屋面塑钢窗框客厅为夹胶隔音隔热玻璃主要房间为透明中空隔音隔热玻璃入户门为高级防盗门车库为自动感应门露台铺设防滑地砖统一安装护栏花园绿化到位石材入户小径室内为墙面天棚水泥沙浆抹平刮腻子地面为混合砂浆找平三项目实施进程评价该项目经成都市计委同意立项并已取得了所有报批资料该项目目前已取得的所需文件有成都市计委成计投资2000449号关于四川房地产有限公司国际投资有限公司联合开发原商品住宅项目建议书的批复成都市规划局成规管2002第1845号定点通知书成都市计委成计投资2001272号关于四川房地产有限公司国际投资有限公司联合开发商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复成都市国土局成国土锦2000出让合同第号国有土地使用权出让合同成都市规划局成规管2000第号建设用地规划许可证成都市国土局成国用2001字第号国有土地使用证成都市规划局成规建管2001号建设工程规划许可证成都市规划局成规建管2001号建设工程规划许可证成都市规划局成规建筑2002号建设工程规划许可证成都市规划局成规建筑2002号建设工程规划许可证成都市建委号施工许可证成都市房地产管理局成房2001预售证第号号号号成房2001预售证第号号商品房预售许可证小区于2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰和水电气安装游泳池配套用房小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中预计在2002年12月完工交房四项目建设条件评价小区建设用地为城市建设规划用地由成都道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发不存在拆迁问题整个施工场地平整开阔施工场地四周道路平整通畅小区所在位置临近二环路水电气污水等市政设施均可直接与市政管线碰接小区采用环状供水系统通过一条DN150联络管从市政管网配水小区自建有配电所设计电容量为3000KVA并实施一户一表工程天燃气全部到户为完成以上各项配套设施建设公司已取得供水供电供气等相关部门同意并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设五设计单位资质评价该项目设计方案由新加坡设计公司和成都建筑设计有限公司完成新加坡设计公司汇集了多名美国英国香港和中国教育背景和工作经验的建筑师其设计较好的融汇了中西文化风格负责该项目的总体设计成都建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一公司目前拥有7名一级注册建筑师7名一级注册结构师6名设备专业高级工程师技术人员60余人各专业配置齐全公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖承担的工程设计有青城白鹭洲100000平方米清华坊住宅区50000平方米等项目六施工监理单位资质评价工程施工由成都市区建筑工程总公司四川第建筑工程公司等五家公司组织进行各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表承建单位名称公司资质等级承建规模平方米成都市区建筑工程总公司壹级31777成都市建筑工程公司16840四川省建筑工程公司壹级12690成都市建筑工程公司15435成都市区建筑安装工程公司贰级22336成都市第第建筑工程公司属于成都市建总集团该集团资质等级为壹级项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都工程监理有限责任公司承担七环境保护评价项目周边环境良好三面临水特别是北面是环境优美的公园附近也没有产生对空气水源造成污染的单位工程建设施工中的废物废渣将采取定点集中处理不会对周边环境污染破环项目建成后生活污水和雨水采用分流排放粪水经净化分解达到国家二级排放标准后与生活洗涤水合流排入城市污水管网雨水则顺城市雨水管网排放宅间距设计符合城市规划的要求住宅区各户均有直接采光通风具有良好的自然采光和通风条件同时以天然气为燃料加上较完善的户内设施室内外环境较为理想该小区环境绿化由专业园林公司设计施工遵循现代城市建设与环境协调发展的关系把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻规划布局合理使人与建筑建筑与绿化达到相互交融的境界使整个项目区域为一个环境较为舒适优美宁静的住宅区域综合以上分析认为四川房地产有限公司的项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围且地域位置优越交通方便规划设计合理各项报批手续齐备项目建设条件具备现土建已完成90景观已完成40评价可行第四章市场评估一市场供求状况及其发展趋势分析一宏观经济政策和产业政策导向2001年全球经济增长速度放缓在这种外部经济环境不利的条件下中国经济以高于7的增长速度受到世界各国普遍关注在北京申奥成功和中国成功加入WTO国际地位显著上升的基础上中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策保持宏观经济环境稳定的前提下通过实施西部大开发加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策充分挖掘国内经济的潜力维持了国民经济的高速增长中国的房地产业在经历了19921993年的过热后随着宏观经济的调控进入了低谷为扩大内需拉动经济增长中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点同时出台了停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化的政策近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率商业银行为购房提供的按揭贷款激发了房地产市场特别是住房市场的启动为进一步规范房地产市场2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求对涉及房地产投资体制土地取得规划设计建筑施工销售管理物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整从而一方面保护了消费者的合法权益有效刺激了房地产消费需求另一方面规范了房地产企业的经营行为提高了房地产业的市场准入门槛促进房地产市场优胜劣汰机制的形成为房地产业的持续健康发展起到了积极的推动作用2002年12月中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用有利于房地产市场的发展二成都市经济发展水平和房地产市场状况作为西部大开发的战略要地依托于国内良好的经济环境成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长对外成都市人民政府积极改善成都的投资环境整顿和规范投资体制吸引外资的大量进入对内加大经济结构的调整力度加快产业结构升级实现产业结构逐步优化搞活中小企业提高企业的竞争力2001年全年完成国内生产总值GDP1491亿元超额完成目标任务31百分点增幅达131实现全年财政收入1454亿元比上年增长225其中地方财政收入776亿元比上年增长了321为十五期间成都经济快速发展奠定了良好的基础2001年成都房地产业保持了良好的发展形势全年实现房地产开发投资17076亿元同期增长322人均购房和建房支出达到34553元较上年同期增长591其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了263倍和14倍2000年成都市区人均居住面积116平方米据预测到2005年末人均住房居住面积将达到205平方米目前成都市567的家庭已经购房居民购房呈上升趋势从房屋产权看674的城镇家庭住房产权属于个人其中491是房改房居各类产权房之首76是原有私房107是商品房因此成都市居民购房空间广阔开发商品住宅极具市场潜力2001年成都市政府加大了市政建设力度市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案并开始逐步实施2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年全年将完成15户企业搬迁改造投资20亿元以上2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动2002年春节后开始工程建设预计用35年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理在近35年的时间内还将进一步完成旧城改造低洼棚户区改造截止2001年12月底共累计完成基本建设投资28155亿元更新改造投资6491亿元分别比去年同期增长233326使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善城市经济的发展及居住投资环境的改善使消费者对住房的需求越来越高开始从以住为主的简单居住需求向对居住文化居住环境居住品位投资回报等附属功能的更高需求转变开发商在产品定位上更加注重市场调研更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯以及竞争对手的情况在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路注重公司形象宣传注重品牌意识的提高在产品特色创造上开发商的创新意识增强开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出由此成都房地产市场的产品逐步向个性化多元化发展主题概念日趋明显建筑风格愈显多样住宅设计更加关注细部的创新根据成都市九五及2010远景发展规划市房管部门预测20002010年我市住宅需求量约需46004800万平方米特别是进入新世纪以来国家将按照市场化的要求研究制定出住宅建设住房金融住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策将使我国房地产业进入一个新的快速发展期因此成都市房地产产业若干年内仍将具有广阔的发展空间成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会据成都市统计局统计成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表41成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计表表41单位万平方米名称1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面积630207301372653100357124438住宅竣工面积2354031445359903751846477住宅销售面积2084326262310923369140012住宅销售额亿元27263530431454436432住宅空置面积8242122376199859010075据成都市统计局统计成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表42成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计表表42单位万平米名称1996年1997年1998年1999年2000年商业营业用房施工面积1340816494197161721918389商业营业用房竣工面积30992504532449784832商业营业用房销售面积16261712119722282209商业营业用房销售额亿元301544399867957商业营业用房空置面积871781183025502278从上表可看出从1998年国家作出扩大内需拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始成都市住宅施工面积以30的平均增长率高速发展住宅竣工面积19992000年分别比上年增长4252339住宅销售面积19992000年分别比上年增长8361876住宅销售额19992000年分别比上年增长26171817在过去的2001年房地产共完成投资17076亿元销售70121万平方米分别比去年同比增长322617其中住宅销售面积638万平方米比上年增长5945房屋竣工面积815万平方米同比增长7535房屋空置面积18824万平方米比上年增加236由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平有一定的过热现象宏观市场风险加大竞争激烈成都市近几年住宅房地产价格水平见表43表43成都市房地产价格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指数966970994993983996办公指数10071006984964946947商用指数965948925911910909城市综合指数965956973980972982从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳略有上升在966点至996点之间变动具体走向如下图略成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑后期逐步趋于稳定在965点至909点之间变动具体走向如下图略三成都市2002年110月房地产市场状况2002年上半年成都市宏观经济运行良好外商投资增速平稳房地产开发投资继续加大据成都市统计局统计数据显示今年上半年成都市房地产完成投资7145亿元比去年同期增长427住宅投资比重继续加大完成投资5408亿元增长496占房地产投资额的755横向比较成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位列广州深圳之后但由于速度明显高于广州深圳其总量差距在逐渐缩小上半年成都市商品房销售22331万平方米比去年同期增长141其中住宅销售2118万平方米增长153商业用房销售884万平方米下降92由于销售降温上半年全市商品房短期空置面积空置期在一年以内比同期增长一倍达11274万平方米短期供需矛盾显现但空置期在一年以上的面积呈下降趋势与此同时房产商土地购置大幅增长上半年购置土地达4011万平方米增长18倍开发面积超过10万平方米的企业达20家其中成都花园置信实业华盛实业开发面积均超过20万平方米今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动但波动幅度不大总体走势平稳成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后今年明显降温前几个月销售增速一直在低位排徊6月有所回升但总体趋向平稳1至10月成房住宅指数走势相对平稳没有出现大的波动受销售下降的影响前几个月出现小幅回落6月份开始呈现回升的趋势7月份一路走高8至9月保持平稳成房商业指数显示2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势在6月份有所回升但仍比去年同期价格指数高自今年银行利息下调以来商业物业市场出现了新的特点以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的成房办公物业指数自去年走高以来今年上半年回落并在低位排徊但随着外商投资的增加外资企业进驻成都设立办事机构将给成都写字楼带来利好二城东房地产市场分析城东北起府青路西接府河沿线南至府南河与沙河交汇处东至外环路境内有沙河东风渠两大干河穿过河网密布水量充沛交通便利成渝高速成龙路成洛路与二三环路形成城东重要的交通枢纽使城东成为出川的重要交通要塞随着新经济和城市化的发展城东在走向市场的同时发展具有城东特色的新经济商业经济物流业和大型专业市场形成了城东新的经济格局和独特的产业结构为房地产业发展提供了产业支持随着东郊工业结构调整规划出台给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇城市花园花园珠花园花园嘉苑名宅等精品楼盘的推出改变了人民对城东的看法和认识使城东房地产市场逐渐活跃起来城东房地产开发进入了一个新阶段出现了以下的趋势1楼盘品质高档化城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主而且少有车库小区环境一般根据市场的需要多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅将成为需求的新趋向2开发规模化早期项目因为可开发用地小而分散没有形成规模开发新开楼盘如城市花园花园等占地面积较大有一定的规模效应市场反应良好3土地增值潜力大随着城东控制性规划的出台城东房地产开发逐渐升温土地也随之增值特别是沙河一带整治后的沙河将形成良好的生态和居住环境沿岸的土地具有巨大的升值空间总而言之政府政策上的大力支持城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域三市场定位分析地处城东位于二环路内侧西靠府南河东靠堰河南邻南侧其他项目待建工地北近望江公园随着沙河整治的实施上下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区而就目前该区域的房地产开发状况来看随着顺江路龙舟路的整治完成周边新建了许多居住小区如名宅嘉苑等但多为电梯及多层的住宅小区只能满足部分中档收入消费者的需要而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白的修建正好弥补了这一市场盲点随着成都经济的发展和人民生活水平的提高人们对居住环境的要求逐渐提高环境优美配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点近年来新起的花园别墅花园城市花园等高档居住小区满足了这些消费群体的部分需要市场反应较好同时随着国家西部大开发战略的实施成都作为西南特大型中心城市众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间联排别墅在成都兴起时间不长目前成都市联排别墅主要集中在城南二环路南段外侧及城西浣花风景区主要有花园园花园新城花园等联排别墅与多层及高层电梯公寓相比具有通风好景观视野好隐蔽性好等特点且一般都带有私家车库花园居家方便安全生活质量有保障这些正好符合高收入成功人士对居家环境质量的高要求因此选择联排别墅有一定的市场需求对高收入消费群具有较大的吸引力根据估价人员的市场调查目前市场上类似高档别墅单价多在40007000元平方米之间而这些别墅所在小区多为分期建设除了联排别墅还建有电梯公寓多层公寓等而为大规模联排别墅和复式别墅户型较单一因此在采光景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产居住环境和质量更有保障同时有着较优越的地理位置颇具特色的环境设计专业的物管及集团的品牌保障与同类型物业相比价格定位居中户型主要选择为225298平方米的联排别墅及160185平方米复式别墅总价相对来说合理有一定的市场需求和竞争力由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者年收入较高且更加重视小区环境物业管理等故将目标市场定位于高收入有车家庭公司企业的高层管理人士和部分白领阶层高等学府科研院所部分事业有成者在成都经商创业收入较高者四市场预测分析1项目基本情况位于二环路以内西靠府河东靠石牛堰南邻待建项目北近公园周边有大学成都中成都七中朝阳名宅嘉苑等公共配套设施较齐全交通较便利小区总体呈东西向形成错落有致的布局按规划设计小区设有会所幼儿园网球场等除北南西侧入口各有一条主要道路社区内每一组团之间形成环行道路实现人车分流根据成都市计划委员会对项目建设规模申请的批复该项目总占地163648平方米含代征地41024平方米建筑总面积116092平方米其中商品住宅111162平方米可销售面积95118平方米赠送面积16044平方米会所2820平方米幼儿园1490平方米配套用房620平方米项目容积率095绿化率53项目规划设计共52幢住宅楼户型均为跃层式联排别墅和复式别墅面积在160平方米到298平方米之间共403套其中联排别墅319套复式别墅84套2售价的确定本次项目评估预期售价的确定采用房地产估价的方法进行分析得出其公开市场价格结合企业实际营销策略本着谨慎原则确定测算价格通过对比较案例的分析得出评估对象各平均销售单价如下具体过程如下详见附表1联排别墅根据项目特点从市场资料中选取A城市花园B花园C园D花园四个销售案例与项目均价比较并通过对其交易情况交易时间区域因素个别因素修正得出比准价详见辅表采用简单算术平均法得评估单价为5391元平方米2复式别墅根据项目特点从市场资料中选取花园雅园花园三个销售案例与该项目均价比较并通过对其交易情况交易时间区域因素个别因素修正得出比准价详见辅表采用简单算术平均法得评估单价为4183元平方米预期售价测算结果根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为4952778万元具体销售情况明细如下表销售预测表序号项目或费用名称建筑面积m2单位售价元m2销售金额万元备注1联排别墅销售收入80628115391004346661319户2复式别墅销售收入1449041830060611784户合计4952778403户4销售期的选定根据企业营销策略区域楼盘销售情况考虑按揭跟进时间因素本次按季度测算销售期确定各期销售比例按实际到帐比例结合项目具体情况测算见下表销售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32681010681010销售收入15848892971673962224952784952782971673962224952784952785实现销售计划风险评价要实现如上计划首先整个房地产市场行情应没有大的变化其次工程进度应能按计划进行再次按揭应如期跟进同时要求企业作好营销工作加大促销力度实现销售进度任何一环发生变化均将影响销售计划的实现五项目分析1项目有如下优势A三面环水紧邻公园大学文化底蕴浓厚地理位置优越且位于二环路以内就目前房地产分布来说类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少同时顺江路龙舟路的整治完成沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善交通更加便利整个区域的居住条件得到了很大的提高B居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合大部分住宅楼为南北朝向采光好住宅采用错排较好的克服了行列式空间布局单调的不足建筑风格具有地方特色小区景观通透这些都构成了独特的卖点C居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区这在目前成都市房地产市场上比较少见相对与其他小区内联排别墅来说在通风采光隐蔽性方面都略胜一筹同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性这有利于小区环境的建设为小区营造较高的居住质量D四川房地产有限公司是集团股份有限公司的下属企业集团已在全国成功开发了数个精品楼盘其开发的楼盘均具有过硬的质量完善的售后服务及专业的物业管理的品牌就是对其开发楼盘的质量保证E沙河的综合治理将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间经有关专家分析在未来35年内沙河沿岸土地的增值幅度将超过60整治后的沙河将使该区域的居住环境得到较大改观特别是东湖公园的建设将促进整个村大环境的提升该区域的房地产具有较大的投资价值2项目有如下劣势A与园花园等小区相比后者位于城南城南的发展已成气候周边修建的小区档次接近业主文化层次收入水平接近社区环境成熟而所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘要想将整个片区营造成高档居住小区周边楼盘开发情况对其有直接的影响虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行但实施工程中存在很大的难度整个过程至少需要至年的时间在这段时间里周边环境不可能有太大的改善这将对小区的居住环境不利C居住小区虽然小区内设有会所幼儿园等但是目前周边缺乏超市菜市等日常生活不十分便利D小区内为复式别墅复式别墅不带私家车库虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位但作为高档住宅小区车位比仍略显不足且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行E该项目主要针对高收入人群这部分消费虽然存在但是毕竟有限同时花园园新城等高档居住小区也修建了类似的联排别墅消费者选择较多项目规模较大共403套因此预期销售情况不会太乐观开发商应加大营销力度第五章投资估算和筹资评价一投资估算一投资估算的范围及依据1估算范围工程规划总占地245亩净地18358亩总建筑面积11609211平方米其中带半地下室的三层联排别墅建筑面积为9319451平方米无地下室的四层复式别墅建筑面积为1796760平方米另外修建少量的社区配套设施建筑面积为4930平方米均为框架结构独立基础住宅内装修按清水房测算含厨卫外墙为外墙漆和石材相结合坡屋面为彩色波纹瓦投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费财务费不可预见费相关费税和其他费用2评估依据工程投资估算是依据企业提供的设计方案经规划批准的总平方案产权监理处的面积核定报告项目可行性研究报告已投入费用凭证各专业签定的合同及附件协议书等依据成都市城区土地级别与基价标准四川省建筑工程计价定额SGD12000四川省装饰工程计价定额SGD22000四川省安装工程计价定额SGD362000四川省工程费用定额SGD72000等有关标准设备价格和材料预算价格均按现行价格计算并结合项目自身结构情况本着客观公正谨慎原则测算的二项目总投资的构成该项目总投资4057309万元其中项目开发成本土地房屋开发费及其他3567920万元开发费用财务费用管理费用销售费用489389万元经评定单方成本为349491元平方米其中土地148904元平方米前期工程费6830元平方米房屋开发费为132716元平方米费税主要为综合报建费集资费14085元平方米期间费用42155元平方米其他费用819元平方米不可预见费3982元平方米投资估算明细见附表投资估算明细表单位万元平方米序号费用名称投资额万元单位经济技术指标占总投资备注工程量单位指标合计4057309平方米1160921134949110000该指标不含营业税费一土地费用1728652平方米122622001409744261净地1土地转让费1577000平方米122623001286063887净地2土地使用费2452平方米12262400020006按10年交不含代征地3契税手续费26600平方米122624002169066按实际支出4土地出让金122600平方米1226240010000302按合同二前期工程费79289平方米1226240064661951土地勘测费9095平方米12262400000022按合同2规划设计费41700平方米12262400000103按合同及补充资料计3可研报告费1100平方米12262400000003按合同及补充资料计4三通一平18394平方米122624001500045参照成都地区目前的收费标准5开口占道费8400米28300021参照成都地区目前的收费标准6小区招标600平方米122624300001按实际发生额三房屋开发费1540729平方米1160921113271637971建安工程费1058893平方米11116211952572610按设计图纸和交房标准估算11联排别墅902602平方米9319451968512225按设计图纸和交房标准估算111主体土建671490平方米9319451720531655按设计图纸和交房标准估算112初装费用133957平方米931945114374330按设计图纸和交房标准估算113给排水34790平方米93194513733086按设计图纸和交房标准估算114照明系统36271平方米93194513892089按设计图纸和交房标准估算115弱电系统26094平方米93194512800064按设计图纸和交房标准估算12复式别墅156292平方米179676086985385按设计图纸和交房标准估算121主体土建114899平方米179676063948283按设计图纸和交房标准估算122初装费用22467平方米179676012504055按设计图纸和交房标准估算123给排水6706平方米17967603732017按设计图纸和交房标准估算124照明系统7190平方米179676040019018按设计图纸和交房标准估算125弱电系统5029平方米1796762799012按设计图纸和交房标准估算2附属工程费145306平方米4930358按设计图纸和交房标准估算3室外工程费336530829按设计图纸和交房标准估算四其他费用9512万平方米95118111000023按成都市行业标准六管理费用148583万元495278300366按行业平均水平七销售费用148583万元495278300366按行业平均水平八财务费用192223万元3865086400474按同期国库券利率加融资费率计1其中土地利息106766平方米122624001263从2000年9月签合同次月开始计算见财务费用九不可预见费46222万元154073300114按房屋开发费用的3计十相关报建集资费163517万平方米9511811171914031综合报建费133165万平方米951181114000328按目前成都市有关规定2自来水集资贴费10000万元025供水表口径150按目前成都市有关规定3电贴费4433户403110000011户表工程4天然气集资费15919户403395000039按目前成都市有关规定三投资估算说明1土地费用按企业与国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据确认项目用地单价为48万元亩含待征地契税按实际缴款凭证266万元计算土地管理费按实际缴款凭证2452万元计算截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元2前期工程费根据合同协议价格企业实际规划勘测设计费可行性研究费共计为79288万元3房屋开发费1建安工程费建安工程费采用投资指标估算法投资指标以2000年四川省建筑工程计价定额和全国统一安装工程预算定额四川省估算表为基础参照成都地区同类建筑技术水平本次确定为联排别墅319套复式别墅84套联排别墅建筑按96851元平方米复式别墅按86985元平方米计算小区附属工程145306万元其中文化活动中心86366万元幼儿园23316万元配电房3544万元门卫及大门4664万元网球场1957万元游泳池11189万元围墙1427万元2室外工程费按照成都行业标准参照企业规划设计方案室外工程总造价336530万元其中土石方及场平23322万元道路22958万元给排水41063万元电器设备及管网74940万元弱电系统27718万元园区绿化及室外景观13533万元照明11199万元4管理费用包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3计取合计为148583万元5销售费用系指房屋销售过程中发生的各项费用含广告费以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3计取合计为148583万元6财务费用主要为建设项目占用全部资金扣除财务费用外的总投资的时间成本按三年期国债利率适当考虑风险因素计算利率确定按4计算时间为2年并假设这期间资金为均匀投入合计为192223万元7不可预见费用是指在概算及投资估算中难以预料的在工程建设过程中可能发生的工程费用按成都市行业标准以房屋开发费用的3计取合计46222万元8其他费用主要包括临时用地费临时建设费施工图预算和标底编制费审查费招投标管理费合同公证费施工执照费工程总承包费工程质量监督费工程监理费保险费等费用该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元平方米估算合计为9512万元9相关费税1按照成都市相关报建费标准合计为133165万元2自来水集资贴费1个DN150100万元3电集资贴费4433万元4天然气集资费15919万元以上报建集资费合计为163517万元二投资来源及筹资评价项目总投资约4057309万元其中项目开发成本土地房屋开发费及其他3567920万元开发费用财务费用管理费用销售费用489389万元该项目投资来源为企业自筹资金1247855万元工行土地储备贷款7000万元到期集团代还详见附件集团承诺函截止2002年11月末已归还1100万元中行流动资金贷款2000万元2003年到期向工行新增房地产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元截止评估基准日该项目已投入资金为2922993万元售房收入的测算详见第四章根据企业提供的财务报表和缴款单据已与会计凭证进行抽样核对无误企业自筹资金其构成是截止2002年9月30日的所有者权益为785244万元集团对该项目的拨款462611万元自筹资金合计为1247855万元占项目预计总投资的比例为3076符合总行关于项目自筹资金比例须在30以上的规定三项目投资计划评价依据企业已报建资料和方案考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程该项目建设期确定为17个月即2001年8月2002年12月该项目2001年8月以前为购买土地筹备报建其投资额约为16693万元2001年8月2002年12月为房屋主体建设期其投资额约为1591995万元主要是土地款遗留部分工程费及期间费用支出资金来源为银行贷款及预售收入本次评估认为该项目的建设工期适度分年度投资计划合理该项目投融资可行四有关说明本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件1建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素预定建设工期能得到保证2初设方案无大的调整建筑面积无大的变化3国家费税标准无大的调整4企业所提供的资料真实可靠第六章偿债能力评估一项目财务效益预测项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系分析计算项目直接发生的成本和费用编制财务报表计算评价指标考察项目的盈利能力据以判别项目的财务可行性一预测数据的选定1本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月销售期为2001年12月至2004年9月2经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间按成都市同类地区相似项目的销售规律基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章3经营期成本及费用的预测1按销售比例分计算期结转开发成本2营业税金及附加预测营业税按收入的5计算城市维护建设税按营业税的7计算教育费附加按营业税的3计算交通费附加按营业税的4计算所得税按33计提3销售费用销售费用按年销售收入的3计算已计入开发费用4管理费用各年预测数据按年销售收入的3计算已计入开发费用5财务费用根据建设期进行计算详见第五章财务费用说明4财务指标测算假设条件1国家对个人金融政策按揭等不发生大的变化2成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动3项目销售面积工程整体动工及分年投资不发生变化且项目在预测期全部销售完毕5特殊处理因在成本测算中考虑了每户天然气集资安装费而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取二静态效益指标经测算项目建设经营期利润总额税后利润总成本利润率销售利润率分别为表61静态效益指标表指标名称指标数值单位备注利润总额613160万元净利润410817万元总成本利润率1511销售净利润率829二项目财务现金流量分析经过评估测算该项目的各项盈利能力指标测算结果如下详见评估主表21内部投资收益率按全部投资计为26772财务净现值还原利率10按全部投资计为334104万元3动态投资回收期还原利率10按全部投资计为203年由以上可以看出该项目内部投资收益率大于设定的折现率财务净现值大于零说明该项目在计算期内财务评价可行三资金来源与运用分析根据第五章投资来源及筹资评价该项目建设资金由三部分构成本次新增538308万元贷款便能满足资金运用保证项目的顺利实施详见评估主表1四项目偿债能力评估项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入从下表可以看出项目偿债有可靠保证企业偿债能力强指标如下表项目借款偿还期097年项目借款综合保证比341五项目敏感性分析一盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析按以下公式计算盈亏平衡点开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点1税费率销售费率平均单价通过计算当销售面积达到8263058m2时或销售面积达到建筑面积的8687就可收回静态投资或者在项目全部实现销售的情况下综合销售均价为4523元平方米该项目达到盈亏平衡通过预测项目销售均价可达到5207元平方米以上因此项目有较大的盈利空间具备较强的抗风险能力二单因素敏感性分析本次项目评估的单因素敏感性分析是在假定下表中各项目间相互独立的情况下每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时对评估结果的影响程度从项目敏感性分析表可以看出销售单价开发成本均为开发项目敏感因素其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素其每提高或降低10净现值将分别增加87或减少88其次为开发成本每提高或降低10净现值将分别减少80或增加77销售单价的敏感性较大因此企业应特别注意销售单价的变化严格控制开发成本从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强表63单因素敏感变化表单位万元项目敏感因素变化幅度敏感因素分析结果总收入项目总投资财务净现值净现值变化率内部收益率收益率变化率动态投资回收期借款偿还期偿债保证比基本方案495277840573093341042677203097341项目总投资1049527784463040659388012795222281095289项目总投资10495277836515785913237745867131201098391售价105448055940573096247338743806362208093399售价10445750034057309398558811845577287100283第七章贷款风险分析一贷款风险评价一定量分析经评估测算本项目风险等级为AA级贷款项目综合风险度为025低于风险度06是界限值以销售面积比例计算的盈亏平衡点为8687另外在项目敏感性分析中销售单价每提高或降低10净现值将分别增加87或减少88其次为开发成本每提高或降低10净现值将分别减少80或增加77开发项目成本的影响小于价格因素销售价格敏感性较大二定性分析1借款人方面借款人四川房地产有限公司是集团的全资子公司集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司在全国具有较高的知名度依托于集团四川房地产有限公司在人员配置财务管理等方面具有较强的实力但是因项目是该公司在四川的第一个项目对四川的房地产情况还不是特别的了解所以公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析2投资方面项目的总投资为4057309万元本次测算其贷款额度为538308万元企业自筹资金合计为1247855万元其剩余部分资金依靠销售回款该项目全部销售收入为4952778万元至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49实际到账收入为32公司应作好剩余部分房屋的销售工作确保项目的顺利完成3市场方面本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的该项目偿债能力较强但一旦出现市场风险将会直接影响销售收入的实现从而影响项目的成功开发本项目的市场风险主要表现在以下几个方面A该项目为联排别墅和复式别墅居住小区在其所在区域定位较高售价较高主要针对高收入人群这部分消费虽然存在但是毕竟有限同时花园园新城等高档居住小区也修建了类似的联排别墅消费者选择较多因此预期销售情况不会太乐观开发商应关注市场调整营销策略以降低风险B该项目与园花园等小区相比后者位于城南城南的发展已成气候周边修建的小区档次接近业主文化层次收入水平接近社区环境成熟而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘要想将整个片区营造成高档居住小区周边楼盘开发情况对其有直接的影响4工程进度方面该项目开工时间为2001年8月至评估基准日工程已基本完工现在主要在完善小区配套和景观建设工程按期完工基本不存在风险综上所诉本项目贷款风险较小但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素建议该项目资金实行封闭运行严格按照我规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作二贷款担保评价该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为168亿元其中分配利润为287亿元财务状况良好担保方式可行三贷款效应评价四川房地产有限公司已在行开设结算帐户并保证本项目在销售期的资金归入我将起到以贷增存作用5000万元贷款按银行预期执行利率531期限以1年计算行可取得2655万元的贷款利息收入贷款偿还期内无重大意外发生如该项目成功开发预计将会为行带来18亿元的按揭资源联排别墅比较案例简况表评估主表3实例A实例B实例C实例D名称万科城市花园成都花园中华园杜甫花园地理位置成龙路8号青羊大道8号人民南路四段二环路外西交易时间200211252002112120025282001424付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易价格元m25800520058304000交易情况正常正常正常正常区域因素交通便捷度一般有1272路等公交车一般有2252路公交车通达有16306路公交车通达有5277路公交车自然环境无污染景观一般无污染景观一般无污染景观一般无污染景观一般人文环境一般一般较好稍差基础设施完善完善完善完善生活设施有医院学校商场农贸市场有医院学校商场农贸市场有医院学校商场农贸市场有医院学校商场农贸市场个别因素成新率100100100100建筑结构框架框架砖混框架框架比较楼层均价均价均价均价绿化率50624560容积率11109815047物业管理专业物管专业物管专业物管专业物管装修情况外墙涂料室内清水外墙涂料室内清水外墙涂料室内清水外墙涂料室内清水配套设施通水电气视讯红外线监控系统网络布线通水电气视讯红外监控智能网络宽带通水电气视讯红外监控电子求助网络宽带通水电气视讯及网络宽带联排别墅比较案例修正表元平方米案例可比单价修正因素ABCD5800520058304000交易情况修正10010010010010010010090交易时间修正100100100100100100100100区域因素修正100961009510010410092个别因素修正10099100102100102100105比准单价610269536636549585460087复式别墅比较案例简况表评估主表4实例A实例B实例C名称春天花园风格雅园御都花园地理位置一二环路之间西段新希望路羊西线交易时间2001042020021242001518付款方式一次性付款一次性付款一次性付款交易价格元m2430041804100交易情况正常正常正常区域因素交通便捷度百花中心站5路42路25路22路17路通达有5496路公交车自然环境无污染景观一般无污染景观一般无污染景观一般人文环境一般一般一般基础设施完善完善完善生活设施有医院学校商场农贸市场有医院学校商场农贸市场有医院学校商场农贸市场个别因素成新率100100100建筑结构框架框架砖混框架比较楼层均价均价均价绿化率584570容积率1141309物业管理专业物管专业物管专业物管装修情况外墙面砖室内清水外墙涂料室内清水外墙涂料室内清水配套设施通水电气视讯红外线监控系统网络布线通水电气视讯红外监控智能网络宽带通水电气视讯红外监控电子求助网络宽带复式别墅比较案例修正表元平方米案例可比单价修正因素ABC430041804100交易情况修正100100100100100100交易时间修正100100100100100100区域因素修正1001041009810098个别因素修正10010010098100103比准单价413462435235406182附件目录一企业资料1业法人营业执照法人代码证税务登记证贷款卡房地产企业资质证书2企业章程验资报告3近三年及当期资产负债表损益表现金流量表4大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表损益表现金流量表5企业基本情况介绍6已投入资金证明61投入资金明细表62土地征用及补偿部分凭证11份金额161860000元63设计费部分凭证14份金额3332500元64报建费部分凭证6份金额686089297元65绿化工程费部分凭证23份金额312400535元66会所设施费部分凭证34份金额364219585元67建安之土建及水电工程费部分凭证34份金额330353560元68预付成都市第八建筑总公司工程款部分凭证22份金10670000元69预付省建三公司工程款部分凭证17份金额9300000元610预付青羊建司修德忠工程款部分凭证11份金额8600000元611预付青羊建司朱大明工程款部分凭证13份金额8050000元612预付成华建安二公司工程款部分凭证12份金额9000000元6132002年广告费用部分抽样凭证30份72002年9月30日开户银行存款证明银行对帐单清单8项目销售方案及2002年9月30日销售情况9户型明细表10地质说明1份11河滨印象室外附属工程基础数据12河滨印象12期地勘报告各1份13河滨印象销售回款抽样凭证33份二项目资料1可行性研究报告2计委立项批复3定点通知书4规划红线图5建设用地规划许可证6国土使用权证7土地出让合同8联建协议9建设工程规划许可证10施工许可证11规划总平面图12中标通知书5份13工程进度计划表14项目设计施工监理单位的资质证及实力简介15合同清单151武侯人防地界围墙合同152省地质勘察院一期勘察合同153机械部二勘院二期勘察合同154中机勘设院20楼施工勘察合同155省地质勘察院4349楼施工阶段勘察合同156省地质勘察院57楼喷锚支护合同157市勘察院二期测绘合同158市勘测院幼儿园放线测量合同159新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同1510北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同1511新加坡华宇设计公司修改设计费合同1512江欢成设计所方案设计合同1513华宇设计事务所河滨印象设计合同1514市工程咨询公司编制可行性报告合同1515市环境科研所小区环境影响评价合同1516规划院技服部小区控规局部调整合同1517新加坡城市建筑设计公司小区初设合同1518精正监理公司小区招标合同1519成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告152010KV电缆专线工程安施合同152110KV电缆专线工程安施合同补充合同1522成都供电工程公司锦江分公司协议1523电器产品产品购销合同变压器1524室外供用电工程安装施工合同管网1525弱电工程合同P010081526室外弱电工程合同电装0611527游泳池设备供货合同1528德国PJXT停车场自动管理系统及MJXR门禁管理系统合同估价师心得项目背景为集团股份有限公司下属的全资公司四川房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区四川在项目选址和定位上见解独到使一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘在近1年的销售时间里在成都市激烈的市场竞争中已取得近25亿元的销售佳绩项目情况居住小区项目位于成都市东南部区乡村三四组村二环路内侧400米地理位置优越交通便利该项目总占地163648平方米含代征地41024平方米建筑总面积116092平方米其中商品住宅111162平方米其中销售面积95118平方米赠送面积16044平方米会所2820平方米幼儿园1490平方米配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅面积在160平方米到298平方米之间共403套其中联排别墅319套复式别墅84套项目容积率091绿化率53项目评估概况本次可行性研究分为概述借款人评价项目评价市场评价投资筹资评价财务评价贷款风险评价评估结论八部分由于四川房地产有限公司为集团股份有限公司下属的全资公司在行支行开有一般结算帐户截止评估日均按时付息无借款逾期现象发生贷款信用良好自筹资金比例达到行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款至评估基准日项目销售已接近50至评估基准日土建工程已基本完工目前正在完善小区配套和景观建设工程能够保证按期完工该项目由其母公司集团提供担保经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析担保方集团股份有限公司财务状况良好担保方式可行如该项目成功开发行可取得36377万元的贷款利息收入贷款偿还期内无重大意外发生预计将会为行带来17250万元的按揭资源四川管理制度完善帐目清楚公司对于评估工作积极配合整个评估过程快速顺畅连贯项目难点1总投资的核算截止评估日估价对象主体已基本完工正在进行小区绿化和配套设施建设已投入资金近4亿元涉及帐目繁多其核算成为难点之一估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实2售价的预测由于为联排别墅和复式别墅高档住宅小区售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响在测算过程中我们作了如下处理A个别因素的修正的主力户型为联排别墅和复式别墅按照成都市房地产市场的情况别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅联排别墅高于复式别墅由于两种户型在采光居住舒适度等方面有很大的不同在确定两种户型的售价时分别选取了两种户型的交易实例进行修正同时纯别墅区居住层次单一优越舒适的小区环境更易营造由于为首例纯别墅区估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响B区域因素的修正成都市的高档别墅主要集中在城南及城西城南城西的发展已成气候周边修建的小区档次接近业主文化层次收入水平接近社区环境成熟而地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘因此选取的案例主要为城西或城南的因此区域因素的修正是一大难点估价人员在进行区域因素的修正时对周边未来3年的规划市政设施的建设在建将建的楼盘进行了调查了解在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用3市场定位为成都东面首个纯别墅区在建时周边没有同类型物业多为电梯及多层公寓楼中档居住小区居多四川选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题估价人员通过对的周边环境进行了调查三面环水紧邻公园四川大学文化底蕴浓厚地理位置优越且位于二环路以内就目前成都市房地产分布来说类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少同时路路的整治完成沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善交通更加便利整个区域的居住条件得到了很大的提高同时沙河的综合治理将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间经有关专家分析在未来35年内沙河沿岸土地的增值幅度将超过60整治后的沙河将使该区域的居住环境得到较大改观特别是东湖公园的建设将促进整个村大环境的提升整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点因此估价人员认为四川在选址上具有可行性在消费群体方面定价较高主要针对高收入人群或二次置业者成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查也收集了同类型别墅的销售情况答案均让人乐观因此估价人员最终评定四川的市场定位可行同时也针对其价格定位较高的特殊性为了尽可能的降低贷款风险对四川提出了关注市场调整营销策略以降低风险的建议