从主题公园到休闲社区.docx

从主题公园到休闲社区摘要旅游房地产是从大型主题公园演变而来的一种复合房地产模式是旅游与房地产相互渗透与融合后产生的新兴业态它的出现是旅游业和房地产业各自发展到一定阶段的必然产物是供给与需求双方联合推动而成的衍生物旅游房地产有自己的内在规律和特征在世界各地获得了蓬勃发展向我们昭示了强大的生命力在进行旅游房地产项目开发时应符合其自身的原则与应注意事项关键词主题公园休闲社区旅游房地产分类演进过程目前国内各地对发展以旅游房地产业为主要构成要素的大型旅游休闲社区都表现出了浓厚的兴趣其原因主要是尽管许多地方都具有优美的自然风光和深厚的文化积淀但相对于本地区巨大的市场潜力和良好的客源集散条件而言旅游业仍显得滞后这突出体现在旅游产品的老化和结构失衡上目前国内的绝大多数旅游产品都具有自然美景和人文历史积淀相结合的特点其品质固然很好但从产品特性来说却趋于同质都是对悠久文化昔人已逝的静态展示属于观光旅游范畴很难符合现代旅游需求日益多样化休闲化注重参与性的趋势大型旅游休闲社区则既是对现有文化旅游产品的有力延伸更是对已显老化的产品序列的重大补充它的出现将极大地提升项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质改善旅游产品在种类和地域上的失衡结构增强旅游经济的整体竞争力进而为当地提供一个城市旅游与休闲人居产业全面发展的一揽子解决方案旅游房地产的定义随着各种实践的不断成功有人开始接受旅游景观房产这个新生事物但是对于它和普通意义上的房产存在的本质上的不同又有许多人认识模糊作为一个独立的概念和房产类型旅游景观房产有其自身的特质旅游景区成为它的强大配套而且由于所有这些配套同时都是经营性景区的一部分是一种产业化的操作因而其价格并没有比普通楼盘高得离谱旅居结合把景区像家一样建造与把家像景区一样建造已显示出独特的生命力旅游房地产顾名思义就是以多种旅游项目为依托和基础以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目它通过和旅游项目的嫁接与融合二者互为依托相辅相成共同构成一个旅居结合的融旅游休闲度假居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区但是需要强调的是旅游房地产目前还不是房地产业未来发展的主流它的定位应该是旅游开发的主流和房产业的一个分支正因为这样它对开发主体的规划设计与建设的专业能力要求极高有人误以为景观房产是远郊房产的另一个名称是城市空心化带来的必然结果这是一种错误的说法因为地理位置的相似性不能说明其本质的相同这里有个比例和主次的问题旅游房产的核心是旅游景观房产只是景区的附属物和配套是先有景观后有房产它们不是为房产而房产而是为旅游而房产景观房产对旅游休闲业具有的巨大意义只有在这一前提下才得以成立不能喧宾夺主将景观房产变为房产景观对这一属性上的界定是必须清晰的世界旅游房地产开发理念的演进过程一般说来旅游房地产的出现最早要追溯到主题公园从单一的主题公园到完整意义上的大型旅游休闲社区经过了较长的探索过程而该产品形态一经产生首先在著名旅游度假区随即在全球范围内获得了飞速的发展如果把维也纳里的摩天观光轮作为世界上现代主题公园的开端的话那么旅游休闲社区的发展大致经历了以下三个阶段单一的大中型文化主题公园我们对主题公园的理解为什么现代人需要主题公园主题公园是一个外来的概念中国现代意义上的主题公园是从年深圳锦绣中华开始的后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮短短七八年时间就超过了家随即又以同样的速度纷纷倒闭结果经历短暂的以西游记宫鬼屋红楼梦馆和游乐场为代表的热潮并沉淀了近千亿巨额资金后到了年代中期以后主题公园在中国已倍受冷落全国上下开始弥漫着一种主题公园恐惧症人们说起主题公园就像说起年代初的海南房地产泡沫和年前后华尔街的股票一样代表性产品迪斯尼乐园美国的灯塔年月日建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园是世界上最早的真正具有主题意义的主题公园也是迄今最成功的主题公园之一尽管占地仅英亩尽管仓促的开业大典由于许多工程和准备工作都没有完成而闹出了不少非常糟糕的事尽管当时一些报刊的记者也曾对它挑剔指责但这丝毫不能妨碍迪斯尼乐园焕发出巨大的魅力它开创了全世界主题公园建设的新时代构建了现代概念的旅游目的地形态彻底改变了旅游者休闲娱乐的选择方向深刻地影响了现代旅游业的发展模式对区域社会经济文化等领域产生了广泛的关联效应其成功的经验大致有以下几点值得借鉴第一迪斯尼乐园是迪斯尼文化的产品化从米老鼠唐老鸭的短片卡通到白雪公主小木偶仙履奇遇及小飞侠彼得潘等长篇电影全部突破了年龄的界限不仅深受儿童喜爱而且连大人也津津乐道带给人们珍贵的梦想与真诚的爱因此迪斯尼先生受到了全世界儿童的持续欢迎与永远爱戴迪斯尼乐园是他永远不会完工的艺术杰作同样是全世界的人们对迪斯尼先生表达敬仰的认同方式第二迪斯尼乐园是迪斯尼艺术的具体化迪斯尼先生将他构思设计和拍摄制作动画电影所运用的色彩魔幻刺激娱乐惊栗和游乐园的特性融合起来把游乐园以一种戏剧性舞台化的方式表现出来用主题情节暗示和贯穿园区内的游乐项目形成了一个模拟的乌托邦世界使游客很容易找到欢乐和知识第三迪斯尼乐园是迪斯尼理想的现实化迪斯尼乐园是一座以灰姑娘城堡为中心的童话世界它超越了年龄的限制将人们引导到那幻想与魔法的王国它主要分为世界商场探险乐园西部乐园梦幻乐园和狂想乐园五个区园内的舞台和广场上随时都有变化丰富的化妆表演和各种趣味性游行从而成为以美和奇观为特征的博物馆融集市博览会游乐场社区中心和活的事物为一体把这个世界的成就喜乐和希望充分展示以戏剧化的方式表现了创立伟大国家的理想和艰苦的事实进而激励人们综合性区域性开发的雏形迪斯尼世界理念转型的背景单一主题公园的先天性缺陷迪斯尼乐园的巨大成功已经表明主题公园完全可以和以自然山水文化遗迹为特征的原赋性景区一样开成百年老店但不可否认单一主题公园主题两个字本身即表明了其固有的局限性尤其是在人们对旅游休闲产品多样化的需求已经不断深入的情况下这种旅游产品的缺陷也显露无疑产品的单一化特性已成为其获得更大发展空间的障碍这种状况亟需改变与此同时出于对景区个性品质和创新的追求现代的主题公园投资额也不断扩大高额投资无疑大大加重了投资回收的难度为了尽快收回投资各景区都不约而同选择了较高的票价而高票价显然又是与当今旅游休闲自助化大众化平民化趋势相悖的于是两高一低高投资高风险低回报成为一种普遍现象主题公园的投资者开始陷入一个两难的境地要么粗制滥造降低资金沉淀的风险要么追求精品却又必须提高票价两者的最终结果似乎都是被游客抛弃正是在这样的背景下迪斯尼的创造者开始了对有别于以往的综合性区域性开发理念的探索迪斯尼世界世界主题公园之都年月沃尔特迪斯尼世界开门纳客了这个耗资亿美元的旅游主题公园架构了六大主题奇幻王国拓荒地探险地自由广场明白世界和美国大街项目的建造可谓匠心独具每个主题园区都通过特定的情节角色背景构成特定的情景氛围场面气势宏大场景逼真诱人而且采用激光电子高科技来创造效果之后设施和服务又日趋综合化陆续建设了迪斯尼米高梅影城野兽王国价值亿美元等大型主题公园台风港风暴山等三个水上乐园夜生活娱乐区迪斯尼城周围还建设了一座巨大的体育中心投资亿美元个主题酒店个高尔夫球俱乐部个球洞以及网球场游泳池餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所甚至还包括一个政府特许的结婚场所水陆空高架单轨列车交通网络将所有的景点酒店和娱乐设施连通起来形成一个整体大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引功能目前迪斯尼世界每年接待的外国游客量接近全美国接待总数的之多从而使奥兰多不仅一举成为美国第三大旅游目的地还成为全世界的旅游主题公园之都大型旅游休闲社区的出现休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高旅游休闲已逐渐成为一种大众化的生活方式从直观的表象来说人们拥有的可自由支配的剩余时间正在迅速增加休闲开始得到主流价值观的肯定甚至提倡旅游业态也在发生巨大的转变这种深刻变革已正体现在项目开发旅游购物交通组织宾馆饭店等各个领域尽管曾经红极一时的现代都市娱乐区主题公园被证明在提升城市知名度发展现代旅游业方面具有巨大作用但这一产品形态也逐渐暴露出功能诉求单一的缺陷未来的旅游项目将在广度和深度上更多地走向多主题多向度以一种更趋综合性的面貌出现并形成开放性的具有游客集散功能的大型旅游休闲社区现代意义上的旅游休闲社区在主题定位功能布局旅游形态空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同它站在关注人类生活质量追求人文关怀的高度以可持续发展的开发理念着力体现人与自然的全面融合与交流强调游客的参与性互动性彻底地突破了单一性景点的构想将传统的景区概念打破把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落从而成为既是景区又不是单纯的景区而是组合了观光休闲度假会展运动娱乐养生教育居住等不同功能它们之间相辅相成互为支撑和补充共同组成一个配套完善个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地在旅游休闲社区的开发理念中最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施室内夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产实践证明景观房地产是大型都市休闲度假区度假功能得以充分实现的保证因此它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势根据的一份统计资料欧美最近年内开工兴建的主要旅游景区度假区会展中心等项目中以上规划有景观房产波托菲诺华侨城旅游城年月在国内外多位著名专家学者的指导和参与下经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计又经过为时两年的精雕细琢城内第一个旅游项目锦绣中华在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕一步迈进历史一日畅游中华的理念强烈地感召和震撼着人们这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区它选取中国个最有代表的山水名胜古代建筑景点找比例建造融华夏五千年历史文化于一园华侨城开始热闹起来每天游人如织形成了空前的火爆盛况一时间几乎成为深圳旅游的代名词它当年即收回投资几年之后又成功上市年月汇集世界奇观古今名胜自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场它是一个展示世界历史文化的大型旅游景点是广东省最大的旅游企业占地余公顷共建有个旅游景点其创作表演的大型音乐舞蹈史诗创世纪将中国的广场表演艺术推至极致运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷是华侨城的第四大主题公园该公园在功能上突出了参与性娱乐性与原有三大主题公园形成互补并运用了多项现代科技与旅游成果其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院欢乐谷的玛雅海滩水公园获年国际水公园行业创新奖除了四大主题公园以外华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求陆续建设了深圳湾大酒店海景酒店威尼斯水景主题酒店何香凝美术馆暨大中旅学院华夏艺术中心欢乐干线高架单轨车华侨城生态广场华侨城高尔夫俱乐部华侨城雕塑走廊华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施形成一个集旅游文化购物娱乐体育休闲于一体的面积达平方公里的旅游之城构成华侨城旅游城的核心要素除了上述旅游休闲度假项目之外其点睛之笔正是独具一格的旅游房地产波托菲诺波托菲诺是华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区由于旅游开发的成功极大了改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境使周边环境之优美就是比做皇家御花园也不过分其南向荔枝林东倚欢乐谷和燕涵山北靠高尔夫练习场和侨城花园环拥燕栖湖这一在深圳乃至全国都少有的居住环境为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力为了提升项目品质华侨城聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目在设计构思中运用了的规划思想意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区目的是通过波托菲诺主题居住概念的规划设计使其成为华侨城主体景观的有机组成部分成为一个具有浓厚文化内涵和浓郁异国情调的住宅小区而华侨城以完美的地域景观人文景观而著称它别具一格的居住环境景观环境人文环境将赋予了波托菲诺丰富的历史文化内涵同时通过居住主题的创造烘托来展现波托菲诺的建筑风格使主题旅游和主题住宅小区能够融合与统一在发展旅游房地产方面华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板它的规划就是财富环境就是优势的现代发展观更是具有示范性和导向性意义华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境资源生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子年华侨城成立之初华侨城引进的第一个项目不是办工厂酒店而是以年薪万美元的代价聘请新加坡著名规划师孟大强先生担任规划顾问华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程而是制订城区建设规划的规划战役华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司华侨城开始的第一项建设是种花种草种树营造环境他们认为经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏他们的理念是要在花园中建城市而不是在城市中去建设花园并在全国开发区中率先倡导了规划就是财富环境就是优势等现代发展理念为了保留几棵古榕树华侨城的决策者宁肯让锦绣中华公司的办公大楼后退几米为了保住中国民俗文化村一个小岛的自然风光华侨城忍痛放弃了栈桥连岛的设计方案为了保住燕含山上的一块天然峻峭的鹰咀石华侨城三次修改了华侨城中学教学楼的设计方案就在当年房地产市场极度火爆的时候华侨城不为一时的高额利润所动在寸土寸金的土地上拿出大片地方来种花种草蓄水造湖目前在华侨城绿地覆盖率达达国际城市绿化率领先水平从而使华侨城最终冲出国内开发区那种一推平排排座火柴盒的传统模式走出了一条以文化营造环境以环境创造效益的可持续发展的新路子旅游房地产项目开发中应注意的几个问题一旅游房地产项目开发的原则总体规划分步实施先做旅游后做房产项目建设应强调高起点大手笔跨越式最好是聘请实力雄厚资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划做到规划一步到位实施分步进行原则上应先做旅游后做房地产因此首期的项目中应包括主要的旅游项目以人气带动区域价值提升旅游项目的建设与经营要不求盈利只求精品并可增强项目在政府领导和公众中的号召力取信于人为后续开发的顺利实施奠定基础但由于项目规模巨大开发周期长资金压力大为此一定要注意合理安排开发的节奏确保资金链的安全要短线开发与长线开发结合因此也要适当包括一部分房地产以增加现金流缓解资金压力也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司以尽快变现从而降低投资风险综合开发全面收益旅游房地产项目的功能组合极其丰富配套齐全因此其子项目往往众多从而做到相互支撑降低风险的目的但一般说来都是由旅游项目休闲度假项目人居项目和配套项目四大部分组成案例略环境优先永续利用自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础因此项目建设应体现统一规划近期远期兼顾的精神正确处理保护与开发的矛盾防止和杜绝一切破坏性的建设坚持严格保护统一管理合理开发永续利用原则规划的合理衔接在规划中将着重处理好一期工程与后续工程整个项目与各子项目之间的衔接协调好关系使各子项目一方面具有相对的独立性同时又共同组成有机的整体合理分担整个项目不同的功能诉求对项目周边原来的景区景点可与之开展多种方式的合作经营并在尊重历史科学保护的前提下重新进行统一的规划扩充和完善加强项目间的深度整合使它们得以重现昔日盛况以与新开发项目互为补充与呼应丰富提升整个区域旅游的游历空间与内涵建筑为形文化为魂由于本身的高端产品特性决定了旅游房地产项目的建设一定要走精品化道路着力强调项目的个性品质和创新并从一开始就全面导入和体系它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通更要使其得到全新的定位延续和提炼项目选址要求区位上由于成本关系不宜在城市中心但必须位于大城市近郊距市中心直线距离不超过公里根据经验在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法是危险的不如紧紧依靠着某个城市地形地貌上要求有丰富的自然山水资源如果自然景观不佳则应由政府按项目规划的要求挖好湖面及全部河道平均深度不少于米同时在湖中堆出岛屿半岛港湾等起伏有致高低错落的地形地貌项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少没有高压线放射性易燃易爆物品生产或仓储基地空气质量优良社会治安状况良好注意标高不可过低以免出现洪灾项目所在地及附近如有排灌工程与设施应让政府将其移交给项目公司管理及维护二项目开发中应特别注意的几个问题如何争取较低的地价由于此类项目需要巨大的投入为扩大现金流降低投资风险提高其可持续发展能力需要政府对提供强有力的政策扶持除允许项目配套建设旅居结合的房地产还要对项目建设用地给予优惠的出让价格旅游休闲业具有极高的产业关联度它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展而且还可以形成很长的产业链从而对整个国民经济的带动作用非常突出但旅游产业本身又具有高投资高风险低收入慢回报的基本特征因此在与当地政府进行项目谈判时一般可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地即使经营性用地全部需要公开招标挂牌出让也可以有很大的空间含土地出让金拆迁青苗补偿安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的所有费用平均为万元亩有的甚至低至一两千元但考虑到项目占地面积较大动辄三五千亩甚至上万亩因此土地成本总额还是很可观的有可能对投资方奖金造成较大压力为此需要从以下几个方面加以变通付款方式上前期准备工作包括工商登记初步规划项目立项土地测量土地指标审批期间只支付定金其余按土地证发放时间分期支付土地办证费争取只交纳中央和省市部分除了必需的房地产建设用地以外可以在土地构成中安排大量的水面和农用地一方面由于是租赁的非建设用地因此可以加快进度另一方面也降低了总成本大量水面除本身即为重要的景观构成要素外还可以开展水上游乐农业观光而农用地也完全可以用于景区绿化道路农业观光草地公园山地公园或者高尔夫等此外也需要有部分或年的商业旅游综合用地办证难度相对较低以用于旅游休闲产权式酒店商业娱乐教育文化产业等容积率建筑面积建筑高度和方位不作具体限制投资方可根据项目需要灵活调整土地的取得方式上的法律和政策风险及其规避由于报批建设用地在尤其是年的房地产用地指标征用集体用地需要时间可以先办出一部分其余作为预留建设用地令政府承诺在一定时间内全部办理完毕为尽可能减少不确定性合理的付款方式是在项目总合同书签署支付定金的同时与当地政府签订全部用地的年农用地和水面的租赁协议从而先明确所有用地的开发权属同时要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司并将土地证分成十几本每本亩直接落在各项目公司名下这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现高度重视公关工作一定要大力建立和充分用好省市与本地领导的公关资源这是项目顺利推进的关键因素之一在投资环境还不完善不透明的情况下就更是如此因为它提供了一条投诉和监督渠道这是极为重要的稀缺资源同时要促使当地政府与我们建立起相同的价值取向使该项目的开发不仅是企业单方的行为也是政府乐观其成并全力推动的事情最好是让该项目成为当地的重点项目主要领导兼任建设领导小组负责人整合宣传炒作大项目的开发涉及千头万绪必然会遇到各种阻力和障碍为此在项目未启动时就要有统一整合的宣传炒作安排要提前制作精美的宣传画册折页等资料也便于开展招商和与别的企业合作要先入为主与媒体开展密切合作尽可能使该项目路人皆知半夜唱歌鬼也不敢欺项目规划的若干问题在规划时对项目的功能分区交通组织等要有前瞻性做到年不落后尽可能避免建设性浪费的发生深圳华侨城的经验与教训值得借鉴一般来说通往项目红线的主干道的建设标准应不低于城市标准主干道辅道不低于二级公路标准道路还要有统一设计的景观设计自来水管线直径在之间用电采用双回路由于项目旅居结合的特征在项目总合同书中容积率建筑面积建筑高度和方位等规划指标不可能作具体限制这样也便于根据项目需要灵活调整但在合同书中应明确当地政府免收调整产生的相关费用高尔夫项目获得批准难度较大同时也为了降低土地成本其建设用地可以是农用地以绿化用地的名义建高尔夫球场项目中的水道陆路游步道等宜曲不宜直以起到界定空间相互借景的作用并丰富游历内涵和景观的层次为避免大的人流车流量造成交通阻塞要尽可能地多用丁字路口而不是十字路口路面不能用水泥而需要铺沥青以降低噪声污染如果项目所在地的地势过于平坦则需要规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心环境保护项目合同中应约定当地政府负责在项目动工前完成区域内及周边水域的截污工程建设确保项目区域的环境质量同时应将该项目的排污管道纳入城市排污主管网并在区域内建设足够容量的污水集中处理设施否则如引起环境问由当地政府承担建设过程中要精心保护项目所在区域内及周边的现有全部林木所有树径在以上的树木一律予以保留因项目规划和工程建设的要求确需移栽别处的在保证存活的前提下方可将其移栽于项目所在区域内其他地点项目拓展与品牌推广在签订项目开发总合同书时应有后续项目储备土地条款和周边一定范围内同等条件下优先开发权条款避免土地带旺后为人作嫁如同迪斯尼乐园早期所经受过的教训一样由于旅游房地产契合世界旅游休闲和大型人居建设的最新发展趋势具有主题地产休闲房产的若干要素因此应将它上升到旅游新城的高度注意认真总结经验提升与包装理念将它作为一种可移植的全新范式在国内合适的地方以省会城市和中心城市为主加以推广如若成功将因此走出一条独具特色的低成本扩张模式可据此占有大量的土地等稀缺资源从而为今后的长远可持续发展奠定雄厚的基础这恐怕是此类项目更重大的意义所在结束语目前旅游房地产的开发在国内外已渐渐趋热这一产品形态本身也发展出多种类型比如主题公园群迪斯尼世界华侨城社区主题社区佛罗里达州的南卡罗来纳州的海格山庄度假酒店拉斯维加斯高尔夫别墅等等他们各自都有独特的经营规律与理念究竟采用何种样式要根据当地市场和项目所在地的地形地貌等具体情况决定切不可盲目照搬照抄相对于其他单纯的旅游或房地产项目旅游房地产项目最主要的特色和优势在于其项目组合的开放性休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产这些优势可极大地增强本项目的吸引力并有效避免因与其他项目定位同构化而带来恶性同业竞争由于该产品形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势因而它必将获得快速持续的发展从而成为复合型产业的一种全新业态参考文献鲍勃托马斯娱乐大王迪斯尼中国经济出版社董观志旅游主题公园管理原理与实务广州广东旅游出版社马克埃丽奥特沃尔特迪斯尼传外文出版社因斯克普等旅游度假区综合开发模式中国旅游出版社孙文昌何佳梅区域旅游开发研究山东省地图出版社