2017重庆房价研究报告

2017重庆房价研究报告 飞笛资讯研究员：李双良 在过去数十年全国房价一片涨声中，重庆是个另类。 重庆经济增速连续领跑全国，房地产市场却波澜不惊。2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上涨，从去年国庆开始，包括北广深在内的全国20多城开展了一场力度前所未有的限购限贷风暴，但重庆在此期间没有任何的动作，房价却一如既往地保持了温和上涨的良好态势。中国指数研究院西南分院的一份报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比仅微增0.54%。 对于重庆房地产市场的平稳运行，一度有人归功于前任市长黄奇帆，自去年12月末，黄奇帆离任后，重庆房地产市场的确出现了短暂的异常现象，个别区域和少量楼盘成交量和价格出现异动，但经过市政府的快速响应，七天两度收紧楼市政策，重庆楼市又重新回归平稳。相较于北上广深狠招出尽，房价却是脉冲式上涨，重庆政府的紧急调控效果立竿见影，令人惊叹之余也不禁发问，重庆在稳房价上到底有何高招，其调控模式能否为北上广深等一线城市提供借鉴。 收入水平差异不是重庆房价理性的原因 图1：2010-2016全国十大城市房价平均涨幅及中国通胀率平均值（%）
来源：中国指数研究院西南分院 中国指数研究院西南分院的数据显示，多年来重庆房价偏低，2010-2016七年间均价年平均涨幅仅为2.92%，远远低于全国其他一二线城市，甚至低于这期间的全国年均通货膨胀率。而北上深的房屋均价年平均涨幅是重庆的5倍左右，深圳更达到了重庆的10倍以上，如此之高的房价涨幅之比，不禁让人疑惑，重庆和北上广深房价背后的支撑因素到底有什么不一样？ 房地产具有消费品属性，既然是消费品，其价格水平必定是与当地的经济水平和购买力水平相匹配的，这能否解释重庆和北上广深在房价表现上的差异？ 年度GDP总量 （GDP总量单位：亿元）
来源：万得数据、国家统计局、地方统计局、市政府网站 制图：飞笛资讯研究院 从GDP增速来看，重庆的确每年都领跑全国，但是不得不承认，在绝对值上，重庆跟北上广深还有一定的差距，重庆2015年的GDP总量还不及北京2011年的GDP总量，只有上海的80%左右，但差距已逐步在缩小，截止2015年，重庆的总量约为深圳的90%，广州的87%。 城镇居民人均可支配收入 （单位：元/年）
来源：万得数据、国家统计局、地方统计局、市政府网站 备注：广州和深圳的数据为城市常住居民人均可支配收入 制图：飞笛资讯研究院 从城镇居民人均可支配收入来看，重庆远低于北上广深，其2015年的城镇居民人均可支配收入还不及北上广深2011年的水平，2015年北京和上海突破5万元/年的关口，数据已将近重庆的2倍，而广州和深圳是重庆的1.7倍。那是否就可以认为，高收入为北上广深的高房价找到了理由，所以北上广深快速上涨的房价是合理的，回答这一问题，需要引入一个指标——房价收入比。 房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映了购房的难易程度，据上海易居房地产研究院发布的《全国30省房价收入比排行榜》数据，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京和上海的房价收入比分别为14.5和14，广东等东部沿海发达省市紧随其后，而重庆这一数据仅为6.3，不到北京、上海的二分之一。易居的报告指出，一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计制度存在漏洞且对商品住宅的统计口径与欧美国家不一样，所以可比性并不大，而根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间，但明显北上地区的数据已远远偏离这一区间，所以结论是，重庆的房价是处于合理区间的，而北上广深的高房价已严重偏离正常轨道，相对的高收入已无法合理解释这一点，它们背后可能隐含着更深层次的问题。 重庆又是依靠什么多年来一直将房价维持在温和上涨的态势，我们接下来会对比重庆和北上广深的供地模式。 重庆充足而低廉的土地供应使房价失去上涨的根本动力 土地供应量大是重庆房地产这么多年来始终能保持温和上涨的主要原因。巨大的土地供应量也使得重庆的人均居住面积排在全国首位，根据中国指数研究院的统计，截止2015年底，重庆的人均居住面积是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，广州的1.9倍，北京的1.34倍，而根据联合国相关统计资料，中等收入国家的人均居住面积约为20㎡，中高收入国家在29㎡左右，高收入国家约为31㎡，仅有少数最发达国家在40㎡以上，从这个角度来看重庆的人均居住面积已达到发达国家水平。 房地产开发企业购置土地面积 （单位：万平方米） INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicotosMPv2jaYuDtvyCgk9vericJNUiaKUiblic2qKwEPbSCiaGBN1oE54Gw0A/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 数据来源：国家统计局、地方统计局 制图：飞笛资讯研究院 相较于北上广深近年的土地供应量，重庆的土地供应呈现大规模放量状态，虽然从2012年开始土地供应开始逐步减少，但仍然高达四位数的土地供应量使重庆的房价失去上涨的根本动力。 重庆能具备充足的土地供应，原因是多方面的，主要原因之一就是其有较为完善的土地储备制度。2002年以前，重庆的土地九成都是协议转让而非拍卖，土地掌握在企业手中，市政府手上的储备土地几乎为零，市政府的财政收入和城市建设面临考验。2002年后，重庆市建立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。2003年，重庆市政府又在土地储备中心的基础上成立重庆市地产集团，该集团是重庆市政府注资的专事土地储备和开发整理的运作载体。随后几年，重庆市城投公司、重庆市水利投资公司、渝富资产经营管理公司等重庆市政府旗下的八大投融资平台(简称“八大投”)亦被授予土地储备职能，介入了土地一级市场。至此，重庆的土地储备形成了政府主导型的模式，重庆通过将该市此前的土地一级市场的包括储备和开发在内的经营权限收归当地官方掌控的几家市级土地储备机构，从而实现土地一级市场增值收益不再被房地产商占用，而是进入代表公共收益的国资系统，进而更好地进行城市建设。 完善的土地储备制度带来的是充足的土地供应，市政府能实现“有节奏地供应土地”，从而达到调控目的，当市场地价涨得过快了，就多供一点地，反之，少供一点地，通过调控地价来调控房价，倘若没有充足的土地储备作为后盾，这一切只能沦为空想。 此外，重庆独创的地票交易制度也是使重庆拥有充足土地供应的另一重要原因。 2008年12月4日，重庆首创的地票交易制度诞生，所谓地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地等农村集体建设用地进行复垦，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。 农民自愿将闲置的宅基地等复垦，然后以地票的形式与企业进行市场化方式的公开交易，即农民通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开出让，企业通过“招、拍、挂”等法定程序取得地票，从而获得等量面积的城镇建设用地使用权。在此过程中，农用地和建设用地的总量不变，只是在农村和城市之间相应进行了等量的划转。 我国法律规定，农村土地只能在农村集体经济组织中流转，除非国家征收，不得转为城市建设用地，但随着城镇化的推进，农民进城后，一来增加了城市建设用地需求，二来闲置的农村建设用地又造成了资源浪费，而地票制度就可以有效缓解这种“土地困局”：一方面在加速农村土地流转的同时增加了农民收入，另一方面还增加了城市建设用地，而新增的城市用地又会产生更多的房屋供应，由此平抑房价。 地票交易制度流程 INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicor7W0S03eBlUQEmZbiaO7eb9nJzQ2UHxFiaCwMZ2rFpiaS2boTD71jYABg/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 飞笛资讯研究院制图 据重庆市国土房管局数据，2014年，重庆农村土地交易所全年组织交易地票2.05万亩、39.17亿元，与2013年交易量持平，累计交易地票15.19万亩、306.42亿元。如果根据《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中的要求，人均城市建设用地保持在约100平方米的水平，而农村流动人口按照城镇人均建设用地标准的60%安排用地，则可大致估算出，截止2014年，地票制度已解决了一百多万农村流动人口进城落户的建设用地需求。 重庆历年土地成交变化 INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicoXFCe4GiaSLtPSUwufxbaR1IpvPmYEQDgNvibd7t8onln70jTf5NEV7gg/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 来源：重庆农村土地交易所、中信建投研究发展部 制图：飞笛资讯研究院 土地价格是房价的主要成本之一，但不知从何时起，一二线城市屡屡出现“面粉贵过面包”的现象，“地王”频出，多地楼面价纷纷刷新历史纪录，土地溢价率高企，为实现盈亏平衡甚至获得超额利润，房地产开发商必定会将高额的拿地成本转嫁到房价中去，房价由此被推高。但重庆一直以来坚持的要将楼面地价控制在当期房价的1/3左右的调控理念和相对低廉的土地出让金，使房地产商的开发成本得到控制，因此减弱了他们转嫁成本的必要。 房地产开发企业土地成交价款  （单位：亿元） INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicojZxkcukT9Zjo8O8GRSk5OZPMI9lCKCpl6mqQLX0WyLoAaU7D6VicjRA/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 来源：国家统计局 制图：飞笛资讯研究院 从表面上看，三者相差不大，可细心地会发现（结合表3），以2015年为例，北京的房地产开发企业土地成交价款是811.13亿，高于重庆，但其只供应了390.96万平方米的土地，而重庆的这个数字是1626.77万平方米，也就是说，平均下来，北京的土地成交价为20747.14元/平方米，而重庆仅为3314.05元/平方米，重庆土地的单位价格仅为北京的六分之一！如此低廉的土地价格，把房价暴涨的可能性进一步扼杀了。 完善的保障性安居工程缓解刚需 数据显示，截止2015年，重庆累积保障性住房供地面积超过了3900万平米，保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右，变相增加了重庆区域的住宅供应规模。若按照人均20平左右的标准计算，重庆累计保障房供应满足了约200万中低收入人群的住房需求，而且重庆的公租房保障对象较广，不受户籍限制，入住门槛较低，新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都可申请公租房的居住，这就使该人群的刚需大大得到满足，对商品房市场产生了一定挤出效应，使商品房市场难升温。   2015年公租房配租数量 （单位：万套/年） INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicoYKhicwq9wA5ZgHvJ3wI0DSWicFCCZqHNkHPKGsZ6N0y97g2HygrellYw/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 来源：北京、上海、深圳市住建局、广州住房保障办、重庆市公共租赁房信息网 制图：飞笛资讯研究院 重庆的保障性住房供应充足，从总量上看，一直远高于北上广深，结合相关人口数据来看，还大致可以算出其所供应的公租房的覆盖率（公租房配租数量/潜在住房需求人数），该数据能一定程度上看出该地区公租房缓解了多少居民的住房需求。 2015年部分地区常住人口 （单位：万人） INCLUDEPICTURE \d "https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/icXezSjicCkhLZOMqnNw3tsLH8fuAxTkicoOhxDeDK8cbq9JQZfl1cyKHcQO6NdVNmpbahFdgodtUfM4CdjupXmqQ/0?wx_fmt=png" \* MERGEFORMATINET 
 来源：地方政府网站 制图：飞笛资讯研究院 若将25-44岁人口大致视为潜在的住房需求主力，结合地区的常住人口和该年龄段人口的比重可算出该年龄段的人口总数，（据中信建投证券研究发展部的统计数据估算，2015年北上广深和重庆25-44岁人口占其城市总人口的比重分别约为28%、34%、39%、47%、11%），又大致估计其中约有20%的中低收入人口需通过租赁公租房以满足刚需，则2015年北上广深的公租房覆盖率（公租房配租数量/潜在住房需求人数）分别为1.74%、0.18%、1.14%、1.51%，而重庆这一数据达到了11%，平均是北上广深的7倍，从这一角度来看，更高的公租房覆盖率缓解了更多的潜在住房需求，如此平衡的供需使重庆房价愈趋于平稳。 事实上，重庆一早就认识到建设完善的保障性安居工程的重要性，重庆在国家还没有明确的公租房方面的政策规定前就已提出，要形成“5+1”保障性住房供给体系，即廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等五种保障方式相叠加的保障性住房供给体系，目标是一使30%左右的城市人口通过保障性住房实现“住有所居”，二是成为政府调控房价的“稳定器”、调控房市供求的“缓冲器”，推动建立起“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的城市住房供给体系，即一方面由市政府主导的保障性住房供应系统，满足符合一定条件的外来人口、应届毕业生、贫困市民等人群的刚性需求，另一方面，由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时从房产税、贷款政策等方面对高档住房的需求加以遏制，从而间接调控高端住房的消费和供应，通过分层调控，做到市场供需平衡、价格稳定。这也就是一直为人称道的重庆率先提出的“市场配置+住房保障”的双轨制住房供应体系。 大量的公租房建设也会使当地政府面临资金压力，但重庆采用的“1＋3”投融资模式使这一难题