物业政策小知识.doc

物业政策小知识一前期物业管理合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力吗前期物业管理合同对业主有约束力根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约力二物业服务收费包括哪些项目1管理费用于物业管理区域的日常管理包括物业管理区域内的巡视检查物业维修更新费用的账务管理物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务2房屋设备运行费用于电梯水泵等房屋设备运行服务所需的费用3保洁费用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用4保安费用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用5维修费用于物业维修服务所需的费用三小区物业服务一般包含哪些内容小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行根据物业管理条例第二条的规定物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动一般而言物业服务具体包括综合管理房屋及共用设施设备的维护管理公共秩序维护保洁服务绿化管理装饰装修管理服务停车管理服务等内容四业主家被盗物业公司是否要赔偿物业管理条例第46条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作但保安服务不包括对室内财物的安全保卫工作物业公司提供的保安服务是对小区内公共秩序的维持以及进行日常巡视并非对小区内特定的人财物予以管理只要保安服务达到规定的要求物业公司就没有法律责任五小区内停车被划伤谁负责物业服务费和停车管理费是不同的概念具体要看双方在物业服务合同中是否约定有停车保管的条款如果有约定按照约定履行没有约定可能无法追究物业企业责任只能由车主向侵权人主张权利六房屋有质量问题业主能拒交物业费吗在物业管理法律关系中业主应该向物业管理公司给付物业费业主是债务人物业管理公司是债权人而在房屋买卖关系中业主是债权人开发商是债务人业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费至于前期出现的遗留问题如果保修服务可以解决的通过保修服务解决保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题应该由开发商负责解决开发商应该按照国家法律法规合同约定等承担相应的民事责任七不交物业费物业公司有权停水停电吗供水供电合同的双方当事人为业主与供水供电公司物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司两者处于不同的法律关系中在物业管理合同中约定在业主欠缴物业费的情况下物业公司可以以停水停电为惩罚手段这种条款应征得权利人的同意否则为无效条款业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任在这种情况下如果物业公司擅自停水停电给供水供电公司造成损失供水供电公司也可以向物业公司索赔八业主没在家物业应该帮忙代收快递吗一般情况下如果业主没有和物业公司签订代收代管协议或缴纳保管费用物管人员或保安并无义务代签收业主包裹若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏那么代签人就需要承担相应责任九物业服务企业请求业主支付物业费业主仅以其并非物业服务合同的当事人为由抗辩的人民法院不予支持业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者构成物业服务合同的实质当事人业主委员会由全体业主选举产生其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议即业主委员会是受全体业主的委托而订立合同根据委托关系规则全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果全体业主都负有交纳物业费的义务至于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同乃是由建设单位代理全体业主订立只不过其代理权限并非源于业主的委托而是源于法律的直接规定但是这并不影响代理关系的成立全体业主同样为物业服务合同的当事人享有物业服务合同确定的权利并承担相应的义务十物业服务企业请求业主支付物业费如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持物业服务企业请求业主交纳物业费依据是物业服务合同因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务其便已经尽到了合同义务不存在违约行为也不存在业主行使先履行抗辩权的空间故业主以未享受相关物业服务为由进行抗辩的没有法律依据十一业主拖欠物业费的物业服务企业必须经书面催交方可向人民法院提起诉讼请求判令业主支付物业费最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条将业主承担欠费责任的前提确定为经物业服务企业书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳需要注意的是这种催交必须是书面的口头的催交通知无效书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的物业服务企业可以向法院起诉十二业主拖欠物业费应当如何承担违约金责任确定业主拖欠物业费的违约金数额物业服务合同有约定的一般从其约定没有约定的可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算十三物业服务企业请求业主支付物业费业主以其已将物业交给他人使用为由进行抗辩的人民法院不予支持业主是物业服务合同的实质当事人虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务但实际上是物业服务的最终受益人因此不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有使用或者收益业主对于物业费的支付都负有不可推卸的义务十四物业服务企业已经预收业主的物业费但尚未提供物业服务物业服务合同终止后业主有权请求物业服务企业返还物业费物业服务合同的权利义务终止后物业服务企业与业主之间并不因此就毫无关系物业服务企业应当根据物业管理条例第三十八条的规定履行返还相关资料和由其代管的专项维修资金做好交接工作等后合同义务最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条第一款规定物业服务合同的权利义务终止后业主请求物业服务企业退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费的人民法院应予支持十五物业服务合同的权利义务终止后物业服务企业与业主又形成事实上的物业服务合同关系的物业服务企业可以请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费物业服务合同的权利义务终止后物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务业主又予以接受的根据合同法第三十七条的规定即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同也应当视为合同实际成立在此情况下物业服务企业请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费的对其请求应当予以支持十六有的业主不交物业管理费这对我有影响吗有影响因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的如果有业户不交管理费势必会给物业公司的管理运营经费造成影响也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益十七什么是住宅的共用部位共用设施设备一物业共用部位是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位包括基础内外承重墙体柱梁楼板屋顶等户外墙面门厅楼梯间走廊通道等二物业共用设施设备是指建设费用已分摊进入房屋销售价格的业主共有共用的上下水管道落水管水箱加压水泵电梯天线照明锅炉消防绿地道路路灯渠池湖井露天广场非经营性车场车库公益性文体器械与场所及其使用的房屋等十八下列各项不属于物业共用部位共用设施设备物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路人行道公共排水公共绿地城市供水供气管线等物业服务区域内属于供水供电供气通讯网络有线电视等相关部门负责维修管理的设施设备等居住区内不属于业主共有产权的其他设施设备十九业主委员会有哪些主要职责业主委员会应当维护全体业主的合法权益履行下列职责召开业主大会或者业主代表大会报告物业管理的实施情况选聘或者解聘物业管理企业与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同依照本条例设立物业维修基金的负责该基金的筹集使用和管理审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划财务预算和决算听取业主使用人的意见和建议监督管理企业的管理服务活动监督公共建筑公共设施的合理使用业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责业主委员会应当定期召开会议会议必须有过半数委员出席有效作出决定应当经全体委员过半数通过二十利用物业设置广告等经营性设施有什么规定利用物业设置广告等经营性设施的应当在征得相关业主使用人和业主委员会的书面同意后方可向有关行政管理部门办理审批手续经批准的应当与业主委员会签定协议并支付设置费用二十一交房后一直未装修是否应交纳物业费在物业公司书面通知业主交费后就算业主一直未装修居住也应当交纳物业费最高人民法院已经颁布了司法解释关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持二十二物业公司能够对业主进行各类罚款吗不能对于业主乱扔垃圾乱搭乱建乱停车等行为物业公司都不能罚款罚款是一种行政处罚行为只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款其他个人企业一律不得对他人进行罚款处罚二十三怎样申请动用物业维修基金根据黄山市房屋专项维修资金管理办法黄山市人民政府令第48号规定使用维修资金应当具备下列条件一物业共用部位共用设施设备保修期届满二维修资金足额交存维修项目符合维修资金使用范围三维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意申请程序由物业企业或业委会向所在社区申请社区初审后再经平台向屯溪区住建局房屋专项维修资金管理中心报送申报材料进行维修项目现场勘查审核通过后出具签字确认一览表须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上签字同意通过并在小区公示栏公示5个工作日无异议后申请单位方可组织维修待工程竣工验收通过后持相关维修材料至房屋专项维修资金管理中心申请拨付资金