烟台第一烂尾楼形象包装策划案.doc

烟台第一烂尾楼形象包装策划案 　　 烟台人都知道，咱海关对面有一栋烟台最最知名的烂尾楼，烂了好多年了。原是由丝绸公司开发，后期可能因为资金原因，现已处于停滞阶段，前些日子据说被某个银行给占领，但到现在也没看出来银行入驻的迹象。 　　 　　 在下基本天天从那里经过，对这栋烂尾楼，我是痛心疾首的。影响市容不说，看着堵心不说，这栋楼占着茅厕不拉屎，那么好的一个地理位置，那么大的一个资金投入，就这样空置了多少年，饱受风雨侵袭，多大的一个资源浪费。那栋楼开发的时候可能有很多相互扯皮的事情，但总这样闲置也不是个事，事情早晚要解决的，地产项目拖的时间越长越完蛋。 　　 　　 咱作为一个广告人，作为一个烟台人，总想为港城人民办点大事，办点实事。我在烟台最大的一个理想，就是由我主持策划，把那栋楼包装成soho，然后在半年之内，给她卖出去，光荣而艰巨的任务！ 　　 　　市场背景： 　　 　　 烟台地区写字楼市场饱和，未来一年时间内，在火车站等地还有数个巨型写字楼项目即将启动，长远来看，在滨海商务区更有为数众多的写字楼将要开发。与此同时，写字楼的空置率也在迅速上升，本地十几栋知名写字楼都有着不同程度被闲置，甚至有新开发的黄金地段的高档写字楼整体闲置的情况出现。 　　 烟台地区酒店的数量众多，四星级酒店在10家以上，三星级酒店20家以上，价格较高。 　　 烟台住宅等略（防备竞争对手刺探军情，请大家谅解）。 　　 　　产品分析 　　 　　劣势： 　　 由于原开发公司经营管理不善被迫停工，各方面的配套设施极不完善，（好像）无水、无电，蚊蝇滋生，大概还有丐帮在里面驻军，严重影响烟台海边的形象。此地块绝对是政府部门的一块心病。主流房型由于是多年以前开发，与当前市场消费眼光有差距，外观方面。原规划无甚特色，现已落后时代好多年，亦无大面积集中绿地，空中花园等。 　　优势： 　　 交通优势，交通方便，多路公交车从此经过，市区主要交通枢纽处。 　　位置优势：市区黄金地段，最靠近海边的地方。离规划中的港城CBD咫尺之遥，靠近繁华的红灯区（这一点尤为重要）。 　　威胁点：多年烂尾形成的顽疾。 　　机会点：房地产热潮，市区黄金地段的日益稀缺。大楼整体完工，经过数年风雨考验，居然没塌，可见工程质量无大碍。户型面积不大也是推广的一个机会。 　　 　　 市场运作方案： 　　 　　 大楼炒作从未启动，可谓广告人眼中的“处女”。正利于我挥枪上马，任意驰骋，借助高技巧、高难度的专业运作，抢占市场空白，在白纸上描绘最美的图画。 　　 　　客户的需求：一次“性”消费场所 　　 　　 世风日下，人心不古。缘分的天空扑朔迷离，文化可以快餐，爱情可以速配，伟哥和伊妹的网络时代，城市生活的刺激，单身男女的情感饥渴，促使他们突破礼教的约束，追求婚外情的，自由恋爱的，出入公共场所找寻娱乐和消遣，一度春风的日渐其多，这个时候，嘿咻场所就成了问题。 　　 　　这个问题想必大家都深有体会： 　　在家里吧，没结婚的怕父母邻居看见，结婚的怕丈夫、妻子孩子看见，斗智斗勇得太累； 　　去酒店吧，很爽啊！但成本太高，像样的酒店没六百下不来，谁的钱挣的都不容易，还是要节省的花不是； 　　荒郊野外的场合吧，这个不花钱，经济上是好，但露天席地的，不安全，随时可能被打劫，现在的歹徒不但劫财，还劫色呢。 　　这个时期，一次“性”场所就有了建设和规划的必要“性”和紧迫“性”。 　　 　　案名建议：闻涛“办事处” 　　 　　 闻涛，是为了显示这个项目的地理位置，靠近海边，无敌海景。提升项目档次，办事处，办事嘛……大家都是城里人，都明白，我就不多作解释了。 　　 　　 古有闻鸡起舞，今有闻涛办事。听着波涛的声音，男男女女们嘿嘿咻咻，浪漫到了极至。我真服自己了，本来无比龌龊的事情，咋都能被我描述的这么富有诗意呢？ 　　 　　项目定位——烟台第三者 港城“性”价比最高　　除了家庭和酒店外，给饮食男女提供的第三个选择。 　　 　　业态规划 　　 　　四层裙楼 　　 　　一楼：舞厅。自营。 　　幽灵一样的灯光，性感的身躯，暧昧的气息，每天吸引着多少男男女女的放纵。 　　服务宗旨：让您心绪沸腾、让您身心振奋、让您入梦成仙。 　　服务特色：投您所好，让您满意；按您需要，专项设计 　　服务项目：形式多样，应有尽有；只有想不到，没有做不到。 　　收费标准：为了聚集人气，免门票。只收座位钱，只有你找座位坐下来，才跟你收钱，并赠送饮料。（我就不信有人会从头站到尾。） 　　经营目标：干倒港城最知名的迪厅新中国，兼并JJ。 　　 　　广告宣传语：艳舞，艳舞，一起歌来一片情。 　　 　　二楼：情人酒吧。自营。 　　遗忘在城市角落的激情，在酒精的眩晕中被重新唤醒。 　　服务宗旨：工薪消费，有钱没钱都能来。 　　经营目标：让市府街的那些都歇着。 　　 　　广告宣传语：酒瓶一开，好事自然来。 　　 　　三楼：知名品牌安全套售卖处、面具租赁处、进口SM工具。自营。 　　安全套的功能不必说了，大家都是城里人。 　　面具，烟台就这么大，容易碰见熟人，不想被人认出来，到这里租个面具吧。面具的好处还可以使更多的长得有创意，平时难以获得异性垂青的人，也获得嘿咻的机会。他们会感谢我这个创意。 　　进口SM工具，这个啊，啊啊，怎么介绍呢，我没用过，哪位用过的先生小姐发发言。看起来好像有的是带电的，所以不太敢卖国产的。 　　 　　广告宣传语：确保安全，需有一套。 　　 　　四楼：同性天堂。对外承包经营。 　　太恶心，不作介绍。社会上总有这么些杂碎。 　　 　　广告宣传语：不走寻常路。 　　 　　五楼——10楼：美发美容院、足疗城、恋歌房、休闲屋、音乐茶座等。租赁经营 　　俗话说，男人有钱就偷腥，女人偷腥就有钱。这里就是给大家提供这样一个交易平台。也是“闻涛办事处”的一个核心部分。这里靠近港城最大的红灯区——朝阳街，这里不久将会面临着拆迁，人对老住处都有感情，这部分人是我们很好的潜在准客户。 　　服务宗旨：优质环境创造优质服务。 　　 我们与朝阳街等红灯区相比，最大的优势就是环境，无敌海景的“办事处”在全国也许都是屈指可数，在这样的环境下，互相交换的男女自然会获得别样的享受。同时，做买卖也都讲究个成行成市，这样“嘿咻”集中的场所，也会吸引更多的人气。 　　 　　广告宣传语：just do it （想做就做） 　　 　　10——15楼：情人旅馆。自营 　　情人旅馆的市场前景从各大高校边上的小旅馆的火爆经营中，可见一斑。暂不作分析。那些情人旅馆的条件，跟闻涛办事处是没得比的。屋美价廉啊 　　收费标准：时间换金钱（龙大客户，对不起了，给你中秋节礼盒做的方案，俺挪用一下）。上午消费的人少，打三折，每两小时30元，下午消费的，打五折，每两小时50元，晚上消费的，不打折，两小时100元。过夜另算。 　　 　　广告宣传语：让我们做得更好 　　 　　15——顶楼：公寓，赶紧收回大部分投资，大家先分几个钱在口袋。 　　就按soho卖，普通soho的卖点是居家办公在一起，咱这是居家“办事”在一起。主要是为那些包二奶的人而设。 　　 广告宣传语：我的地盘我做爱。（谁管的着？） 　　 　　目标客户人群： 　　白领人士 　　企业