浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制.doc

目录目录摘要关键词引言正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险信用风险不良违约增加投资用途贷款潜藏较大风险流动性风险个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显但局部值得关注操作风险普遍存在应引起银行高度关注利率风险关注加息影响转化为借款人的信用风险市场风险谨防集体非理性行为政策风险关注国内的经济走向与宏观调控方向认识个人房贷业务发展的不同阶段与各种风险之间的联系对症下药防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险加大金融改革稳妥引进新的金融商品推进资产证券化市场的发展强化内控制度建设推广全面实施个人住房贷款保证保险制度改善银行贷款结构加强对房产开发商的调查完善个人信用征询系统的信息容量改进对购房借款人还款能力的评估方式严格银行的贷前审查和逾期贷款催收参考资料摘要本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型形成原因表现形式进行了客观的分析并从政策市场银行个人等方面探讨了防范控制风险的处理措施和对策关键词金融危机个人房贷风险防范及控制引言今年以来受欧美金融危机影响国外金融市场异常动荡金融机构的抗风险压力加大同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管限制混业经营没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视特别是高速增长的个人房贷业务截止年末我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了亿元同比增长高于同期全国各项贷款增速个百分点监测分析个人住房贷款风险很有必要如何范防风险控制风险已成为当下紧迫的课题金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足而不良贷款的根源可能泡沫经济也可能是所投资的项目盲目建设严重效率低下和行业竞争过度产品供大于求无竞争力追究泡沫经济的起源跟银行的利益诱惑放贷冲动不无联系就我国而言银行储蓄存款众多中间业务收费占比过小利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差特别是年以来随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施商品房市场蓬勃发展相应带来的个人住房贷款发展迅猛它已成为商业银行一项重要的利润来源相对于企业贷款个人住房贷款风险较小安全性较高但这并不意味着其完全没有风险特别是经过近十年的房价上升房价泡沫已经显现作为抵押品的房产估值也需要重新定价今年以来屡见新闻媒体报道各地的房地产市场出现房价滞涨交易量锐减局部大中城市房价出现持续下跌个人住房贷款按揭户出现违约上升断供增加这些现实都在提示银行管理者不存在无风险的业务审时度势客观理性看待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险有助于我们提高风险意识有的放矢做好风险防范和控制正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率由于个人房贷持续期较长最长年在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大一般而言个人房贷业务会存在以下风险一信用风险即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况二流动性风险由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务造成商业银行面临流动性不足的情况三操作风险由于存在不完善或失灵的内部程序人员系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况四利率风险由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况五市场风险由于整个房地产市场大幅下降房产价格贬值造成银行损失的情况六政策风险由于第页共页有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况在我国商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点信用风险不良违约增加投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况使得商业银行很难进行准确的风险判断一方面国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济进而引起借款人在工作收入等因素的不良变化导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加有可能出现违约导致放弃所购房屋从而给银行利益带来损失的违约风险另一方面借款人还可能故意欺诈通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款从而产生道德风险其中个人信用风险又分为购房者由于收入水平下降无力偿还贷款值得指出的是个人住房贷款属于中长期信贷其还款期限通常要持续年左右年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区年在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生往往就可能转换为银行的贷款风险考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的收入市场化程度较高的白领阶层这种中长期内的风险尤其值得关注购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款购房者对市场的估计不足进行了购房投资采取以租养贷等投资方式的失败造成无力偿还贷款这种情况所占比例不下随着房地产的降温房屋租赁市场的低迷所占比例将会越来越大流动性风险个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内对这个缺口进行管理就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理根据国际经验个人住房贷款比重接近或达到时商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题截止年末我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近并且值得一提的是的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段这一占比在短期内超过也不会出现太大风险但对于一些资产规模较小资产种类较为单一的部分城市商业银行来说实际上已经开始要关注到流动性问题操作风险普遍存在应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束再加上各大商业银行之间激烈的竞争银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围竞相放松贷前审查和贷后检查工作对借款人第页共页的收入证明等贷款要素放松审查收入证明的真实性大打折扣从而留下贷款风险漏洞按照贷款三查的要求商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式很多借款人出现居住地址工作单位发生变动甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况银行也一无所知其中隐藏的风险之大可想而知还有外部欺诈造成的操作风险主要是房地产开发商利用假按揭的形式骗取银行资金上面的分析告诉我们个人房贷风险较低只是相对而言在房市的不同阶段个人房贷风险具有不同的表现形式如果不能意识到这一点并采取相应的措施个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患对症下药防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险首先颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例从法律高度规范约束房地产市场健康发展其次在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌制定严格的从业机构和人员准入退出奖惩条例切实加强监管规范银行个人房贷业务市场无序的竞争再者商业银行管理层必须改变思想认识正如一枚硬币有正反两面个人房贷业务同样如此从一个侧面来讲个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品属于我国商业银行的优质资产和利润增长点银行绝不可错过发展的良好时机但另一个侧面来看个人房贷并非无风险资产目前情况下面临的系列风险不容忽视对此我国的商业银行应该有足够清醒的认识面对困境正视重视风险多想对策除此之外加快推进以下方面的革新加大金融改革稳妥引进新的金融商品尽快导入资产证券化和房地产投资信托这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性降低个人住房贷款风险以及作为处理房地产危机的金融工具推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险推进资产证券化市场的发展首先逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立即房地产抵押债权转让市场房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券的市场通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配分散了流动性风险在此基础上住房贷款的证券化应当提上日程强化内控制度建设第页共页按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则建立完善个人住房贷款的风险控制政策根据房地产贷款的专业特征按照申请的受理审核审批贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程明确了权责和考核标准并强化贷款操作过程的监督管理推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司提高贷款行为的安全保障选择高资质的保险公司投保房屋财产险以保障贷款抵押物的安全增强贷款的信用度保证资金安全贷放风险并不可怕只要你去了解它熟悉它掌握它那它还有什么可怕的呢围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此只要你有信心有决心有智慧早行动从完善制度建设严密内控监督严格制度落实加强奖罚措施力度范防和控制风险是水到渠成的事参考文献杨帆赵晓江慧琴亚洲金融风暴后的中国石油工业出版社第页共页赵其宏商业银行风险管理经济管理出版社北京张小霞现代商业银行内控制度研究中国财政经济出版社北京张吉光商业银行操作风险识别与管理北京中国人民大学出版社张吉光商业银行全面风险管理上海立信会计出版社郑向居主编银行风险管理师必读长春吉林人民出版社刘晓勇银行监管有效性研究社会科学文献出版社于学军主编银行业发展与监管探索来自一线的报告北京中国金融出版社应红中国住房金融制度研究中国财政经济出版社北京中国区域金融运行报告焦点房地产网年月日每日经济新闻杨羚强