浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范于控制.doc

浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范于控制摘要房地产业是一个资金密集型的高风险的行业我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行我国房地产市场在基本正常发展的同时非理性繁荣的苗头也有所显现市场风险正在积聚表现在部分城市房地产价格上涨过快其中尤以长三角地区的中心城市最为明显房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户各利益主体的切身利益加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者投资者地产商银行政府以及各房地产相关从业主体对商业银行来说房地产泡沫破灭后银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险许多贷款最终成为呆帐坏帐不良贷款比例会大幅上升如果泡沫很严重破灭后造成的价格下跌幅度巨大银行遭受的损失过大有可能损害银行的信誉存款者会对银行的信用产生怀疑对银行进行挤兑造成金融恐慌甚至引发银行的破产随着我国商业银行改革的深入进行银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化会更加关注银行结构和潜在风险现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题商业银行流动性过剩不仅对银行自身的经营产生影响而且威胁到整个经济的平稳运行流动性过剩将导致银行业过度竞争盲目追逐大客户非理性降低贷款条件和下浮贷款利率放大信贷风险和利率风险如果过高的流动性投向资金和货币市场会导致货币市场主要投资工具利率持续走低甚至与存款利率倒挂面对新一轮的风险问题商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议关键词个人住房贷款风险商业银行目录前言一研究意义二论文框架一我国个人住房贷款概述一个人住房贷款的基本概念个人住房贷款的分类个人住房贷款的主要特点个人住房贷款的流程二我国个人住房贷款现状及主要风险个人住房贷款现状个人住房贷款的主要风险二我国个人住房贷款风险的主要成因一逆向选择和道德风险个人住房贷款中的逆向选择个人住房贷款中的道德风险二房地产泡沫我国房地产泡沫的存在性分析房地产泡沫与个人住房贷款风险三商业银行流动性过剩商业银行流动性过剩的原因分析流动性过剩对个人住房贷款风险的影响四房地产业风险控制及防范制度缺陷房地产业发展不规范房地产业融资渠道狭隘三我国商业银行个人住房贷款风险防范措施一建立和完善个人住房信贷保障制度完善房贷保险制度设立房贷担保人二建立银行内部风险控制体系加强宏观经济走势分析预测调整信贷结构优化住房贷款资源配置加强银行自身操作管理三适应市场需求加大住房贷款产品创新创新个人住房贷款品种增加个人住房贷款的利率品种四加强房地产市场监控及预测加强资金监管及贷款项目筛选拓宽房地产融资渠道结束语参考文献致谢前言一研究意义美国次贷危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济即说明了一个事实住房贷款虽然相对比较安全但其风险一旦形成便会迅速扩张出现大面积的金融风波危及整个金融市场和国民经济的发展对于我国而言房地产金融风险主要集中在商业银行住房贷款业务通常被视为低风险优质资产品种因此随着数量的增长累积的风险也越来越多而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验另外中国房地产市场起步较晚行业管理不够规范个人信用体制不完善使得个人住房贷款风险日益显现加强个人住房贷款的风险已迫在眉睫因此本文着力审视中国房地产金融风险着重对商业银行个人住房贷款风险管理研究对商业银行防范个人住房贷款风险提出建议为保证贷款安全防范金融风险的发生有着现实意义二论文框架研究个人住房贷款风险防范首先应该了解其风险产生原因风险现状及未来面临的状况论文的基本框架如下第章对我国个人住房贷款的概述首先是其发展现状然后通过对我国住房业建设按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景为说明风险产生根源还需要对个人住房贷款特征重要性以及业务流程做一概述第章具体分析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因主要从借款人风险逆向选择和道德风险国家房地产宏观环境房地产泡沫商业银行自身流动性风险房地产行业房地产业制度缺陷这四方面包含了整个个人住房贷款链条上的各个因素抓出重点进行风险剖析第章针对第章所列举的风险原因进行风险防范的措施对借款人风险提出了完善保险制度及担保人的设立对于房地产泡沫从银行角度出发进行宏观经济走势分析优化资源配置和加强自身管理操作对于流动性风险提出银行可加大放贷产品创新来减轻此风险对于整个房地产行业的风险银行可建立筛选机制和拓宽融资渠道等方法来防范一我国个人住房贷款概述一个人住房贷款的基本概念中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款贷款人发放个人住房贷款时借款人必须提供担保借款人到期不能偿还贷款本息的贷款人有权依法处理其抵押物或质物或由保证人承担偿还本息的连带责任贷款人即发放个人住房贷款的金融机构一般为商业银行通称贷款银行个人住房贷款的分类目前个人住房抵押贷款品种归纳起来按照房屋权属分主要有以下三类第一政策性个人住房贷款该贷款是为推进住房制度改革运用住房公积金住房销售房款和住房补贴存款为企业单位职工购买建造翻建和修葺自住住房而发放的贷款主要包括住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等第二自营性或商业性个人住房抵押贷款也称住房按揭贷款是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买建造和修葺自住住房的贷款主要品种有各商业银行发放的个人住房抵押贷款个人住房装修贷款个人商业用房贷款二手房按揭贷款个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种第三个人住房组合贷款它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时如果这笔贷款不足以支付购房款银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述个人住房贷款的主要特点个人住房贷款作为一种消费性贷款与银行一般贷款相比具有以下主要特点第一长期性由于住房价值大使用期限长居民购买一套住房需要较长时间的积累因此个人住房贷款期限短则几年长则年年最长期限可达年这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的至年中逐步显现第二零售性个人住房贷款的对象是自然人贷款笔数多投向相当分散单笔住房贷款金额相对较少属于零售业务性质每个人的工作家庭收支资信等基本情况各异并且单笔贷款金额较小阶段还款流小与银行进行多次合作的机会少这些都会造成银行调查取证跟踪管理工作分散繁杂且操作环节较多而各环节均存在着风险因而形成了风险分散的特征第三区域性银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变化进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度如果要对异地借款的资信状况进行调查并不容易对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的银行要做这些工作必须要花费相当多的人力物力和财力从而使得贷款业务变得无利可图这一因素决定了住房贷款具有很强的区域性从而就造成一些地区住房贷款规模很大而另一些地区住房贷款规模却很小的局面个人住房贷款的流程贷款操作的主要流程如图所示图个人住房贷款操作流程由上图可见个人方面个人贷款申请信贷受理审查上报审核批准办理发放手续偿还贷款清户撤押银行方面主要分为贷前审查与贷后管理两大块个环节依次进行这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用任何一个环节也不容忽视否则必然会种下风险隐患二我国个人住房贷款现状及主要风险个人住房贷款现状我国住房贷款占比偏高住房贷款风险显现个人住房贷款余额年突破万亿元年突破万亿元年突破万亿元见表以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为加上房产抵押的其他贷款据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全房价在经历前几年的过快增长之后目前处于回落阶段住房贷款的风险显现如果房价出现下跌房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域直接危及金融系统的稳定危及经济的稳定发展表历年全国个人住房贷款状况表单位亿元年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比资料来源国家统计局城市以上海为例上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导在未来一段时间内依然对首套房实行首付和利率的优惠对多套房特别是二套以上则根据市场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平一般会抬高门槛但不会有禁止性限制因此对于购房者而言住房信贷的大门是畅通的不存在贷不到款的问题购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同所以在一定程度上住房贷款政策鼓励普通住房的购买从上海个人住房贷款余额走势看见图随时间推移持续增长表明房地产的贷款幅度任然十分强劲图上海中资银行本外币个人住房贷款余额单位亿元资料来源上海易居房地产研究院截止年我国个人住房贷款余额为万亿元比刚刚起步时的年末亿元增加了亿元增长了倍而个人住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到以上虽然住房未被列入消费品但它已成为消费信贷的大头有些城市个人住房贷款占银行贷款比重达到了以上再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了其利息成为了银行主要的业务收入来源然而房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险建设银行年度年报显示见下表年建行个人贷款增长至亿元占客户贷款和垫款总额的比例为其中个人住房贷款增长至亿元在年的新增贷款中个人住房贷款占个贷的比例是其中个人住房不良贷款已占到个人不良贷款的左右其隐藏风险逐步显现表中国建设银行年贷款及不良贷款情况年月日年月日贷款金额不良贷款金额不良贷款率贷款金额不良贷款金额不良贷款率公司类贷款短期贷款中长期贷款个人贷款个人住房贷款个人消费贷款其他贷款票据贴现海外业务总计资料来源中国建设银行股份有限公司年年度报告个人住房贷款的主要风险风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在而使银行蒙受经济损失的可能性商业银行的风险有很多表现形式如借款人风险宏观经济风险流动性风险开发商风险等等借款人风险个人住房贷款还款期限相对较长在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性因家庭工作健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生极可能转换为银行的贷款风险还有一些购房者利用银行间信息不对称其收入证明一式多份在不同的银行取得贷款在多处购房此外购房人主要用于投资需求而当房地产市场投机过度时将带动房屋价格持续上涨导致供求失衡产生房地产泡沫一旦银行对房地产投机者发放贷款将使银行承担相当大的金融风险如果控制不力就可能引发金融动荡宏观经济风险个人住房贷款期限长在贷款期限内社会经济状况和金融市场必然发生变化目前我国宏观经济还处于高速发展的时期而近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业予以扶持一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退这种扶持力度将会减弱或消失同时目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温以上因素将不可避免地对微观面产生巨大的影响失业率上升贷款人收入下降无力偿还贷款本息房价下跌其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值导致银行资产质量严重下降产生大量不良贷款流动性风险对于商业银行而言个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高现金和国库券等不足以应付提款需要又缺乏及时融入现金的手段和渠道商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内根据国际经验个人住房贷款比重接近或达到时商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题在我国中长期贷款比例已从年的上升到年的对于一些资产规模较小资产种类较为单一的城市商业银行来说实际上已经开始面临流动性问题开发商风险具体表现为一是善意违约开发商将购房款入账后因地价建筑材料施工技术自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准由此引发购房人停还银行借款二是恶意诈骗一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙通过不正当的手段以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产用以筹措资金本文主要针对个人住房贷款的突出的风险分析其风险成因并从源头上研究防范控制的方法二我国个人住房贷款风险的主要成因一逆向选择和道德风险针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明借贷双方信息结构的不对称是引致信用风险的重要原因并会进一步影响信贷市场分配效率导致信用配给现象的出现个人住房贷款中的逆向选择逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称个人知悉自己的资信状况而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件为防止风险银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失这无疑会增加借款人的成本负担因此信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者对于个人住房贷款而言当银行贷款条件越来越苛刻时接受贷款者主要是两类人一类是真实购房者中的信用状况较差者他们对于未来能否及时还款给银行考虑不多考虑的往往是如何赖帐扯皮另一类是投资投机者他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资投机一旦投资投机失败银行的资金回收就面临风险结果银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率最终反而带来了更大的风险个人住房贷款中的道德风险道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务给另一方带来伤害和损失的可能个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用拥有较大的权力却没有承担相应的责任外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约二房地产泡沫一般认为作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点第一供求关系不宜达到均衡第二交易成本较低由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加而且股票和房地产交易价值较高交易手段比较规范交易场所相对集中交易成本比较低因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济股票和房地产亦成为泡沫经济的主要载体而房地产产品既是生产要素又是生活必需品市场前景十分广阔房地产投资一旦成功很容易获取暴利也正是由于对暴利的追逐在房地产业繁荣时期不断有新的投资者加入伴随着一夜致富的神话不断发生房地产泡沫也就出现了我国房地产泡沫的存在性分析房地产是泡沫经济的主要载体之一目前我国商业银行正处于改制过程中银行贷款都比较谨慎而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高风险较小所以商业银行很容易就对开发商给与资金上的支持客观上支持了房地产的过度开发结合中国行业景气分析报告年给出判断房地产泡沫的五高标准即投资的持续超高增长消费的持续超高增长房价持续大幅攀高或持续居高不下房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高从生产交易消费三方面进行分析从生产方面房地产开发投资持续超高增长年全国房地产开发投资增长率持续以速度递增之后也高居不下见图图年房地产开发与固定资产投资比资料来源上海易居房地产研究院从交易方面商品房销售额急速增长年全国商品房销售额平均年增幅见图其中不乏投机炒作的结果导致了房价的高速上涨显示了市场需求旺盛房地产泡沫明显图年全国及上海商品房平均销售价格资料来源上海易居房地产研究院从消费方面房价的高速增长已超越了居民的消费能力高房价使众多购房者却步房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标其公式为房价收入比商品房平均销售价格套均面积城镇家庭年度可支配收入年至年中国主要城市房价收入比计算结果如表表部分城市房价收入比情况项目年年年年年北京成都广州上海杭州资料来源中国房地产行业报告按照世界银行的标准发达国家的房价收入比一般在倍之间发展中国家的房价收入比一般在倍之间而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过倍年至年房屋销售价格与可支配收入比较如图图年房屋销售价格与可支配收入上涨增速资料来源中国房地产行业报告年房屋销售价格增速甚至超过了城镇居民可支配收入增速确实说明我国的房地产市场泡沫确实存在房地产泡沫与个人住房贷款风险泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息泡沫经济伊始经济一片繁荣资产价格不断上涨且购买旺盛投资者纷纷增加投资投机者也伺机逢低买入资产等待升值金融信贷大幅增加随着资产价格节节上涨银行手中的抵押越来越值钱银行业务越做越大利润也水涨船高这种状况持续一段时间后泡沫经济特征已十分明显有识之士逐渐觉察并开始发出警告而这时资产价格一般还会缓慢上涨但此时一有风吹草动如中央银行提高利率就会有投机者争先恐后抛售资产资产价格急剧下降泡沫经济就破灭了其后果便是银行抵押资产主要指房地产严重缩水大量贷款变成银行坏账如果发生银行挤兑金融机构连锁倒闭股市崩溃利率上升金融危机就发生了由于土地位置固定资源稀缺房地产本身就是银行良好的贷款抵押物发生房地产泡沫时房地产价格持续上涨这时银行更是乐于向房地产业提供贷款有的银行甚至会许以优良条件吸引客户房地产泡沫膨胀期这些贷款都是银行的优质资产为银行带来很大的利润可一旦泡沫破灭房地产价格急剧下降当房地产价格低至贷款金额以下时这些贷款就反过来成为银行的不良资产了当不良资产的数量超过银行贷款总量的一定程度时银行本身的财务状况就会恶化容易发生挤兑现象爆发银行危机资金都源于银行风险更大四房地产业风险控制及防范制度缺陷房地产业发展不规范房地产业作为一国经济的支柱产业具有高风险高收益特性因为该行业的可观利润诱惑国有民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司由于房地产业具有很强的区域性对带动地方经济增长具有举足轻重的作用因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格由此造成众多的开发公司中良劳不齐部分公司资金实力不强管理水平低资信度差据统计年全国注册的房地产开发企业不足家年猛增至家其中规模小资质低资产负债率高的中小型企业占大型房地产企业集团仅占左右由于商品房大多是期房销售一些资信度差的开发商不全面履行售房合同发生承诺的房屋质量面积与实际不符不按期交房以及合同条款争议等问题导致借款人与开发商产生纠纷影响到贷款本息的正常偿还更有甚者有的开发商采取种种手段骗取信贷资金有的与借款人串通提高合同房价以求多贷款事后再将超过正常房价的资金返给借款人等等房地产业融资渠道狭隘房地产行业是一个典型的资金密集型的行业其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业一个合理均衡的房地产融资渠道应当是多元化的多渠道的不同房地产项目房地产发展的不同阶段都应当有不同的融资方式可供选择这样的房地产融资结构才是有效率的从上海这个城市的情况来看见表表上海房地产开发资金来源情况单位亿元国内贷款利用外资自筹资金其他资金资料来源中国房地产行业分析报告年三季度从上表可见目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道自筹资金银行贷款利用外资以及包括商品房预售款施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源从年开发资金来源结构看见图我国房地产企业开发资金来源主要是三块银行贷款自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的以上图年上海房地产开发资金来源结构资料来源中国房地产行业分析报告年三季度进一步分析可发现其他资金来源中以上的部分来自于定金及预收款其中至的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款而在自筹资金中企业自有资金权益资金仅占了左右其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款而在施工企业的工程垫款中也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款也就是说在房地产开发资金来源中有左右的资金是来源于银行体系而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在开发自有资金的部分还不到房地产业的平均资产负债率较高这表明我国房地产融资渠道比较单一三我国商业银行个人住房贷款风险防范措施一建立和完善个人住房信贷保障制度完善房贷保险制度降低我国个人住房贷款风险的一个重要制度是个人住房贷款保险制度个人住房贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时根据合同约定购买政府设立的住房贷款保险保险人对于合同约定的可能发生的事故及其造成的财产损失承担赔偿责任或者当被保险人因下岗死亡伤残疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替借款人偿还贷款本息的行为此类保险主要有三种一是综合保险借款人的生命保险和借款人信用保险的综合保险二是贷款信用保险实行房地产开发公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结合三是抵押物财产保险为了降低金融机构的信贷风险中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定以房产作为抵押的借款人需在贷款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续目前我国多家保险公司开展了此项业务且大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式称为商品房抵押贷款保险住房抵押贷款综合保险等这一险种对住房金融乃至房地产市场的发展起到了相当的积极作用但这一个人住房贷款保险业务开办不长经验不足存在诸多问题需要加以完善设立房贷担保人在现实情况中我国尚没有科学合理的住房贷款担保体系个人购房贷款寻找担保人十分困难一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保二是房产开发商提供担保问题颇多开发商本身并不具备担保的意愿和能力一旦借款人违约违约风险往往会落在银行身上面对我国个人住房贷款担保人缺位的状况年后我国各地先后设立起地方性置业担保机构这批机构在房地产金融风险防范上起到了先行者的作用但是目前各地担保公司仍然面临着以下几个问题信用普遍不高难以得到银行的认可自身定位不明确服务对象模糊担保条件苛刻收费不尽合理担保行业本身就属于高风险行业目前置业担保公司由各地分别设立置业担保市场处于各自为营的状况抵抗风险能力差难以通过规模效益来规避市场整体风险因此有必要参照国外先进经验引进政府民间各自分工机制组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险政策性个人住房贷款担保机构一般由政府出面组建以政府信用为保证主要为中低收入阶层居民购房提供融资担保相对于目前的置业担保公司具有如下几个优点服务对象主要是中低收入家庭以政府信用提供担保资信高不以盈利为目的担保费用相对比较低减轻中低收入阶层费用支出负担机构统一内部完善评估审查系统完善对贷款合同实行规范化标准化操作与政府各部门保持协调关系有能力处置作为抵押的房屋对不能继续还款的居民生活进行妥善安置设立全国统一性的住房贷款担保机构为了弥补市场上的信用不足为不能满足银行要求或不能得到商业担保的中低收入者提供担保在市场上与商业担保公司是一种互补关系二建立银行内部风险控制体系加强宏观经济走势分析预测宏观经济形势是金融机构业务开展的基础环境在一定程度上直接影响到国家的货币金融政策和商业银行的经营方针由此可以看出金融机构如果对国家宏观经济环境和政策缺乏必要的敏感性必然会加大个人住房货款风险当国家宏观经济处于通货紧缩状态时房地产市场的价格比较平稳为拉动消费需求促进国民经济的增长国家政策就会鼓励以住房贷款为代表的消费信贷业务的开展因此房地产价格相对较低使房屋的保值性较强商业银行应采取积极的信贷政策相对降低住房消费贷款的门槛通过产品的创新和营销努力提高市场份额当国家宏观经济处于通货膨胀的状态时消费者的住房消费需求和欲望也相应膨胀表现为住房价格快速上涨房地产市场虚假繁荣这时国家会对房地产金融采取提高存款准备金加息等紧缩的宏观调控政策抑制市场的过快增长和消费者的过度需求因此虚假的房地产价格会严重影响银行抵押资产价值的真实性在国家宏观政策调控下一旦房价回归将极易引发借款人的理性违约风险故在此阶段商业银行应选择相对谨慎的信贷政策抬高信用门槛降低贷款比例以保全银行信贷资产的安全所以银行要密切关注国家宏观经济环境和宏观经济政策的变化不断调整自身的经营策略和信贷政策调整信贷结构优化住房贷款资源配置银行要从资产的风险属性期限属性和利率属性出发立足于经营环境和业务基础研究资产负债配置的最佳方案通过加强各类风险限额资产负债比例指标管理及内部利率调控产品定价政策等手段合理控制总量优化结构配比降低资产组合的整体加权风险促进流动佳安全性和盈利性的协调运作同时以金融机构间的信贷资产转让市场为平台积极探索资产组合动态管理分离转移分散信贷风险改变贷款组合风险特征降低信贷资产整体风险度考虑到未来利率变动及经济周期性波动的影响商业银行应主动调整收益结构提高对经济周期性波动风险的应变能力加强银行自身操作管理银行在贷前审查中在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下除了依据有关的证明材料及信贷调查来审定借款人的借款资格和还款能力外还应充分运用信用风险测评和分析方法对借款人的短期中长期偿债能力进行判定在实际操作中还应坚决杜绝有抵押无风险或有保证无风险的错误认识无论是房产抵押开发商阶段性担保回购或是保险公司履约保证保险都只是第二还款来源而一旦银行需要对贷款提前行使担保债权那么该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损失因此贷前调查是必不可少的贷后管理中银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度特别要注意诉讼时效尽力保全银行资产除此之外银行信贷人员不仅要充分掌握房地产开发房地产金融的基本知识还要对与此相关的建筑房地产评估产权登记制度抵押担保法律法规有较深的了解并且要能够自觉关注国家宏观政策和金融制度变化银行还应当的着力培养房信贷业务人员的职业操守使其严守职业道德运用合理的激励约束机制避免出现道德风险三适应市场需求加大住房贷款产品创新创新个人住房贷款品种为了满足购房者的不同贷款需要金融机构应设计适合不同居民支付能力和财务状况的多样化货款品种在满足购房者资金需求的同时也通过不同贷款品种的组合降低了风险首先是住房抵押贷款证券化具有资金来源多样化筹资成本降低和融资收益增加等优惠一方面它稳定的筹资渠道可以化解个人住房贷款由于资金来源过分依赖短期储蓄存款所造成的资金流动性风险并分散由资产负债期限结构不匹配造成的资金成本风险另一方面还可以通过出售变现住房抵捧贷款资产的方式表外住房抵抨贷款证券化模式转移资金风险而且和用信贷资金二级市场上信息传播快披露及时透明度高等优点来减缓一级市场中信息不对称契约不完善等弊病其次借鉴国外多样化贷款形式的经验可以推出住房储蓄贷款分级偿还抵押贷款可调整抵押贷款分类增值抵押贷款漂浮式付款抵押贷款循环住房抵押贷款反向抵押贷款等增加个人住房贷款的利率品种个人住房贷款实行的是可变利率利率的不断下调使银行收益缩水利率风险突现而住房贷款款限很长固定利率也同样使银行面临较大的利率风险因此通过浮动和固定组合型的利率品种来弥补此不足具体分析有以下几种产品组合方案可供选择固定利率房贷固定利率债券商业银行在推出固定利率房贷的同时发行期限规模匹配的固定利率债券可完全规避利率风险如近期建行发行的年期固定利率债券利率为固定利率房贷利率为其中的利差有完全可以涵盖商业银行成本风险溢价和资本回报要求商业银行如果抓住货币市场资金充裕的有利时机推出利率适当的固定利率房贷应非难事固定利率房贷利率掉期利率掉期又叫利率互换一般指同种货币不同利率产品之间的互换交易不伴随本金的交换商业银行再推出固定利率房贷的同时在市场上找到利率互换的交易对手以固定利率房贷的规模为名义金额商业银行定期支付给交易对手固定利率利息利率水平等同于固定利率房贷水平同时从交易对手那里获得浮动利率利息收入以此改变商业银行资产的现金流特征将资产项目的固定利率变为浮动商业银行业可以通过改变负债现金流的特征采用负债利率互换实现资产负债重定价期限的匹配规避利率风险总之商业银行要抓住央行房贷利率市场化政策给予的机遇以个人住房固定利率产品的开发为突破口利用房贷期限相关的金融衍生品也可以帮助银行规避利率风险四加强房地产市场监控及预测加强资金监管及贷款项目筛选跟踪监视开发商的资金运行可要求开发商商开立资金专户严格履行售楼款监管协议防止开发商滥用或挪用按揭贷款和销售楼宇的款项防止造成按揭楼宇的烂尾按工程进度合理放款在成熟的房地产市场住房贷款一般为现房抵押贷款我国的房地产市场尚处于初级阶段住房贷款主要为期房按揭方式因此银行发放贷款时必须密切关注按揭贷款项目的工程进度信贷资金的到位必须视工程进度发放当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时再把全部贷款拨付给开发商这样可以避免烂尾楼盘的出现把优质诚信的开发商及当地政府扶持的重点住宅项目大规模优质住宅小区作为个人信贷业务支持的重点并要尽量规范管理标准和准入条件建立客户退出机制根据开发商资质经营状况诚信度等因素科学调整客户结构大力发掘优质开发商资源及时清除不符合要求的中小企业拓宽房地产融资渠道目前国内房地产企业开发资金的筹措主要来源于银行间接融资方式依靠其他方式筹集的资金数量很少在资金来源狭窄的情况下许多房地产公司往往进行假按揭套取银行资金增加银行的信贷风险为了规避此种风险应大力拓宽房地产直接融资渠道实现资金来源多元化可鼓励企业发行公司债券在资本市场上直接融资也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行将分散的资金集中到房地产建设中来或者可利用房地产信托吸收资金基于商业信托组织形式聚集多个投资者的资金收购并持有房地产或为房地产融资再者可利用保险资金引入住宅市场由于保险资金稳定数额巨大运用周期长的特点它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息结束语当前城乡消费信贷业务在迅速发展同时也暴露出很多问题重新认识个人住房贷款的风险将有益于商业银行进一步增强防范意识降低和防止个人住房贷款风险的发生回顾中国房地产进入市场经济年的发展历程经历了积压烂尾炒作等过程市场交易发生了较大的变化房地产也进入了买方市场但由于整个市场的信用问题例如政府部门的不规范运作开发商的恶意欺骗游戏规则的不完善小业主对市场信用的认识不够等原因现在房地产的风险问题越来越突出个人住房贷款的风险更是首当其冲分析产生风险的原因和防范风险对保护和扩大国内消费需求防范金融危机创造良好的社会氛围与法制环境都有积极的作用因此我国商业银行必须尽快建立和健全个人信贷业务的风险防范管理体系加强对个人住房贷款业务所牵涉到的三方即借款人商业银行自身房地产商以及国家宏观经济环境对这四者的风险进行密切关注及设立针对性的有效的风险防范机制来确保个人住房贷款的安全性参考文献徐根贵王文红高明生对防范个人住房信贷风险的思考企业经济周浩商业银行个人住房贷款风险与防范房地产金融韩临畅商业银行如何防范个人住房贷款风险消费导刊胡红星我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范苏州大学学报王琼我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究商场现代化刘曙光地产泡沫将危及美国经济瞭望陈柏东房地产市场宏观调控的理性思维中南财经学报连庆丰商业银行信用风险分析模型研究北京科技人学学报孟慧孔圆对我国住房抵押贷款证券化的思考河北师范学院学报申晓峰蒋馥商业银行固定利率个人房贷产品设计上海金融宾融住房抵押贷款证券化中国金融出版社王艳个人住房贷款业务的法律风险及防范铜陵学院学报肖平健全和创新个人住房贷款风险防范机制市场周刊管理探索勒内斯塔茨风险管理与衍生产品机械工业出版社杜学文范成兰加快规范我国的住房贷款保险理论探索马智炜刘尔思从次贷危机看我国商业银行个人住房贷款风险管理银行分析李哲美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示上海投资建设银行研究部我国个人房贷市场趋势分析决策参考中国行业技术分析报告房地产行业中经网统计数据库