农机市场前期可行性分析报告.docx

农机市场前期可行性分析报告目录第一章总论第二章定位及市场分析第三章建设内容与规模第四章项目场址条件第五章建设方案第六章环境影响评价第七章机构设置与人力资源配置第八章项目建设进度第九章投资估算与资金筹措第十章招投标方案第十一章项目财务评价第十二章社会评价第十三章研究结论与建议附表土地费用估算表附表前期工程估算表附表基础设施建设费附表销售收入及税金测算表附图项目鸟瞰图参考第一章总论一项目背景项目名称北方农机大市场项目以下称本项目项目开发单位单位名称法定代表人企业类型有限责任公司注册资本万元编制依据市国民经济和社会发展第十一个五年计划市城市总体规划党的十七大报告关于发展农业机械化的促农政策国家商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见国家计委建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数市发计委关于工程项目建议书的批复项目法人提供的其他资料研究范围对本项目建设与运营进行技术及经济方面的研究和论证包括项目建设的必要性市场前景分析建设规模与产品方案建设方案投资估算与资金筹措组织机构与人力资源配置项目进度计划安排项目财务效益评价等二项目概况拟建地点本项目位于市高经济技术开发区外环南路与滨河路交口西南西近固镇路北靠沱河建设规模内容工期本项目拟建设用地面积约合亩总体规划建筑面积约其中商铺仓储信息交易展示中心商务办公配套商务公寓其他公建配套本项目总投资约亿元人民币工期约年本项目分二期进行一期拟建设用地亩规划总建筑面积约其中商铺信息交易展示中心仓储其他公建配套一期建设投资亿元人民币工期约个月拟计划自年月开始至年月全部完成投资总投资及效益总投资万元其中土地费用万元占项目总投资的项目资金来源拟为企业自有资金万元占总投资的预售收入再投入万元占总投资的总销售收入万元利润总额万元三项目结论本项目建设地位于市经济开发区北靠沱河西近固镇路是城市发展重心版块面临城市外环快速道路项目建设和销售条件良好本项目技术与经济上可行在资金落实的情况下尽早开工建设第二章定位及市场分析一项目建设背景政策面分析年月日到日国务院总理温家宝在河北农村考察农业和春耕生产情况时指出政府的目的就是让农民愿意种粮放心种粮卖出好价钱他表示国家粮食安全了农民的收入也就有了保障全球众多主流媒体纷纷以中国手中有粮心中不慌温总理语为主旨突出报道中国政府近期连续出台一系列针对性举措积极而得当地应对险情持续加剧的新一轮全球性粮荒的来临近期全球粮价暴涨作为米荒的价格表征今年前三个月全球大米批发均价由年初每吨美元暴涨至上月末的美元世界粮农组织等多家国际机构预测伴随国际原油价格破百米价破千已无悬念泰国首相已经两次呼吁国民不要囤积粮食全球大米主产区东南亚诸国纷纷紧急颁行大米出口禁令个别国家甚至颁行临时法令将出口大米作犯罪论处还有多个国家运米的车队已动用军队押运近年来中央把解决三农问题作为党和政府工作的重中之重一系列惠农政策的出台多予少取的惠农政策工业反哺农业的发展战略为推动农业和农村经济社会的发展营造了一个极为宽松的有利条件激发了农民购买农业机械的积极性农业机械实行补贴政策不仅激发了农民购买大型和新型农机具的积极性扩大了农机生产企业的市场空间还促进了我国大型拖拉机稻麦及玉米联合收割机以及环保抗灾型农机具等产品快速发展此外中央政府提出了建立健全支农财政税收政策稳定增长机制的方针农业税的减免政策以及农机减免税长效政策向农机制造业实行倾斜的税收政策增值税由调整为间接或直接地增强了农民购置农业机械的实力和农机企业的发展后劲中央一号文件中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见推动科学发展促进社会和谐夺取全面建设小康社会新胜利必须加强农业基础地位走中国特色农业现代化道路建立以工促农以城带乡长效机制形成城乡经济社会发展一体化新格局年月日国务院总理温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时三次提到农机工作强调要加快推进农业机械化他同时指出增加农机具购置补贴种类提高补贴标准从今年起农机具购置补贴覆盖到所有农业县这是政府工作报告中首次提出要加快农业机械化也是首次单独用较多语句对农机具购置补贴进行阐述年政府工作报告农机工作仅出现了一处即继续增加农机具购置补贴年月日商务部发布关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见意见指出健全新型农业生产资料流通服务体系将农资销售与物流服务紧密结合起来开展配送加工采购农机具租赁等多样化服务项目建设的必要性和意义党的十七大报告指出要走中国特色农业现代化道路农业机械化是衡量农业现代化水平的重要标志是促进传统农业向现代农业转变的关键要素发达国家的经验表明农业现代化的实现均以农业机械化为前提可以说发展农业机械化是实现农业现代化的必由之路没有农业的机械化就没有农业的现代化发展农业机械化有利于进一步提高农业劳动生产率土地产出率资源利用率缓解农业生产中劳动力结构性季节性区域性短缺的矛盾巩固农业基础地位保障国家粮食安全有利于提高农业综合生产能力促进农业增产增效拓宽农民增收的途径有利于改善农民的生产生活条件使农民共享现代社会的文明成果不断提高广大农民的生活质量和水平因此发展农业机械化是建设现代农业的物质基础是新农村建设的重要任务是全面建设小康社会的有效途径是国家现代化建设的必然要求我国农机化工作的中心任务应该是加强政策扶持和引导推进以跨区作业为代表的农机服务的市场化社会化和产业化发展壮大各类农机服务组织把分散的农业机械与分散的农户联系起来提高农业机械利用率和效益走政府扶持市场引导社会化服务共同利用提高效率为主要特征的中国特色农业机械化发展道路我国发展农业机械化要进一步明确发展重点努力提高四个水平着力构建四个保障即要加强农业机械研究开发和技术推广提高农机化科技水平加强宏观引导着力提升农机装备水平强化农机社会化服务体系建设全面提高农机作业水平强化农业机械监督管理提高农机安全生产水平要促进农机工业发展为农业机械化发展提供装备保障规范农机市场秩序为农业机械化发展提供质量保障大力发展农机维修业为农业机械化发展提供维修保障加强农机教育培训和技能开发为农业机械化发展提供人才保障二项目定位市场定位项目档次档次定位以高挡商铺农机信息服务大厦及商务办公等现代风格建筑为主项目档次定位理由现代化机械化农业发展大背景需求高效农机服务迫切需求黄淮海区域的农机大市场的优越区位条件和农机需求大市场对落后的农机市场及服务的淘汰后的升级需求服务定位服务定位由粗放的农机市场向现代信息农机服务交易中心转变规划功能北方农机市场综合厂商服务交易中心农机展示中心农机租赁中心三大功能项目服务定位理由粗放的农机交易市场难以避免其它市场重复建设的竞争压力大对市场后期运做造成不利局面客户定位客户定位农机交易服务商农机厂家办事处农机博览运营商农机售后服务商等项目服务定位理由粗放的农机交易市场难以避免其它市场重复建设的竞争压力大项目的核心竞争力弱对市场后期运做造成不利局面项目推广策略广告宣传策略项目应针对目标客户群体有计划分阶段系统地对项目整体形象和卖点集中进行宣传广告媒体包括现场售楼部报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等具体方式应根据宣传效果和费用而定该部分费用应列入营销费用中促销策略阶段性策略一般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段扫尾阶段销售应根据不同的销售阶段制订不同的销售策略促销手段拟采用多种促销手段包括广告宣传内部认购举办展销会博览会集团认购灵活的付款方式工程品质进度物业管理的承诺现场样板展示三项目市场现状国内市场现状十五期间我国农业机械工业出现了各项经济指标快速增长市场繁荣购销两旺的良好局面农机工业总产值销售收入和利润总额的年均增长幅度在以上年我国农机工业延续了十五期间的繁荣景象总产值和销售收入均超过亿元利润总额达到亿元均创历史新高调查结果显示年上半年虽然部分主要农机产品产量下降但农机工业还是保持了稳定的发展态势月工业总产值和销售收入同比增长超过了利润总额提高了近各类农机含农业动力机械和排灌机械进出口额亿美元同比增长实现贸易顺差亿美元随着农机工业的组织结构进一步优化区位优势和产业集群效益也日益凸现据不完全统计目前我国农机企业约家规模以上企业已经达到家其中山东河南江苏浙江等省规模以上农机企业个数占全国的资产占全国的工业总产值和销售收入均占全国的以上已经成为全国农机产品的生产基地形成各具特色的产业集群并且涌现出了山东时风集团中国一拖集团福田雷沃重工山东五征集团常柴集团常发集团江动集团等一批在全国同行业知名的大型企业集团年我国生产大中型拖拉机台同比增长各种收割机台同比增长山东河南江苏浙江四个省生产的大中型拖拉机和各种收割机分别出现了较大幅度的增长并成为我国大型农机产品主产区对全国农机工业增长起到了重要的支撑作用省内农机大市场现状省工程机械行业的发展较为滞后销售市场分散流通产品较为狭窄难以形成规模化集约化经营而近年来我国工程机械行业持续高速增长这给国内工程机械企业和专业市场带来了千载难逢的发展机遇凭借着优越的地理位置和强劲的发展势头加之消费市场的巨大需求和快速发展工程机械行业在我省将会快速成长专业大型工程机械市场的发展空间相当广阔当前农业机械化发展已经进入一个由初级阶段跨人中级阶段的关键时期处在一个加快发展的新的历史起点作为一个农业大省面临着难得的发展机遇作为一个农机大省在农机市场流通领域与全国的农业大省相比还有较大的差距但又有非常广阔的发展空间农业事业在稳步健康中快速发展省农机化事业发展截止年底农机总动力达万千瓦大中型拖拉机万台联合收割机万台水稻插秧机台农机资产原值达亿元农机机械总动力居全国第四位拖拉机保有量居全国第二位配套农具居全国第二位联合收割机数量居全国第五位农机经营总收入居全国第三位农民购机总投入达亿元机手跨区机收直接收入达亿元以上机耕机播机收作业面积分别达到万亩万亩和万亩省内农业专业市场以前已较为分散的不具规模的散卖场为主目前已知较有影响的北部淮南的王兴农机大市场年正式挂牌地处淮河岸边交通十经过十几年发展市场不断扩大属较大的农机集散的市场但规模不大中部裕龙农机市场位于肥东县龙塘工业区占地面积约亩项目分两期进行建成后将成为全国规模最大的农机市场之一南部安庆市农机五金机电专业市场该市场一期工程占地亩建筑面积万平方米总投资亿元目前已有国内外多个品牌的农机机电五金等类产品进入市场经营该市场可以辐射皖鄂赣等省建设农机大市场前景和优势市以其农资农机发达的优势和重要的地理位置正在着力成为皖东北最大的农资农机商贸中心农业机械生产基地及农副产品深加工基地市位于省的北部黄淮平原的南端与苏鲁豫三省接壤对农业机械的需求量很大近年来市一方面大力发展拖拉机农用车等农业机械努力满足用户要求另一方面为三农提供优质服务促进了农业产业结构的调整黄淮海经济区包括北到山东胶东南到淮北东到苏北盐城西到豫西晋东省市个县区是全国重要的商品粮基地传统农业占据较大份额对农机农资等产品的需求也相对较大地处黄淮海地区腹地依托资源优势大力发展农机农资交易具有广阔的市场对促进黄淮海地区农业经济发展与合作提升地区农业经济的品质和效应具有重要意义市农业产业化快速发展强力推进强龙工程农业产业化发展势头强劲全市新增家市级龙头企业市级以上龙头企业总数达家龙头企业营销收入达亿元建成生产基地万亩增加万亩新增个农民专业合作组织总数达个皖王面粉新锦丰集团科技食品等龙头企业受到省委省政府表彰名牌产品培育逐步加快皖王面粉丰原等个产品分别获中国和名牌产品称号通过本章的分析项目定位适应市场具有强力政策面的支持和市场保障加之项目建设单位系农机运营尚背景项目未来的市场前景值得乐观项目应充分把握机遇分析市场动态需求细分市场贴近市场制订完整可行前期方案第三章建设内容与规模本项目的建设规模与内容仅为初步构想项目的开发建设具体指标将以规划部门规划批复后为准一建设内容北方农机大市场位于市经济技术开发区外环南路与滨河路交口西南西近固镇路北靠沱河一期工程拟建栋层商铺主要功能农机厂家办事处及中间商产品销售仓储物流中心经营范围农机工程机械产品机械配件设备等建设农机信息服务交易中心主要功能一层做农机精品展示农机展示博览二层三层做农机租赁信息服务农机信息服务中心价格信息市场动态农资服务等农机展览展示中心与商铺之间用过街天桥连接见下图二建设规模本项目一期拟建设用地面积约合亩总体建筑面积约其中商铺仓储展览示服务中心其它公共建筑停车场城市广场等总投资万元三主要技术指标序号名称单位数据方案批复指标备注总用地面积约合亩总建筑面积其中商铺建筑面积仓储展览展示中心容积率停车位个第四章项目场址条件一建设场地现状建设地点及场地描述拟建地点位于市经济技术开发区外环南路与滨河路交口西南场地描述本项目位于市东南经济技术开发区北面沱河西近固镇路整个地域是不规则的方形地块现场地平整是开发区征用地地形高差起伏小场地市政设施良好面靠外环南路向通固镇北连市区适宜农机市场的建设和销售用地规模本项目建设用地面积约合亩其中建筑物占地面积约道路面积约绿化占地面积广场占地利用道路红线范围和高压走廊建设特色宽阔的外部场地用地性质及费用用地性质及规划要求根据市规划局建设工程选址意见书用地性质适合农机市场建设容积率待规划设定土地费用本项目土地总成本费用拟估算共计万元用地现状场地内无需拆迁的房建筑物场地平整待建设中进行三通二场地建设条件经济技术开发区位于市东南部距市中心公里规划范围是东起沱河西到宿怀路西米南起南环路大外环北至纺织路面积为平方公里南环路南米以内为开发区预留地面积为平方公里年月被省人民政府批准为省级开发区开发区具有良好的交通条件京浦铁路国道省道纵穿开发区正在建设中的合徐高速公路沿开发区西缘穿过新汴河由六级航道改为五级航道距徐州观音国际机场公里构成了四通八达的水陆空立体交通网开发区紧邻市区是城区的组成部分供水供电等公用设施可满足开发区建设初期的需要开发区地势平坦地质优良地基承受能力强地形地貌市以平原为主占总面积的海拔米坡降由北向南由西向东微斜以石灰岩为主的岛状残丘主要分布在濉河以北京沪铁路两侧平坦的地形对建筑物道路建设十分有利节省工程造价利于城市建设气候条件属华北温暖带半湿润季风气候四季分明气候温和雨量适中日照丰富多年平均气温极端最高气温极端最低气温年平均降水毫米但年际变化大最多降水量达毫米市最少仅毫米砀山旱涝灾害较频繁总起看来气候条件较优越宜于多种农作物和林果生长城镇市政公用设施需注意冬季保温水资源属于淮河流域主要河道有余条仅公里长多年平均径流量亿立方米不计入外流客水人均占有地表径流立方米远低于全省全国平均水平而且由于污染造成可利用的地表水资源更为缺乏地下水资源较丰富每年平均减水入渗补给量亿立方米潜水蒸发量亿立方米可供开采量亿立方米施工条件施工所需水电能满足需要施工条件基本满足要求在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接充分利用场地内的空间减少对周边人们生活的不利影响尽量减少施工中的环境污染物三结论项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要无明显不支持项目的因素第五章建设方案本项目由于未进行了修建性详细规划本建设方案即为参考性详细规划编制一设计依据国家现行建筑设计规范北方农机大市场规划条件甲方的设计使用要求及意见二设计指导思想和特点和谐共生在充分分析环境的前提下结合现状统一规划整体设计宽紧结合创造良好市场氛围充分满足功能要求创造适宜的建筑功能及空间强调科学技术在建筑管理及应用上的效应以科学为向导提高设计的科技含量三设计构思符合城市规划的要求城市的整体和谐来自城市空间要素的协调相处合理组织各种人流车流互不干扰追求交通便捷畅通建筑平面功能分区明确流线清晰提高建筑使用效率注重建筑造型设计把握建筑的表情以体现建筑的性格合理采用新材料新技术以达到先进合理经济安全洁净卫生的要求重视消防安全设计严格执行国家现行防火设计规范注意节能设计采用节能材料及设备采取必要的保温隔热措施四平面设计利用地形进行总体布局布局紧凑功能分区合理交通便捷管理方便满足商铺和展览展示功能总体布局符合建筑控制线和建筑间距的要求规划整体上主入口设在外环南路最大限度的组织分配车流展览展示中心采用弧形建筑形态正面底层做大型展示博览中心上层做信息服务中心主体建筑与后面商铺之间用人行天桥连接沟通商铺与信息中心之间的联系创造交易氛围见附图北方农机大市场鸟瞰图参考五建筑造型考虑建筑自身的特点运用了现代建筑设计手法虚与实的对比以及点线面体等基本元素的组合在满足功能的前提下从整体设计的思路入手追求简洁大方设计精心至建筑细部力求创造优美建筑造型创造与环境和谐的空间形象六消防设计建筑分类二类防火间距满足规划设计要求消防车道环形消防通道设有足够的消防扑救面七环境景观灯饰工程及绿化设计设计中注重不同高度的绿化景观布局设置不同风格的绿化组团雕塑小品及水池花园再以视野通廊贯通及连接各景点使得整个场地的绿化更具层次感有良好的视觉效果和感官效果充分利用广场空间集中组团观景带喷泉使整个项目区变成一个景致园第六章环境影响评价一建设场地环境现状空气质量现状根据监测项目区域均能满足环境空气质量标准年修订版中的二级标准的要求同时根据各监测因子的可认定该地区环境质量良好均有较大的环境容量地表水环境质量现状水质现状水质满足地表水环境质量标准中的类水域标准也基本达到景观娱乐水水质要求二施工期主要污染源噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用包括土石方施工阶段挖掘机装载机推土机运输车辆等混凝土浇筑阶段混凝土搅拌机运输车辆振捣棒等结构施工阶段地泵汽车泵混凝土搅拌车振捣棒支拆模板搭拆钢管脚手架模板修理电锯外用电梯等装修及机电设备安装阶段拆脚手架石材切割电钻电锯等废水主要包括施工废水雨水等施工现场应设置独立的雨污水管网雨水污水经处理后排入市政管道废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘施工作业场地近地面空气中可达固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等因土石方工程需从外界调土故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主扬尘主要包括土石方施工现场搅拌裸露土地建筑垃圾的存放运输锅炉厨灶等产生的易散落易飞扬细颗粒材料三营运期主要污染源噪声项目建成后营业区范围的农机及出入车辆会带来一定的噪声污染其噪声源强介于废水项目建成后废水排放以生活污水为主另有少量的绿化道路清洗水和不可预见水废气项目建成后进出的车辆排放汽车尾气柴油发电机的废气以及居民的厨房油烟将对环境造成一定影响固废主要为生活废弃物四环境保护措施施工期环境保护噪声根据建筑施工场界噪声标准施工阶段不同噪声限值也不同夜间除打桩阶段为禁止施工外其它阶段限值为因此应提倡文明施工减少人为噪声尽量采用低噪声有消声设备的施工机械建立健全控制噪声的管理制度对噪声进行监测发现超标应及时有效地采取控制措施常见的控制措施有消声吸声隔声和阻声虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生随施工的结束而消失但由于噪声较强且日夜连续工作将会对周围声学环境产生严重影响极易引起人们的反感应予以重视建议采取以下噪声防治措施采用较先进的噪声较小的施工设备并加强维护和保养以降低声源声级施工尽量在白天进行将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置并采取适当的封闭和隔声措施施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值的要求废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管建议修建隔油池沉砂池施工期废水经隔油沉淀后排放废气为减少施工期空气污染对环境的影响建议采取以下措施施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修提高机械设备的正常使用率缩短工期降低燃料废气的排放量对开包的水泥应及时使用和清扫对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水限制车速抑尘措施以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响运渣车辆不得超高运输并覆盖塑料布以免洒落固废施工期应对固体废弃物的产生排放收集储存运输利用处置的全过程进行统筹管理不仅应着眼于对已产生的固废进行处置更应强调不产生少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用以实现固体废料的减量化资源化无害化如采取水土保持措施减轻水土流失对水体的污染产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等扬尘可采用现场设置围挡实施淋水降尘场内道路硬化垃圾封闭使用清洁燃料等措施进行控制营运期的环境保护噪声对于进行车辆通过标示提醒车辆勿大声鸣嘀有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响噪声控制参照工业企业厂界噪声标准执行废水营运期营业中车辆的油污和生活废水通过管网进入经济开发区污水处理厂经生化处理达到标准后排入市政管网废气平时车辆的废气对空气环境的影响不大提供餐饮服务配套应安装油烟净化设施和专用通道油烟道引至楼顶排放对环境的影响很小油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准的要求即排放浓度应不高于固废生活垃圾袋装化并设垃圾收集点城市垃圾处理场统一处置不得造成二次污染五环境影响评价项目建成后经所采取的污染物防治措施后对区域内的环境卫生影响不大第七章机构设置与人力资源配置一项目建设管理机构公司组织机构公司设董事会和监事会董事会下设总经理名总经理下设分管工程建设市场销售及物业管理的副总经理各名同时还设置分管财务工作的财务总监名副总经理和财务总监下设各职能管理部门具体如下项目人员配置工程建设管理方式采取由计划经营部施工管理部技术与研发部组建项目部由项目部具体负责管理的方式组织工程建设与管理项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构它是开发项目现场管理的一次性具有弹性的施工管理组织机构负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作既是公司某一开发项目的管理层又对各外包单位负有管理和服务的双重职能项目部组织形式及人员设置项目经理人工作班子设土建组设备安装组安监组成本控制组后勤组土建组下设施工管理技术洽商计划统计物资供应设备安装组下设施工管理技术洽商计划统计物资供应安监组下设安全检查成本控制组下设预决算合同管理招投标后勤组下设资料归档手续办理工程技术部主管土建组设备安装组安监组后勤组经营计划部主管成本控制组采用部门控制式项目组织不打乱公司现行的建制按照部门职能分工对应项目管理机构由部门负责组织实施项目管理第八章项目建设进度一建设期本项目一期总建设规模为计划总建设工期为个月到年月底结束根据项目的总体计划本工程的实施将分成二个主要的阶段筹备期年月年月建设期年月年月二项目进度计划本项目主要工作进展计划如下年月年月项目前期工作年月年月土建工程年月年月市场管理服务培训三项目实施进度表工作内容年年月月月月月月月月月月项目前期工作土建工程市场管理培训设备安装调试第九章投资估算与资金筹措投资估算是根据设计单位设计的建设规模以及对技术方案设备方案工程方案及项目实施进度等进行研究的基础上估算项目投入总资金并测算建设期内分季度资金需要量一建设投资估算投资估算依据建筑工程按全国统一建筑工程基础定额版省综合估价表编制并参照本地同类建筑工程进行系数调整民用建筑可行性研究深度和要求有关部委编制的建设项目投资估算办法市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料设备现行价格总投资固定资产投资建设期利息流动资金设备费用参照厂商询价建设期利息根据中国人民银行最近发布的贷款基准利率计算其建设期利息其他费用按国家及市现行有关文件规定及配套政策计列建设投资估算范围与内容本项目投资估算范围涉及前期准备场地平整基础地下室工程主体结构工程装饰工程设备安装工程室外环境道路工程及其它零星工程本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算主要对本项目涉及的土建安装设备室外附属设施及管网等工程费用进行测算并对项目涉及的工程建设其他费用土地费用勘察设计费城市建设配套费财务费用预备费等进行估算建设总投资估算总投资估算表单位万元序号项目金额估算说明土地费用见附表前期工程费见附表拆迁补偿费无基础设施建设费见附表建筑安装工程费框剪框架钢结构管理费用成本总额财务费用成本总额管理费年销售费用销售额不可预见费项之和总计投资估算表根据投资估算内容和估算方法估算各项投资并进行汇总编制本项目投资估算表见附表二资金筹措资金渠道直接融资项目建设单位自筹资金间接融资主要考虑商业银行的信贷资金资金筹措方案工程总投资约万元项目资本金万元企业自筹资金预售收入投入万元第十章招投标方案本项目将根据中华人民共和国招标投标法对项目的工程施工工程监理以及与工程建设有关的重要设备材料等采购进行招标并根据国家发展计划委员会第号令以及市有关招标文件的规定结合项目的具体情况组织完成招投标工作一招标形式由项目建设单位委托有资质的招标代理机构对重要设备如空调机组电梯供应商大宗材料供应商如商品混凝土钢材工程承包商施工监理单位进行公开招标确定二招标对象资质要求重要设备大宗材料供应商需有良好的信誉具有较强的技术经济实力优先考虑国内供应商工程施工单位资质为二级以上建筑安装施工企业工程监理单位资质为乙级以上建议在同等条件下有类似工程经验的优先三招标信息发布根据原苏州市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法的实施意见依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布四招投标工作组织委托具有资质的招标代理机构组织实施项目招投标工作受委托招标机构应遵循公开公平公正诚实信用和优胜劣汰的原则组织完成编标公告资审评标最后确定中标单位等工作参与公开投标的供应商不得低于家工程施工队伍不得少于家工程监理单位不得少于家五招标文件内容招标代理机构编制的招标文件应有下述内容投标须知工程的技术要求和设计文件若采用工程量清单报价应提供工程量清单投标函的格式与附录拟签订合同的主要条款投标人应提交的其他书面材料第十一章项目财务评价一基础数据采集销售面积本项目一期总建筑面积其中可对外销售商铺面积可对外销售展示展览中心面积可对外销售仓储面积销售价格商铺元均价按建面计算仓储元均价按建面计算展示展览中心元均价按建面计算上述销售价格为本报告预测水准项目实施中据实调整但所拟定的价格水准应具有较强的市场竞争力同时应力争低开高走的态势收出阳线而避免高开低走的阴线走势适用税费率详见表适用税费率表适用税费率表表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税根据业主要求暂不考虑城市建设维护税法定盈余公积金公益金教育费附加企业所得税销售进度开盘期年月销售率达到持续期年年月销售率达到尾盘期年月年月完成销售二财务评价项目销售收入预测附表为本项目销售收入销售税金及附加测算表结合上述销售面积及价格预测测算出本项目销售总收入为万元详见附表销售收入及税金测算表项目利润利润总额利润总额项目总销售收入总成本费用销售税金及附加所得税应纳所得税额为万元万元税后利润万元万元万元税后利润率税后利润率税后利润总额总成本费用万元万元三财务评价结论本项目所得税后全部投资财务内部收益率自有资金财务内部收益率税后均高于高于同期银行贷款利率和行业平均收益率因此本项目的盈利能力满足要求其财务效益较好投资回收期较短从财务评价角度是可行的第十二章社会评价虽然本项目具有投资大的特点但本项目是市农业机械化现代化发展的重要组成部分又结合实情具有强力政策面市场发展前景好综合分析该项目的风险较小且有着明显的社会效益经济效益一社会效益主要体现在完善所在地段的规划功能提升城市形象整合市北部零散的农机销售点结束该区域脏乱差的局面给市乃至黄淮海区域农村农业经济发展搭建良好平台是国家和省市政府迫切提倡发展的行业对促进地区社会经济协调发展有良好社会效益二社会风险分析在项目建设期应选择合理的施工方案加强施工现场管理并采取恰当的安全防护措施将负面影响降低到最低程度与所在地区政府保持畅通的沟通在运营期要注意对声学环境绿化成果的保护认真落实环保部门的要求尽量减少对周边地区的环境容量需求避免环境因素引发的社会风险营造农机市场发展农机市场需要更好市场运营管理服务第十三章结论和建议一结论项目建设条件满足要求无明显不支持建设的因素建设方案技术上可行经济效益指标满足投资收益要求同时项目具有明显的社会效益三建议建筑物的建设顺序应配合营销策划方案进行规划设计一定要体现灵活性个性化突出农机现代化服务特色大力开展市场的形象宣传注意对大市场绿化成果环境设施的保护按市政府批复要求调整规划设计指标附表土地费用估算表单位万元序号项目名称金额估算说明土地出让金亩土地契税土地登记发证费元小计附表前期工程估算表单位万元序号项目名称金额估算说明规划单体设计费元地质勘探费三通一平费选址放线单体放验费元抗震安全评估费建设工程报建费元工程建设监理费施工图审查费元小计附表基础设施建设费单位万元序号项目名称金额估算说明绿化灯饰费广场建设费道路建设费供水管网建设费供电施工费元小计附表销售收入及税金测算表单位万元序号项目金额估算说明销售收入商铺元展览信息中心元仓储元税收营业税销售额城乡维护建设税营业税额教育费附加营业税额税前利润收入应交税成本税后利润附图