农贸综合市场项目可行性报告.docx

农贸综合市场项目可行性报告6大祥区XX农贸综合市场可行性研究报告二二年七月目录第一章总论11项目提出的背景12项目建设的必要性13编制可研工作的依据和范围第二章市场预测和拟建规模21市场预测22建设规模第三章建设条件和场址方案31场址的地理位置32场址的自然环境社会经济条件33场址地形地貌情况34场址的外部协作条件第四章设计方案41项目构成42立面造型43建筑规模44建筑防火要求45排水系统及环保处理46电气要求47防雷接地要求48抗震要求49平面布置410建筑装饰工程第五章组织机构和人员编制51组织机构52人员编制及来源第六章工程进度61工程进度实施计划表第七章投资估算与资金筹措71投资估算72资金筹措第八章财务测算与评价81财务测算说明82经营利润测算83现金流量测算84不确定性分析85主要技术经济指标86社会效益分析第九章结论与建议91结论92建议第一章总论11项目提出的背景在党的十五大报告指出以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化强调了市场在经济建设中新起到的作用加快市场体系培育是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一我市在十五规划指出大力开发中西部地区的建设为重点积极发展现代流通组织形式在重要商品的产地销地或集散地在推进农业化过程中加强市场建设培育形成本地生产要素市场和农产品体系是邵阳市十五期间的重要任务之邵阳市大祥区是邵阳市政治经济文化中心是中西部开发城市市委市政府十分重视大祥区基础设施建设随城市化进程的加快宝庆西路人口的增长市区两级政府非常关心XX市场的建设根据市区产业发展的需要多次实地考察研究论证并达成共识相当必要尽快建设XX农贸市场为此福建省漳州市震鸿贸易有限公司提出对大祥区XX农贸综合市场的开发建设12项目建设的必要性一市场是经济发展的基本要素20XX年大祥区的国内生产总值达到76亿元比上一年增长103高于全市平均水平32个百分点其中第一二三产业分别为126亿元393亿元245亿元分别比上年增长410314大祥区地理位置优越市场流通业发展滞后目前宝西路从二纺机到资江二桥仍无中型以上市场与经济发展不协调因此加快市场建设是该区经济发展的需要二为加快第三产业发展实现产业结构调整的有效途径振兴国民经济促进第一二产业的协调发展增加社会劳动力就业保持社会稳定的重要因素但是第三产业在大祥区经济发展中是滞后的产业XX农贸市场的建设将成为中等规模的综合市场对提高本区域工业品的产销率及农副产品的商品率具有重要意义从而促进第一二产业的发展将增加许多的就业机会因此该项目的建设是第三产业发展的需要三建设XX农贸综合市场搞活农产品的流通有利于更多农产品来这里设立营销窗口扩大营销网络提高市场占有率从而更有利于促进农副产品生产的发展13编制可研工作的依据和范围一依据1征用土地协议书2邵阳市规划管理局批准的项目建设规划方案等3邵阳市人民政府招商引资的若干优惠政策的规定二范围本可研仅对规划范围内建设项目按照国家计委关于建设项目的可行性分析的要求进行分析研究该项目规划建设用地面积8407停车场用地面积790平方米XX市场的建设采用稳建快速的方式进行第二章市场预测和拟建规模21市场预测据市场调查大祥区宝庆西路二纺机至资江二桥内有行政事业单位1个生产企业63家主要大型企业2家住户6180户履盖人口32万人个体工商户500家据预测大祥区发展力度加大基础设施的完善有更多的工商户会到市场兴业发展同时在市场开始建设后可通过各种宣传手段向全市招商为生产者提供营销窗口扩大市场的知名度对三号马路及卫校对面的沿街摆推还清洁宽阔道路解决交通阻塞现象给城市的管理规范化起到积极作用大祥区二纺机至资江二桥行政单位及生产经营基本情况见表表分类数量生产经营情况备注行业户数营业额行政机关集体经济个体工商户表果蔬生产经营基本情况表汰足种植面积产值运销营业额备注品种亩万元户万元水果蔬菜说明建设规模根据预测该项目建设规模如下建设用地面积总建筑面积功能分区情况底层为专业菜市场层高米建筑面积临街门面二至五层为住宅层高三米有二室二厅三室二厅复式结构户型第三章建设条件和场址方案31场址的地理位置项目场地位于邵阳市大祥区宝庆西路邵阳市计算机厂往酒厂方向属樟树垅居委会管辖四号马路樟树垅小学对面距宝庆西路150米距沿江路100米相临XX路地理位置优越陆路交通便利经济发展潜力巨大32场地的自然环境社会经济条件场地所在地属盆地性气候平均气温16无霜期约250300天年日照1920小时年降雨量在860毫米一1260毫米目前全区人口数为32万人环境保护工作指标已达到33场址地形地貌情况地形地貌场地属于典型的湘中丘陵地貌与河床冲积阶地地貌相汇处由上覆素填土耕田冲积成因土及下覆基岩所成的地貌呈台阶式地形较平坦开阔场地地面黄海高程为2276m一221Om由糕向赫倾斜34场址外部协作条件一场址周边概况场址周边有市酒厂市印刷机器厂二纺机城西电业局市计算机厂邵阳日报社邵阳电视台通用电器厂覆盖居民人口约8万人二交通运输场址位于国道320线宝庆西路的北侧市新规划的XX路直通南站上高速公路往北向通江北连接207国道蔡锷路市场边四向环路有樟树垅路二条小区道路进出商品陆路运输方便快捷三场址公共配套条件场址位于樟树垅路南边休闲广场占地面积5320平方米配有一处停车场可停汽车20辆摩托车100辆自行车200辆中满足住户的需要公厕垃圾转运站各一座水电已全部到位消防公共设施配套齐全第四章设计方案项目构成一主要构成一层为专业菜市场水果家畜水产类市场二层靠路沿街为办公场所其余二到五层为住宅见项目构成表一雪序号功能名称建设内容层数峰农菜市场服务区建筑面积贸铺面服务区建筑面积综合二层办公服务区建设面积市二层至五层住宅服务区建筑面积场二层楼中花园面积二立向造型简约明块的立面处理手法具有时代主流气息主体色彩为桔红色三色磁砖窗台为白色高雅大方立面基本为对称形式突出入口在视觉上形成对称主立面屋顶采用一些造型斜坡屋面中间一幢主立面屋顶采用一种博士帽飞檐形式轻盈充满动感如大鹏展翅又好似招财进宝象征大市场生意蒸蒸日上财源广进三建筑规模本方案总建筑面积一层为菜市场层高48米沿街为铺面二层沿XX路为樟树垅居委会办公场所二至五层为住宅层高3米有复式结构住宅三室二厅二室二厅住宅约70户配备一处停车场一块休闲绿地四建筑防火设计本方案建筑高度为20米为多层建筑消防安全按GBJl687中要求进行设计五排水系统环保处理1室外排水系统室外排水采用雨污合流制集中从二处排至城市污水检查井2室内排水系统所有建筑排水采用两污分流重水排水其中菜市场采用明沟单独排出粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井其它污水直接排到外污水检查井屋面雨水经雨落管排至室外污水检查井六电气本农贸市场总安装容量约500千伏安属三类用电负荷采用一路电源供电选一台10KV变压器可满足用电要求七防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物在屋顶沿1墙设避雷带利用柱内主筋做引下线基础内钢筋做接地极接地电阻R10欧姆八抗震根据中国地震强度区划场址地区地震基本烈度为7度建筑物按地震基本烈度7度设防平面布置临路做为主立面按规划要求留退位线做为加宽人行道平面设计考虑市场人流进出较多四面临街设个主入口在路市场被临街独立面包围即便于菜市场的封闭式管理同时也方便了市民购物及菜场本身的噪音等问题的解决二至五层为住宅住宅建在二层面平台上二层适宜的绿化设计身处闹市却又远离尘器使之成为一块都市绿洲主要技术经济指标表一序号项目名称单位面积备注规划用地面积总建筑面积建筑密度容积率绿地率建构筑物一览表表二编号名称建筑面积备注菜市场办公场地住宅合计结构形式一层为柱架结构二至五层为砖混结构厨房大厅及卫生间为现浇板屋面为现浇板总造价估算建安造价按580元m2计算建安工程总造价估算为7575万元人民币44建筑装饰工程一装饰要求XX农贸市场为宝庆西路较独特的建筑小区道路包围中央因此场址内的外装饰要求朴实大方一致二主要装饰项目外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖2底层铺面为铝合金卷闸门门窗为经阁铝材90系列推拉窗沿街的窗不得向道路空间延伸3楼地面工程底层菜市场内为广场地砖推位为白色磁砖铺面及二层办公为水磨地面4住宅内地面不作装饰水泥砂浆抹平内墙墙体为一般涂料刷白5灯具安装线盒及普通照明灯具第五章组织机构和人员编制51组织机构依照公司法由福建省漳州市震鸿贸易有限公司成立邵阳市天润房地产开发有限公司其组织机构示意如下董事会总经理物业工程财务市场总工程师管理部技术部行政部营销部这些部门在总经理的授权下进行下列管理工作一负责对项目的策划及实施工作加快市场的建设速二负责对外的招聘以及财务管理工作有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作安全保卫工作三负责经营管理工作制定经营所需物质的采购计划并组决实施进行成本核算和成本控制四负责购置和维修固定资产设备的工作负责能源的管理工作52人员编制及来源邵阳市天润房地产开发有13贮公司人员编制21人董事会2人总经理1人财务与行政管理部门人工程技术部人市场营销部人牧业管理部人董事会依据有限公司的要求组成总经理由董事会决定各部门的经理由总经理决定报董事会审批及备案其余人员可采取面向社会招聘择优录用的形式第六章工程进度根据市场需求前期工作进展情况外部协作条件和建设规模拟定本项目建设期个月项目在年月开始进行前期工作争取年月份全部竣工工程进度实施计划表工程施工形象进度计划表序号间进度计扩年年项目前期工作土建施工基础施工主体结构外装饰工程销售第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算说明前期工作费设计费按每平方米元计算地质勘察费万元咨询费万元开办费万元土地费土地面积每平方按元计算共计万元土地费含征用拆迁赔偿费出让金土地已完成三通一平建安工程费建安造价按元估算水电工程投资包含水电管网费消防费按市政府有关规定减半收费按建安工程估算工程质量监督费按建安工程和设备及安装之和的估算停车场公厕垃圾转动站投资按元估算休闲绿地按元估算不可预见费按以上各种取费之和的估算总投资估算见表本项目总投资为万元总投资估算表表单位万元序号项目金额备注前期工程费征地费三通一平土地出让金建安工程费小区逸路停车场公厕垃圾转运站休闲绿地水电通讯水电管网通讯设施费其它费消防质量监督费广告蜀坷预见费厶十口川资金筹措项目建设单位自有资金万元本项目通过预售及销售商品房解决万元项目资金使用计划见表单位万元序号项目名称年年年前期工作费土地费建安工程费道路及公共配套休闲绿地水电通讯其它费用不可预见合计第八章财务测算与评价本项目根据国家计委年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数并结合本项目的特点进行项目的财务测算经济平价和不确定性分析财务测算说明固定资产形成率按残值率测算建筑物折旧按年3店门出售按3800办公楼按1000元摊位出租按360元年4项目建设采用快速投资方式进行20XX年以前完成基础工程20XX年XX月份竣工交付使用5依据XX农贸综合市场的实际情况市场门面销售按建设次年60销售第三年为20市场内摊位出售按次年的40销售剩余摊位出租分二年租完每年506住宅销售按建设次年60销售第三年为207项目计算期为五年五年后租金收入按110以10年折现8店面出租应交营业税及附加房产税等82经营利润测算项目建设预售和销售收入及租金收入见表81经营利润见表82从表中可以得出经营利润为64427万元税后利润55775万元税前平均投资利润率64427110910058税前平均投资利税率64427105127110910060预售和销售及租金收入计划表表一单位万元年份项目名称年年年年年年预售收入销售收入租金收入合计经营利润表表一单位万元序号金年额份项目年年年年年年合计总收入总投资销售税金租售税金利润一所得税税后利润一现金流量测算现金流量测算见表从表可计算得出投资回收期年含建设期现金流量表表单位万元序号金额年份项目现金流入销售及租赁收入现金流出固定资产投资租赁税费销售税费所得税净现金流量四累计净现金流量税后财务收益率为税后财务净现值为万元项目资金回报率高于社会折现率说明项目有较好的经济效益并且在年内收回投资不确定性分析本项目敏感性分析结果见表由敏感性分析表可以看出总投资和销售收入是较为敏感的因素项目总投资增加和销售收入减少其内部收益率都低于社会折现率二总投资增加的内部收益率高于银行同期贷款利率总投资增加和销售收入减少其内部收益率高于社会折现率本项目具有一定的抗风险能力敏感性分析表表序号变前量内部收益率敏感性因素基本方案总投资销售收入主要技术经济指标主要技术经济指标见表通过财务经济分析本项目在经济上是可行的本项目的建设将加速宝庆西路及其周边经济的发展进一步带动大祥区城西第三产业的发展促进该区域经济的腾飞主要技术经济指标汇总表表序号指标名称单位指标备注总投资万元建设期年销售收入万元经营利润万元投资利润率投资利税利财务内部收益率投资回收期年86社会效益分析邵阳市大祥区XX农贸综合市场的建设可以形成一定的规模经营估计年营业额在14亿至2亿之间市场形成后可以解决邵阳市国企下岗再就业工作给政府减轻再就业压力促进社会稳定XX市场的建设有利于宝庆西路的经济发展加速农产品的流通领域市场体系形成以调整产业结构新的经济增长点同时对促进和带动大祥区农副产品的发展具有十分积极的作用也大大方便周边大型企业的菜蓝子工程此处项目的建设对加强该区域信息交流增加知名度有一定的作用项目建设具有一定的社会效益第九章结论与建议91结论一项目建设符合邵阳市城市总体规划二项目建设有利于推动大祥区第三产业的发展增加就业具有良好的社会效益三福建省漳州市震鸿贸易有限公司为项目法人负责本项目的策划资金筹措建设实施生产经营和债务偿还等项工作四建设项目场址选在大祥区城西樟树垅区域与320国道和城市道路XX路交汇点交通运输条件良好场址的选择是适宜的五项目建设用地面积为8407m2总建筑面积13058m2建筑占地面积5100m2容积率13建筑密度为476绿地率为15六建设项目采用快速的投资方式进行总投资估算1109万元建设期15年投资回收期422年含建设期财务内部收益率为31项目资金回收率高于社会折现率有较好的经济效益七经过敏感性分析说明项目具有一定的抗风险能力92建议项目的建设与发展应以大祥区宝庆西路片区发展的特色为主导并加强招商引资工作以使市场销售速度的提高提高项目的投资效益和社会效益邵规地字20XX19号樟树垅农贸市场用地规划条件通知书樟树垅居委会你单位于20XX年XX月XX日申报的樟树垅农贸市场工程经研究同意在XX路以西市酒厂以南的地块按下列用地规划条件进行修建性详细规划设计l设计依据1邵阳市城市规划行政技术规定12邵阳市城市总体规划13大祥区道路网规划14白公西路控规15市区菜市场专项规划2用地情况21规划建设用地范围见附图北临市酒厂西临居民私宅区南靠煤建公司所属用地东临XX路22规划建设用地周边规划要点221周边道路规划宽度及分幅XX路道路宽度为42米道路分幅655251425556樟垄路道路宽度为16米道路分幅35935地块西侧规划一条宽度为7米的小区道路该路南接宝庆西路北至市酒厂在地块的南侧规划一条7米宽的道路联接XX路和地块西侧的小区道路222其它规划要点2221地块北侧有一条高压电力走廊由西向东跨过地块规划设计应根据电力法的有关规定考虑市场的布局电力走廊的保护区域的用地可规划为停车场或绿地2222地块西侧现有两条电力终端线穿过地块应根据有关要求实施迁移2223地块西侧现有一雨污水渠涵管应根据该区域的汇水面积和白公西路街区控现排水规划确定过水断面结合规划中的小区道路妥善考虑2224临XX路面应敞开长度不少于临路总长度的13不得布置建筑2225菜市场用地面积不少于20XX平方米建筑面积不少于1200平方米一层钢棚架建筑不合停车场公厕垃圾转运站在规划布局中须考虑市场对周边环境的影响合理组织市场内交通规划布局须符合消防要求2226规划布局应功能分区明确居住建筑与市场建筑应分开布置以避免相互干扰23规划建设用地面积约9000平方米代征城市公用地面积4050平方米代征道路用地面积气3土地使用性质31使用性质市场用地C2632可兼容性质住宅用地R21吟妒驴建筑规模约7000平方米52建筑限高20米53建筑层数16层54建筑退建筑基地边界线或道路中心线距离建筑退建筑基地边界线距离必须满足C6pP日市城市规划行政技术规定要求离XX路道路中心线距离27米55建筑间距11056交通出入口方向561机动车东562人流东南西北57停车数量市场停车571机动车10辆地上572非机动车30地上58绿化581绿地率30582绿地位置地块北侧7市政要求71化粪池位置化粪池不得设在城市道路人行道上72用地管网布置须与城市管网布置相衔接8配套要求在地块内设垃圾收集站及对外公厕一座公厕用地面积不少于100平方米9应遵事项91持本通知书委托具有符合承担本工程设计资格及业务范围的设计单位进行修建性详细规划设计92本通知书中所列规划设计条件是我局审批修建性详细规划的依据93按建设部建规120XX333号文件要求报审成果并附电子文件图纸装订成A3规格94现有地形图若不能满足设计的要求必须对地形图进行修测95本工程在申报设计方案前需先征求消防等主管部门的意见96本工程在规划或初步设计阶段须调查在规划用范围内含地下地上如有电力走廊供水干管排水干管沟通讯干线微波通道人防工事测绘标志等须与其主管部门达成有关协议97本通知附规划设计范围图一份图文一体方为有效文件图示范围仅用于设计98本通知有效期为三个月从发出之日算起逾期无效邵阳市城市规划管理局20XX年XX月XX日XX综合市场建设合同甲方大祥区樟树垅居委会乙方福建省漳州市震鸿贸易有限公司为加快中西部地区经济建设推进市场经济进程甲乙双方本着互惠互利的原则经友好协商就甲方集体土地使用权出让及市场建设有关事宜达成一致特签订本合同以资共同信守一建设方式甲方优价出让土地乙方出资受让土地并独资建设XX市场二市场用地范围长95米宽695米市场的占地面积具体以规划管理局划红线图及实地丈量为准规划道路用地双方各承担50三土地出让金额及支付方式考虑到市场建设是一项公益事业且有一定的投资风险甲方同意将上述规划用地范围内的土地以每亩玖万捌仟元人民币的价格优惠出让给乙方付款方式在双方签订正式合同后乙方在10天内支付土地款贰拾万元人民币余款待土地出让手续办理完后十天内支付50的土地出让金余款待乙方建设到二层楼后付清全部余款四双方责任1甲方负责三通一平水电除外及地面高压电线杆的迁移和其它附作物所需的费用由甲方负责2甲方负责按公益事业建设进行项目的立项工作并按招商引资享受最优惠政策待遇3甲方负责周围矛盾的调处并促成大祥区政府成立项目建设指挥部使该项目建设能顷利进行五出让土地范围的生活及污水排放至甲方下水道乙方不负担排放费用六本合同未尽事宜可由甲乙双方另行商定七本合同书一式四份甲乙双方各执壹份招商局执一份一分存市公证处备查自双方签字盖章后生效甲方签字乙方签字代表代表二二年五月十七日邵阳市大祥区人民政府会议纪要大政纪要20XX4号关于修建XX农贸市场拆迁城北钢球会议纪要20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日下午区人民政府常务副区长官国琪在区政府二楼会议室主持召开关于修建XX农贸市场拆迁城北钢球厂的协调会议参加会议的有区长助理孙海龙招商局副局长刘邵滨城北办事处书记刘福祥主任杨小丽城西办事处主任陈高扬樟树垅居委会副主任刘中华及市场开发商李阳茂先生经充分协商会议就位于XX市场中的城北钢球厂的拆迁事宜达成一致意见现纪要如下1会议认为XX市场是市区的重点招商项目有关单位应着眼于大局大力支持该项目力争使其早日开工建设2城北钢球厂的土地计619m2以9万元的价格一次性有偿转让给XX市场考虑到城北办事处的实际情况XX市场开发商李阳茂先生自愿在市场建成后的年内即20XX年XX月XX日前捐助城北办事处2万元人民币3市场建设的一切手续由XX市场指挥部负责办理城北钢球厂的过户手续应在20XX年XX月XX日前办完二00二年六月十八日