商贸街项目可行性研究报告.docx

商贸街项目可行性研究报告XXXXX商贸街西端项目可行性研究报告XXX商贸街西端项目可行性研究报告第一章市场可行性分析一XXX概况1概况2城区发展方向目前城区向北和向东发展东扩现城区东扩到棣新五路北扩到商贸街根据20XX20XX年城区规划尤其是政府北迁的决定居民的生活习惯棣新五路205国道之间所供城市发展的土地已经不多现留给城区向东发展的空间已经不大无棣县旧城位于棣新一路以西以及棣新一路以西拥有可供城区发展的丰富土地资源和205国道西迁道路建设年底将全面展开等众多因素可推测在未来的46年内城区发展将会向西和向北发展二市场区域特征一需求状况XX商品房建设正处于起步阶段商业房产概念十分淡薄20XX年政府禁止集资房建设这一变化将有力推动商业房产的发展鉴于商业房产还处于萌芽状态多年来部分客层需求得不到有效满足市场需求形成一定量的积蓄特别是集资房的禁止区域新就业人口的增加必将加快这一积蓄的过程消费者从众心理较强喜好和朋友亲戚住在一起二供给状况1目前区域市场商品房供应量十分有限在售楼盘仅有两个即田园小区和XX商住楼2房产建筑形态以多层砖混为主喜好沿街规划二至三层建筑3县城现供应房产住宅价格9001200元主力产品三房面积110135二房面积80100主力总价8万元至16万元店面价格16003000元2至3层均价配套齐全环境优美有统一物管理的封闭式社区在市场上完全空白城镇居民所有居住社区不存在真正意义上的物业管理或服务三项目分析1地理位置位于XXX城西北角商贸街西端东邻棣新一路省道属于新老城区结合部目前地块为空地和果树林周边环境杂乱无序整体形象不理想但随着本案大规模的改造和建材五金水暖机电综合大市场的建设区域形象将得到明显的改观2项目规模用地面积约86870未含政府赠送15亩的中庭和南园13亩的主干道容积率可规划132楼距15地上计容积率建筑面积1144703项目定位北园中高档住宅区南园建材五金水暖城4建材五金水暖专业市场调查经营户楼统计表类别经营户楼户楼比例经营间数间数比例平均间数家俱1285621467五金47337126151水暖151021714建材684711844174合计142100266100187注以上每间店铺平均面宽36米面积约40平米从上表可知1市场容量较小目前XXX经营五金建材水暖家俱的经营店铺仅266间经营户数只有142家2从以上行业分析经营家俱需求经营面积最大每户约200平米其次是建材五金水暖另根据市场调查目前无棣经营家装行业的数量较少以上经营客户得知县府规划建材五金水暖专业市场信息后在税收行政管理费用优惠的前提下会搬迁来此经营的客户约占30考虑客户约占40不会搬迁30店铺大部分是自主经营或占据较好的地理位置5项目优劣势分析SWOT1优势S地块体量较大为项目整体规划创造了较大的造作空间近千户人口上万平米的中庭花园十万平米封闭式大社区强大配套自身拥有菜市场幼儿园会所等小学二中和医院近在咫尺周到的物业管理服务彰显尊贵荣耀品质生活政府规划的近400间专业市场店铺群新老城区交汇的枢纽地段近千户人口日常强大的消费能力商贸街西段贯通省道和未来205国道所带来的交通便捷商业店铺升值炙手可热2劣势W本案地段目前较为偏僻市政生活配套还未健全人流量较少商业氛围差市场建议大力宣传政府20XX年重点规划项目建材五金水暖机电城和本案大规模的改造勾划和塑造出该区域将成为无棣县未来新的生活中心区和商贸区经营五金水暖建材经营户数有限市场容量小与规划的400间商业店铺群存在较大的缺口市场规避a商业住宅化降低投资风险b深度挖掘投资客户充分重视乡镇的客户c扩大市场经营行业种类如增加金融器具机电专业市场d增强政府行为如规定年限内税收行政管理费用优惠或全免吸引行业经营业主来此经营3机会点AXX县城已取消私人建房为项目提供了更大的市场空间B房产正处于起步阶段03年未集资房禁止建设多年累积下的客户储备量和数量不断增加的二次置业者为房地产建设开发提供丰富的客户资源4威胁AXX县城人口少市场容量有限居民消费意识较为原始为市场的引导增加了不可预见性B具有地段优势的院前街西段改造项目约5万平米会分流一部分商业投资客户CXX县小商品商贸城的惨淡经营将会影响客户对本案专业市场投资的信心市场规避a做足产品文章使产品更具有竞争力b深度挖掘各乡镇的客户资源加大各乡镇的宣传力度c结合客户需求寻找市场产品空白点d加大专业市场的政府行为扩大专业市场地理辐射范围增强投资者的信心小结1开发模式通过上述分析XX县目前住宅需求量较大项目北园中高档住宅区只要在小区规划和户型设计产品销售企划上引进先进的房产理念销售则水到渠成而专业市场不可预知性较多销售困难性较大因此为降低开发投资风险加快资金回笼速度建议项目分二期开发首期先开发北园中高档住宅区积累专业市场客户详细了解专业市场客户心理和市场动态为二期开发南园专业市场做充足准备2住宅利基市场综合以上市场区域状况和项目分析本案住宅利基市场如下房房市场总价万元月付元左右是市场上最为普遍的居住类型这一类型构成市场主力需求针对客层主要有两类相对年轻的政府机关普通公务员城镇国有企业事业单位职员均有这种支付能力但目前这类客层均居住在单位集资房为改善居住环境或为结婚建立新家庭或为摆脱与父母共同生活的尴尬倾向于购置一处房产下级乡镇政府机关干部个体业户为改善下一代教育环境或为拓展个人政治空间人际关系这一客层在县城置业欲望较为强烈中高品质的社区性商品房有一定积蓄的当地公务员企事业单位双职工无棣个体工商业户可承受价位在万元之间现住宅多为单位分配房集资房或自建房品质较差因为家庭规模的扩大有改善居住条件的需求但现有商品房相对其居住房又无明显差异这一客层需求无法得到有效满足别墅或类别墅产品完全一片空白一部分当地成功人士特别是个体私营企业主企业高级管理人员政府要员事业基础在当地为追求高品质的城市生活倾向于在当地购置一处有规范物业管理完善社区环境配套的房产享受良好的居住氛围优越的舒适性安全性和私密性倾向于经济型别墅或类别墅价位在万元之间第二章产品投资分析一经济指标详见下表不含政府赠送广场专业市场主干道用地面积104870含政府北区赠送10000平米的中庭广场和南区8000平米的道路土地实际用地面积80490建筑占地面积28300总建筑面积112440不计容积率面积7000计容积率面积105440其中其中北园用地面积42360未含赠送花园面积北园建筑面积68660其中沿商贸街店铺4660住宅面积64000建筑占地面积13430建筑密度317容积率151南园用地面积38130未含政府赠送主干道南园建筑面积36780其中沿商贸街店铺3000专业市场内街店铺1187023层住宅21910建筑占地面积14870建筑密度389容积率096总建筑密度351总容积率131绿地率35总停车位300位含南北区公用停车位二预测销售收入1销售收入总表房产类型面积单价预侧收入备注商业店铺沿商贸街766020XX153245米层高专业市场内街11870140016624米层高住宅85910120010309含赠送储藏间或花园车位3000120个2万位240层高218米合计13743房产销售平均价格1290元2收入明细表如下房产类型面积单价元预侧收入万元备注北园沿商贸街店铺466020XX93245米层高住宅面积6400012007680含赠送储藏间车库120个2万位2403000平米小计8852南园沿商贸街店铺300020XX60052米层高内街店铺11870140016624米层高住宅2191012002629含赠送花园小计4891合计13743三直接开发成本内容成本万元备注地上建安综合成本5850平层均价530元含桩基门窗等物管基金117建安开发成本的2市政基础设施配套及其它行政事业性与服务性收费39035元含消防新型建筑材料发展基金图审费用质量监督费用散装水泥专项资金及各类规费水电智能42240元道路绿化地下管道等公用配套400暖气42240元勘探设计费用15815元资金成本100不可预见费用293建安成本的5管理费用120开发周期2年每年60万企划广告销售管理费用274销售额的2地价1243含土地交易费用合计9789注本地房产开发不需要人防异地费用附表一北园开发总成本内容成本万元备注地上建安综合成本4126框架平层550元含桩基门窗等物管基金83建安开发成本的2市政基础设施配套及其它行政事业性与服务性收费26435元含消防新型建筑材料发展基金图审费用质量监督费用散装水泥专项资金及各类规费水电智能27540元道路绿化地下管道等公用配套300暖气24035元勘探设计费用11315元资金成本100含二期不可预见费用206建安成本的5管理费用60开发周期2年每年60万企划广告销售管理费用187销售额的2地价1243含土地交易费用含二期约580万元税收374销售额的4合计7571四营业性税收137434549万五投资经济分析在开发周期2年100销售前提条件下投资回报分析如下表营业性收入13743万元开发总成本10338万元其中直接投资成本9789万元营业性税收含各种附加税549万元利润3405万元利润率248年利润率124投资总额800万元投资回报率4256年投资回报率2128盈亏平衡点销售72六投资资金流程计划略