商业用房整体策划.doc

重庆商业用房整体策划前注整个策划书由四章组成第一章背景分析第二章理念策划第三章品质策划第四章营销策划另有附件商业用房营销整体策划方案附件商业用房营销第一阶段运作方案第一章背景分析一宏观背景有专家指出休闲比旅游的外延大一些休闲比旅游更宽泛更深刻而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一在中国以旅游娱乐服务文化为支柱的休闲产业发展极快特别是在城市休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素成为经济投资的一部分经济的发展使人们超来越看重休闲包括餐饮娱乐观光旅游等中国人的法定假日休息日已有约天占了一年的三分之一含带薪休假它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来还需要看到由于历史和现实的种种原因导致了不少现代城市人精神生活空虚沉溺于低级庸俗的休闲方式中注重感官享受缺乏文化内涵比如与三陪小姐厮混暴饮暴食醉酒发疯没日没夜的搓麻将斗地主上网聊天看暴力碟片等等而文明健康科学的休闲对社会发展的进程有校正平衡弥补的功能对提高一个城市的精神文明是大有益处的江景开发亲水岸线开发在中国正受到越来越大的重视重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国以后将震惊世界长江沿线的诸多城市都在大作江景文章作为有江城三江之城美称的理应有一番大的作为二主要优势江岸岸线与江水水面的距离相当高而且有多米的足够的长度在一个城市的中心区内同类型的高岸江景在是唯一的绝版江景在重庆是稀有的在中国也是不多的而且它的位置居于新城老城之间一桥二桥之间有似的心脏部位是重庆北部中心城市正在建设江城美好家园历史文化名城用不了多久特别是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后的旅游经济将会有一个很大的发展来旅游观光的人会大大增加中国休闲文化中的国粹如象棋围棋书画等均适合于临江竞技观赏展览演示等因为这样的环境视野开阔空气清新本为江城打江景牌属于题中之义市调也表明市民普遍对江景的认识度较高对江景房有很大的期望同时市政府及相关部门也相当重视和支持此项目自然会提供许多有力的帮助高中档餐饮经营较好说明了的消费力还是相当强的大型商场重百新世纪国美的进入也证明了这一点但是现代意义上的休闲文化休闲产业还处于早期开发阶段其中的机会很大也很多市调表明人有夜生活的习惯这一点对于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机三主要劣势主城区人对的心理距离还没有消除而对非有车族来说加上进出城时间距离也不能算近对主城区的人来说除了钓鱼城和桃片没有其他印象或印象不深加上市区建筑的个性化差异化不足让游客在多呆一些时间的理由是乏力的市调也证实了这一点旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手新对手也日渐增多形势不容乐观而旅游的形象定位形象策划与形象传播也还需大力增强所以长廊现在能直接借到的区域旅游品牌之力有限的总体经济水平市民消费水平还不高老城区的人到长廊来要坐车要花费一定的时间和费用私车还要过桥费最繁华热闹的地方现在仍属老城区而老城区也仍在发展市调表明人们对老城区比较留恋以上的个体经营户不愿过河置业就是证明建筑长达千米的休闲文化长廊投资相当大长廊本身又主要属公益性质直接的资金回收基本上等于空白四重点结论临江高岸观景景观的开发与广尝步行商业街景观不属于同一类型它是独一无二的是没有可比性的再多的广尝步行商业街也体现不出作为江城的特色一般性的滨江路也无法有力地体现而临江高岸观景景观却完全能够体现也罢重庆指主城及其他各区也罢西部也罢人们普遍感到缺乏真正好玩的地方缺乏文明健康科学雅趣的新型休闲名胜之地缺乏高档次高水准高文化绝非仅指装修上的高休闲的远郊旅游景点长廊有可能成为弥补这一空白的幸运者在世纪初新大美之形象的出现是必然的它从哪一点上突破却是偶然的长廊项目做得好便会成为那偶然的一分子成为现代人自豪骄傲的新源泉成为人的第一休闲大客厅待客厅如果我们着眼于中国新生的休闲文化与产业的发展着眼于国内国际旅游市场的新开发那么长廊就不简单是一个只属于的地方性的休闲旅游项目了经过一定的形象包装后推向海内外旅游市场的成功可能性不仅存在而且相当大第二章理念策划理念即理想信念和观念的总合开发理念策划的目的是为项目提供优质的软件一总体形象定位总体形象定位着重解决长廊在人们心目中的核心印象是什么或将是什么的问题它必须迎合市场与社会发展的趋势立足于项目自身的资源优势具有深度广度和高度和独特性经过反复思索认真提炼大胆创意我们定位出了长廊的总体形象理性化描述江景休闲文化新星意义简释这一总体形象表现了长廊鲜明的本质特征又表达了它非凡的经营气魄它预示着中国休闲文化领域的一颗新星即将在美丽的江城升起它将成为长廊项目规划设计营销推广物业管理和区域文化建设的指南成为项目未来源源不绝的活动题材和原生动力它语言简洁内涵丰富外延宽广可拓展的空间极为广阔这一描述主要是对内使用的以是科学性为主的感性化描绘最优雅的客厅最佳的待客厅运用提示它主要是对外宣传使用的努力在使用过程中使之形成人的口语是最重要的事它是形象系列广告词中最重要的一个部分有的情况下甚至可以作主题广告词用政府要人及名流的对此的使用是最具有引导作用的二文化内涵定位在千米长廊上通过书法绘画雕刻文字等方式展示现代城市休闲文化因为现代城市休闲文化是与现代人生活内容生命价值息息相关的文化是现代社会文明的重要标志之一其内容多彩多姿并不断的与时俱进创新发展观赏价值高潜力大又与长廊主题天然吻合请参见第三章品质策划三目标客户定位区域定位以人为主以重庆主城区人周边县市人为辅兼及海内外一切喜欢新兴休闲文化的人们身份定位以广大的市民阶层之人士为主同时对中等收入及中偏高与中偏下之各阶层人士也给予充分的关注强有力的吸引四市场角色定位江景休闲时代的创新者作为一个建筑在绝版江景地段的休闲长廊有责任为的休闲产业开发江景开发作出创新性的贡献从而引导与带动漫长的江景线的开发重庆江景休闲时代的挑战者作为独拥三江的市来说理应在江景开发上有一番大的作为而长廊则是一个机会抓住它做一篇创新性的文章有可能一鸣惊人在重庆江景开发史上留下绚丽的一笔五项目功能定位观景休闲功能在如此高而陡长而美的江岸线上观赏涪江美景体验江风浩浩本身就是一种难得的休闲享受即使不品茶只散步那滋味也是令人心旷神怡的文化休闲功能长廊本身通过书法绘画雕刻文字等方式所展示的文化静态文化是永远有其魅力的而长廊通过展览竞技表演等活动展示的文化动态文化则为其锦上添花美食休闲功能千米长廊最适合展示本地川北地区及成渝两地的名特风味小吃随时让游乐者大饱口福而长廊精选引进的本地或成渝两市的名牌餐厅酒楼又让中高收入的人士也慕名而来又享受美食又享受美景一举两得茶饮休闲功能临江品茗倚岸聊天看夕阳西沉望月出东山任晚风轻拂沐华灯彩辉自古来便是人生一大乐事在当今这个竞争激烈性情浮躁的商业社会这一休闲风光更是商界中人所向往的也是其他各界人士所陶醉的知识休闲功能这将是长廊独创的一种休闲功能其重点是周末或周日的知识讲座来自于重庆与外地的专家将为热爱学习的市民提供新知识新观念新信息方面的精彩讲座让听众沉浸在知识的享受之中心灵之乐无穷购物休闲功能长廊上的商品应该与商场超市的商品截然不同它应该是小型的便携的有特色的装饰工艺品之类的物品有些就是现场制作的如剪纸泥塑现场书法棉花丝糠桃片等令游人专注观赏难舍难离有时候参与一下制作更会心情亢奋娱乐休闲功能经过精心选择的一批娱乐设施将给长廊的佳宾游客带来阵阵的欢声笑语最好是引进与休闲方式相吻合的娱乐设施以便和长廊的主题相一致运动休闲功能这里所说的运动主要是指棋类运动除了开展中国象棋中国围棋国际象棋的竞赛观摩学习与训练后还可引入具有地方特色的一些棋类运动如宁夏方棋条件许可的话麻将竞技运动也可适度开展其他还可能有一些功能将在以后的实践中得到展现六建筑风格定位吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑重点是水景长廊建筑的精华要素与现代城市市市民休闲方式的大气宽松明快舒畅等特色相结合从而创新出一种融汇古今的新型人文江景长廊七广告词创意形象主题广告词养眼养生养性养心形象主题广告词延展江景养眼美食养生休闲养性文化养心注释一这是对特色与功能最本质最简洁最准确最质朴的描述二四种特色与功能层层递进节节升华令读者不能不心有所动三由于连续的排比句冲击能给人以强烈的词语震撼四在有的情况下使用延展词使语义表达得更加清晰而完美形象系列广告词赜天廊最优雅的客厅最佳的待客厅夕阳西下江城人在颐天滚滚红尘中悠然见颐天立马钓鱼城闲庭古有钓鱼城今有廊如长长的美梦景似浓浓的香茶生命因休闲而更精彩涪江岁岁东流长廊天天有约在休闲中寻找生命的真谛于文化中发现生命的价值三江如诗如画一廊如醉如痴提倡文明健康科学的休闲观左一桥右一桥休闲长廊让你留连忘返北一城南一城人文江景令我心旷神怡营销主题广告词人气旺商气旺财气旺营销系列广告词旺旺旺长廊聚人气一铺旺三代投资重庆第一廊种下一棵摇钱树购买绝版江景地段的门面机会只有一次让商家的利润与人的欢乐一同增长第三章品质策划品质策划主要指的是长廊硬件建设的策划其最核心的问题是创新首创性的大手笔的创新不然我们将浪费与愧对这一绝版江景虽然这方面主要由规划设计专家来完成但依据策划理念提出的一系列重要的创新原则和具体的创新建议也是不可忽视的最佳的效果是创新策划与规划设计两者取长补短相互辉映完美融和以下是具体的策划创新内容若在具体的设计施工中有所取舍是正常的一世界第一景观黄桷树这是长廊景观创意中最具独创性的地方是超越同类休闲性园艺景观的创新智慧是景观雕塑艺术的神来之笔主要的内容是选择本市市树黄桷树用人工与自然相融合的手法雕塑出一棵树围超过世界树王世界树王的树围是米的极为巨大的超级黄桷树最精彩的却是该树的真假融溶一体首先在原景地用完美的造型设计优质的钢筋水泥高超的工艺水准维妙维肖地雕塑出超级黄桷树的主躯和重要枝干及若干精壮的垂地之根此根又巧作支撑点之用在那震撼巴渝的主躯和硕壮无朋的枝干的腹内纹间埋藏进适于黄桷树生长的优质泥土再精心移植来一株株真实的年青壮美的黄桷树稍假时日株株真树鲜活而立密密绿叶蔽日遮天而真树新发的嫩红色的万万千千的根须又将渗穿石缝石隙而入或绕缠石枝石根而下使游人难疑有假迷离恍惚中不疑有假该树假上生真真中掺假假亦乱真几度春秋后你中有我我中有你只要不看专门的解释或导游不作说明初访者就再也分不出真伪了由于树太粗壮中心恰好可以巧妙设置一些弯曲的树洞供孩子们钻来钻去的游玩它可以申报吉尼斯世纪纪录一举轰动世界同时它又是属于绿色环保型的景观雕塑艺术创新在名声和影响上也是极佳的慕名而来的与之合影的赞叹不绝的流连忘返的人只会越来越多有了这个世界第一的支撑长廊才具备了与鱼钓城齐名的可能性那句古有钓鱼城今有夜明珠的广告词才算有了实体的内容二长廊的文化包装以现代都市休闲文化为赜天廊的文化内涵其文化形象包装的主要内容有壁画或柱画都市休闲百态图艺术群雕不朽的琴棋书画景观小品式名言书法内容是关于休闲养生身心健康的雕塑休闲时尚人物经常更新内容的幽默漫画长栏三名特风味小吃馆仅巴蜀两地的名特风味小吃都有数百种之多精选一批入住长廊那是会大受市民和游人欢迎的外地的甚至海外的也可适当引入或逐步引入四巴蜀美食大餐阁引入数家重庆成都的老牌川菜或新派渝菜包括重庆所谓的江湖菜品牌餐厅是有必要的能够提高长廊的经营档次能够更有力地运用江景资源重庆南滨路的陶然居每天的上座率已经做出了证明五丰富多彩的茶饮既有高中档的茶楼也有低档的茶馆既有中式茶楼也有西式的酒吧咽啡厅既有传统意义上的午茶与晚茶也有新开辟的早茶和论述茶既有纯粹的品茗聊天也可以辅这于棋牌娱乐总之茶饮是长廊的重头戏之一在硬件上要有充分的考虑最好有一些仿竹型的茶楼在其间夹入粗犷的真竹使人真假难辨有自然趣有亲切感为了提高档次可以考虑引入日本茶道台湾茶艺等六观星望月亭设计一两处高一些的地方在那里架设一个天文望远镜可以让游人在那儿遥望星空也算一种科普知识的普及也可设计一个露天的茶座以供人们中秋品茗赏月原来的两个水塔可以改造后利用七古旧的水车涪江岸边巨型的木制水车在涪江的流动下缓缓转动生生不息突出涪江的历史源远流长寓意本长廊是超越历史超越地理的传世之作它们仿佛美文中的闲笔闲即不闲也八四季花展多米的长廊如果要在每个季节突出其季节的特色最佳的就是花展届时可以发动市民参与如举办春花节或春花赛那声势更大了许多市民不想来都不行了花展时再辅之以奇石盆景展那就更迷人了可以考虑与北碚静观壁山丁家等花木生产基地确定成合作伙伴关系使花展有雄厚的物质基矗九质量一流的棋牌馆除了传统的围棋中国象棋国际相棋外还可引入宁夏的方棋棋牌馆的棋子质量要好棋盘质量要精要有一些能够举行国际级甚至国际级大赛的好棋子好场地面积不要太大多搞一些区域性的竞赛活动应该获得重庆棋院与本地棋界人士的帮助十竹林柳荫桂香美化长廊陡险的江岸上下除栽种大树特别是能巴壁的黄桷树外应植有一大坡茂竹浓荫一长排的杨柳随风一连串的桂树飘香桂树栽在长廊的主要进风口它们将与世界第一黄桷树四季花展相映成趣美不胜收十一造型新颖的座椅以往许多景点由于人性化关怀考虑不够免费的座椅太少令游人好生烦恼这一缺陷在长廊中将永远消失因为造型新颖的座椅将遍布长廊各处供游人免费享用建议这些座椅的造型与中国传统的十二生肖文化相联系进一步彰显长廊的文化特色十二灯光艺术文化长廊是展示灯光艺术文化的最佳场地建议统一设计长廊的建筑灯饰以霓虹灯包括大型广告霓虹灯饰为主体辅之于丰富多彩的各类灯饰少不了彩色探照灯让长廊成为灯火千米夜如昼的长廊也为创办文化性灯会准备好物质条件需要注意的是长廊的灯光布置以在长廊观赏美丽迷人为主要目的作为夜景灯光工程可以争取政府给予一定的用电补贴十三书画艺术展示廊也许千米长廊是最适合于做书画艺术展示廊的了而书画艺术的欣赏宣传与普及正是休闲走向新时代的趋势之一所以在硬件上要先作好充分的考虑能够保证书画艺术展节的能够在不利的气候条件下也能顺利进行十四飞流直下如此高的悬崖上没有一线飞泉甚至飞瀑是诗意不足的是令人遗憾的所以有必要引水上高岸在花园小区巡流一圈后再放入涪江形成飞流直下之景增加长廊风景的层次感和立体感十五最长的步行健身石廊需要精心设计一下最好运用三峡的卵石铺就增加更多的美感在长廊的两头入口处提供软性拖鞋的出租或出售让人们穿此鞋而行让足的健康达到最佳的效果三峡低处即将被淹三峡石即将绝迹可以去采购一批回来具有特殊的历史文物价值十六现代书吧书吧是文化休闲的重要方式之一是有志有为的年轻人喜爱的地方是区域文明进步的象征之一长廊作为现代休闲方式的倡导者理应建设一个现代风格的书吧也会是越来越有市场的十七公益报栏主要的有一个免费的报纸宣传栏上面贴有重庆六大主报外地四大主报参考消息南方周末文摘周报等就够了就足以吸引许多市民每天前来了该栏花费不大效果却很好理应得到政府宣传部门和新闻媒体的支持资金来源还可以考虑用广告回报的方式解决自己不花一分钱十八专线吉普巴士由于老城居民来消费不大方便所以有必要专线巴士的开通消除这一不便应该预先设计好巴士站吉普车是最适合休闲运动的车型引入几辆会受到年轻人欢迎的即使淋几分钟的雨他们也会愿意的十九多功能游戏厅里面既有现代玩具也有传统玩具既有少年玩具也有成人玩具总之是一个非常好玩的地方二十城南晚钟长廊设一古铜钟每天在晚间一定的时间敲响钟声一定要响亮而又温和悠长优美动听是具有不可言说的特殊韵味的久而久之就会形成两岸人们新的听觉美感和习惯钟的设计铸造首敲仪式可合起来做一篇公关文章第四章营销策划理念策划为营销策划指引了方向品质质划为营销策划准备了物质条件营销策划将以创意智慧为核心显示自己的英雄用武之地使长廊开发者的及各方的美好心愿得以实现以下的营销策划是以原则性指导性为主的每一阶段的实施中都只能视情而作具体的操作策划但不能背离大的原则一营销理念营销理念即营销的理想信念与观念之总和每一个营销人员都应该铭记在心成为强大的精神动力成为创新智慧的来源内容如下我们不仅是在开发一个属于的江景休闲文化长廊我们更是在开创一桩属于中国的现代休闲文化事业在这样一桩非同凡响的事业面前我们所有艰辛的付出都是值得的有价值的无怨无悔的二营销战略营销战略是事关全局性根本性长远性的指导方针是制定营销策略的理由或原因一旦确定就不要轻易变动内容如下以倡导现代休闲生活为核心以组织休闲文化活动为重点坚持精品原则和创新原则聚集人气引发商机最终达到长廊形象迷人商业用房脱销持续经营成功多方同步共赢的理想目标三营销策略营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略它虽由营销战略所规定是对营销战略的进一步细化但自身也是极为丰富多彩的是可以对战略进行创造性的发挥的从而使战略本身更加血肉丰满最终得以完美的实现内容如下传播形式的重点是创新性活动以少而精为原则适当打一些户外广告车体广告报纸广告电视广告网络广告把重点放在公益性公关性文化性的活动广告上形成强大的口碑广告活动必须有所创新有时需要大创新这是必须坚持的一个原则平庸无为的活动宁愿不搞许多创新型公关文化活动的原则争取收支平衡最好能赚上一点最差也要少亏一点充分利用各种假节日比如母亲节就可以用让母亲休息一下吧的主题妇女节教师节父亲节儿童节情人节劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题火爆它一把这类活动是长期的只要不断的创新市场就会不断的扩展把握好市场推广的节奏感这些年的这方面的教训太多太深刻了那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握不好的结果这方面一定从顾客心理和市场实际出发以追求长期的持续性的发展为原则精心策划营销阶段宁可先稍低潮一点而逐渐聘一波波新的高潮也不可一下子耗尽了竞争力的精华最后不得善终两张牌分开打长廊项目在营销的时候主要打休闲牌因为人到那里是不能叫旅游的在重庆主城区及其他地方则主要打旅游牌休闲观光旅游牌不能没有区别明确坚定的经营思路在统一规划设计经营整体策划经营与管理相结合的前提下经法律合同认定不准随意变更将商业门面全部出售然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理以保持经营的连续性整体性长期性和双赢性实行销售合同条款限制对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理应该规定购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营不得乱来具体的条款还得举行专题会议研讨这件事决非小事必须慎之又慎慎重承诺有诺必践不要轻易作承诺尤其不要作过多的过头的承诺因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕尽量只作做得到的进行承诺但一旦承诺了的就应该做到有时多付出一些代价也是必要的由于第一条的限制第二条的风险就会小得多四营销阶段请见附件商业用房营销整体策划方案附件商业用房营销第一阶段运作策划方案内容略舒明武创意工作室