城市商业综合体设计策划书.doc

城市综合体设计策划书姓名班级学号日期城市商业综合体策划书目录第一章项目地块现状研究一项目地块与太原城市关系分析研究区位格局交通格局区域环境商业层次二项目地块现状调研分析建筑调研商业调研三现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念一项目开发的基本经济数据指标二项目商业整体定位三项目商业的功能定位四项目商业业态分析五项目的形象定位六项目商业开发建议第三章项目建筑设计概念一项目地块规划设计理念二项目地块建筑设计概念策划内容第一章项目地块现状研究一项目地块与太原城市关系分析研究1区位格局基地位于XX城区中心位置总面积约为28350平方米南北总长约为270m东西最窄处约80m最宽处约120m基地南侧为交通广场五一广场北侧东侧被居住区包围西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物纯阳宫A基地南侧的五一广场虽为交通类广场但可以说是太原市一个地标性的广场为许多人熟知随着太原市的发展五一广场也日新月异如今它成为了许多市民休闲的好去处老人们在广场组织跳舞唱歌等多种文娱活动儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影在广场散步同时由于距离火车站很近许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原五一广场还有一个很重要的地下商业区老鼠街在太原也具有一定的商业影响所以五一广场是一个吸引人流的重要场所如何建立五一广场与综合体的联系如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响B基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物北有皇华馆南为五一大楼东侧是五一路老邮局西侧是著名道教圣地纯阳宫基地被不同时期的古建环绕充满浓重的历史文化气息可以说这一带是太原的城市文脉所在昭示着这里一直延续着历史文明综合体建于历史建筑包围之中在考虑到历史建筑要求保留改造因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格弱化建筑之间风格差异性的强烈对比使其与综合体达到和谐统一C基地周边存在多个高层建筑西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑体量巨大用色鲜艳非常抢眼对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响2交通格局基地东侧为五一路六行车道属于交通干道高峰期车流较大南侧皇华馆街街道较窄无车道划分无停车位可随意停车道路秩序较乱西侧纯阳宫路为一条商业街沿街小店铺鳞次栉比人流较大但是纯阳宫路街道较窄也无车道划分车辆行驶随意人车混杂是事故易发路段南侧面临由五一广场形成的环形路属单行车道车流较大但秩序尽然很少发生拥堵东南角环形路与五一路形成环形路口车流大但无拥堵同时利用了天桥解决人流问题人车分流避免影响总体而言基地周围交通状况不容乐观以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求纯阳宫路皇华馆街都需要重新的规划与整治解决人车分流这个最为重要的问题避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象3区域环境地质情况基地内现有建筑多为商业建筑与居住建筑地质条件稳定对规划设计和开发建设都没有不利影响利于建设气候条件太原由于其地形复杂多样海拔高度差异较大海洋性气候对境内的影响形成了北温带大陆性气候四季分明日照充足昼夜温差较大夏秋降雨集中冬春旱多风年平均温度为95C一月平均64C七月平均23C霜冻期为十月中旬至次年四月中旬无霜期平均149175天年均降水量4684毫米由气候条件可以看出太原气候温和夏无酷暑冬无严寒很少会像北京西安等大城市出现夏季灼热难耐的现象C环境条件基地所处区域属老城区整体基础设施相对较差环境卫生条件不容乐观皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆小商店由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放污水乱排这在后期需重点治理基地的自然环境相对理想南面有五一广场的大型绿化带五一路两侧的行道树均已成材皇华馆路上有两棵重点保护古树古木参天充满历史沧桑感纯阳宫路上有文赢公园园内树木参差绿柳成荫湖光山色自然景观颇为良好但这些绿化都被分隔开来无法形成区域性的影响所以在综合体设计中要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心将周围绿化联系在一起形成一个大面形成城市莱城区内的一片绿洲4商业层次基地内现有商业可分为中低两个层次汇都商贸原五一大楼与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次商品销售集中涵盖范围广种类齐全但大多适合于中等收入消费者没有面向高收入消费者的合适的商品类型同时商场建筑老旧装饰装修落后无法吸引更多的年轻消费者除去这两个商场剩下的就是零散的商业店铺分布在五一路与纯阳宫路皇华馆街上为小饭馆商品档次较低面向中低消费人群在综合体设计中要提高商业档次涵盖高中两个层次提高商品质量吸引更多中高收入水平的消费者同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光三项目地块现状调研分析1建筑调研基地内及基地周围存在着众多重要的古建筑五一大楼五一大楼1954年元旦开始营业当时按照开业顺序大楼最先被定名为太原市百货公司二商场到1956年又按照规模大小改为太原市百货公司第一商店直到1989年1月1日才正式更名为太原市五一百货大楼如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌外立面经过改造栋楼外墙用白色瓷砖覆盖西楼悬挂大片玻璃幕大楼外貌变化很大它的地位也已经不像以前那样高高在上了更多的现代商业街和购物广场的出现让人们买商品有了更多的选择柳巷铜锣湾这些新的商业区以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光B皇华馆皇华馆位于皇华馆街上是一座三层砖石建筑古朴的风格斑驳的砖墙都彰显着它久远的历史明清时期因皇华馆离贡院不远过文瀛湖南北海子之间的状元桥便可直达这儿成为主持科举考试的主考和副主考的招待所清光绪年间设提督学政别称学台会同督抚主管全省的教育科举考试等事务其衙门也在皇华馆因为街小衙门和机构也密集所以住在皇华馆的居民并不多现在路北基本都盖成了宿舍楼只有路南还保留着几幢老房子皇华馆12号就是民国时期的四合院民居建筑据说是一张姓商人的私宅张宅保存基本完整坐北朝南有北房五间南房为五间二层楼前檐花罩雕法精湛墙上砖雕栩栩如生影壁工艺精美这已是太原城里不可多得的老房子了皇华馆及张氏民居历史比较悠久建筑也较为精美对于这类古建筑是很有必要保存的但我们不能让他们就单纯作为一个古建筑而存在在今后的设计中可结合整体风格及周边景观进行改造使皇华馆经过加固改造后可作为高档会议中心等C五一路老邮局邮局位于山西太原市五一路临街路段于1943年投入使用是侵华日军统治时期日本人建造的公共建筑由于历史问题这类由日军建造的建筑留存不多五一邮局是幸存者之一由于邮局年久失修已经风雨飘摇曾一度被划为危楼2009年9月太原市政府发文公布了5大历史文化风貌区和232处历史建筑将老邮局纳入其中使的老邮局免遭被拆毁的命运如今的老邮局由于多年缺乏应有的护理修缮加上有关部门管理不当整个邮局面朝五一路的墙面都被粉刷上了蓝漆失去了原有的面貌D纯阳宫纯阳宫位于基地西南隅又名吕祖庙是著名的道教宫观属全国重点文物保护单位始建于元代明万历年间重修清乾隆年间休整扩建纯阳宫与基地的问题在于高度纯阳宫是一个道教宫殿它要营造一种庄严隆重的氛围漫步其中使人感到肃穆这就要求它周围的建筑高度不能太高所以在进行综合体规划时要认真考虑这个问题权衡建筑高度与历史建筑之间的利害关系找到一个平衡点来妥善解决这个问题对商业综合体影响较大的现代建筑山西饭店基地西侧的山西饭店是一个大型仿古现代建筑建筑体量巨大造型较为精美建筑用色鲜艳但与街道周围建筑的灰色调差异较大这就使得综合体西立面风格在协调周围建筑风格时会遇到极大的挑战2商业调研基地内汇都商贸与鑫璧珠宝城是较大的商业集中型商场商品种类较为齐全功能相对完善余下的基本都是零散型商业分布于五一路纯阳宫路等街道上商业密度较大基地商业与太原商圈的关系太原的主要商圈包括柳巷铜锣湾商业区长风商业区朝阳商业区与下元商业区其中基地与附近柳巷铜锣湾商业区距离最近所以柳巷铜锣湾商业区对基地影响最大柳巷在太原具有很高的人气随着近几年的快速发展柳巷已发展成为太原一个功能齐全商业多样涵盖服装珠宝数码餐饮休闲娱乐等方面的大型商业圈吸引着众多年轻消费者考虑到柳巷与基地相邻所以可以考虑将准备新建的商业综合体融入柳巷商业圈以柳巷的影响力来提高综合体的知名度同时又可以通过综合体的超前理念与设计增加柳巷活力两者优势互补最终逐渐形成太原最核心的商业圈三现状分析后发现的问题以及可能的解决方案通过对项目基地的分析研究我发现了不少在发展商业综合体中可能存在的问题并尝试性的给出了一些建议1区域格局复杂基地所在地不属于商业聚集地反而可以说是处于太原老城的生活区内周围有大量的住宅楼以及由此产生的零散商铺同时更重要的是基地处于文庙历史保护区周围历史建筑集中如何处理好与古建的关系是一大难题从种种方面可以看出在这里建设一个大型商业综合体困难重重怎样尽量减少商业活动对居民的影响历史建筑保留还是拆除这些都是需要考虑的问题解决方法增大商业综合体中的公共活动空间并将这些空间尽量布置于商业区和居住区之间分隔商业与居住降低商业活动的影响对于老建筑建议保留内部通过加固处理外部通过保留改造可重新加以利用参考北京798的建设2交通状况复杂通过上面对交通格局的的分析可以看出基地周围交通状况不容乐观道路划分不明确人流车流混杂道路狭窄这些问题导致现有交通系统都无法应对未来综合体带来的巨大车流量人流量的压力解决方法可借助综合体的建设对道路进行改造增加立体交通解决人车流问题临街地块留出足够空间给予行人降低行人对机动车道的影响3如何提高竞争力项目所处基地位置不是很理想同时西边有发展已经很成熟的柳巷商业区虎视眈眈这就不得不说一个问题未来要以什么特色来吸引人群解决方法目前太原几乎所有商业区主要满足的是人们物质消费消费者去商业区考虑的主要是穿什么戴什么吃什么玩什么这些较为传统的问题我的想法是综合体在满足消费者这些问题的前提下发展属于自己独特的精神消费我希望未来人们来商业区不仅仅是穿戴吃玩而是让消费者欣赏什么学到什么提高什么即在商业中加入文化艺术的元素消费者在这可以欣赏到各种艺术作品可以进入各种制作陶瓷剪纸或其他满足消费者兴趣的店铺让消费者参与到操作中要有更多的书吧分散在商业中让消费者走到哪都能看到书的影子随着生活水品的提高人们越来越多的追求精神生活这些措施势必会吸引他们的注意所以这可以成为综合体的一个特色4对于地块内古建筑保护与开发该持有怎样的态度基地内历史建筑有两座五一大楼五一路邮局保护文物建筑一座皇华馆9号楼三座建筑建造时期不同风格也各不相同同时由于年久失修各建筑都呈现不同程度的破败其中五一路邮局最为严重邮局多年未修缮内部结构破坏严重被定为危楼所有朝街门窗都被封死且整个东立面被刷蓝漆破坏较为严重面对这样一个建筑及时它是历史的遗存但在进行综合体建设时我们的态度是什么是为了综合体的整体完整性完全拆除重建还是保留下来加以改造使其融入综合体解决方法保留历史建筑对其内部结构加固改造立面恢复其原有风貌皇华馆尽量原分不动的保留五一路邮局破坏严重部分进行局部拆除五一大楼去掉立面广告牌以及安装的空调立面设计与综合体整体设计相协调第二章项目商业定位概念一项目开发的基本经济数据指标基地占地面积28350新建建筑总建筑面积580005地下部分8000地上部50000包括商业24000写字楼26000具体如下总用地面积28350容积率30容积率建筑面积50000总建筑面积58000地上建筑面积50000商业24000写字楼26000地下建筑面积80002层商业地下停车位200商业地上停车位60车位需要面积4680每车位18地下设备用房1000地下库房面积1000绿化面积4000二项目商业整体定位随着中部崛起的战略发展作为山西省省会的太原必将实现高速发展经济将实现质的飞跃人民生活水平将大幅度提高所以该商业综合体项目的商业档次定位为中高档满足未来中高收入消费人群的消费需求同时借助老城区的历史文脉将三晋地区历史文化融入商业综合体打造太原标志性的高品质人文商业综合体三项目商业的功能定位作为一个大型的城市商业综合体不单单要满足人们购物的需求同时要尽可能提供给更多的服务功能因此该项目的功能定位1商场包括服饰珠宝等传统商品同时加入艺术商品增加人们文化消费2餐饮各类山西特色小吃快餐店冷饮店一应俱全3休闲包含咖啡厅氧吧陶吧等特色小吧大面积公共休息活动区电影院等四项目商业业态分析该项目的商业业态包括四个方面1零售业态2娱乐业态3餐饮业态4精神消费服务业态零售业态以购物中心为主内设专卖店精品店商品体验店店铺服务人群涵盖青年中年老年娱乐业态以影院KTV等传统娱乐服务为主餐饮业态既要有能满足绝大多数人口味的全国连锁餐饮店同时要有各地特色小吃店由于综合体位于山西太原因此山西传统菜系小吃要成为餐饮的主打品牌突出山西地方饮食特色精神消费服务业态以提高精神修养陶冶艺术情操培养兴趣爱好为主旨加入绘画雕塑等艺术展廊以皇华馆五一路邮局的历史风韵为依托建立博物馆或展览馆增加特色书吧的数量满足不同消费人群的阅读需求发展以培养个人兴趣爱好的特色体验店满足人们精神需求五项目的形象定位项目建于老城区内旨在带动老城区的发展因此项目必须具备一定的标志性同时项目要融入该区域的历史文化环境中提高人文气息另外以综合体为绿化核心加大绿化联系周围文赢公园五一广场等形成未来城市中的现代绿洲六项目商业开发建议本项目的商业开发应面向大众向多个知名品牌进行招商提升整个商业综合体的综合品质为其周边后期长期的开发提供一个足够的高度同时考虑到项目所处地为太原老城区所在历史价值较高用地范围内也有相关文保类建筑故在开发时协调好新老建筑之间的关系也是十分重要的第三章项目建筑设计概念设计核心概念在进行商业综合体设计时我们必须思考两个问题1当今城市需要怎样的城市综合体2城市综合体怎样很好的融入城市生活1城市发展越来越快开发商为利益建筑越盖越密但缺乏对市民活动行为的考虑而导致供给人们活动的城市公共空间却越来越少所以当今城市需要的不是越来越高越来越多的封闭大型建筑而是能通过空间设计将空间还给市民的充满交流的建筑同样的道理适用于城市综合体JERDE事务所提出商业综合体要通过优秀的设计实现高回报效益与城市的积极贡献之间的平衡重视购物中心所承担的城市公共空间的责任项目基地处于老城生活区周围居民众多加上周围公共活动空间缺乏所以该综合体更应该承担起满足居民对公共活动空间的需求的责任所以项目的一个设计概念就是交互空间增加人们在此空间的交流性参与性把购物中心从单纯的消费机器包装成一种体验性的东西2每个城市是不同的城市中的每个区域也是不同的因为每个城市每个区域都有属于自己独特的人文特点综合体要融入这个区域就必须符合这个区域特有的肌理真正的建筑要建立在自己的文化根基上自己的文化体验之中是根植于特定环境下的不可移植的新生体本项目处于文庙保护街区是太原市的文脉所在这就是该商业综合体发展的一大优势该地区周围浓厚的人文历史沉淀传达出一种神秘的无法用语言描述的空间氛围决定了建筑本身充满历史的气质所以项目的另一个设计概念就是历史交汇总结上两点该项目的设计概念主要是以基地内不同时期的历史建筑为依托围绕该历史建筑发展具有当时历史时期特色的商业区具有不同历史特色的商业区相互交融生成一个新颖的商业体在这之间穿插不同历史风格的公共活动空间让消费者身处不同历史时期有不一样的活动体验项目地块规划设计理念尊重区域历史文化对基地内的老建筑加以保留改造尽量降低对本地历史遗留建筑的破坏将现代商业理念与历史地域文脉相融合建立城市绿洲结合文赢公园的自然景观与五一广场的城市绿化加强综合体绿化设计建设成文赢公园五一广场两个重要绿化的中间核心绿化节点逐渐形成一个大型绿化景观区通过自然与商业的有效结合提高消费者的消费体验用科技提高体验提高项目各方面新技术含量多采用节能环保绿色科技实现技术与人文的互融共生引导消费者传统购物方式的改变和生活品质的提高4建筑创新对商业综合体的建筑风格建筑材料建筑空间环境特色进行深入研究力求突破传统建筑设计提供具有个性的创新性商业综合体二项目地块建筑设计概念建筑风格以现代建筑风格为核心综合考虑周边历史建筑提取抽象古建中具有代表性的风格元素将其用现代建筑手段表现转化为现代文化符号与项目总体风格相统一力求在现代风格中传承地区历史文脉建筑空间整体建筑布局成院落式布局形成一个大型中庭空间注重营造商业氛围和经营空间内部建筑空间加强竖向设计在满足其基本功能使用外使空间变得更加有趣多变在空间处理上做到处处给人惊喜加强绿化与室内空间的渗透打破室内外空间的分隔营造一个舒适自然的消费娱乐空间建筑立面建筑用色要统一于周边建筑尝试使用新材料新技术增加建筑立面的新颖性与丰富性同时兼顾节能性立面设计要考虑到对周围建筑及人群的影响不能对他人的生活造成影响