基于分时度假理念的酒店住宿产品研究.docx

基于分时度假理念的酒店住宿产品研究内容摘要分时度假引入我国酒店业已有许多年了但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程澄清了与分时度假相关的一些基本概念同时总结了国际分时度假发展中有益的经验以期促进我国酒店分时度假发展的进程关键词分时度假酒店住宿产品分时度假理念一分时度假的内涵分时度假Timeshare又称Vocationownership或Holidayownership最初是指人们在度假地购买房产时只购买部分时段的产权几户人家共同拥有一处房产共同维护分时使用的度假形式后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换二分时度假的产生及发展分时度假理念最早出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区开始时人们为了节约成本就由几家亲朋好友共同出资购买度假别墅然后在不同的时间分开使用这便是分时度假的雏形后来为应对欧洲度假市场的需求分时度假理念开始应用于酒店业和地产业分时度假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生并很快由欧洲进入北美洲在全球迅速发展起来到了20世纪70年代分时度假经营者发现一个问题就是产品过于僵化缺乏灵活性人们一旦购买某家旅游企业的分时度假产品后只能年复一年地在同一地点度假为了解决这一问题美国饭店业在经营分时度假产品时创造性地引入了交换的概念消费者在同等产权条件下可在不同时间不同地点进行度假选择分时度假交换制度带来了一种全新的度假住宿产品经营模式刺激了消费者对分时度假产品的需求和满意度所以到了二十世纪七八十年代分时度假产品在全球市场迅速发展随之涌现了大量分时度假交换公司国际上最早的分时度假交换系统出现于1974年同年国际分时度假交换公司RCIResortCondominiumsInternational公司成立其总部设在美国印第安纳州是世界首家分时度假交换公司它与1976年组建的IIIntervalInternational公司皆为目前世界上实力最雄厚的分时度假交换公司分时度假交换公司使度假时段使用权可以在全球范围内实现交易和置换成为可能是酒店推行分时度假产品的主要渠道和中介机构据统计目前全世界范围内的分时度假酒店一共有接近6000家这些分时度假酒店分布在100多个国家而且全球范围内分时度假酒店的分布也呈现相对集中的特点分时度假酒店的分布主要集中于各大洲的经济发达地区这与分时度假的发展条件密切相关良好的投资环境分时度假的开展依托于完善的接待条件只有经济发达地区才能比较容易地吸引投资兴建酒店等高档硬件设施优越的自然环境只有自然资源优越的地区才能吸引旅游者前来消费先进的技术环境分时度假交换的实现在技术上需要有大型的计算机网络系统支持这种高要求的电子商务技术只有在经济发达地区才能得以实现酒店分时度假产品及其特点一分时度假酒店分时度假酒店Timesharehotel也称为时权酒店由瑞士企业家亚历山大耐首先提出是分时度假理念最初的表现形式分时度假酒店向消费者出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利消费者可以在每年固定的时期阶段享受该酒店的住宿权和酒店提供的各项服务也可以将该权利通过转让馈赠继承等方式转移给其他人对于酒店而言不但要向消费者提供住宿时权还要加入分时度假交换网络使购买单体酒店时权的消费者能够有机会在更广泛的地域范围内交换得到其他旅游酒店的住宿时权也就是说当消费者购买了一家酒店的住宿时权而又不愿意在同一个地方再次度假时就可以用已购买的时权去交换酒店所在分时度假交换网络中其他旅游区任何酒店相应时间内的住宿权时权酒店出现在20世纪70年代分时度假交换系统的应用使其备受青睐它满足了人们定期休假的需求但一定程度上也限制了购买者度假的时间和地点随着互联网和通讯技术的成熟以及大批跨国饭店连锁集团的成立时权酒店的产品和服务也越来越丰富并逐渐衍生出多种新的分时度假服务模式如期权制和点数制等期权制是指购买者可以将其对某地某个酒店在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品点数制是用点数来衡量酒店住宿产品和娱乐设施的价值并以点数标价顾客一次性购买一定的点数就可在分时度假交换系统内随意换购不同档次不同类型的度假产品并且可以选择消费地点房间的大小住宿时间长短以及每年来度假的次数等是消费者在度假需求上具有更大限度的自由选择性二产权酒店产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式是指投资者买断酒店设施的所有权每年居住一定期限其它不居住时间的住宿权委托酒店管理方面经营自己获取客房利润分红的经营模式产权酒店的每间客房拥有独立的房产证可转让抵押赠送继承等一般情况下购买者是通过银行按揭的方式取得酒店房屋产权私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后通常每年确定自己的住宿天数其他时间交由酒店管理公司作为酒店客房对外出租经营然后用每年获取的租金和经营收益缴纳银行贷款最后获得酒店物业的所有权通常少数家庭购买产权酒店的目的是度假大多数是公司企业购买为了员工休假企业会议以及接待宾客使用或是用于作为房产投资获得收益三比较分析目前在我国普遍存在一种概念上的误解将时权酒店和产权酒店混为一谈有的还笼统地用其中一个概念代替分时度假酒店其实时权酒店和产权酒店是酒店分时度假产品的两种类型两者之间存在相同点和不同点相同之处是两者都是分时度假理念应用于酒店业的产物改变了酒店传统的以天为单位的单一住宿模式并将酒店的住宿功能多样化两者的不同之处为出售的基本内容不同对消费者来说时权酒店的出售对象是房间的住宿权即物业使用权用时间单位计量而产权酒店的出售对象是酒店产权即物业所有权开发商是将酒店物业分割成为独立的产权单位出售的购买目的不同时权酒店的消费者以单个家庭为主主要目的是居住和交换而产权酒店的购买者以企业为主是一种公司的投资方式投资房产以获取分红而时权酒店则不能当作是房地产投资我国分时度假产品的发展现状对我国酒店发展的启示一锁定目标市场提升营销效率在国际度假行业内公认的分时度假目标消费人群是中产阶层或者说中等收入家庭这个阶层的家庭已经基本解决了家庭生活的一般需要追求更高层次更自由舒适的生活作为社会中坚的中产阶层通常从事脑力劳动生活和工作的压力都比较大这一阶层需要定期的休闲和度假以保持身体健康舒缓由于快节奏的工作造成的心理压力在旅游度假方面这些家庭追求更加轻松自在舒适的度假分时度假提供的高档酒店住宿正好符合中产阶层的度假要求和消费水平使其可以完全按照自己的想法来安排度假生活这使得分时度假产品在世界范围内被中产阶层所青睐根据2005年国家统计局的报告我国年收入达到6万至50万的家庭为中等收入家庭全球范围内的分时度假购买者中绝大多数的购买者为中年人根据统计这些消费者中80以上为已婚夫妇30的分时度假家庭有未成年的孩子美国购买者的平均年龄为52岁欧洲的购买者平均年龄为47岁在亚洲等新兴的分时度假市场购买者的平均年龄更低些这些购买者中30以上的权益人读过专科学院23以上的权益人拥有学士学位这些数据都有助于我国酒店寻找合适的目标市场提高分时度假营销的针对性和效率性二强化网络技术扩大交换网络对于消费者而言分时度假最大的吸引力在于每年可以选择不同酒店度假所以交换也成为分时度假酒店营销的最大亮点交换的实现需要依托完善的分时度假交换网络和电子商务系统目前我国的网络技术尚不足以满足这种需求国内分时度假交换网络普遍存在起点低规模小的不足还没有形成一定规模因此消费者在短期内无法自由选择心仪的度假地这一点严重制约了我国分时度假的发展分时度假及交换系统需要大型的计算机网络支持我国酒店发展度假网络产品一套有形的计算机网络支持系统必不可少技术支持也是为消费者提供优质服务的重要保障加强我国酒店分时度假产品的技术支持提高酒店运用电子网络的能力借助电子商务所固有的低运行成本高效率的特点逐步扩大国内分时度假交换网络才能提升消费者选择度假产品的自由度推动了分时度假的国际化发展三拓展度假业务增加住宿附加值在国外许多分时度假酒店都形成了自己的经营特色例如在希尔顿分时度假俱乐部顾客除了能按合同规定获得基本的住宿权利外还可享受多项额外服务如可将分时度假系统中购买的产品换算为在希尔顿饭店的老顾客奖励分值这些分值与顾客在希尔顿饭店系统已经获得的奖励分相结合便可在希尔顿的赌场饭店或城市饭店消费时享有特殊优惠此外会员还可以通过800免费电话预定折扣机票租车服务和其他的旅游产品我国酒店在提供分时度假产品时除了优良的住宿产品还应将其功能多样化通过增加住宿产品的功能附加值吸引更多消费者参考文献2刘菲旅游饭店新业态分时度假交换系统J北京商学院学报200073宋莉陆明论分时度假在我国的现状及发展对策J西北第二民族学院学报哲学社会科学版20072