芙蓉古城旅 游地产项目建议书.doc

第一篇项目简介及运作目标一项目简介置信生态花园芙蓉古城是由置信实业领衔开发大华实业和蔚信实业共同投资经营以川西民居为主融入苏州民居云南仿汉民居唐风民居之中国传统建筑精髓蕴含着浓郁的川西文化将古典与实用完美结合的高品质社区气势磅礴的皇城明远楼至公堂灵动飘逸的亭台楼阁古朴淳厚的民俗风情生动再现了千年古芙蓉城的原始风貌让老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上置身其间晃若隔世而芙蓉古城商业地产项目是以川西文化为灵魂用深厚的川西文化包装古城形成其独特的卖点商业地产项目占地近亩投资逾个亿集餐饮娱乐旅游休闲度假于一体经营面积达万余平米能同时接待数万人休闲娱乐是置信资产芙蓉古城餐饮娱乐公司在温江打造的成都最大的餐饮娱乐基地经营项目包括川菜酒楼古风茶楼客栈婚庆中心运动康体中心民俗表演中心商务会议中心小吃街手工艺品街儿童乐园生态农庄等是一个功能齐备配套完善的大型休闲娱乐场所二经营目标将芙蓉古城打造成为成都市民休闲度假的首选场所将芙蓉古城打造成为旅游热点亮点年内古城年游客量达万人次第二篇项目定位规划及业态细分一定位以川西文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地二规划及业态细分芙蓉古城商业地产区可划分为四大版块文化版块古城生命力之所在商业版块古城的利润中心运动板块年轻人的天堂生态板块炒作的一大亮点文化版块文化是芙蓉古城的核心内容是古城持久生命力之所在本项目的文化内涵主要以川西文化为背景民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建设的核心部分之一是古城文化的外在表现和最好载体要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值它散落于古城的每个角落一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵民间艺术部分如转糖人捏泥人纸风车糖葫芦拉响簧等散落在整个商业区内营造一种老成都文化氛围民间曲艺部分将四川洋琴评书谐剧金钱板花鼓清音皮影戏等融入茶楼酒楼喝茶听折子戏品芙蓉小吃营造一种古城独特的饮食文化特色文化表演中心芙蓉广场将川剧变脸经典曲艺民间绝技舞龙舞狮等大型节目在各节假日在古城内表演既可凸显古城文化又可形成卖点吸引消费者运作形式在节假日或公司举办的各种活动中可邀请民俗表演团体合作具体的合作方式可根据表演的具体内容来定婚庆中心地点建议皇城二楼规模平米形式招商或自营经营内容接待主持各种婚庆仪式项目的运作要点婚庆形式设置多样如传统中式西式特色少数民族仪式金婚银婚水路陆路迎娶等多种形式供消费者选择婚庆项目推广方式制作芙蓉古城婚庆手册图文并茂全面介绍婚庆中心提供的各种仪式各项服务并制作带古城独特韵味的资料架消费优惠卡和各大婚纱影楼合作合作方式放置古城婚庆手册于影楼内醒目位置供消费者自由领取影楼向顾客推荐古城婚庆中心并和古城合作完成婚礼的全过程回报双方协商给予影楼一定比例的分成古城为影楼提供该景区作为影楼外景拍摄基地古城为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影和婚庆中心合作合作方式放置古城婚庆手册于各婚庆中心内醒目位置供顾客自由领取婚庆中心向顾客推荐芙蓉古城并和古城合作完成婚礼的全过程回报双方协商给予婚庆中心一定比例的分成我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点和民政厅合作放置古城婚庆手册于民政厅内醒目位置供前来办理结婚证的夫妇自由领取并向其推荐芙蓉古城婚庆服务项目回报古城根据其推荐顾客的消费情况给予一定返点或赠送消费折扣卷和装饰城家具商合作一般人先装修购买家具后结婚因此在装饰城家具城购物的人群就是我们婚庆中心的潜在客户合作方式放置古城婚庆手册于装饰城家具城门口醒目位置供顾客自由领取发放古城婚庆中心优惠卡也作为他们的促销手段回报装饰城家具城可将他们的宣传资料放于置信各楼盘的售楼处供购房者自由领取为中老年人提供的金婚银婚服务还可充分挖掘置信现有业主资源影视拍摄中心影视拍摄中心是古城又一卖点投入小回报大见效快芙蓉古城是个很好的平台一旦运作起来吸引知名电影公司大牌明星入城拍摄既是新闻炒作热点免费享用一顿广告大餐提升古城知名度美誉度又可吸引大批游客追星族媒体记者带动消费地点建议皇城二楼形式招商或自营经营内容租赁场地景区给影视公司播放老电影增加会议中心的利用率拍摄影片儿童乐园儿童游艺乐园建议不设置单独的室内固定场所老成都文化的生动再现游艺区内陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等让逝去久远的古老孩童玩具带着浓厚的乡土色彩重现让长期拘匿于都市的孩子们找到他们新的乐园让怀旧的中老年人为与童年玩具情节的重逢而感动儿童科普乐园对儿童进行科普教育增加实践教育如带儿童到生态农庄认识各种植物儿童撒野乐园设置儿童自由玩耍的场区玩水设置浅水小溪斗鸡抓石子老鹰捉小鸡跳绳跳房等运作形式招商招商一家素质良好的幼儿园由其提供幼儿的日常教育与其他活动安排特色商业街川西风味小吃一条街地点川西民居组团商业街西段规模平米形式招商经营内容各种川西特色小吃如渣渣面舒炖肉王酱肉明芸居兔头李豆花天佑祥卤菜红烧兔等这是承载古城文化必不可少的一部分装修风格应一致以百年老店为基调手工艺品街酒吧一条街地点川西民居组团商业街东段规模平米个商铺形式招商经营内容成都的传统手工制品蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕古董古玩古书古画工艺品配以多家情趣酒吧等购物超市地点手工艺品街旁规模平米形式招商经营内容旅游定点购物场所生态购物超市商业版块川菜酒楼地点川西号院规模约平米形式招商经营内容特色川菜名师主橱火锅小吃装修风格川西传统酒楼古色古香酒幡飘摇掉脚楼依水而建并将巴蜀酒文化作为室内的主氛围在酒楼中展示出来保健休闲中心地点川西号院规模平米经营内容中型有水休闲中心桑拿浴脚中心芙蓉客栈地点拓东园院落高档苏州区院落中档唐风院落标准规模个院落平米个铺位形式自营经营内容客房装修风格根据不同分布区的文化特征进行不同风格的主题装修如明代风格清代风格民国风格文革风格或以名人以老电影以知青年代等为主题充分体现千年巴蜀文化的内涵多功能厅地点皇城内容会议室奥林匹克中心康乐中心幼稚园楼层会议厅名称数量面积容纳人数收费标准服务提供芙蓉国际大厅茶水音响话筒幻灯机投影机电视电脑会议桌会议椅同声翻译系统等待定待定待定待定待定待定待定待定待定形式招商经营内容接待各种政府会议商务会议学术论坛等会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力也是解决周一至周五客源稀少的有效手段会议主要包括政府会议消费水平最高的会议公司企业会议客户联谊会公司庆典新品推荐会新闻发布会企业峰会行业交流会等社会团体会议艺术交流会研讨会等商务中心地点建议皇城楼规模平米形式招商或自营经营内容配套宾馆会议中心提供打字复印电子邮件等服务运动康体版块老年康体中心青少年活动中心建议皇城楼室内体育中心奥林匹克中心地点建议皇城一楼羽毛球乒乓球台球篮球场水道休闲建议在小区的河道内种养鱼苗供游人垂钓充分利用水道休闲资源代征地版块生态是芙蓉古城炒作的又一个亮点其中生态茶园生态农庄生态果园花圃都是我们宣传借力的好题材为古城酒楼茶楼的生态概念增加有说服力的依据生态茶园地点号待征地规模亩形式招商经营内容种植茶叶生态农庄果林地点号待征地规模亩形式招商经营内容种植蔬菜饲养家禽栽种果树苗圃花卉基地地点号待征地规模亩形式招商经营内容作为花卉苗圃基地附业态细位置总面积业态招商对象备注川号院含的中庭餐饮大蓉和老房子老成都公馆菜乡老坎等有品牌有固定客源的大型川菜馆由于该部分院落较大能整体招商固然为上策但分割招商的可能性会更大建议采用纵向分割留中庭三楼靠川号院的部分缩进不修修吊角楼川号院对面临河的单体建筑约长约米可分为开间米米的商铺各间小吃一条街钟水饺龙抄手张凉粉陈麻婆夫妻肺片郭汤元珍珠元子等成都传统小吃建议将该区商铺进深加至米门设在靠号院的街面上临河部分设厨房卫生间开后门川号院约有水休闲茶楼如桑拿等原设计一二层都做茶楼但业态重叠对招商有影响所以做此调整有设为保健诊所主营针灸拔火罐等另用于浴足房芙蓉诊所特色休闲川号院约销售大厅旅游接待中心招商中心自用工程建议避免房屋异形少梁柱一楼做成开阔大厅销售中心和接待大厅从中间隔开分别开门销售中心设两间办公设备一个卫生间接待大厅设吧台其后设货物寄存室社区服务中心办公室自用餐饮公司办公室间会议室自用或出租川号院约生态购物中心以生态净菜等为主的销售形式面积待定旅游定点购物中心旅游定点购物商家经营地方中药材特产等唐区备注建议由开发商销售共有商铺间音像制品书店美容美发照相馆与冲洗店特色服装店花店一般商家强调装修风格该区单体建筑进深米住宅底层商铺进深米设卫生间唐号院及单体规划为小型超市家洗衣坊家音像制品家书店家茶馆家唐号院为银行家邮政网吧彩扩中心美容美发家鲜花店家唐号院为酒吧家面积分别为苏州区备注建议由开发商销售共有商铺间休闲居家配套文化制品餐饮超市一般商家强调装修风格诊所为市内大型医院的挂牌诊所该区单体建筑进深米住宅底层商铺进深米设卫生间苏号院规划为茶馆区共家茶馆面积分别为苏号院规划为音像制品家书店家网吧家小型超市家快餐家设排污川号院及其对面的单体建筑单体建筑面积住宅底楼商铺文化艺术长廊和酒吧一条街极具地方特色的蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具烫画等家带店式作坊有特色的酒吧商家沿河单体建筑作为家特色酒吧号院底层的商铺分米的间米的间米的间米的间米的间共间该区规划为古玩字画间根雕间陶吧间瓷器间藤编间剪纸间蜀锦蜀绣绢扇间靠川号院临芙蓉大道单体面积待定银行医院邮局皇城正式方案未多功能厅两层均无窗设会议大厅婚宴大厅酒店商务中心定明远楼正式方案未定奥林匹克中心与体委等国家单位联营或作为社区配套自行修建设室内排球兰球保龄球馆分儿童素质教育中心和老年活动中心有健身房教室乒乓球室等致公堂康乐中心休闲娱乐商家自助式西餐厅作为酒店配套室内恒温游泳池桑拿按摩等号代征地共约亩生态果园农庄生态茶园花圃苗圃待征地前期不能兴修建筑暂不考虑其余设施第三篇运作模式一销售建议苏区和唐风的商铺约由蔚信房产公司销售有如下好处充分利用社会资源让项目内业态能百花齐放减少自营风险提前实现销售有利于投资回收二招商招商范围除川号院以外其他的所有房地产全部用于招商租金策略由于芙蓉古城离市区尚有公里且古城周围人口较少古城内的业主两年内入住率仅有的实际情况建议采取放水养鱼的策略但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜反而不能全心全意的经营所以我们建议统一不对外免租第一二年采用较低租金吸引商家第三四年逐步上涨的策略招商收益预测一楼面积为川号院川号院川号院川号院总面积为一楼每年收入为元月元二楼面积为川号院川号院川号院川号院总计为二楼每年总收入为元月月元三楼面积为川号院川号院川号院川号院总计面积为三楼每年总收入为元月月元川号院面积为每年收入为元月月元全年总收入合计委元备注皇城明远楼致公堂号代征地租金待定唐区与苏区总收入为元月号元月月万全年合计万价格说明参照市场租金价格水平主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准参照古城项目商业地产投资回收期据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正招商组织措施成立两个招商组即招商一部和招商二部在部门内根据需招商的业态进行分工在信息共享的同时互相竞争招商一部负责公司有关领导直接抓招商招商工具的准备由招商部制定招商建议书后策划部会同广告公司确定初步方案报公司领导最后审理在六月底前必须完成招商工具的制作招商细则招租范围芙蓉古城川及川号院对面临河的单体建筑川川川及其对面的单体建筑川租赁期限商铺年大型酒楼茶楼桑拿购物中心年期满租赁方在同等条件下拥有优先续约权经营业态川及川号院对面临河的单体建筑主要针对特色餐饮川主要针对有水休闲茶楼及诊所川号院及其对面的单体建筑极具地方特色的蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具及酒吧等川购物超市租金不同楼层同层不同级别口岸租金价格不同按建筑面积计算租金部分不包含物业管理费具体租金标准见附表预定商铺手续及定金标准凭本人身份证或营业执照复印件办理预定手续签定商铺预定协议书同时交付定金定金标准平方米以下定金按照每户元收取平方米以上平方米以下定金按照元收取平方米以上定金按照元收取签定商铺租赁合同预定者在天内持本人身份证营业执照副本及复印件和公章定金收据签定租赁合同及物业管理合同逾期未办理者商铺定位将不予保留且不退还定金可以不经预定过程直接签定租赁合同和物业管理合同交房标准除公共部分外楼梯间卫生间全部为清水房物业管理和水电费物业管理是按建筑面积计算每月每平方米人民币元水电费按实计费保证金先预定后签合同者预定金将转为经营保证金直接签定合同者在第一次交纳租金时交纳经营保证金经营保证金的标准平方米以下按照每户元收取平方米以上平方米以下按照每户元收取平方米以上按照租赁第一月房租费用收取合同期满如双方不再续约经检查所租商铺内的设施设备完整无损且无其它应交费用在办理完退场手续后保证金在十日内退还不计息租赁优惠政策签定合同时一次性付款优惠租赁期一年优惠租赁期二年优惠租赁期三年优惠租赁期四年优惠租赁期五年优惠租赁面积以上者租金优惠签定年以上租赁合同者自第四年租期的租金按递增年月日前签定租赁合同交纳租金者免半年租金即租期延长半年付款方式分期付款分三次付清签定合同时付优惠后总租金的三个月内付入场前一个月内付余下的推进计划招商比例准备阶段推进阶段陆续签约阶段招商持续及开业筹备阶段时间第四篇芙蓉古城商业地产项目营销计划一媒体宣传计划第一阶段准备阶段时间年月日年月日内容和各大媒体联络搞好关系为以后的宣传工作做好铺垫媒体选择成都商报财经版餐饮版旅游版华西都市报财经版餐饮版旅游版成都晚报餐饮版旅游版成都日报餐饮版旅游版天府早报餐饮版旅游版第二阶段招商阶段时间年月日年月日目的配合招商让招商工作顺利进行媒体安排报纸广告方向以软文炒作为主硬广告为辅招商活动为补充软文安排月日周二商报金融版置信实业斥资亿进军餐饮娱乐业蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业月日周六商报餐饮版成都最大餐饮娱乐基地浮出水面温江将建成都最大餐饮娱乐基地月日周五华西餐饮版川西名小吃荟萃温江月日周六商报旅游版千年古芙蓉城惊现温江月日周六商报旅游版蓉城又多一景观月份配软文篇具体内容待定月见开园计划月配软文篇具体内容待定月配软文篇具体内容待定月配软文篇具体内容待定硬广告安排根据招商计划进度招商硬广告安排如下月日周五商报半版正式对外宣布招商开始月日周五华西半版覆盖全川的招商启动月日周五商报半版推动招商的进行月见开园计划月硬广告一则华西半版月硬广告一则商报半版月硬广告一则商报半版招商活动安排在招商中期月底左右举行一次商家交流会共讨古城宏伟发展蓝图借知名商家现身说法通过媒体报道带动招商的快速前进附开园广告推广计划时间年月日年月解决问题项目的知名度各项活动的告知媒体计划报纸广告首选商报日报软文篇消息篇主题某某影星老艺术家书法家画家芙蓉古城献艺免费芙蓉古城闪亮登场商报古城综合介绍字走到芙蓉古城过节去商报开元活动项目介绍字芙蓉古城人流如织商报古城开园盛况介绍字为什么这个国庆温江特别热商报跟踪报道古城情况硬广告周五日报整版内容古城开元及活动介绍万周五商报整版内容古城开元及活动介绍万周一商报整版内容古城开元及活动介绍万电视广告频道频道时间频次次天包括重播内容形象广告招商广告秒电台广告成都交通电台时间频次次天内容芙蓉古城招商项目介绍地址电话秒户外广告温江永宁镇项目入口处西三环立交桥灯箱广告春熙路火车站双流机场第三阶段经营管理阶段时间开园后长期目的拉动客源让商家赚钱让古城项目得到持续发展手段用实效的促销活动公关活动社会活动带动客源聚集人气这段时间的广告根据促销活动的设计安排而定二活动计划促销活动古城能不能吸引消费者除了文化建设外还有一个重要的东西古城内有没有吸引人的活动活动的设计新颖吸引人是消费者来此消费的重要理由因此我们应以连续不断的节日活动吸引消费者充分挖掘中国传统节日的特点重新包装突出文化使古城文化更具体更丰满让消费者逐步形成一种到芙蓉古城过节的新潮流附芙蓉古城年营销活动计划芙蓉古城年营销活动计划举办营销活动目的为入驻商家提供充足的客源保证其经营的持续稳定增强其对芙蓉古城的信心为古城后期招商奠定良好的基础通过营销活动广泛宣传芙蓉古城树立品牌形象整合商家资源以置信的规范管理和诚信原则维护园区经营的正常化全年计划举办的活动大型营销活动除夕春节元宵节五一旅游黄金周十一旅游黄金周民俗文化节饮食文化节中型营销活动元旦节情人节三八妇女节端午节中秋节重阳节圣诞节川剧文化节茶文化节小型营销活动母亲节父亲节六一儿童节七一建党节八一建军节教师节芙蓉古城年营销活动计划表活动分类活动名称活动类型时间营销建议传统佳节除夕大年三十因为时间较接近建议将三次活动合并持续半个月突出民俗文化春节正月初一元宵节正月十五端午节五月初五突出水域龙舟装饰推出餐饮文化促销中秋节八月十五赏月饮酒观看演出重阳节九月九日重点对老年团队促销国家法定节日元旦元月一日园区内业主游园活动五一大假五月一日旅游黄金周重点是外来旅游团队的接待十一大假十月一日特殊纪念日三八妇女节三月八日与妇联及各国有企事业单位工会联系母亲节月第二个周日六一儿童节六月一日以青少年素质教育基地为条件与校方联系父亲节月第二个周六七一建党节与党政机关联系重点推会议八一建军节与军队后勤部门联系重点推会议九月十日教师节与各区县教委学校联系重点推休闲组合消费西方节日情人节以时尚消费项目吸引青年人展示婚庆中心圣诞节邀请演艺团体表演时尚节目吸引周边消费古城特色节民俗文化节视具体时间而定一般在经营旺季到来之间与全国各地民俗文化研究机构联系研讨表演提高古城文化品位茶文化节与茶文化研究机构等联系研讨表演提高古城文化品位饮食文化节与餐饮协会等联系研讨表演对打造古城餐饮文化基地有利川剧文化节与川剧院等联系研讨表演提高古城文化品位备注表示大型营销活动表示中型营销活动表示小型营销活动公关活动通过广告让很多人知道了我们的项目及服务内容下一步是近距离接触重点团体客户此阶段公关将起到立竿见影的效果公关方向政府部门将他们的会议庆典活动放在芙蓉古城举行各大企业公司举办他们的庆典活动联谊会员工培训等社会团体承办他们的一些学术交流会如艺术交流会川剧学术交流会评书相声小品发展趋势研讨会等各地旅行社与之合作在国庆五一等举行重大活动吸引更多的外地游客婚纱影楼为他们的消费者并提供仿古婚礼及婚宴的服务社会活动争取承办一些影响力重大的社会活动如西部论坛中国房地产峰会大型艺术节颁奖等有助于提升该项目的知名度美誉度三客源开拓计划古城居住区的常住人口极其亲戚朋友同事常住人口居住区区为余户每户按人计算则住户有人每户的亲戚朋友同事按人计算则潜在客户有万余人这部分人是最有利用价值的购买芙蓉古城的消费者就是收入水平较高的群体其朋友同事的消费水平也较高芙蓉古城将是这群人周末节假日休闲度假的首选地置信现有业主置信现有业主数万人芙蓉古城将是置信生活方式的重要活动场所成都市及周边城市的消费群体这一群体是巨大的也是我们开发的重点各级政府机关单位公司团体都是我们的潜在消费者也是我们客源构成的绝对主力他们将是周末消费的生力军外地旅游的观光游客在个大节假日如五一国庆元旦春节等外地游客将云集旅游资源丰富的成都其中一部分将被分流到芙蓉古城我们已经和余家知名旅行社签订了长期合作协议芙蓉古城餐饮娱乐文化公司