房地基础知识部分.doc

房地产基础知识房地产开发基础知识一对行业的基本认识房地产通常也被称为不动产是房产和地产的总称是由土地附着在土地上的各类建筑物构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体房地产在物质上有如下三种存在形态单纯的土地单纯的房屋土地和房屋的综合体房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称房地产的类型居住用房地产生产用房地产经营用房地产行政用房地产其他专用房地产房地产的特征位置的固定性土地是自然生成物其位置是不可移动的房屋是建筑在土地上的由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的这使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同甚至在同一住宅区的相同住宅或者同一栋楼的同一层中的房屋价值也会有所不同体现在销售上就是常见的一房一价高值耐久性建筑在土地上的建筑物一般使用期限都很长往往是既十年甚至上百年其作为消费品价值也比较昂贵保值增值性在国家政治经济形式稳定的情况下房地产价格呈不断上升的趋势也就是说房地产具有保值和增值的性质这主要十由于城市土地的性质决定的土地的有限性不可再生性使城市土地处于稀缺状态人们对土地需求的不断增加使房地产产品价格呈上升趋势房地产业房地产业是从事房地产开发经营管理和服务的行业并由从事以上活动的各类单位所组成属于第三产业房地产业包括土地的开发房屋的建设维修管理土地使用权的有偿划拨转让房屋所有权的买卖租赁房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场这个行业包括了房地产开发建设流通和消费服务领域的各种经济组织它们之间相互联系相互依存形成了一个有机的整体特别提示建筑业是指建筑安装施工行业是建筑产品的生产部门它完全是物质生产部门属于第二产业不属于房地产业范畴建筑物定义广义人工建筑而成的所有东西狭义即指房屋是指有基础墙顶门窗等能够遮风挡雨供人们在内居住工作娱乐储藏物品纪念或其他活动的空间场所不包含构筑物特别提示建筑物的定义不同于构筑物构筑物指房屋以外的建筑人们一般不直接在内进行生产和生活活动如烟囱水塔水井隧道等分类房地产行业对于建筑物的分类方式较多标准也不尽相同现仅介绍其中的几种分类方式按使用性质分居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑按层数分低层层多层层中高层层高层层以上超高层建筑总高度超过米按结构分砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构分框架剪力墙等钢结构商品房在市场经济条件下任何推向市场的并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品但目前的中国房地产市场商品房只是特指经政府有关部门批准由房地产开发经营公司开发的建成后用于市场出售出租的房屋包括住宅商业用房以及其他建筑物而自建参建委托建造又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围房改房是指机关团体企业和事业单位按照国务院关于深化城镇住房制度的决定要求严格执行房改房价格标准把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住也叫已购公房经济适住房指国家当地政府和房产企业为解决本地中低收入家庭住户紧张问题而修筑普通住宅在同一地段同一质量的情况下其造价成本比普通商品房要低这主要是因为它的土地是通过划拨方式取得的也就是说没有地价成本其买卖价格受到政府行为的干预或制约目前来说政府对经济适用房价格的限定为开发成本也就是说允许开发商赚取的利润为二关于土地注意我国城市土地均为国家所有土地的的分类按用途分生活居住用地生活居住用地一般包括居住用地公共建筑用地道路广场用地公共绿化用地等其中居住用地指住宅小区内的居住建筑用地道路用地绿地和公共建筑用地公共建筑用地指为整个城市服务的商业文教体育医疗卫生和行政经济机构用地公共绿地指为全体城市居民服务的公园游园动植物园陵园以及城市林荫道绿地和滨河绿地等道路广场用地是指城市主要干道网广场和停车场等用地工业用地工业用地主要是指工业生产用地包括工厂动力设施脏乱工业区内的仓库铁路专用线和卫生防护地带等对外交通运输用地对外交通运输用地是指对外交通运输设施的用地包括铁路公路线路及各种站场用地港口码头用地民用机场用地及防护地带等用地仓库用地仓库用地是指专门用来存放生活资料和生产资料的用地包括国家储备仓库地区中转仓库工业储备仓库市内生活供应服务仓库危险品仓库以及露天堆栈等用地大专院校科研机构用地其中包括大专院校中等专业学校具有独立用地的科学研究机构试验站等用地风景游览用地风景游览用地是指城市风景游览区绿地包括园林部门和文化部门管理供游览的风景区森林公园及名胜古迹用地等市政公用设施的用地市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地包括水源地自然来水厂污水处理厂变电所煤气站消防站各种管线工程及其构筑物防洪堤坝火葬场及墓地等用地卫生防护用地卫生防护用地主要指居区与工厂污水处理厂公墓垃圾场等地段之间的防护绿化或隔离地带水源防护用地以及防风防沙林等用地等特殊用地特殊用地通常指文物保护区自然保护区军事用地监狱看守所等一些特殊用途的土地其他用地其他用地即不属于以上所列项目的其他城市用地包括市区边缘的农田菜地苗辅果树林地牧场及城市内一部分不易划出的零星空地等不同性质规模的城市用地的构成也各不相同如工矿城市中工业运输和仓库的用地往往成为城市用地的主体大学科学城中科研机构实验基地和大专院校的用地构成了城市用地的重要部分风景旅游城市中风景区园林和各种自然及人文景观用地在城市用地中占有相当的比重按获取土地的方式分出让用地土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让是土地使用者有偿取得土地使用权的一种方式土地使用者通过出让方式取得的土地使用权一经设定即成为一种物权在土地使用权存续期间土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权转让权抵押权等民事权利任何单位和个人不得非法干预土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的必须取得出让方和市县人民政府城市规划主管部门的同意签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同相应调整土地使用权出让金划拨用地土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为以划拨方式取得的土地使用权除法律法规另有规定外没有使用期限的限制其转让出租和抵押必须符合法律规定的条件根据土地管理法第条和城市房地产管理法第条的规定只有国家机关用地和军事设施用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源交通水利等基础设施用地以及法律行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得国有土地租赁国有土地租赁是指国家将国有土出租给土地使用者使用由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付资金的行为国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式是出让方式的补充根据国土资源部规范围有土地租赁若干意见的规定对于经营性房地产开发用地不能以国有土地租赁方式提供土地使用权土地所有权土地所有权是指土地所有所有者在法律规定的范围内对其拥有土地享有的占有使用收益和处分的权利它是土地所有制的法律表现中华人民共和国实行土地的社会主义公有制和集体所有制城市市区土地属于全民所有即国家所有农村和城市郊区土地除国家所有的以外属于集体所有宅基地自留地自留山属集体所有因此我国不存在土地个人所有制形式土地占有权土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权利它是行使土地所有权和使用权的基础我国土地所有权的主体只有国家和集体但国家和集体作为土地所有权的主体未必亲自去经营和使用这样就导致了土地所有权和占有权的分离因此土地所有权人并不一定就是土地占有人土地使用权土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利土地利用与土地占有存在着密切联系没有占用就无法使用土地使用权作为一项独立的权能已同占有收益权一起从所有权分离出来但这里讲的土地使用权是专指土地所有者在法律规定的范围内依自己的意志使用土地在我国一般只有集体土地所有者才能直接行使这项权利国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用土地收益权土地收益权就是基于土地的使用权百取得的利息和孽息的权利土地收益权和土地所有权密切相关土地收益就是土地使用的结果土地处分权土地处分权就是依法对土地处置即在法律允许的范围之内决定土地的最终归宿因出让取得的土地使用权国家将一定年期的国有土地使用权批准给受让人受让人以支付土地使用金为代价而取得土地使用权该种土地使用权是独立意义的物权是从土地所有权中分离出来的一项权利它所包含的一定程度占有使用收益和处分权能具体表现为土地使用权人对土地的使用权出租权转让权抵押权以及基于物权的请求权土地的使用权土地使用权人受让方对享有土地使用权的地块有开发利用权土地使用权人因其取得地块的不同可以享有对土地的种类不同的利用权出让土地的主要用途是居住用地工业用地教育科技文化卫生体育用地商业旅游娱乐用地综合或者其他使用地出租权土地使用权在权利存续期间对土地有出租之权土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其它附着物租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为出让权土地使用权人在土地使用权存续期间内有权将其所享有的土地使用权转让给他人土地使用权转让时新的受让人取得了原土地使用人的土地使用权原土地使用人不再享有权利和负担义务抵押权土地使用人可以就其土地使用权设定抵押权土地使用抵押就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有继续由债务人或第三人使用收益在债务不履行时变卖债务人或第三人提供的土地使用权担保物而就其价金优先受清偿请求权当土地使用权受到侵害时土地使用权人具有物上请求权即受到不法妨害时有停止妨害请求权有妨害的危险时有妨害防止止请求权造成损害时有损害赔偿请求权出让土地使用权的终止土地使用权期限届满土地使用权的存续期是土地使用权的设定行为规定的期限出让合同规定的期限届满土地使用权终止土地使用权收回土地使用权收回是政府以管理者的身份对组织或个人进行的行政制裁或行政处理措施土地灭失使土地使用权随之终止抛弃土地使用权抛弃一次性支付出让金的土地使用权对土地所有人有利因此一般来说土地使用人可自由抛弃土地使用权但需经办理注销登记才发生土地使用权终止的效力没收没收财产是一种刑罚方法是将犯罪分子个人所有的财产的一部分或全部强制无偿地收回归国有的方法没收财产的判决确定是发生土地使用权终止的结果土地使用年限居住用地年工业用地年教育科技文化卫生体育等用地年商业旅游娱乐用地年综合及其它用地年地籍是指反映土地的位置地界地号数量质量权属和用途地类等基本状况的簿籍或清册也称土地的户籍地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属自然和经济状况而采取的以地籍调查测量土地登记土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施三房地产经营常识房地产市场的种类一级市场土地使用权的转让二级市场开发房屋的首次出售三级市场开发房屋或土地的再次或多次转让也就是所谓的二手房市场问美城现在的业务处于哪个市场房屋所有权是所有人在法律规定的范围内对所有房屋行使的占有使用收益处分并排除他人干涉的权利个人产权房个人产权房是指公民个人对其所有的房屋具有占有使用收益处分的权利可以直接进入房产交易市场交易的房屋俗称私房房产交易是指房屋所有权的交易是房屋所有权的转让抵押和租赁房产权的转让指房屋权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租包括室内设施设备就地出租给承租人使用承租人向出租人支付租金的行为房地产交易所是指经过政府特许和批准的房地产买卖的常设市场是房地产市场的重要形式也是房地产经济上和产权上的保证机关它不仅为房地产买卖比方当事人提供了从事的各种交易和联系的场所而且发挥了中间媒介作用房地产登记是指依法享有土地使用权房屋所有权和房地产其他权利如抵押设典租赁等的自然人法人和其他组织即房地产权利人经向房地产管理机关提出申请并经审核后发给房地产证书从而依法拥有土地使用权和房产的占有使用经营处置权的一种法律制度银行按揭银行按揭实际相当于由银行代买方一次付清然后由买方分期还给银行在还清贷款以前产权证由银行持有当然在办理按揭贷款时还需要相应的一系列手续目前在国内按揭贷款通常称之为银行按揭贷款个人住房抵押贷款是指公民个人为购房而向银行贷款时须以房地产商品为抵押保证的贷款住房抵押保险是公民购房向银行贷款时必须要办理的一道程序当购房者向银行申请住房抵押贷款时贷款银行是要以投保作为借贷必要条件的其主要目的是保障贷款银行的利益降低贷款风险即当借款人连续个月无法按合同履行还本利息时保险公司先予以赔偿还债务保险公司按照规定有权处置抵押房产个人住房按揭贷款指购房人向房地产开发商先交部分楼款一般不少于其余部分以所购住房为抵押并由房地产商提供担保的贷款是购房者在购房时向银行提出担保的质押文件经银行审核通过后取得房屋总价的部分贷款依抵押约定按期按时向银行偿还贷款本息并提供该房地产作为偿还贷款的担保住房公积金是指国家机关国有企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业及其他城镇企业事业单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄商品房预售是指取得商品房预售许可证后未取得房地产权证前由房产开发商向社会公开出售的房屋称之为预售商品房即使房屋已建好但在验收合格直至取得房产证由房产商取得俗称大产证前仍称为预售商品房期房是指开发商从取得预售许可证开始到取得统一房地产证大产权证为止这期间的商品房叫期房现房已建好通过验收合格并办妥统一房地产权证的商品房叫现房准现房准现房是指房屋主体已封顶小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现房型楼间距等重要因素已经一目了然工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋二手房二手房即旧房新建的商品房进行第一次交易时为一手第二次交易则为二手一些无房的人可以买一套别人多余的房而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的可以卖掉旧房买新房而那些住房富余户也能卖掉自己的多余住房换取收益房屋拆迁是指建设单位和个人即拆迁人根据建设规划要求和政府批准的用地文件在取得许可证的情况下依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物并依法予以补偿安置被拆迁人的行为契税房屋所有权发生转移变动时就当事人所订的契约按总价的一定比例向新业主产权承受人征收的一次性税收契税具有证明不动产所有人产权合同性的作用房产拍卖是房产买卖的一种特殊方式拍卖是由卖家以房产作为拍卖物在某特定场合由众多的可能买家竞逐承价的一种买卖方式五证建设用地规划许可证由市规划局核发国有土地使用证由市国土资源和房屋管理局核发建筑工程规划许可证由市规划局核发建筑工程施工许可证由市建委核发商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的未取得前四证是拿不到预售许可证的两书l住宅质量保证书为保障住房消费者的权益加强商品住宅售后服务管理国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束共有四条内容工程质量监督部门核验的质量等级地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修正常使用情况下各部位部件保修内容与保养期用房保修的单位答复和处理的时限住宅使用说明书对住宅的结构性能和各部分的类型性能标准等作出说明同时指出如因住房使用不当或擅自改动结构设备位置和不当装修造成的质量问题开发商不承担保修责任这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定一表大产权证和小产权证房产证有两种一种是通常所说的大产证即房产商首先要取得的产权证是房产商拥有房屋产权的证明这只能由房产商来办理另一种称为小产证即每个购房者拿到的房产证由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理二者的关系是房产商只有取得了大产证才能把房子交给购房者购房者才能去办小产证四物业管理常识物业管理的概念指物业管理公司接受业主的委托依照委托合同及国家有关法律法规以社会化专业化经营型方式对物业以物业区域内卫生绿化交通治安和环境容貌管理项目进行维护维缮与整理并向业主和用户提供全方位综合性的有偿服务物业管理服务费物业管理服务费是指物业产权人使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备公用设施绿化整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用物业费的收取标准由物价局制定制定依据包括物业管理公司的资质等级服务内容小区等级标准等目前在西安多层住宅物业费多为元月小高层高层住宅多为元月商住楼元月写字楼元月业主委员会是指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织更是全体业主的代表是所辖区域内物业管理的核心维修基金又称大修基金根据规定公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金维修基金设立的具体标准和办法由各市人民政府规定目前在西安多层房屋高层房屋为销售总价的的公共设施公共设施是指物业管理区域内由业主和使用人共同使用的道路绿地停车场库照明路灯排水管道窨井化粪池垃圾箱房等设施共用部位共用部位是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅楼梯间水泵间电表间电梯间电话分线间电梯机房走廊通道传达室内天井房屋承重结构室外墙面屋面等部位共用设备共用设备是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道排水管道落水管照明灯具垃圾通道电视天线水箱水泵电梯邮政信箱避雷装置消防器具等设备前期物业管理前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理一般意义上的物业管理是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前前期物业管理期间由于业主委员会尚未成立没有行使选聘物业公司的职权机构但已有部分业主入住不能没有物业管理和服务那只能由开发商选聘物业管理单位或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作由于实施物业管理的时间越长其经济效益才越能显示短期的物业管理由于开始时得做大量准备要理顺和协调各种关系还要在某些方面先投入点资金等它的效益是出在一段时期以后所以开发商在选聘物业管理单位时签约一般都签几年否则物业公司不大愿意接受短期协议然而开发商与物业公司的签约却无法制约业主业主委员会成立以后任何时候都有权解聘物业公司业主公约又称业主公约是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用维护及管理等方面权利义务的行为守则这是物业管理中的一个重要文件它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本结合物业的实际情况进行修改补充在业主大会上讨论通过后生效一般来讲物业入住率达到以上已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力建筑规划基础知识一建筑识图平面图是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图它表示建筑的平面形式大小尺寸房间布置建筑人口门厅及楼梯布置的情况表明墙柱的位置厚度和所用材料以及门窗的类型位置等情况主要图纸有首层平面图二层或标准层平面图顶层平面图屋顶平面图等其中屋顶平面图是在房屋的上方向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图总平面图建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸它是在建设基地的地形图上把已有的新建的和拟建的建筑物构筑物以及道路绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图主要表明新建平面形状层数室内外地面标高新建道路绿化场地排水和管线的布置情况并表明原有建筑道路绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等由于建设工程的性质规模及所在基地的地形地貌的不同建筑总平面图所包括的内容有的较为简单有的则比较复杂必要时还可分项绘出竖向布置图管线综合布置图绿化布置图等层平面图户型图是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图一些房地产开发和销售企业为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况往往在平面图上配置家具的尺寸和位置便于人们的联想和识别立面图是将建筑的不同测表面投影到铅直投影面上而得到的正投影图它主要表现建筑的外貌形状反映屋面门窗阳台雨篷台阶等的形式和位置建筑垂直方向各部分高度建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等根据建筑型体的复杂程度建筑立面图的数量也有所不同一般分为正立面背立面和侧立面也可按建筑的朝向分为南立面北立面东立面西立面还可以按轴线编号来命名立面图名称这对平面形状复杂的建筑尤为适宜在施工中建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据剖面图是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况反映建筑的结构形式分层情况材料做法构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等顶面图标准层建筑工程施工图简称施工图是表示工程项目总体布局建筑物的外部形状内部布置结构构造内外装修材料做法以及设备施工等要求的图样具有图纸齐全表达准确要求具体的特点它是设计工作的最后成果是进行工程施工编制施工图预算和施工组织设计的依据也是进行施工技术管理的重要技术文件一套完整的建筑工程施工图一般包括建筑施工图结构施工图给排水采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸也可将给排水采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图建筑施工图简称建施它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图建筑施工图主要反映一个工程的总体布局表明建筑物的外部形状内部布置情况以及建筑构造装修材料施工要求等用来作为施工定位放线内外装饰做法的依据同时也是结构施工图和设备施工图的依据建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图建筑平面图立体图剖面图等基本图纸以及墙身剖面图楼梯门窗台阶散水浴厕等详图和材料做法说明等等建筑工程图建筑工程图是以投影原理为基础按国家规定的制图标准把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状大小等准确地表达在平面上的图样并同时表明工程所用的材料以及生产安装等的要求它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科建筑工程图包括方案设计图各类施工图和工程竣工图由于工程建设各个阶段的任务要求不同各类图纸所表达的内容深度和方式也有差别方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务施工图是施工单位组织施工的依据竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样作为技术档案保存起来以便于需要的时候随时查阅二规划常识容积率建筑容积率规划建筑用地范围的总建筑面积规划建设用地总面积多层容积率一般控制在以下小高层的容积率可以达到左右高层视情况一般在或左右对于开发商来讲容积率越高出的建筑面积就越多土地成本就越容易摊薄利润空间自然就越大而对于购房者来讲则正相反容积率越低说明楼与楼之间的空地越大视野采光就越好建筑密度建筑密度规划用地范围内建筑物基底总面积规划建设用地总面积建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度绿化率绿化率规划用地范围内的绿地面积规划建设用地总面积绿化率自然越高越好一般在左右用地性质规划用地的使用功能用地面积规划地块划定的面积用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线在规划图中一般用红线标示故称之为用地红线道路红线城市道路用地的规划控制线即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线日照间距系数指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋高度的比值我们处于北半球所以遮挡房屋指的是南边的房屋西安市规定多层不低于高层不低于建筑间距两栋建筑物外墙之间的水平距离也就是常说的楼间距确定南北楼间距的依据就是日照间距系数东西间距当住宅楼属条式住宅时两栋多层条式住宅的侧面间距不宜小于米如果是高层住宅时高层住宅与其他各种层数住宅之间的侧面间距不宜小于米当属于塔式或点式住宅时无论是高层塔式住宅还是多层和中高层点式住宅且相邻的两栋建筑侧面都开了窗口此时在具体规划设计时两栋住宅间的侧面间距则应充分考虑视线干扰问题侧面间距应在米的基础上适当的加大日照标准根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量年月号执行的城市居住区规划设计规范中规定住宅建筑日照标准冬至日住宅底层日照时间不少小时或大寒日住宅底层日照时间不少于小时居住区用地住宅用地公建用地道路用地公共绿地的总称住宅用地住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路公建用地与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地包含建筑基底占地及其所属场院绿地和配建停车场等道路用地居住区道路小区路组团路及非公建配建的居民小汽车单位通勤车等车辆的停放场地公共绿地满足规定的日照要求适合于安排游憩活动设施的供居民共享的游憩绿地包括居民区公园小游园和组团绿地及其他块状带状绿地命名规定花园占地平米以上设有中心广场绿化面积不低于总用地面积的休闲场地面积不少于总用地面积的小区建筑面积在平米以上居住户数户以上或人口在人以上设有居委会组团被小区道路分隔并与居住人口规模人相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地配套设施指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施道路和公共绿地的总称建筑小品指既有功能要求又有点缀装饰和美化作用的从属于某一建筑空间环境的小体量建筑游憩观赏设施和指示性标志物等的统称三通一平通水通电通路平整场地七通一平通水通电通路排水热力电信煤气平整场地三建筑的构造基础定义建筑物的组成部分是建筑物地面以下的承重构件它支撑其上部建筑物的全部荷载并将这些荷载及自重传给下面的地基按构造形式不同分类条形基础独立基础筏板基础箱型基础高层常用桩基础地基定义不是建筑物的组成部分是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层墙体和柱竖向承重构件支撑屋顶楼面等并将这些荷载和自重传给基础墙体分类外墙内墙纵墙横墙承重墙非承重墙门窗门的分类平开门推拉门转门卷帘门弹簧门木门塑钢门铝合金门等窗的分类平开窗推拉窗旋转窗固定窗悬窗木窗塑钢窗铝合金窗等地面楼板和梁梁是跨过空间的横向构件楼梯一般由三部分组成楼梯段休息平台栏杆扶手楼梯的宽度一般在米左右住宅楼梯的倾斜度一般在度台阶分踏步和踢步两部分踏步宽度在踢步在时人们的感觉最舒适米层高的住宅每跑个台阶屋顶屋顶分平屋顶和坡屋顶建筑物的构造另外还有散水阳台雨篷等部件四建筑结构砖木结构是指承重的主要构件是用砖木材建造的如一幢房屋是木制房架砖墙木柱建造的像大多数农村的屋舍庙宇等这种结构建造简单材料容易准备费用较低砖混结构砖混结构住宅中的砖指的是一种统一尺寸的建筑材料也有其他尺寸的异型粘土砖如空心砖等混是指由钢筋水泥砂石水按一定比例配制的钢筋混凝土配料包括楼板过梁楼梯阳台排檐这些配件与砖做的承重墙相结合可以称为砖混结构住宅由于抗震的要求砖混住宅一般在层层以下钢筋混凝土结构分框架剪力墙框剪结构即主要承重构件包括梁板柱全部采用钢筋混凝土结构此类结构类型主要用于大型公共建筑工业建筑和高层住宅钢筋混凝土建筑里又有框架结构框架剪力墙结构等目前层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构框架结构框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱再用预制的加气混凝土膨胀珍珠岩浮石蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅它的特点是能为建筑提供灵活的使用空间便于拆改缺点是抗震性较差室内明梁明柱多且尺寸大剪力墙结构剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱能承担各类荷载引起的内力并能有效控制结构的水平力钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力它的刚度很大空间整体性好房间内不外露梁柱楞角便于室内布置方便使用剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式框剪结构也就是框架剪力墙结构这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙构成灵活自由的使用空间满足不同建筑功能的要求框剪结构的受力特点是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式所以它的框架不同于纯框架结构中的框架剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙钢结构主要承重构件全部采用钢材制作它自重轻能建超高摩天大楼又能制成大跨度高净高的空间特别适合大型公共建筑五建筑形态房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数一般按室内地坪以上计算采光窗在室外地坪以上的半地下室其室内层高在以上不含的计算自然层数房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和假层附层夹层插层阁楼暗楼装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间水箱间不计层数地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分包括层高在以下的半地下室假层是指建房时建造的一般比较低矮的楼层其前后沿的高度大于面积不足底层的二分之一的部分附层夹层是房屋内部空间的局部层次阁楼暗楼一般是房屋建成后因各种需要利用房间内部空间上部搭建的楼层跃层完整的两层空间有上下两个楼面外观看是一套房子上下层之间的通道不通过公共楼梯而采用户内独用的小楼楼梯复式楼受跃层式住宅设计购想启发由香港设计师李鸿仁设计是一种经济型住宅每户仍分上下层但实际只有一层不具备完整的两层空间是在层高较高的一层楼中层高为米增建一个夹层局部夹层作书房卧室等用楼梯连接错层指一套房子的厅卧卫等处于几个高度不同的平面高层建筑我国建筑防火规范将层以上的居住建筑和高度超过米的公共建称为高层建筑我国建筑设计通则将高度超过米的建筑称为超高层板楼和塔楼点式楼概念从建筑物的面宽与进深的比例来看比例大于的可以称为板楼建筑与比例小于的可以称为塔楼从建筑物平面上的体形来分析一般情况下塔楼较倾向于方形板楼较倾向于矩形在建筑单体的特点上塔楼一般有一个集中的交通核即包括楼梯电梯等在内的一套系统板楼明显特征在于建筑单体至少有两个相同单元以上的重复才能叫板楼板楼与塔楼在建筑高度上也有区别板楼包括低层多层小高层高层超高层等塔楼以高层为主其它类型较少板楼优点板楼一般南北通透或东西通透因而通风好室内空气的流通性强板楼大多进深较小采光日照质量较好因此出现黑房间的机率小板楼公摊面积小得房率高特别是多层板楼对每户来说仅有一个楼梯间是公摊面积这也受到购房者的欢迎板楼对外采光面多因此更易做成明厨明卫符合中国因有的居住习惯板楼每一个交通核负担户数少一般为两户最多三户因此每户具有很好的独立性符合现代人的居住心理需求东西长南北短的板楼缺点建筑密度低房价高板楼社区多属低层低密度容积率较低尽管居住舒适性强但房价一般比较高特别是在城区内寸土寸金的地段为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起板楼体形一般比较庞大立面比较呆板感染力不强板楼小区庭院空间由于日照系数决定因此带来狭长楼间无日照花园的局促对于纯板楼小区来说小区的视线通风效果较差社区外部环境较单调行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感高层板楼消防问题不易解决由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施造成高层板楼交通面积加大高层板楼搞震性能较差出现特殊情况时人员生命安全受到危胁塔楼优点节约土地资源房价较低由于塔楼社区的建筑密度较高因而可以节约宝贵的土地资源有效降低每平方米的房价让更多的人安居空间结构灵活宜于改造塔楼多采用框架结构或框剪结构户内分隔墙很多都可以拆改某些塔楼甚至可以将整层楼面打通灵活分割户型结构强度高抗震性好高耸的塔楼由于采用了框架结构现场浇筑楼板因而其结构强度比板楼高抗震性与安全性很好塔楼在户型上容易设计出较好的小户型具有更大市场适应性受到部分购房者的青睐对塔楼小区来说整体通风效果好视野也较好塔楼小区绿地空间比较较自由灵活容易形成大面积集体绿地塔楼小区外部空间环境丰富建筑布置自由灵活容易设计出有感染力的小区景观塔楼缺点每户面积较小大多仅有两个采光面而且是相邻的面积使用率不高存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼个百分点左右而且户型内部的厨房餐厅与洗手间往往不可直接采光通风这样的地方被称为黑房或灰色空间塔楼户型通风效果不好由于塔楼设计户数多相邻户型干扰较大户型容易出现东西向及北向户型日照较差相邻住户容易形成局部对视即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视影响了私密性一般来说塔楼适合高层板楼适合多层和小高层二者有着不同的适用范围一般容积率在以上用塔楼容积率在左右可以用板楼容积率在以下可以用多层的板楼改良后的塔楼的综合优势如蝶塔薄塔等要优于板楼更重要的是板塔互有优势板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在满足不同范围的需要蝶式楼准确地讲是改良型的塔楼因其横断面形状像蝴蝶而得名蝶式楼的优点很突出结合了板楼和塔楼的优点一较好地解决了塔楼通风和采光的问题二较高的使用率有效压缩了电梯间的面积避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊缺点蝶式建筑有一个通病房间的边角多户型不方正另外与西安居住习惯不符的是蝶式楼往往有斜房间六面积相关房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算建筑面积包括使用面积辅助面积和结构面积住宅使用面积是指住宅分户内可供实际使用的净面积的总和通常包括卧室厅厨房卫生间阳台壁橱室内走道室内楼梯等得房率得房率指住宅使用面积除以建筑面积其百分比越高得房率就越高商品房销售面积商品房整幢出售其销售面积为整幢商品房的建筑面积地下室作为人防工程的应从整幢商品房的建筑面积中扣除商品房按套或单元出售其销售面积为购房者所买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和套内使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算套内墙体面积商品房各套单元内使用空间周围的维护和承重墙体有共用墙及非共用墙两种商品房各套单元之间的分隔墙套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积阳台建筑面积指阳台地面底板外沿在水平的投影套内建筑面积指套内使用面积套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和分摊面积也就是公共面积是指建筑物主体内户门以外可使用的面积包括层高超过米的设备层或技术层大堂公共门厅走廊过道公用厕所电梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道管道井消防控制室水泵房水箱间冷冻机房消防通道交电室煤气调压室卫星电视接收机房值班警卫房物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房套单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半因为这些面积归多户共同使用和拥有也就要分摊给各户所以又叫做分摊面积不应分摊的共有建筑面积包括从属于人防工程的地下室半地下室供出租或出售的固定车位或专用车库幢外的用做公共休憩的设施或架空层共有建筑面积的分摊方法是商品住宅楼须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数再按幢内的各套内建筑面积比例分摊多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊分摊系数与公摊率分摊系数整幢建筑物的分摊面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和分摊系数的含义其实就是的套内建筑面积的房子所对应的应分摊的共有建筑面积的数值比如说分摊系数如果为就是每的套内建筑面积所应该分摊的共有面积就是那么一套套内建筑面积为的房子它应该分摊的共有建筑面积就是这套房子的销售面积就是公摊率公摊率分摊面积房屋销售面积我们观察到上面的公式中房屋销售面积其实就套内建筑面积分摊面积所以公摊率分摊面积套内建筑面积分摊面积公摊率的含义它其实反映的是分摊面积在销售面积中所占的比例还是拿上面那套的房子来说它的公摊率在相关的法律法规中在建筑行业里在相关的法律文件中其实并没有公摊率这个概念它其实是开发商等房地产经营企业为了便于客户直观地了解他将要卖的房子里有多少平米是分摊的面积而杜撰出来的一个概念分摊系数与公摊率的换算关系分摊系数是国家相关部分在测量的基础上核算出来的那么在已知分摊系数的情况下如何核算公摊率前面我们说了分摊系数其实就是套内建筑面积为的房子所对应的分摊面积的数值那么这套房子的销售面积就是分摊系数它的公摊率分摊系数分摊系数面积测量面积预测商品房在期房销售阶段房子还没有实际盖好但因为要进行销售就必须有一个可用于销售而且要在商品房买卖合同中约定的面积数值这个面积就是预测面积对面积的预测由开发企业报请房地局指定的测量事务所进行测量事务所进行面积预测的依据是项目的施工图纸蓝图面积预测的成果体现为测量事务所出据的预测成果表该表标明了每套房子的房号套内建筑面积阳台建筑面积分摊面积分摊系数此表就是商品房在期房销售阶段的法定面积依据面积实测房屋竣工后测量事务所要对房屋实物再进行一次面积实测实测得到的面积就是房屋的实际面积面积实测的成果表现为测量事务所出据的面积测量成果表实测面积主要应用于两个方面首先是客户购买面积的最终确认跟预测面积相比两者的误差不能超过绝对值在此范围内的误差按当时的购买价格实行多退少补如果超过了这个范围客户可以要求退房另外这个实测面积也是将来客户房产证上实际标明的面积物业费等按面积计算的费用也以实测面积为依据七户型空间层高指下层地板面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸国家相关法律法规规定可销售的房屋其层高超过米的部分可以按照投影面积销售低于米的部分不算面积也就是不能销售房地局进行面积预测实测以及产权证上标注的面积也按此标准执行西安常见的层高住宅米以米最为常见写字间米以米米最为常见商铺根据其商业业态的不同差别比较大但一般来说比住宅和写字间高一些以高层住宅的底商裙楼来说层常见米层常见米层常见米指下层地板面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸住宅开间即房屋的宽度也被称作房间的面宽指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离在西安住宅开间一般在最为常见的是在宣传中一般超过就可以号称大面宽超过就可以号称超大面宽砖混结构住宅开间一般不超过米规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度增强住宅结构整体性稳定性和抗震性开间米以上进深米以上的大开间住宅可为住户提供一个平方米甚至更大的居住空间与同样建筑面积的小开间住宅相比承重墙减少一半使用面积增加便于灵活隔断装修改造住宅进深在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大住宅房间的进深一般在米住宅净高净高层高一层楼板厚度玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置它是一个缓冲过渡的地段居室是家庭的领地讲究一定的私密性大门一开有玄关阻隔外人对室内就不能一览无余玄关一般与厅相连由于功能不同需调度装饰手段加以分割就是自己人回家也要有一块放雨伞挂雨衣换鞋搁包的地方平时玄关也是接受邮件简单会客的场所露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台由于它面积一般均较大上边又没有屋顶所以称作露台露台由于没有屋顶所以在销售中不算面积阳台一般阳台突出于建筑物外墙边沿线以上分全封闭全算面积和不封闭算面积与露台根本的区别在于阳台有屋顶飘窗突出于建筑物外墙边沿线的窗户一般来说飘窗突出于建筑物外墙边沿线以内可以有窗台也可以落地全封闭不计算面积房地产开发流程一立项审批项目立项申请报告书原件一份项目建议书或项目可行性研究报告一份建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书一份项目建设投资概算一份银信部门出示的资金证明原件一份企业法人营业执照副本复印件一份房地产项目需提供资质证明一份项目地形图一份有关职能部门的意见二规划设计由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线提供规划设计条件建筑设计分为三个阶段即方案设计初步设计和施工设计市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复三建设工程报建一建设工程报建首先要提供如下资料到建委办理登记手续计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证国土部门核发的国有土地使用证符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书人防办核发的人民防空工程建设许可证消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书地震办公室核发的抗震设防审核意见书建设资金证明工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书法律法规规定的其他资料二公开招标的建设工程要补充如下资料到招标办办理手续建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明建设工程施工公开招标申请表建设工程监理公开招标申请表三邀请招标的建设工程要补充如下资料到招标办办理手续建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明建设工程施工邀请招标审批表建设工程监理邀请招标审批表工商部门签发的私营企业证明法人营业执照其他申请邀请招标理由证明四直接发包的建设工程要补充如下资料到招标办办理手续建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明建设单位申请安排建设工程施工单位报告建设单位申请安排建设工程监理单位报告工商部门签发的私营企业证明法人营业执照建设工程直接发包审批表五办理建设工程质量监督要提供如下资料到质监站办理手续规划许可证工程施工中标通知书或工程施工发包审批表工程监理中标通知书或工程监理发包审批表施工合同及其单位资质证书复印件监理合同及其单位资质证书复印件施工图设计文件审查批准书建设工程质量监督申请表法律法规规定的其他资料六办理建设工程施工安全监督要提供如下资料到安监站办理手续建设单位提供的资料工程施工安全监督报告工程施工中标通知书或工程施工发包审批表工程监理中标通知书或工程监理发包审批表工程项目地质勘察报告结论部分施工图纸含地下室平立剖工程预算书总建筑面积层数总高度造价施工单位提供的资料安全生产文明施工责任制安全生产文明施工管理目标施工组织设计方案和专项技术方案安全生产文明施工检查制度安全生产文明施工教育制度项目经理资质证书复印件安全员特种作业人员上岗证原件和复印件现场设施安全标志等总平面布置图购买安全网的合格证准用证发票原件和复印件建设工程施工安全生产责任书建设工程施工安全受监申请表法律法规规定的其他资料七领取施工许可证除第一条规定提供的资料外要补充如下资料到建委办理手续工程施工中标通知书或工程施工发包审批表工程监理中标通知书和工程监理合同施工单位项目经理资质证书桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文质量监督申请安排表安全监督申请安排表建设工程质量监督书建设工程施工安全受监证施工许可申请表四建设工程竣工验收一建设工程竣工验收要提供如下资料到质监站审核质监站在个工作日内审核完毕建设单位组织有关单位验收时质监站派员现场监督已完成工程设计和合同约定的各项内容工程竣工验收申请表工程质量评估报告勘察设计文件质量检查报告完整的技术档案和施工管理资料包括设备资料工程使用的主要建筑材料建筑构配件和设备的进场试验报告地基与基础主体砼结构及重要部位检验报告建设单位已按合同约定支付工程款施工单位签署的工程质量保修书市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料规划部门出具的规划验收合格证公安消防环保防雷电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证质监站责令整改的问题已全部整改好造价站出具的工程竣工结算书二建设工程竣工验收前施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书三建设工程竣工验收备案自工程竣工验收之日起个工作日内要提供如下资料到质监站办理手续工程竣工验收报告施工许可证竣工验收备案表工程质量监督报告工程竣工验收申请表工程质量评估报告工程施工安全评价书工程质量保修书工程竣工结算书商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书法律法规规定的其他资料四建设工程竣工结算审核要提供如下资料到造价站办理手续工程按实际结算的要提供如下资料建设单位和施工单位的委托书工程类别核定书工程施工中标通知书或工程施工发包审批表工程施工承发包合同施工组织设计方案图纸会审记录工程施工开工报告隐蔽工程验收记录工程施工进度表工程子目换算和抽料筋表工程设计变更资料施工现场签证资料竣工图工程按甲乙双方约定的固定价格或总造价结算的要提供如下资料建设单位和施工单位的委托书工程承包合同原件竣工图五办理预售许可证预售人已取得房地产开发证书营业执照已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证持有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证计划部门签发的项目投资许可证如向境外销售需提供境外销售商品房批文已签房屋施工合同三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程四层以上的商品房项目有地下室工程的已完成基础和首层结构工程无地下室工程的已完成基础和四层结构工程建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资以上资金的验资证明已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权具有预售说明书内容包括商品房的位置地点装修标准售价表销售计划公共建筑的分摊项目工程施工进度开工及竣工交付使用时间等项目规划平面图由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号物业管理方案已经落实第二部分市场知识第三部分法律法规第四部分交易程序人体工程学常识房子是盖给人住的户型设计室内设计家具配饰等都应以人体工程学作为最重要的设计依据而销售人员了解和掌握一定的人体工程学常识则可以大大加强对户型理解的深度可以理性地分析出你所卖的房子将来怎么使用最为合理将这些理解应用到产品开发上是对户型合理化的建议应用到到对客户的引导上则会更加体现自己的专业顾问水平从而有效提高销售业绩人体工程学联系到住宅设计就是以人为主体研究人体结构功能心理力学等方面与室内环境之间的合理协调关系以适合人的身心活动要求取得最佳的使用效能其目标应是安全健康高效能和舒适