200万二手房惊现20年租约，这场买房“噩梦”该如何破局？
一、事件起底：200万二手房的“租约惊魂”
想象一下，你辛苦攒钱，还背负了高额房贷，终于买下一套心仪的二手房，满心欢喜准备装修入住，开启新生活。可就在这时，突然有人拿着一份20年的租约出现，声称房子在你购买之前就已经租给了他，你会是什么心情？这不是什么电视剧里的狗血剧情，而是成都李先生真实的遭遇。
去年4月，李先生在中介“到家了”工作人员的朋友圈，看到了龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价200多万的清水房。中介承诺首付10万即可购房，还强调是“无纠纷净房”。李先生此前就关注该楼盘很久了，于是支付30万首付后按揭买下了这套150多平的房屋。今年3月18日，当李先生欢欢喜喜准备装修时，一位陌生人吕某某的家人手持经备案的租赁合同现身，称早在2023年就已租下此房，租约长达20年。
李先生一下就懵了，这可是他为了迎接新生命而购置的房子，怎么突然就冒出个租约？仔细查看租赁合同，李先生发现更多疑点：150多平方米的房屋每月租金仅1200元，20年租金共28.8万元，这个价格远低于市场价；而且租约签订近两年，对方一直未入住。李先生回忆整个交易过程，前业主仅在过户时露面过一次，此后便失联。过户后，房屋内还莫名出现十多包行李，他越想越觉得自己可能遭遇了骗局。
李先生赶忙找到中介公司，“到家了”核实确认房屋确实有租约一事，但前业主已无法联系。中介方表示，签合同时做了详细产调，房屋权属正常，当时曾让前业主查询租赁备案，前业主不查还坚称没有租约，还在购房合同“无租赁”处划了勾。中介觉得自己也是被前业主故意隐瞒的受害者，如果李先生认为中介有责任，可以通过起诉解决。
租客吕先生则称，他和前业主张某是朋友，因为张某欠了他“几十上百万”，在银行也有欠款，所以张某把房子租给他抵债。后来经过深入调查，事件愈发复杂，背后竟然牵扯出房屋中介、资产公司虚设“买家”，以“签低卖高”的形式赚取43万元差价的交易。李先生无奈之下选择报警，龙泉驿区大面派出所受理了此案。
二、租约与买卖合同的效力博弈
在李先生的事件中，最让人困惑的就是，这突然冒出来的租约和已经完成过户的房屋买卖合同，到底哪个效力更高？这里就不得不提到“买卖不破租赁”原则。
（一）“买卖不破租赁”原则剖析
“买卖不破租赁”，简单来说，就是当租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同对新的所有权人仍然有效。用大白话讲，哪怕房东把房子卖了，租客和原房东签的租赁合同，对新房东照样有约束力，新房东不能赶走租客。这项原则在《中华人民共和国民法典》第七百二十五条有明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”其目的主要是为了保护承租人的权益，维护租赁关系的稳定性，防止房屋所有权的变动影响到承租人的正常居住或使用。
假设老张把自己的房子租给了小李，租期5年，在租了2年后，老张把房子卖给了小王。按照“买卖不破租赁”原则，小李和老张之前签订的租赁合同依然有效，小李可以继续在这房子里住到租期结束，小王不能因为自己成了新房主，就把小李赶出去。
回到李先生的事件，乍一看，似乎租客吕某某可以依据“买卖不破租赁”原则，继续履行这份20年的租约。但事情真有这么简单吗？其实不然，“买卖不破租赁”原则的适用是有条件的。
（二）特殊情况对租约效力的影响
在一些特殊情形下，租约的效力会受到质疑，甚至可能被认定无效。
租金过低：如果租金明显低于市场价格，就可能让人怀疑这份租赁合同的真实性和合理性。就像李先生遇到的情况，150多平方米的房屋每月租金仅1200元，这个价格远低于当地的市场租金水平，这就很不正常。从常理推断，房东不太可能以这么低的价格出租房屋，这背后很可能存在问题，比如为了逃避债务或者故意给购房者设置障碍。在司法实践中，如果租金过低被认定为显失公平，或者是当事人之间恶意串通损害第三人利益，那么这份租赁合同就有可能被法院撤销。比如在某些案例中，房东为了逃避债务，和所谓的“租客”签订一份租金极低的长期租赁合同，意图让债权人无法顺利执行房产。一旦被查实，这种租赁合同是不会得到法律支持的。
房屋未实际交付：“买卖不破租赁”原则适用的一个重要前提是承租人已经按照租赁合同占有租赁物。也就是说，租客不仅要和房东签订了租赁合同，还得实际占有、使用房屋。如果房屋一直闲置，租客没有实际入住，也没有对房屋进行管理、装修等使用行为，那么就很难认定租客真正行使了租赁权。在李先生的事件里，租客吕某某虽然声称2023年就租下了房子，但直到李先生准备装修时，房屋都还是清水房状态，租客也一直未入住，仅在屋内放置了一些行李，这很难证明租客实际占有了房屋。在这种情况下，即使租赁合同进行了备案，其效力也会大打折扣。
以租抵债：当租赁合同的目的是为了抵偿债务，也就是我们常说的“以租抵债”时，其性质和普通的租赁合同有所不同。在“以租抵债”的情形下，往往缺乏真实的租赁意图，更多的是为了实现债权债务的清偿。最高人民法院的相关案例（如（2020）最高法民申3044号）明确指出，以租抵债协议不同于普通租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。在李先生的案件中，租客吕某某称和前业主张某是朋友，因为张某欠了他“几十上百万”，所以才签订租约抵债，这就属于典型的“以租抵债”情况，该租约的效力很可能不被法院认可。
三、追责之路：谁该为这场闹剧负责？
（一）前业主：根本违约的始作俑者？
在房屋买卖合同关系中，前业主无疑处于风暴的中心，其隐瞒租约的行为严重违背了基本的诚信和法律义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”前业主在出售房屋时，故意隐瞒存在20年租约这一关键事实，明显属于故意隐瞒重要事实的行为，严重损害了李先生的知情权和预期利益。
同时，前业主还违反了房屋买卖中的瑕疵担保义务。《民法典》第五百七十七条规定：“债务人未按照约定履行债务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”前业主有责任保证所售房屋不存在影响交易的权利瑕疵，而这份突如其来的租约显然构成了重大权利瑕疵。李先生作为购房者，基于对前业主如实告知的信任完成了购房交易，如今却面临无法正常入住、装修的困境，遭受了极大的损失。
李先生完全有权向前业主主张一系列权利和赔偿。他可以要求解除购房合同，返还已支付的购房款，并要求前业主承担利息损失，毕竟李先生为了购房投入了大量资金，这些资金的占用成本理应由过错方前业主承担。李先生还可以主张因维权产生的合理费用，如诉讼费、律师费、调查取证费等。如果能够证明前业主的行为构成欺诈，李先生甚至可以要求惩罚性赔偿，以弥补自己所遭受的精神和财产双重损失。
（二）中介：审查失职的帮凶？
中介公司在此次事件中也扮演了关键角色，其是否尽到审查义务成为争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”在李先生购房过程中，中介“到家了”虽然声称做了产调，但仅依赖前业主在合同“无租赁”处划勾，未通过“天府市民云”等官方渠道主动核查租赁备案记录，存在明显的审查失职。
在房屋买卖交易中，中介收取了高额的中介费用，就应当提供专业、全面的服务。查询房屋租赁备案是避免此类纠纷的重要环节，中介有能力也有义务完成这项工作。中介未履行这一义务，导致李先生在不知情的情况下购买了存在租约纠纷的房屋，应当承担相应的赔偿责任。李先生可以要求中介赔偿因其中介失职给自己造成的损失，比如因无法按时入住产生的租房费用差价，为解决纠纷花费的时间和精力成本，以及房价可能波动带来的损失等。中介公司不能以合同中的“划勾”条款来推卸责任，因为这并不能免除其主动审查的法定义务。
（三）租客：是否构成恶意串通？
租客与前业主的行为是否存在恶意串通损害李先生利益的情况，是本次事件的又一关键问题。如果租客明知前业主在出售房屋，仍与其签订明显不合理的租约，意图阻碍新业主入住，就可能构成恶意串通。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”在李先生的案件中，租客吕某某以远低于市场价的租金签订20年租约，且近两年未实际入住，租约签订时间又恰好在房屋出售前，这些迹象都让人怀疑租客与前业主存在恶意串通的可能。
若恶意串通被认定成立，那么这份租赁合同将自始无效，租客不能依据该租约主张权利。租客和前业主还需对李先生的损失承担连带赔偿责任，包括李先生因购房产生的所有损失以及维权费用等。在司法实践中，判断恶意串通需要综合多方面因素，如当事人之间的关系、交易的合理性、行为的动机等。李先生需要收集相关证据，如租金支付记录、租客与前业主的沟通记录、房屋实际使用情况等，来证明租客与前业主存在恶意串通行为。
四、防患未然：如何查询房屋出租情况
（一）线上查询渠道
房产交易平台：像58同城、安居客等知名房产交易平台，汇聚了海量的房屋出租信息。以58同城为例，使用时先打开其官方网站或APP，在首页找到“租房”板块并点击进入。然后在搜索栏输入目标房屋所在的小区名称、具体地址或周边标志性地点，点击搜索。搜索结果会展示出该区域内所有出租房源，你可以根据房屋面积、租金范围、户型等条件进行筛选。如果看到感兴趣的房源，点击进入详情页面，就能查看房屋的图片、租赁期限、房东联系方式等详细信息。不过，这些平台上的信息来源于众多房东和中介，真实性参差不齐，需要仔细甄别。比如有些房源图片可能是虚假的，实际房屋状况与描述相差甚远，还有些可能是过期信息，房子其实已经租出去了。
当地房地产管理部门网站：许多城市的房地产管理部门都有自己的官方网站，提供房屋租赁备案信息查询服务。以成都为例，购房者可以登录成都市住房和城乡建设局官网，找到“住房租赁”相关板块。进入后，按照系统提示注册登录账号，输入房屋的地址、产权人姓名等关键信息，即可查询该房屋是否存在已备案的租赁合同。这种方式查询到的信息权威性高，因为是政府部门直接管理的数据。但缺点是，并非所有的租赁合同都会进行备案，如果房东和租客没有办理备案手续，就无法在这个平台上查到相关信息。
政务APP：部分城市推出了专门的政务APP，如成都的“天府市民云”APP。在“天府市民云”APP首页点击“住在成都”，进入后选择“住房租赁”板块。在这里，购房者可以进行房屋租赁备案查询。操作时，需要先进行实名认证，然后输入房屋相关信息，就能获取房屋的租赁备案详情。这种方式查询便捷，信息更新及时，而且涵盖了当地政府监管范围内的所有租赁备案数据。但同样存在局限性，如果租赁合同未备案，就无法通过该APP查询到。
（二）线下查询途径
小区公告栏：直接前往目标房屋所在小区，查看小区的公告栏。有些房东会选择在公告栏张贴房屋出租信息，上面通常会写明房屋的基本情况、租金、联系方式等。这种方式获取的信息比较真实，因为是房东直接发布的。但信息的时效性难以保证，可能张贴的出租信息已经过期，房子早已租出去了。而且不是所有小区都有公告栏，即使有，也可能因为位置不显眼而被忽略。
询问周边邻居：与目标房屋周边的邻居交流，询问他们是否了解该房屋的出租情况。邻居们在日常生活中可能会留意到房屋是否有租客进出，以及租客的居住时间等信息。这种方式能获取到一些比较真实的一手信息。不过，邻居可能不太愿意透露过多信息，或者他们自己也并不清楚房屋的具体租赁情况。
咨询房屋中介机构：当地的房屋中介机构通常掌握着大量的房屋出租信息。你可以前往附近的中介门店，向工作人员提供目标房屋的地址等信息，询问该房屋是否有出租记录。中介机构的信息相对全面，而且他们会对房源进行一定的核实。但中介可能会为了促成交易，隐瞒一些不利于交易的信息，比如房屋存在的一些小瑕疵或者潜在的租赁纠纷。
前往房产交易中心窗口查询：携带本人身份证以及与房屋相关的证明材料（如购房合同、产权证明等），前往当地的房产交易中心窗口，向工作人员说明查询目的，申请查询房屋的租赁备案信息。这种方式查询到的信息最为准确、权威，因为是直接从房产交易中心的档案系统中获取。但查询过程可能比较繁琐，需要排队等候，而且可能需要支付一定的查询费用。如果房屋租赁没有进行备案，同样无法查询到相关信息。
五、给购房者的建议：如何避免此类纠纷
（一）合同条款细化
在签订购房合同前，务必仔细审查合同条款，明确卖方应承担的义务和责任。要求卖方书面承诺所售房屋不存在租赁、抵押、查封等任何纠纷，并约定一旦违反承诺，卖方需承担高额违约金，违约金比例可参考合同总价的20%。这样一来，当卖方存在隐瞒租赁事实等违约行为时，购房者能依据合同条款，要求卖方承担相应的赔偿责任，从而在一定程度上降低自身损失。在合同中，还可以进一步明确纠纷解决的方式，比如选择诉讼或仲裁，以及管辖法院等，确保在发生纠纷时有明确的解决途径。
（二）实地考察
实地考察房屋是购房过程中不可或缺的环节。在看房时，不仅要关注房屋的户型、装修、采光等基本情况，还要特别留意是否有租客居住的迹象。观察房屋内的家具摆放、生活用品等，判断是否有人长期居住。与小区物业、周边邻居交流，了解房屋的使用情况和租赁历史。如果发现房屋存在租客，要进一步核实租赁关系的真实性和有效性，包括租赁合同的签订时间、租金支付情况等。查看房屋是否存在第三方占有情况，比如是否有他人在房屋内堆放物品、进行装修等。通过实地考察，可以更直观地了解房屋的实际状况，避免购买到存在纠纷的房屋。
（三）选择正规中介并监督
在选择中介时，优先选择知名度高、信誉好、规模较大的正规中介公司。这些中介公司通常拥有完善的管理制度和专业的服务团队，能够提供更全面、准确的房屋信息和更规范的交易流程。在与中介签订服务合同前，仔细阅读合同条款，明确中介的服务内容和责任义务。要求中介在服务过程中，必须通过官方渠道（如当地房地产管理部门网站、政务APP等）核查房屋的租赁备案信息，并将核查结果以书面形式提供给购房者。在合同中约定，如果中介因未尽审查义务导致购房者遭受损失，中介应承担相应的赔偿责任。在购房过程中，购房者也要积极监督中介的工作，及时了解房屋交易的进展情况，发现问题及时沟通解决。
六、总结与展望
李先生的遭遇为广大购房者敲响了警钟，二手房交易看似简单，实则暗藏诸多风险。在这场闹剧中，租约与买卖合同的效力之争，前业主、中介、租客三方的责任认定，以及购房者如何查询房屋出租情况、避免纠纷，都涉及到复杂的法律问题和现实操作难题。
作为购房者，一定要增强风险防范意识，充分了解相关法律知识。在购房前，要多渠道查询房屋信息，不放过任何一个细节；在签订合同前，要仔细审查合同条款，明确各方权利义务。在面对房产交易时，切不可掉以轻心，任何一个疏忽都可能让自己陷入漫长的纠纷之中。
从更宏观的角度来看，房产交易市场需要进一步规范。相关部门应加强对房产中介的监管，提高中介的审查标准和服务质量；完善房屋租赁备案制度，确保租赁信息的公开透明。只有这样，才能减少类似李先生这样的纠纷发生，让房产交易市场更加健康、有序地发展。希望每一位购房者都能顺利实现自己的住房梦想，不再被这些糟心事困扰。
