土地登记的历史沿革与登记制度

土地登记的历史沿革与登记制度一土地登记的历史沿革一国外土地登记历史沿革来源上学网的美女编辑们历史上许多国家对土地登记都有一个重视和实施的过程古希腊古罗马古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载古埃及早在公元前年公元前年国王尊称法老每两年就派人清查全国的人口土地等财富以确定租税数额清查是当时国家的一件大事在古代的编年史中往往把它作为年代的名称如第一次清查之年第二次清查之年另据旧约创世纪记载从古代埃及早期以来即已建立起来的对全国土地财富进行普查的制度并为古王国历朝法老所沿袭法老对土地的普查被视作国家对领土的统治权和对土地的所有权的综合体现约在公元前世纪世纪被系统编成的荷马史诗其中就描述了这个时期的土地所有制古希腊著名思想家柏拉图在他著名经济著作法律篇第八卷规定不管是邻近边界的本国公民还是外国人即他拥有毗邻边界的土地任何人不得移动土地的边界标志公元前年反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古老的成文法十二铜表法编定全文现存条其中第七表为土地权利法明确在地界诉讼中必须遵循十二铜表法的规定可见当时的土地经界分明权属明确随着经济社会的发展世界各国开始了比较先进的地籍调查和登记法兰西于世纪开始定平民赋税之制把土地测量当作最紧急事务当时有许多王朝官吏及诸州政府开始进行土地调查现在多芬烈仍保存有古代的测地簿德国地籍始建于年世纪初普遍开展历经年之久全面完成全国土地经界目前德国各市县都设有地籍局具体负责土地登记的变更地籍资料的维护等管理工作英国早在年就设置了政府土地登记局统一管理英国城乡土地权属年发布法令规定土地买卖必须登记从此土地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查确认登记发证以及办理过户换证的部门英国年完善土地登记法地产管理法等法律规定不论私地公地的买卖都必须到土地登记处过户登记换证否则不受法律保护美国在年月日开始由国家测地总局举行测量事业年测地总局隶属内务部正式颁布条例规定凡土地登记民间产业授受遗产分割等均要依土地测量条例规定个人产业一经确定土地所有权受法律保护日本在明治维新以前就曾进行土地清丈现专门制订有不动产登记法不动产登记法施行令等专门法律法规纵观历史世界多数国家的土地登记大体都经历了由最初的为政府税收服务发展到产权保护到现代可用于多种用途为政府税收服务的土地登记对应的是税收地籍即是各国早期建立的为课税服务的登记簿册主要是地块面积丈量和按土壤质量及产量收入评定土地等级以产权保护为目的的土地登记对应的是产权地籍也称法律地籍是为了维护土地所有权鼓励土地交易防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立的土地登记簿册产权地籍以反映宗地的界限和界址点的精确位置及产权登记准确面积为主要内容现代的多用途土地登记对应的是多用途多目的地籍也称现代地籍是为课征税收产权登记土地利用土地后备资源等多目标服务的地籍是税收地籍和产权地籍的进一步发展其目的不仅为课税或产权登记服务更主要的是为各项土地利用和土地保护措施及全面科学管理土地资源提供信息和基础资料二我国土地登记历史沿革我国的土地登记有着悠久的历史它是历代土地管理的基础和封建政府的立国之本据史料记载早在公元前年至公元前年的黄帝大禹时即有平水土划九州辨土质定田等制赋则的记载已开创清理地籍订定赋则之先河并设置了名曰太常的负责绘制人文地理图丈量划分田地的官员周礼禹贡等书都有关于土地分类和土地评价思想的记载秦始皇曾大规模清查地籍令黔首自实田黔首自实田是秦代清查土地数量扩大赋税来源的办法秦始皇年公元前年宣布命令黔首自实田即令平民自报所占土地面积自报耕地面积土地产量及大小人丁所报内容由乡出人审查核实并统一评定产量计算每户应纳税额最后登记入册上报到县经批准后即按登记数征收此前著名的改革家商鞅还在秦国推行了包括土地制度在内的改革提出了算地和定分的主张算地就是对土地进行全面的调查核算以作为制定土地政策的客观依据定分就是用法律形式确认地主或平民对土地占有的名分确认土地所有权这些实际上都是土地登记的内容宋代有量田之事则方田与首实两法同时并举北宋的王安石在发起并实施著名的变法中规定以东西南北各千步为一方相当顷亩步四周立标确界每年月由县令县佐分地计量根据土质划为五等半年后制成土地凭证以后各家分产买卖等均以所方之田为证此做法与现今的调查确权登记发证十分相似元代行经理之法经理法是元时清查土地的方法元仁宗延佑元年年采纳铁木迭奏议实行经理法通过张榜做到家喻户晓限天内各家将所有田产及应纳田赋自行向官府呈报并规定若有隐瞒许人告发告发属实或杖或流所隐田产没收归官明朝初期令民自实田汇为图籍朱元璋举行了大规模的土地丈量和人口普查按照田地土丘块要求业主登记定税编制图册把全国各个地区被分割成零碎小块的土地都按地权所有将其四至形状土质等级等详细地登记下来形成了具有历史意义的鱼鳞图册和赋役黄册制度完成了六百年来若干朝代若干政治家所不能做到的事情清朝进行了大量的地形测量和地图编绘工作康熙四年年各地奉文清丈历时五年填造鱼鳞图册归户办粮为在全国推行地丁合一摊丁入亩提供了条件为康乾盛世创造了基础辛亥革命结束了中国两千多年的帝制孙中山先生提出平均地权的主张年民国北洋政府成立了经界局年颁布不动产登记条例年开始注意土地测量和登记年月日公布土地法该法第二编专门规定土地登记内容如明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记登记的土地权利包括土地所有权地上权永佃权地役权典权和抵押权土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等同期中国共产党一直高度重视农民的土地问题把土地登记工作摆在重要位置年月中共一大通过的党纲中提出了土地问题年中共五大通过土地问题决议案年中华苏维埃政府颁布井岗山土地法年出台兴国土地法年中央人民委员会第次常委会通过土地登记法决定颁发土地证确定土地所有权年月日中央土地人民委员会土地部在瑞金成立设立调查登记局年月中共中央制定了中国土地法大纲年月日中央人民政府内务部正式成立地政司把土地清丈登记土地证发放作为重要职能年颁布了城市郊区土地改革条例开始建立以土地清查地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系年月中央人民政府委员会通过了中华人民共和国土地改革法年月决定农业部下设土地管理局开始在不同类型的县开展了土地调查土地登记土地统计工作试点工作年月日中华人民共和国土地管理法公布明确了土地所有权和使用权的确认登记发证规定年月日国家土地管理局正式成立设立了地籍管理司等职能司室统一管理城乡地籍工作新的土地登记制度开始构建年月日国务院机构改革组建国土资源部内设地籍管理司组织指导土地登记是其重要职能之一年月日九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的土地管理法进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度依法登记的土地所有权和使用权受法律保护目前已初步形成了包括土地登记持证上岗制度土地证书定期查验制度土地登记公开查询制度土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度土地登记工作开始向依法有序的法制化规范化和信息化的方向发展二土地登记制度当今世界各国的不动产登记制度虽在具体做法上不尽一致但大体可分为契约登记权利登记和托伦斯登记三种基本制度一契约登记制度契约登记制度由法国首创故又称法国土地登记制度英国美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度其主要特点为采用意思主义立法土地权利变动当事人双方只要意思表示一致订立了契约就发生土地权利变动的法律后果以契约为生效要件土地登记只是对抗第三人的要件即未经登记的土地权利不得对抗第三人采取形式审查主义土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查而只进行形式审查完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查不过问土地权利是否真实等事项登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项当有第三人主张其权利时仍应按照实体法律决定该土地权利的归属登记无强制作用土地权利变动事项是否登记依当事人双方意愿政府无强制要求登记簿的编成采取人的编成主义由于不是强制登记所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义即不是以土地为标准而是以土地权利人登记的次序为标准编成不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记不向土地权利人颁发权利凭证土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记仅对土地权利现在状态的登记为静态登记对土地权利变动事项的登记为动态登记后者为登记的主要状态内容来自上学网