商业街物业管理方案.doc

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业按其经营方式主要为单体经营集中管理的模式对商业街商铺进行统一管理是目前开发商普遍推行的一种方法管理的好对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响对于开发商来说开发销售商铺是前提但只有开发销售是不够的还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理才能长久发展目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金归还银行商铺按揭贷款在这种情况下开发商对商铺的管理更为重要如果商铺商业管理不力影响商铺业主的租金收益业主不能归还按揭贷款最终风险还是要落到开发商的头上商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集对商铺进行统一管理分散经营是商铺区别于其他房地产的核心特点统一管理要求商铺必须由代表业主权利的受业主开发商委托的管理公司统一管理没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争分散经营是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所商铺的管理者不能直接进行商业经营只是在消费者和经营者之间搭建桥梁商铺的统一管理的理念在于统一招商管理统一营销统一服务监督统一物管为了达到统一管理分散经营的管理模式在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理在法律上确定商铺管理公司的管理地位统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理品牌审核管理指招商对象需经品牌审核后才能进入审核包括对厂商和产品的审核须具有有效的营业执照生产许可证注册商标登记证产品合格委托书适用于批发代理商品牌代理委托书适用于专卖代理商税务登记证法人授权委托书等完善的租约管理指签定租约合同关键条款必须进入租约管理包括约定租金租期支付方式物业管理费的收取等还有其他比较关键的租约条款管理比如承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制如果发生重大变化须经业主委员会的认可业主委员会成立之前经开发商认可营业时间的确定承租户的店名广告促销广告的尺寸大小悬挂位置语言文字方面须接受统一管理为整个商铺促销承担的义务承租人对停车场的使用确定有偿还是无偿有无限制投保范围事宜是否统一的收银等统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前商业竞争激烈打折降价的促销竞争手段比较流行以吸引购物者光顾管理公司应该为商铺策划好年个月的营销计划所谓大节大过小节小过无节造节过组织策划相关的促销活动所发生的费用应预先与业主沟通预算经业主同意后对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊如果商铺统一收银管理就能较好地执行按销售额分摊费用统一的服务监督有助于经营者间的协调和合作商铺须设立由开发商领导商业专家组成的管理委员会指导协调服务监督承租户的经营活动保证商铺的高效运转常见的方式有指导项目店铺布置指导促销活动安排协调项目协调经营者之间的紧张关系增进经营者之间合作服务项目行政事务管理监督项目维护商铺的纪律信誉协助工商税务卫生消防等部门的管理统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养商铺的物业管理内容包括养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公用面积的保洁保安防盗车辆管理绿化养护意外事故处理等商铺的各项设施的使用频率较高统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修增加使用的安全性和耐久性商铺物业的管理特点顾客流量大商铺进出人员杂不受管制客流量大易发生意外安全保卫工作非常重要有些零售商品易燃易爆因此消防安全不得有半点松懈同时商场在发生突发事件时疏散相对较慢安全管理应特别慎重服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人向他们负责一切为他们着想促进商业物业保值增值同时为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营和购物环境这是商铺物业管理服务的根本原则管理点分散出入口多电梯客梯观光梯自动扶梯等分散需要的保洁保安人员相对较多管理点分散管理难度较大是商业物业管理的特点营业时间性强顾客到商铺购物的时间大多集中在节假日双休日和下班及晚间而平时和白天顾客相对少一些统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造开张关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感无序经营的印象对顾客产生不良的心理影响车辆管理难度大来商铺的顾客有开车的也有骑车的大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现商铺物业管理人员配备商铺管理的人员配备原则是因事设岗一专多能精简高效使业户感觉没有虚职没有闲人业户交纳的管理费都用在刀刃上业户服务部设主管一人可由物业主任兼任该部主要职能是业户接待与内部管理下设业户接待员若干名分别兼任行政人事文书档案计划财务物料管理等职接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量通常每班保持两人便可维保服务部设主管一人全面负责房屋设备设施的运行保养和维修工作该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行使物业保值和升值维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置保安服务部设主管一人全面负责商铺的门卫巡逻监控消防和车管工作该部门主要职能使安全防范与消防管理具体作业人员根据商铺保安的值勤点工作量和作业班次进行配备保洁绿化部设主管一人全面负责商铺的室内保洁室外保洁与绿地养护工作该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围保洁面积保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排经营服务部设主管或兼职主管一人全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理广告策划及项目开发等经营服务工作该部门的主要职责是配合业户的经营活动促进商铺经营销售和物业管理工作商铺的物业服务管理商铺物业管理包含以下几个方面我们现对此进行分项描述商铺业户服务管理商铺装修服务管理商铺设备设施维保服务管理商铺建筑物的养护及维修管理商铺保安服务管理商铺保洁服务管理商铺绿化服务管理商铺经营服务管理商铺广告管理商铺保险管理商铺业户服务管理业户服务部有两部分工作职能一是业户服务二是内部管理接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一是物业管理方为业户顾客提供服务并与业户顾客进行交流的窗口其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样包括倾听建议和意见接受投诉安排维修和回访收取管理费与内外联系等纠纷投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉对物业管理方来说所有投诉处理结果都要有记录作为年终表彰与履行管理公约业绩考核依据之一报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题对业户营业将造成很大的影响业户报修应迅速做记录填写维修任务单即时派维修工到现场抢修走访回访接待员的走访内容包括三方面一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见建议二是对报修后的维修结果进行回访三是对业户的礼仪形象环境广告装潢等方面的不足之处作出提示督促改进晓之以理动之以情用实际行动去感化业户让他们明白我们所做的一切都是为了商铺的自身形象我们的目标是一致的内外联系商铺内部联系商铺的内部联系包括向业户收取租金管理费水电能耗费铺位的报修抢修费等向商铺方收取物业管理费能耗费商铺服务管理做得如何必将影响到收缴率的好坏商铺的外部联系商铺与街道居委警署消防劳动环保水电煤电信及媒体都有业务上的联系如处理不好这些关系会使商铺的经营活动很被动处理得好往往事半功倍商铺装修服务管理装修管理应包含在业户管理中因管理难度较大故单独列出论述装修管理职能主要包括审核装修申请签订装修管理协议现场监督管理等商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租出租后由承租商依据经营要求提出装修申请也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修装修管理应做好以下几个方面建立周全详细便于操作的管理制度专人负责对工程实行严格的监督选定资质高信誉好的工程承包商进行装修对装修现场进行监督管理商业铺面制定装修管理规定的要点二次装修过程应遵守物业管理处制订的二次装修施工管理规定业户装修需使用电焊气焊砂轮切割机等设备的应严格遵守商铺动火申请制度的各项规定禁止擅自更改水电管线及负荷用电装修完毕后物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图装修协议对工程进行竣工验收如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的应视情节轻重作不同的处理为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定通常分以下几种情况凡涉及电力设备由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增建改装的为该层的消防设备包括消防喷淋装置管道警铃等进行增建或改造的为该层的电梯自动扶梯进行增建或改装的以及电视监控系统公共天线分布系统等进行增建或改装的都由物业管理处选定工程实施工方业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费凡涉及铺面商号招牌天花板墙面墙壁装饰内部间隔水管排水道电力装置通风设备电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方也可由物业管理处选定施工方业户递交的装修设计方案所附的图纸应包括清楚显示楼层内部间隔的平面图楼层平面图的正视图切面图附铺面商号招牌的细节排水系统的分布图附由关细节电力供应设备分布图及电线敷设简图附有敷设电线资料及负荷量照明设备位置图假天花的平面切面图及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节装修工期开工期防火措施环保环卫要求违约责任施工期保险等等等装修现场监督管理在施工过程中物业管理处应派专人在现场进行管理管理的内容主要包括方面对施工人员的管理以及对工程是否按图施工按装修协议要求和对装潢现场环境卫生装潢垃圾进行监督管理一般建筑施工队的人员情况复杂大多是临时工施工方对他们可能也缺乏有效的控制装修施工与整个楼宇的建筑不同他通常局限于一个单元或一个楼层内施工而其他层面则照常营业如对施工人员无有效管理势必会影响其他业户的营业活动对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工有否违反已签订的装修管理协议上的条款有否违反物业管理处的其他管理规定等如有违反规定要及时联系发出整改通知单等如装修时损及商铺的装饰装置或公用设施则由业户负责将其修复直至商铺方满意为止当然也可由物业管理处修理但有关费用则由业户支付这些管理服务都应做好详细记录作为竣工验收时的证据或参考等等商铺设备设施维保服务管理商业物业的日常养护标准较高维修要求严其内容同办公楼相似但其方式不同商业物业的重点在于各种设施设备上因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类设备设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行一些设备如电梯自动扶梯等易出故障的设施设备保证其正常运行主要靠平时养护商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调自动扶梯的正常使用商铺供电需要绝对保证因为一旦停电漆黑的营业厅将给顾客商品和营业款带来不安全的因素对商铺声誉带来不利影响所以应选派优秀员工日夜监测电气运行状况和空调系统自动扶梯的运行状况一有异常情况及时安排维修确保电气和中央空调自动扶梯正常运行商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似在此省略商铺建筑物的养护及维修管理商铺修缮的计划资金管理为了确保商铺建筑物的完好应制订完整的修缮制度编制每年的修缮计划安排年度修缮投资经管理处审核后报商铺业委会方审批大中修要落实资金检查修缮结果工程性质的确定依据商铺建筑物的损坏程度将修缮工程大致分为大修中修小修三类大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏或有局部倒塌的危险部分附属设施必须拆换改装或新装如上下水道等由于大修工程施工场地和安全的要求通常是经营业户必须停止营业因此工期安排和开工前的筹备工作非常重要中修工程是指建筑物部分损坏在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件保持原楼宇规模和结构的工程如楼顶的局部修缮或部分重做面层加固部分钢筋混凝土梁柱外墙的全面粉刷装饰等中修工程影响面为局部业户装修需使用电焊气焊砂轮切割机等设备的应严格遵守商铺动火申请制度的各项规定禁止擅自更改水电管线及负荷用电装修完毕后物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图装修协议对工程进行竣工验收如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的应视情节轻重作不同的处理为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定通常分以下几种情况凡涉及电力设备由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增建改装的为该层的消防设备包括消防喷淋装置管道警铃等进行增建或改造的为该层的电梯自动扶梯进行增建或改装的以及电视监控系统公共天线分布系统等进行增建或改装的都由物业管理处选定工程实施工方业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费凡涉及铺面商号招牌天花板墙面墙壁装饰内部间隔水管排水道电力装置通风设备电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方也可由物业管理处选定施工方业户递交的装修设计方案所附的图纸应包括清楚显示楼层内部间隔的平面图楼层平面图的正视图切面图附铺面商号招牌的细节排水系统的分布图附由关细节电力供应设备分布图及电线敷设简图附有敷设电线资料及负荷量照明设备位置图假天花的平面切面图及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节装修工期开工期防火措施环保环卫要求违约责任施工期保险等等等装修现场监督管理在施工过程中物业管理处应派专人在现场进行管理管理的内容主要包括方面对施工人员的管理以及对工程是否按图施工按装修协议要求和对装潢现场环境卫生装潢垃圾进行监督管理一般建筑施工队的人员情况复杂大多是临时工施工方对他们可能也缺乏有效的控制装修施工与整个楼宇的建筑不同他通常局限于一个单元或一个楼层内施工而其他层面则照常营业如对施工人员无有效管理势必会影响其他业户的营业活动对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工有否违反已签订的装修管理协议上的条款有否违反物业管理处的其他管理规定等如有违反规定要及时联系发出整改通知单等如装修时损及商铺的装饰装置或公用设施则由业户负责将其修复直至商铺方满意为止当然也可由物业管理处修理但有关费用则由业户支付这些管理服务都应做好详细记录作为竣工验收时的证据或参考等等商铺设备设施维保服务管理商业物业的日常养护标准较高维修要求严其内容同办公楼相似但其方式不同商业物业的重点在于各种设施设备上因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类设备设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行一些设备如电梯自动扶梯等易出故障的设施设备保证其正常运行主要靠平时养护商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调自动扶梯的正常使用商铺供电需要绝对保证因为一旦停电漆黑的营业厅将给顾客商品和营业款带来不安全的因素对商铺声誉带来不利影响所以应选派优秀员工日夜监测电气运行状况和空调系统自动扶梯的运行状况一有异常情况及时安排维修确保电气和中央空调自动扶梯正常运行商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似在此省略商铺建筑物的养护及维修管理商铺修缮的计划资金管理为了确保商铺建筑物的完好应制订完整的修缮制度编制每年的修缮计划安排年度修缮投资经管理处审核后报商铺业委会方审批大中修要落实资金检查修缮结果工程性质的确定依据商铺建筑物的损坏程度将修缮工程大致分为大修中修小修三类大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏或有局部倒塌的危险部分附属设施必须拆换改装或新装如上下水道等由于大修工程施工场地和安全的要求通常是经营业户必须停止营业因此工期安排和开工前的筹备工作非常重要中修工程是指建筑物部分损坏在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件保持原楼宇规模和结构的工程如楼顶的局部修缮或部分重做面层加固部分钢筋混凝土梁柱外墙的全面粉刷装饰等中修工程影响面为局部商铺发生突法事件保安管理人员应按应急事件处理规程操作防止事态扩大注意保护现场及时向上级报告或呼叫救护车应特别强调在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等监控中心管理监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝高档手表等铺面应进行日夜监视如发现可疑人员或突法事件恶性事件的发生监控人员应及时录象寸作查证另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头防止车辆被窃万一遭窃录象将提供证据线索有利破案等等这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真敬业消防管理商铺消防工作的重要性不言而喻商铺内人流大楼梯通道尤其是放火楼梯通道相对面积较小这给火灾时的人员疏散带来很大困难商品多且大多是易燃品火种容易迅速燃烧面积广因无防火墙阻隔烈火蔓延极快如商厦火灾高楼内的竖井多烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒米瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的鉴于防止火灾的重要性商铺都安装有先进的火灾探测装置烟感探测器和温感探测器和自动灭火装置喷淋装置这些装置直接与火灾自动报警系统联网只要易各地方出现火情烟雾和温度各达到一定的限度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器进行有效监控与预防制定切合本商铺实际的消防管理制度包括几套火灾应急处理方案商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责范围规定清楚消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围做到统一指挥分区管理层层负责责任明确防患未然切实贯彻预防为主防消结合的消防方针发现监控屏幕有火灾报警号时立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置如确为火警按应急方案实施报告保安部主管组织扑救重点是商铺内人员的疏散保障人身安全事故后作好调查分析报告并备案发现故障警报应迅速消除警铃使之还原并立即通知维保部协助维保部尽快排除故障并作好详细记录定期对消防设施设备器材及消防通道标记放火门进行检查确保完好备用通道畅通标记清晰对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查防止发生电气超负荷火接触电阻过大线路老化过载摩擦等危险现象在员工管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习使人人都会使用消防器具掌握火灾逃生知识不断提高大家的防火意识和消防业务水平等等商铺保洁服务管理商铺的环境有外部环境和内部环境外部环境包括楼宇的外墙附属建筑设施及周围的绿地广场停车场等内部环境包括过道扶梯自动扶梯电梯卫生间会议室等一切公用场所以及业户的铺内办公室内等非公用部位搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美和谐怡人的商业氛围为业户提供一各理想的经营环境为顾客提供一个轻松愉快的购物环境商铺保洁管理方法要做好商铺的保洁服务管理首先要确定做什么即什么地方需要保洁然后定出清洁的标准根据这些标准要求再定出保洁的频率次数还要再加上检查手段如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等制作商业街商铺环境清洁的作业标准内容有检查的部位项目清洁的标准保洁的频率检查的手段等重要的问题是怎么做等制订商业街保洁服务作业规程这个规程指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做是保洁工岗前岗中的培训教材其要点有地面清洁打蜡墙角线清洁墙面除尘大理石清洁打蜡不锈钢面清洁卫生间清洁玻璃幕墙清洁窗户清洁地毯清洗干净等商铺保洁管理的重点商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁随着人流的进出给商铺地坪带来的灰尘纸肖定时的清洁能够带给顾客舒适优美的购物环境商铺的玻璃无框门室内柱上镜电梯内镜面等由于顾客触摸频率较高留下的手印带给人视觉上的不舒服应定时清洁以消除不洁现象商铺盥洗室墙面洁具地坪的清洁干燥和无异味也是清洁工作的重点商铺外的铜牌因暴露在室外风吹雨淋会使铜牌便黑定期擦拭能保持其程亮提升商铺的形象商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置及时清理雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器尽量不要把带雨水的雨具带进大厅同时注意清洁卫生对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视但放置鼠药时要充分考虑儿童的安全要放在摸不到的地方为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作在商铺的营业时间内保洁工不能使用长柄拖把更不能使用湿拖把拖地以免造成顾客滑倒伤害事故在雨雪天商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置对一切能利用的再生垃圾包装纸箱要回收处理等等商铺绿化服务管理绿化环境是保持生态平衡营造舒适美观清新幽雅的购物环境的基础商铺内外的绿化搞得好能使周围得环境得到改善又提升了商铺得品位绿化管理应配备专业技术人员依据季节气候地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求制定详细的管理细则指导养护人员实行商铺绿地管理商铺外围的绿地在基建时就已定型商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调水平绿化和垂直绿化要相得益彰为保证草坪生长良好劝阻顾客游客进入草坪保持绿地环境整洁及时清除死株病株缺株要补檀定期对花木修剪整形发现病虫害要进行捕捉或喷药药物防治要注意安全并挂警示标识草坪要经常除杂草定期轧剪每季度施肥一次施后浇水或雨后施撒台风前对花木做好立支柱疏剪枝叶的防风工作风后清除花木折断的枝干扶正培植倒斜的花木等等商铺室内绿化管理花卉摆放前要有设计图造型变更要有小样图与商铺总体设计风格相协调花卉上挂名称牌简介花卉学名俗称习性宣传养花的常识争取业户和顾客的配合共同创造幽雅清新的购物环境同时又陶冶情操增加商铺的文化氛围花卉搬运时注意保护花卉株形不受损伤不散落盆泥注意场地整洁商铺人流量较大因此商铺内摆放的花卉要经常检查及时修剪清除黄叶枯萎的花卉立即更换由于各点摆放位置的光照度不一花卉就要定期相互调剂更换位置等等检查督导部门主管对保沽绿化服务各组工作时时进行巡视发现问题记录在案并追究各组长责任管理处经理业户部督导不定期对各组工作进行抽查发现问题立即督促主管部门整改每月累积数次对主管进行处罚商铺经营服务管理商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理广告筹划新项目开发同时委托给物业管理公司以配合其商铺的经营管理作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来租赁管理出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素如商品经营的范围及类别附近商铺楼宇的空置率承租户的经营特色商铺所处的位置另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素租金计算可采用两种形式一种先规定一个固定的月租金根据面积然后根据市场情况和货币升贬值决定几年后再增加合理的幅度一种是按面积定出最低租金然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金竞标租赁的注意事项严格审定投标者的资格主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验经营业绩资信状况及经营品种是否符合行业规定等投标的程序须规范严密全面尤其是租金的计算方式及规定预付竞标租金的保证方式有关撤回投标的规定以及中标后延时签约的赔偿应作更为周全和深人的考虑协议租金出租的注意事项在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格经营管理经验资金状况以及目前所经营店铺的数目业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等承租人的经营性质经营范围所经营的商品档次和质量是否有能力进行一定投入的商业推广活动从而使商铺的业务前景有较大的发展等租金条款租金制定的参考因素要参考周边社区人口数目流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量商铺地理位置的优劣交通是否便捷等情况要参考商品经营的范围及类别附近区域商铺的空置率承租人的经营特色承租人要承租的层次位置等情况等要参考周围区域同行业的营业面积租金状况及经营状况等租金的组成要素租金的组成包括商铺固定投资的折旧保险贷款资金利息投资回报率等水电能耗费商铺管理酬金商铺利润物业管理费等大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的等广告策划楼宇内外的广告牌条幅悬挂物灯饰等凡属商户铺内的由商户提出设计要求或制作必须由物业管理公司统一安装在合理位置广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务就是要设法把顾客吸引进来把承租人留住因此要策划和组织各项商业推广宣传活动如综合表演纳凉晚会模特表演摄影展商品使用演示等节日期间还可以相应地进行节日布置既增添了商铺热闹兴旺的气氛提高了商铺的文化氛圈又扩大了商铺的知名度吸引大批消费者来购物助兴协调好社会关系与政府及其他组织机构保持联络参与社会公益活动如捐助失学儿童等会给业户带来潜在的商业机会项目开发物业管理处还应不断增加服务项目扩大服务领域如开办商铺儿童乐园让儿童能尽兴地玩耍父母能放心地购物开办商务中心为业户提供传真复印打字电报长途电话电子邮件等服务开办茶座为顾客提供休憩饮茶品味小吃的场地举办舞会卡拉节日庆祝年终联欢等文娱活动活跃业户的文化生活办好商铺内部食堂为业户提供清洁卫生美味可口物美价廉的饭莱为顾客提供寄存包袋代订报刊代办保险兑换零币等服务开办投币洗衣店快速冲印照相店鲜花店礼品店电脑屋等为顾客业户提供全方位的服务使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足等等商铺广告管理业户为了树立企业形象追求经济利益必然采取许多宣传和促销手段除电视报刊广告以外最有效最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌广告牌条幅张贴宣传品物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象在支持商业宣传策划的同时必须加强商铺的广告宣传管理商铺的整体布局设计是很重要的而各铺位上的宣传广告包括灯光广告灯饰条幅张贴悬挂品等要和商铺整体设计相协调这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核以做到管理有序不会破坏商铺的整体设计格调商铺保险管理商铺的物业管理中保险管理是必不可少的在商铺的维修施工和广告安装中均有可能发生意外的事故包括火灾对业户顾客员工造成伤害在保洁操作中也有可能保洁工未按规程操作用了湿拖造成顾客滑倒摔伤或雨天地滑顾客在商铺进门处滑跤跌伤这些都有可能向物业管理方提出索赔为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失商铺的物业管理处应采取两种措施工程或服务的公众责任险财产险火险物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种在考虑保险额度时可以根据事故发生率的高低选择投保的金额水浸等损失而投保的物业管理处应主动出面向商铺方大业户和各业户的投保减灾提供建设性意见物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业按其经营方式主要为单体经营集中管理的模式对商业街商铺进行统一管理是目前开发商普遍推行的一种方法管理的好对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响对于开发商来说开发销售商铺是前提但只有开发销售是不够的还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理才能长久发展目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金归还银行商铺按揭贷款在这种情况下开发商对商铺的管理更为重要如果商铺商业管理不力影响商铺业主的租金收益业主不能归还按揭贷款最终风险还是要落到开发商的头上商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集对商铺进行统一管理分散经营是商铺区别于其他房地产的核心特点统一管理要求商铺必须由代表业主权利的受业主开发商委托的管理公司统一管理没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争分散经营是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所商铺的管理者不能直接进行商业经营只是在消费者和经营者之间搭建桥梁商铺的统一管理的理念在于统一招商管理统一营销统一服务监督统一物管为了达到统一管理分散经营的管理模式在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理在法律上确定商铺管理公司的管理地位统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理品牌审核管理指招商对象需经品牌审核后才能进入审核包括对厂商和产品的审核须具有有效的营业执照生产许可证注册商标登记证产品合格委托书适用于批发代理商品牌代理委托书适用于专卖代理商税务登记证法人授权委托书等完善的租约管理指签定租约合同关键条款必须进入租约管理包括约定租金租期支付方式物业管理费的收取等还有其他比较关键的租约条款管理比如承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制如果发生重大变化须经业主委员会的认可业主委员会成立之前经开发商认可营业时间的确定承租户的店名广告促销广告的尺寸大小悬挂位置语言文字方面须接受统一管理为整个商铺促销承担的义务承租人对停车场的使用确定有偿还是无偿有无限制投保范围事宜是否统一的收银等统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前商业竞争激烈打折降价的促销竞争手段比较流行以吸引购物者光顾管理公司应该为商铺策划好年个月的营销计划所谓大节大过小节小过无节造节过组织策划相关的促销活动所发生的费用应预先与业主沟通预算经业主同意后对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊如果商铺统一收银管理就能较好地执行按销售额分摊费用统一的服务监督有助于经营者间的协调和合作商铺须设立由开发商领导商业专家组成的管理委员会指导协调服务监督承租户的经营活动保证商铺的高效运转常见的方式有指导项目店铺布置指导促销活动安排协调项目协调经营者之间的紧张关系增进经营者之间合作服务项目行政事务管理监督项目维护商铺的纪律信誉协助工商税务卫生消防等部门的管理统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养商铺的物业管理内容包括养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公用面积的保洁保安防盗车辆管理绿化养护意外事故处理等商铺的各项设施的使用频率较高统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修增加使用的安全性和耐久性