商业委托经营管理合同.doc

委托经营管理合同 委托方： （以下简称甲方） 法定代表人： 地址： 邮编： 受托方： （以下简称乙方） 法定代表人： 地址： 邮编： 1、甲方为**项目（以下简称“该项目”）之开发商**有限公司（以下简称开发商），为该项目的商业经营管理和服务而成立的全资子公司，接受开发商及购买该项目商业物业业主的委托，全权并排他地负责该项目商业物业的运营、管理和服务事务。 2、乙方为商业地产运营、管理和服务的专业机构，拥有相关经验、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。 3、甲方委托乙方为该项目提供经营管理服务。为更好的经营管理该项目，提升项目的品牌和形象，就经营管理中涉及的事宜，在符合《中华人民共和国合同法》等法律法规的前提下，经双方友好协商，达成如下协议，共同遵守： 第一条 物业概况及甲方保证 1.1、物业概况 甲方委托乙方服务的该项目位于 处，委托服务的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施(物业管理用房除外)，总建筑面积约 万平方米，其中：地下室[ ]层，面积：约[ ]万平方米；地上[ ]层商业裙房，面积：约[ ]万平方米（以上所有物业以下简称“商业物业”）。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》所确认的面积为准。 1.2、甲方保证 1.2.1、甲方确保取得该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。 1.2.2、甲方对该项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。 1.2.3、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的，甲方应当保证买受人已经与甲方签署《商铺委托经营管理协议书》；买受人不同意签署《商铺委托经营管理协议书》的，开发商不得出售该商铺。 合作方式、委托期限、工作范围 2.1、合作方式 除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确认部分工作委托第三方的除外）。 乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方的工作安排。派驻人员的劳动关系隶属甲方，但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。 2.2、委托期限 2.2.1委托期限共计15年，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。 2.2.2 第一阶段 经营策划及开业筹备期 本合同生效之日起，至项目开业后一个月届满时止。 2.2.3 第二阶段 持续经营管理阶段 计15年，自项目开业满一个月后开始计算至15年届满时止(合同届满期如与买铺业主签订的“商铺委托经营管理协议”的期限有冲突，则以“商铺委托经营管理协议”约定的委托期限为准)。如项目实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。 持续经营管理阶段所约定的期限届满后一方如需终止合同，须于期限届满之日的6个月之前书面通知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。 2.3委托工作范围 2.3.1 经营策划及开业筹备期 服务成果 序号 主要内容 所需资源及提交时间 经营管理及销售模式的确定 1 确定经营管理公司的商业模式。提供经营管理公司商业模式示意图及逻辑法律关系说明 合同签订后10个工作日 2 确定项目可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理协议，编写销售答客问并培训销售公司人员。 第一项工作完成后的20个工作日 开业筹备期工作 1 提报组织架构、薪酬体系及绩效考核方案 合同签订后10个工作日 2 提报人员到岗及培训计划 合同签订后10个工作日 3 编制开办费预算并提报甲方审核通过 合同签订后10个工作日 4 制定开业筹备期计划并组织实施 上项工作完成且甲方审批后的10个工作日 5 制定经管公司的管理体系文件。包括：组织架构和薪酬和考核激励体系；各职能部门操作手册等 上项工作完成后的90个工作日 6 制定营运方案 上项工作完成后的30个工作日 物业前期介入方案 1 经营管理公司与物业管理公司工作界面划分方案、取费标准。 与我司委托经营管理合同签订后的90个工作日内与物业管理公司洽谈并商定完毕。 2 物业管理的品质标准、考核及评价体系文件 物业公司提供相应技术文件、品质标准后的60工作日 招商管理方 案 1 招商公司提交的品牌落位方案、租赁决策文件、招商实施计划的审核意见报告； 甲方提供品牌落位图后的10个工作日 甲方租赁决策文件及招商实施计划后的10个工作日 2 起草意向协议书、租赁合同及商业管理合同文本。 意向协议书、租赁及商业管理合同文本的制定在上述工作完成后的10工作日 3 全面介入及管控招商计划实施 按品牌落位、租赁决策文件及实施计划管控招商品质及计划完成情况（合同签订后至开业日） 经营测算报 告 1 经营财务测算报告（项目经营期前二年的经营预测） 租赁决策文件甲方审核批准后的30个工作日 持续经营管理阶段（见附件二） 营运管理： = 1 \* GB3 ① 商户的管理和营运辅导；  = 2 \* GB3 ② 对开业后的空铺进行补充招商； = 3 \* GB3 ③ 对经营不善的商户进行调整。 企划推广：年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现。 商业物业运营： = 1 \* GB3 ① 对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等； = 2 \* GB3 ② 对开业后工程遗留问题的督促整改工作； = 3 \* GB3 ③ 组织商业物业范围内的复盘会议。 为消费者进行服务。 为甲方及小业主收取租金。 收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的相关费用。 为商业物业开展多种业务创收，包括：停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入。 （8） 为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提升。 第三条 服务费用及结算方式 3.1、开业筹备期间的费用 在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支出由甲方实报实销。 3.2、租金佣金 3.2.1、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺（含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；依照“商铺委托经营管理协议”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。甲方应当就该等全部租金收益（含小业主让渡的租金收益）向乙方支付租金佣金。相关租赁税费由甲方承担。 3.2.2、考核标准：租金收缴率：第一年70%以上，第二年75%以上，第三年至委托期满85%以上。空铺率：空铺率不得连续六个月低于80%以下（不含超市）。 3.2.3、甲方按照如下标准向乙方支付租金佣金: 服务内容 全年实际租金收益金额（X） 管理佣金提取金额（Y） 备注 管理佣金 （第1-5年，返租期内） X ＜ 合同租金总额的50% 罚款20万元,每低10%增加罚款10万元. A ≤ X ＜ A + 100 Y= X×10% 年次 考核基数 第一年 A=70%×B 第二年 A=75%×B 第三年至委托期满 A=85%×B A +100 ≤ X ＜ A + 200 Y= （A +100 ）×10%+ (X- A -100) ×20% A +200 ≤ X ＜ A + 300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+(X- A -200) ×30% X ≥ A +300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+100×30%+(X- A -300) ×40% 管理佣金 （第6年至合同期满） 开发商自持部分的商业物业 15% 买铺业主持有的商业物业 按商铺委托经营管理合同中约定的佣金提取比例 说明：1、以上单位为万元；2、A为考核基数；3、B为全年合同租金总额；4、第1-5年实际收益比考核基数每递增100万元，就增加10%的分成比例，封顶40%。5、已诉讼的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。 3.2.3、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日内，完成对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方应在结算完成后三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金。 3.3、商业管理费 3.3.1、乙方有权向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费，收取标准暂定为30元/月/㎡，收费面积以《房屋测绘报告》上所列明为准。后期若因该项目所在地能耗、最低用工薪酬、综合保险计收费率等计费标准发生调整时，乙方有权对商业管理费计收标准进行同步调整。 3.3.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定计费标准的70%向乙方支付商业管理费（面积以《房屋测绘报告》上所列明为准）。甲方承担空置商铺商业管理费的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月）。 3.3.3、该项目商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺），免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。 3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因开发商或甲方的原因导致乙方无法正常向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。 3.3.5、商业管理费全部归乙方所有，由乙方根据该项目商业物业经营需要支配使用。商业管理费用将全部用于该项目商业物业范围内的涉及运营管理、企划推广、设施设备运行与维护（不含中央空调系统设备）、环境维护、秩序维护、运营能耗等所发生的相关费用。 3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条约定需承担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。 3.4、中央空调运行费用 3.4.1、乙方向该项目商业物业中的经营商户收取中央空调运行费用，收费面积以统一安装中央空调的面积及《房屋测绘报告》为准。收取标准暂定为9元/月/㎡，该中央空调运行费用将全部用于该项目中央空调主机及其附属设备运行与维护所发生的相关费用。后期若水、电、燃气等能耗费用发生调整时，乙方有权相应对计收标准进行同步调整。 3.4.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的中央空调费用由甲方承担，甲方应按照本合同第3.4.1条约定计费标准的70%向乙方支付中央空调费用（面积以《房屋测绘报告》上所列明为准）。甲方承担空置商铺中央空调费用的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过6个月。 3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条约定需承担的中央空调费用，双方每一个月结算一次，甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。 3.5、经营管理中其他收益 3.5.1、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金以外的其他收益，如：广告位、场租费及停车位收益等，上述收益实际收取并完税后30日内，甲、乙双方按照甲方50%，乙方50%的比例进行分配。 3.6、经营管理发生费用的列支 该项目商业物业移交接管验收或开业一个月后（以先到者为准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运行费用中列支（涉及该项目商业物业的改造及大修费用的费用除外）。包括驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运行与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运行与维护等所发生的相关费用及日常开支。 3.7、经营管理中应由甲方承担的费用 3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项工作实施和费用由甲方承担。 3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项目如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。 3．7.3、在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承担。 3.7.4、商业区域内部的单独供给商业区域的设备设施的运行和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承担；公共区域的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商定再附补充协议）。 3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承担。 3.8、物业服务费 开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业服务企业所签订的《商业物业服务协议》中约定以及乙方与物业公司确定的工作界面，取费、品质及考核标准，乙方与物业公司另行签订协议，并依据协议约定的物业服务费的支付标准经考核后支付给物业服务公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中支付。 第四条 双方权责 4.1、甲方的权利义务 4.1.1、甲方保证为该项目房产的合法使用者，拥有签署本合同的全部权利和授权，负责提供