商场招商推广方案.docx

商场招商推广方案招商推广方案第一部分招商策略第二部分招商进度中的比例分配第三部分招商付款方式第四部分经济分析第五部分招商费用预算第六部分各楼层商品结构定位第七部分招商准备工作及时间安排达成目标及实施内容第八部分广告宣传策略第九部分开业庆典第一部分招商方向招商方向为主为辅以为重点在确保地区招商工作全面顺利开展的同时招商部门安排出相应的招商精力对外地包括外地国内产品的厂家和经营商国外产品的国内代理国内内销分支等运用电话传真网络等手段进行招商效果理想的情况下在保证地区招商指标的同时随时进行调整加大外地招商力度第二部分招商进度中的比例分配招商的前期阶段招商的比例计划为地区招商占左右外地招商占左右预留出的比例作为机动或炒作其中地区招商所占比例不得超出整体的外地招商的比例可根据实际情况扩大扩大部分可占用本地招商份额根据招商实际情况如果招商出现火爆可加大预留部分的比例例如这样后期可通过保留精品商铺推出拍卖等方式提高价位水平在项目只有同期推出的情况下通过预留部分享受到商铺升值的部分利益第三部分租金与物业费方案及付款方式一租金收取标准面积标准按照实际使用面积含墙柱的计算租金理由如按照建面收取容易很难得到商户认可而按照实际面积收取又会造成损失因此上浮比例作为公摊商户一般不会发现即使发现管理方也容易做出解释押金押金统一为三个月租金或称为保证金解约时退还二租金方案一一次性交纳两年租金约定前两年租金不变第三年起租金调整具体幅度视市场情况而定付款方式选铺后签订租赁合同时交纳年租金的商场开业前缴纳剩余优惠政策先交款先选铺免租期统一为个月三租金方案二商户可选择一次性缴纳两年以上的租金最多一次性趸交年付款方式选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的商场开业前缴纳剩余优惠政策先交款先选铺每趸交一年租金增加一个月免租期例趸交年租金的免租期为个月趸交年为个月年为个月合同约定在趸交租金的年限内不涨租金合同期满后随市场价格调整如合同期内租金下调可退还多缴租金四物业费收取方式物业费价格暂定为元天考虑到商户对物业费的敏感程度因此在招商期间尽量弱化物业费的条款物业费在商场开业后每月随电费一同收取第四部分经济分析一最优方案经测算分析最优收租方案为一次性趸交年租金免租期个月理由商场一般的培育期为年进入正常运营后就开始调整租金趸交年送个月免租期的方案同其他方案相比商户负担相对少但所获优惠比例最高例以元天使用面积计算年限年面积租金元租金额元免租期月折合租金元优惠比例说明从此表看出趸交年的优惠比例为在各个方案中最高同时这也是我方重点推荐的租金方案二经济分析年租金测算类型计算标准数量总额总额万备注主力店元天总商业的散铺元天总商业的减去回迁商铺餐饮元天总商业的大铺元天电玩娱乐等总商业其他元天花车特卖等免物业费合计使用面积按地上商业的计开业前租金测算预计散铺因面积小租金低且装修进货等投入小可以趸交年租金而主力店餐饮等大商户由于投入大所以一般不会趸交因此开业前我方收取租金数额应在万元左右开业后两年收入预测租金收入主要为大铺商户缴纳约为万年物业费广告收入其他收入约为万年与运营成本基本相抵利润预测由于年运营费含物业与物业费及零散收入相抵因此租金收入即为我方利润预计不含写字楼的年租金收入为万元税前第五部分招商费用预算招商总体费用包括人员开销广告制作包括印务媒体购买管理费用等项总费用按照建安投入的计算约为万元其中广告费用及媒体是最大的一项支出而广告费用必须根据实际运作情况进行调整如招商顺利则广告投入将会进行灵活调整削减以下费用分解为预估将根据项目招商节奏随时调整按项目类型预计最大的招商手段将以单发放为主因此广告制作与媒体购买都会相应减少项目费用万元备注广告制作印务创意胶片沙盘展具户外流动媒体购买电视电台平面户外流动办公用品车辆演示用具移动办公人员管理薪水提成奖励培训外埠费用场地日常费用电话费用电话传真网络费用邮寄夹报散发公关活动发布会联谊合计第六部分各楼层商品结构定位注各层业态为大体划分由于我们定位为精品店商业穿插经营也是常态手段因此在招商选铺时可随机调整第七部分招商准备工作及时间安排达成目标及实施内容一招商准备工作只针对配合招商部分临时招商处的筹建完成项目名称注册以及项目标志等的设计并注册注册中文及英文的国内域名及国际域名完成淘宝网拍拍网等主要电商的网店注册确定宣传包装概念总体广告宣传用语完成设计制作招商文告招商楼书包含项目功能分布及内部结构图完成设计制作项目效果图的资料光盘完成设计制作项目主体各分体剖面模型沙盘确定组织机构和部门设置完成招商队伍的建立进行统一培训招商部各种管理规章制度业绩考核奖惩制度工作操行规则出台制定商户准入标准引入原则操作规则等制定并印制招商租赁合同租赁申请表登记表相关协议商业管理守则等根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划包括招商区域重点目标任务指标完成计划等二招商时间安排招商前期准备工作阶段为正式招商时间确定为楼层商品布局备注六楼写字楼办公区五楼餐饮大排档特色餐厅精品散铺特卖场四楼服饰精品特色家居文化用品汽车饰品餐饮三楼服饰精品鞋帽箱包工艺礼品运动用品餐饮二楼化妆品首饰配饰外贸精品水吧餐饮首层精品店专卖店展示店停车场后招商期暨开业庆典筹划阶段之前完成招商部筹建并完成人员招聘及培训工作同时确定个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案之前完成印制各种合同文件申请表登记表等完成项目标志等系列设计更换识别系统包括名片信函旗标等确定宣传包装概念及总体广告用语完成前期招商文告招商楼书制作确定招商媒体广告计划包括广告创意制作媒体购买选择等招商各项管理费用支出预算完成各种沙盘等的制作之前完成一切招商准备工作招商工作随之正式开为招商第一阶段以为重点的招商工作招商比例按计划控制在总体的以内同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作外埠招商以北京为主设两个月试探期如果反应良好则作出外埠实地设点招商计划包括地点选择招商规模策划广告宣传配合费用预算等总之于前完成所有外地实地招商工作准备招商进入第二阶段在确保地区招商工作按计划顺利进行并达到预期目标签约理想的基础上提高要求进行市场二次开发目标定位于增加商品的名特优新独多样化等的内涵外埠与外贸商品在这一阶段列为重点此阶段散铺意向签约率必须达到以上招商进入第三阶段本期工作重点是大客户及餐饮商户散铺招商准备进入收尾期同时拾遗补缺针对中心的商品结构进行微调整做到符合市场定位及功能分布设计招商进入尾声所有招商目标在年底之前必须完成统一进行选铺签约付款等工作后招商期装修管理开业庆典招商部人员缩编部分人员转入商业管理编制招商整体工作做总结财务情况汇总之前完成开业庆典的公关活动促销活动广告发布等三达成目标设定理由及达成手段达成目标是按照项目招商的程序制定的最低限度招商进展要求实际招商过程中必须超额或提前完成此目标否则将影响整个招商的成功第一阶段完成意向任务的此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户进行提炼筛选电话直销等方式为主从商业项目对投资者的吸引程度分析达成此目标较有保障之所以设定任务的目标是为了保证项目招商商户质量只假设登记客户中存在低于的商户是达到我们招商标准的此阶段以散铺为主对餐饮大铺等商户进行初步接触第二阶段完成散铺意向签约率此阶段进入招商成熟期由于前期招入商户的口碑相传作用会同时吸引同业或相关联商户另外第一阶段的电话营销的滞后反应将在此阶段收效同时外埠招商工作预计于此阶段到达见效最明显阶段另外此时项目主体已经完成本地的媒体广告开始投放以上几方面支持本阶段完成的意向第三阶段完成实际招商任务的此阶段由于项目进入机电安装和外立面阶段商户对项目的信任度大大加强单投放和大众媒体的宣传进入高潮阶段散铺商户的信心在此阶段为顶点因此必须确保此阶段实际签约率为餐饮商户和大客户在此阶段进入逼迫期此刻进行实际商务条款的洽谈为最佳时机能保证租金的最高收益为避免零散商铺和大商户的晚签约收尾期可适当延长四招商工作安排招商人员的招聘工作为了确保完成招商工作以及工作进度和工作强度的实际要求不能任用缺乏经验的人员同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养所以必须招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考察招聘原则对商业专业的招商人员必须具有本行业从业年以上招商的经验招商部人员招聘计划总人数为人暂定其中只设专职执行人员人其余均为业务人员招商人员只进行人员分组两组不进行业务划分目的为最大化利用资源增强积极性薪酬提成代理行第八部分广告宣传策略广告宣传在招商费用中占比最大操作安排对招商工作又会起到极大影响广告策划得当会取得事半功倍的效果注具体策划工作暂定由自身进行策划广告公司配合制作实施一广告宣传准备工作由广告公司完成广告推广策划方案及创意创意与预算由广告公司做出完成所有招商印刷品的设计排版印刷包括单三种折页招商手册名片广告立牌拉架户外广告牌流动广告沙盘光盘礼品等完成电视广告创意方案并制作出胶片与平面创意稿胶片分三种分别为形象广告主题招商广告叙述性招商广告几种同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算此工作建议由几家公司同时提交以把握广告发布的费用支出并保证不会贻误战机二广告宣传实施部分各种媒体发布准备工作就绪完成户外流动广告的发布开始进行立体媒体投放电视平面电台等正式招商开始同时配合相关的公关活动间歇性广告投放配合公关活动根据招商进展情况顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度成本控制保留平面媒体的投放计划广宣随招商工作进入尾声策划开业庆典准备工作第九部分开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候应该做到浓重热烈并且得到社会各界的祝贺场面必须宏大除了必要的广告宣传方面的支持同时还要将公关放在极重要的位置调动一切可利用的社会资源包括剪彩领导的确定新区政府要员塘沽区政府有关官员各行业协会商业组织领导大型商户代表中心商户代表等等期间组织大型活动例如具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后集中一切精力进行