商品房销售合同纠纷案件的学习与理解.docx

中国网络大学 Chinese Network University 实习总结报告 商品房销售合同纠纷案件的学习与理解 院系名称： 网络学院 专 业： 专业名称 学生姓名： 学生姓名 学 号： 20200101 指导老师： 指导教师 中国网络大学教务处制 202X年03月16日 商品房销售合同纠纷案件的学习与理解 在X市X区人民检察院的实习很快就要结束了，在实习过程中我阅读并学习了一个案例，案由为商品房销售合同纠纷，该专题报告我主要介绍该案例。 本案的申诉人为XX，被申诉人为X市X房地产开发有限公司。案情简要为：2000年8月23日XX与X市X房地产开发有限公司（以下简称X公司）签订《X商品房屋销售合同书》，XX购买了X公司开发、销售的坐落于X市X区AA小区107栋4单元2层1号的房屋一处。合同书约定该房使用面积87.61平方米，房屋总价款239870元。2000年10月25日XX办理了哈房权证外字第XXXX号房屋权属证书。房屋装修后，室内部分墙体出现局部开裂，2003年经对涉案房屋鉴定，鉴定机构建议施工单位对涉案房屋观察半年。2005年XX将X公司诉至法院要求解除合同，进行赔偿。法院判令X公司返还XX购房款80000元，赔偿已付购房款的一倍80000元，银行贷款及利息209132.40元，装修费111，604.08元。X公司不服，上诉至X市中级人民法院，此案后发回X区人民法院重审。2012年2月23日X区人民法院作出（2010）外民一初字第174号民事判决书，判令X公司为XX室内部分开裂墙体进行修复，X公司退还XX因房屋质量问题减少的购房价款119935元等。XX不服，申诉至我院。申诉人认为原审判决判令对XX提出解除合同、退还房屋的诉讼请求不予支持，认定事实错误，没有任何证据。现该房屋存在继续断裂的两面，这个通透性断裂的墙壁，X公司没有举证出不是主体结构、也不是承重墙、墙体断裂不是地基下沉造成的证据，以及该房屋不存在安全隐患、没有危险的证据。判决认定X公司是在取得许可证的情况下才销售的房屋，而且XX已经取得了该房的产权证，所以X公司没有欺诈性。事实为X公司没有任何合法手续，只有一个暂定合格证，其预售许可证是1997年7月30日开的，是X区AA小区106栋的，不是107栋的。有产权证没有法律规定就一定质量合格，不存在质量问题。此案审限超期，法院审理应三个月，近三年才审理结束，程序违法。判决认定新闻报道不能作为证据使用，无事实依据。此案有照片、鉴定，记者和律师调查是有事实和法律依据的。 对于本案，我院于2012年10月17日受理此案，2012年11月1日立案并调卷，同时阅卷并进行调查。 承办人经审查后认为：X区人民法院对本案的判决，认定的基本事实缺乏证据证明；违反法定程序。 判决“对XX提出解除合同，退还房屋的请求不予支持”，属认定的基本事实缺乏证据证明。 按照法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，XX为证明自己的主张向法庭提供了X市北方建筑质量处理咨询中心出具的《关于AA107栋住宅楼部分墙体开裂技术鉴定书》一份、九张照片以及X日报等证据，证明从X公司购买的涉案房屋主体结构承重墙存在严重的质量缺陷，不能正常居住。X公司为证明自己的主张向法庭提供证明一份，证明其出售的房屋质量合格。但经X区人民法院依职权调取的情况说明一份，证明了X公司提供证据的出证单位名称和公章与提供情况说明的出证单位的单位名称与公章不符。故X公司提供的证据被法院所调取的证据所否定，未能证明其所要证明的问题。根据1991年2月4日建设部颁布的《房屋接管验收标准》规定：“4.5质量与使用功能的检验，4.5.1主体结构，4.5.1.1地基基础的沉降不超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.5.1.3砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝”,本案中，《关于AA107栋住宅楼部分墙体开裂技术鉴定书》中注明：“二楼16-18轴段P轴墙体产生斜裂，倒向16轴，最大裂缝宽度为2毫米，并已裂透”，“从一、二层内墙和外墙开裂倒向以及地面沉降来判断，P-R轴上的14-16轴承台发生局部沉降。从地面沉降看，P与18相交之承台也有较小沉降，两者发生了较大的沉降差，造成墙体开裂”，该鉴定还注明：“建议施工单位在R轴窗间带裂缝处粘贴1~2处石膏饼以备动态观察。如石膏饼在半年观察期内还有开裂，说明基础变形尚未稳定，则应对14~16轴上之承台桩基进行加固处理”。因此结合《房屋接管验收标准》的相关规定，本案不排除因房屋质量问题影响涉案房屋结构安全和设备使用安全及相邻房屋安全的可能。由此不排除因房屋质量问题严重影响正常居住使用。判决在X公司未举证出可信证据，其依职权未查清事实，鉴定书未有最终结论的情况下，对XX提出解除合同、退还房屋的请求不予支持，属认定的基本事实缺乏证据证明。 另一方面，法院审理此案超过审理期限，违反法定程序。经审查，XX与X公司商品房销售合同纠纷一案，X区人民法院于2009年12月10日立案，判决书下达时间为2012年2月23日，历经二年多的时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条的规定：人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，报请上级人民法院批准。本案卷宗内无任何延期审理的审批手续，故此案审理超过法定期限，违反法定程序。 综上所述，X区人民检察院建议X区人民法院依法再审，以更好的维护当事人的合法权益。 法律就是最强大的数学应用题，千千万万的法条，我们需要做的就是根据案件事实搜索到与之最相符合与适用的法律条文，并加以合理对应，说明理由。同时，无证据无事实，法律讲求能够证明事实的客观证据，这份证据可能是一份鉴定，可能是证人证言，不论是哪一种形式的证据，应当首先具备能够证明案件事实而不至于使人混淆的特质。在听取当事人陈述其主观事实时，法律人不应仅仅以其所述为准，应当听取