利用杜邦分析对房地产企业财务状况的研究.docx

1利用杜邦分析对房地产企业财务状况的研究宫长娥摘要近些年来我国房价不断上涨国家加大了对经济的全面的宏观调控先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策在这种大局势下房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力使得企业具有长久的生命力这就是一个值得探讨的问题本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助关键词房地产杜邦分析陆家嘴一引言房地产企业是进行房地产开发和经营的行业世纪以来我国经济飞速发展其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响经济好转房地产企业发展的也非常快相反经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢也会影响企业的发展一方面房地产企业在飞速的发展另一方面也存在很多的问题因此政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展这样一来房地产企业面临的挑战也愈加严峻作为资金密集型的企业房地产企业财务状况直接影响2着企业未来的盈利能力因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要这不仅可以给广大的投资者一个指引还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势让企业保持稳健的发展二杜邦分析体系通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率进而了解企业的经营状况和盈利能力杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标通过财务指标的内在联系系统综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的所以称为杜邦分析法图是杜邦分析的系统图三基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率也是核心的比率本文通过对筛选出来的家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现对于盈利企业作用更加显著的代表比率是总资产净利率因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析通过对资产收益率的进一步分解我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况本文主要运用总资产周转率营业成本支出率期间费用支出率所得税费用支出率四个指标进行3分析四我国上市房地产公司盈利能力的分析我国房地产行业已经繁荣十年之久如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力这个非常重要本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析了解企业财务状况一资产收益率及其分解分析净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力陆家嘴的资产净利率五年间经历了先增加后减少的过程由年的上升至再到年的年资产收益率总体的趋势是下降这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降主营业务毛利率的各项影响因素具体分析对于房地产企业来说大多数房地产企业都经营着许多业务包括房地产租赁酒店业物业管理等等那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献见表由表可知年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素年由于受到美国次贷危机的影响房产销售并不景气而房地产租赁则火起来由此可见外界的经济环境会影响企业的发展方向年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上目4前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上购买者均是高收入人群为了满足大多数群众的需求把原低层楼房动迁改成高层在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户企业的销售收入也得以增加酒店业的变化不大说明并不是企业的重心所在物业管理是年企业新逐鹿的一个产业就近年的发展趋势来看物业管理每年的收入都在上升对于企业的盈利的作用也是显而易见的未来普通住宅拆迁房等均会改造成小区因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一陆家嘴集团这年的期间费用保持在较稳定的水平上只是在年有较大幅度的比重下降营业外收入的贡献处于较大的波动状态而且作用不是很明显近年的贡献一直在以内企业的中心仍放在了企业的主营业务上二权益乘数分析从这年的数据来看从年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升与此同时净资产收益率开始大幅度下降直到年才有一定程度的上升而这上升的原因更多是因为年资产净利率的增加这就说明在目前情况看来陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报企业未来筹集资金会更加困难五提高我国上市房地产公司盈利能力的建议一树立风险意识5企业应该具备预防企业风险的意识在控制企业总风险方面企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系在合理的范围内将总风险降到最低在负债方面企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债进而定下负债的数额与此同时企业还应做好未来还款的规划使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动二优化资金管理范围和程度为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小还要考虑到国家的政策民风民俗居民收入通货膨胀率等因素的影响经过严密的市场调查之后由专业人员对项目进行规划进行开发进度安排与此同时财务部门进行测度制定详细的费用测算以便合理的利用和资金在资金流监控方面企业应该加强从前期预算到中期资金流的流入流出还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控分析资金超出预算的原因随时纠正预算中不合适的地方以便合理的利用资金三加速存货周转房地产行业可以说是存货量最大的行业占上市企业存货总量的房地产企业的空置房严重限制房地产企业资金的回流对于企业存货的管理应该对空置房进行积极地处理降低价格加强营销渠道的开拓尽可能的减少空置房对于其他存货应该充分利用社会库存减少对企业人力物力资源的占用调动市场积极性也是非常6重要的手段作者单位东南大学经济管理学院江苏南京市