商务地产的“四项基本原则”.doc

商务地产的四项基本原则在此处键入文档的摘要摘要通常是对文档内容的简短总结在此处键入文档的摘要摘要通常是对文档内容的简短总结请输入公司名称请输入公司地址请输入电话号码请输入传真号码年月日商务地产的四项基本原则年年初综合地产营运商首创置业宣称了其商务地产战略作为一家以资源为平台进行一系列运作的综合地产营运商首创置业首次通过这种企业经营运作模式系统运作其旗下商务地产板块首创置业商务地产主要是指面向公司商务需求的不动产业务包含大量的持有型业务目前主要包括纯写字楼写字公寓和酒店首创置业此次提出商务地产战略总裁唐军认为主要基于三个层面一是中国大中城市商务地产存在大量市场空白缺乏对区域发展形成影响力的地区核心型的综合项目因此需要新型商务地产战略塑造大中城市商务区二是中国日益加快的国际化步伐和中国大企业的快速成长必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起三是商务地产是国际综合地产营运商的重要战略性业务首创置业通过金融工具与房地产开发的创新组合在资金实力与项目储备方面都具备开发国际级综合商务地产条件将开创更具发展潜力的地产开发经营模式首创置业力抛商务地产四项基本原则总裁唐军直言商务地产观念维新原则一必须推动城市商务区变脸记中国写字楼市场尤其是写字楼市场已经出现无序化竞争市场销售也不稳定并且许多公司开始入驻北京其它板块的商务区如何看待这一问题唐虽然今年年初写字楼入住率较去年同期有所回升租金止跌回升开始缓步增长但总体而言写字楼市场供应迅速增加而需求增长却低于人们的预期部分地区供过于求入世对外资公司的商务楼宇需求产生的影响还处于一个逐步放大的过程相对而言内资公司的需求还是比较活跃的市场上供应量不断加大竞争激烈在市场竞争的压力下写字楼市场面临的不单单将是供应结构的调整而且还有运作模式的转变出于对未来市场走势预期的不确定性和现金流的压力很少有地产商考虑经营商务地产也很少有地产商考虑自己的项目如何与区域功能发展协调对区域产生推动影响多数的公司是在作一个项目而少有公司在作一个区域首创置业正是看到这一状况才迅速提出商务地产攻略其中一个非常重要的方面就是商务地产不光要考虑短期的变现而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益推动商务地产区域发展商务地产必须有助于推动城市商务区变脸我们有一个非常成功的案例就是第三置业项目它成功地培养了一个被忽略的现代小型商务区就是国门经济带这一个项目就让三元桥变脸了并且让其它项目接着进入而且使国门经济带融洽协调了无论从产品还是精神上都是如此在首创置业商务地产板块的历史销售中北京市政府买了我们开发的中环广场近万平米中国再保险公司买走近万平米而华夏银行年初买了我们开发的国际金融中心万平米在持有型物业的租售方面华唐商场与首创置业名下的华糖大厦签定了长达年的租约呼家楼项目一期的三座写字楼在期房阶段已经协议售出涉及楼面面积约为万平方米这些销售数字充分证明首创置业在商务地产领域的卓越地位今年首创置业为什么大举携三大写字楼项目进中关村因为中关村是北京一个非常重要的商务区域这个区域过去一直没有被真正利用好首创置业希望改变这一现象把中关村的商务表情真正画出来我相信这一战略在今年会比较成功首创置业的公司价值越来越稳健也与此相关记中国地产业角色非常不均衡大中小的地产商甚至各类投资机构都想分一杯羹首创置业在商务地产领域会不会遭遇竞争唐商务地产包括写字楼酒店运动场馆等等与住宅项目比起来商务地产的投入往往会更大对于地产公司综合营运能力的要求会更高而存在的市场的风险更是超出中小型地产企业所能承受的范围但是如果运作成功就会带来更为丰厚的利润在业界商务地产向来被认为是地产大鳄的竞技场以写字楼为例历来在大城市重要的写字楼都是外来地产或大型投资机构来建立的本土的小地产商都望而生畏从来都不敢涉足事实上正是因为过去大量没有实力的小开发商及不懂地产的投资机构纷纷盲目进行房地产开发才导致了今天商务地产市场混乱和无序的状况首创置业作为大型综合地产商有责任改变这一非良性竞争的市场状况其次地产大鳄的竞争是考验营运力的竞争要把商务地产做好不是是开发的问题把产品做出来只是第一步关键在于经营和增值服务的问题即便是物业服务也是非常关键的环节这是考验综合地产商的服务水平和营运水平首创置业在此方面向来是领先者和革新者我们以国际大公司为对手来激励并要求自己因为只有不断进步的公司才有可能永远走在行业的前列原则二必须助力客户向现代商务转型记商务地产很大一部分是服务于现代商务群体的客户首创置业在此方面有什么革新式的计划和实践经验唐这个问题是商务地产的关键所在那就是商务地产本质是服务业服务的客户是商务性群体通俗地说很多是公司需求那么商务地产就必须有责任推动或者帮助客户向现代商务模式转型毕竟商务地产服务是客户接受的服务之一助力客户向现代商务转型重要的一点就是和客户互动地产商不是孤立的我举个例子一是很多写字楼卖给客户后开发商就走人二是建一个所谓商业街或商业广场招租完成后就大功告成我们称这类单纯为完成某种经营目的行为为地产商务而不是商务地产商务地产应该是能够根据不同区域特征和特殊客户需求提供定制化商务功能满足和能保持长期商务增值服务的我们的项目有可能销售有可能持有有可能建条街也有可能做个酒店也可能做个面对纯商务人士的俱乐部一切都是根据客户的需求定制的也就是说我们不是盖楼的我们是提供商务地产服务的盖楼只是提供这种商务服务的一个工具和产品在中关村我们也是为客户创造最符合它们特征的产品并且提供相应的功能这协助客户降低公司运营成本例如由香港设计公司设计的拓展大厦完全吸纳中关村优秀的公司文化中关村公司文化与有明显的不同中关村公司文化更注重人的价值不张扬但尊重自我不追求豪华但讲求个性老板普遍开明平和包容富于创新精神缺乏个性的产品在中关村很难求得共鸣与这种文化相适应拓展大厦设计上突出人性化和个性化打破正方体感觉采用自由曲线从平面上来说楼本身没有标准层每层的面积不同每户的空间都有差异敞开式的多个入口突出体现了以人为本的个性需求拓展大厦在中关村西区属小体量的写字楼但他好玩的鲜明个性将使它成为中关村西区最受青睐的地标性建筑记持有型物业在商务地产的构成中占有很重要的位置未来首创置业在此方面有何计划唐持有型物业是首创置业商务地产未来战略的重要组成部分持有型物业也是地产商更好地为客户服务的一个重要举措毕竟地产商开发自己的产品最为了解而且在物业管理和增值服务方面可以不断创新因为地产商需要从持有型物业中获取稳健的现金收益这必然促进它更好地为客户提供服务在此过程中地产商和客户是互动的而且地产商有权利选择入住的客户群体这对于整个区域和整个写字楼里的商务环境有直接的影响地产商必须考虑客户的群体并且为客户群体提供共性或者差异性的服务和环境配套这严格地说是一种科学化的系统中国地产商与国际上相比还有很大差距首创置业要在持有型物业方面努力探索并且争取这个比例未来要上升到左右持有型物业会进一步提升首创置业和商务客户群体的交流互动有助于实现双赢局面在增加首创置业持有型物业比重的策略上首创置业从酒店着手首先引进了六洲国际酒店管理集团入住首创置业即将开业的两个超星级酒店的管理酒店作为首创置业持有型物业将会不断的为首创置业提供稳定的现金流作为超星级酒店更有助于首创置业的品牌传播原则三必须开创商务增值服务记首创置业不断提到的商务地产增值服务到底是如何体现的这一原则在商务地产战略里面占据什么位置唐一个尊重客户尊重行业尊严的地产商才会考虑增值服务的问题服务将会是商务地产领域竞争的最直接的一个内容地产业已经经历了概念出新产品升级价格战复合地产等过程实际上地产业的本质是服务功能商务地产更是如此这将是竞争的焦点地产商能不能为客户提供增值服务是衡量它营运能力的一个关键因素尤其对持有型物业来说更是如此以第三置业为例第三置业开发了一个国门旗舰底商群三元岛并且将它打造成中国第一个商务岛三元岛就是按照客户至上的原则和创新商务地产增值服务的宗旨着意为入驻第三置业的商务群体谋划打造真正属于入驻的商务群体的新型商业广场和独特商务文化通过让客户参与定制商业广场的方式将实际招商操作中遇到的困惑与问题摆到桌面上与物业的最终拥有者进行研讨三元岛究竟需要怎样的业态构成大中型超市专业经销商大众化餐饮娱乐项目的引入是否会影响整体的现代商务风格与高尚氛围对于金融机构服务网点的引入应设定怎样的形式与规模如何充分利用万米的商业面积实现完满主流服务的理想状态三元岛率先提出构建商务岛所须具备的八项标准充分体现现代商务文化和商务精神在项目招商阶段就引入客户实现互动彻底颠覆了以往商务地产传统的开发模式真正突出了服务特色记勇于提出商务地产增值服务给首创置业带来什么利益唐这是我们的观念革新地产本身就是服务业我们提出增值服务是要把服务业做得更好而不是直接地获取利益当然我们是最终的收益者之一因为你尊重了市场的规律从另一个角度分析业界对于新时期中国地产业标杆公司的特征归纳中创新商业模式成为重要的几项核心内容之一在市场上商务地产产品差异性正在被不断弥合唯一可以供开发商发挥能动潜力赢得辉煌战绩的领域与手段就是持续不断地提供创新性与个性化明显的商务地产增值服务从服务内容上的创新到运作模式上的创新其最终目的都是要创造最佳商务生活环境和超值收益首创置业成功实现股上市后已经逐渐确立综合地产营运商地位今年在地产业务第一线提出塑造商务地产的大旗作为今年首创置业工作重点写字楼类物业板块的其他项目的运作也将像第三置业一样针对商务地产增值服务提出自己独特务实创造性的理念与措施以更加辉煌的成绩印证首创置业塑造商务地产的决心与能力并与之共同推动中国商务地产的进程与发展原则四必须引领中国商务区国际化记商务地产战略与首创置业一直以来的国际化战略有哪些相互融合的地方如何实施唐商务地产战略是顺应首创置业国际化战略的一个重要步骤首先商务地产是国际上综合地产商必须要进入的一个领域我们也必须在此方面做足准备另外商务地产战略在业务层面确实直接导致我们的业绩增长例如北京即将举办奥运会奥运经济对于地产行业的拉动鲜明地体现在商务地产领域奥运会对酒店业的影响最为明显而首创置业在酒店等领域也伏下重兵首创置业投资的国际金融中心和中环广场酒店都位于北京的黄金地段在完成部分楼面预期销售后将部分楼面持有经营这是首创置业在房地产经营上由全部销售逐步向部分持有转变的重要开端而且持有物业引进了世界第二大酒店管理集团六洲国际酒店管理集团委托管理分别做六星级酒店和四星级酒店这样做将产生几大好处一是引进了国际化的重要战略伙伴二是酒店业借奥运东风将有很好的发展前景三是持有型物业能为首创置业提供稳定的现金流为投资者提供中长期稳定的回报这说明商务地产战略在奥运经济中将为首创置业带来直接利好并且全面提升地产业的国际化水平记中国大城市的商务区有什么局限商务地产对商务区的国际化有哪些实际帮助吗唐的确如此中国大城市商务区的一个明显局限是国际化水平不够太粗放地产项目和结构太不健康缺乏整体规划和配套能力主要原因是把商务地产的重心集中到了地产上而没有集中到区域的商务服务上首创置业今年推向市场的商务地产项目分别位于金融街中关村等热点商圈投资巨大这几个项目都是针对各自所在商圈的不同文化特色精心打造各具亮点的精品例如万平方米金亚光大厦批判了金融街原有写字楼矮胖墩全充满式的老套设计手法针对金融客户的特殊需求强调金融地产的专业性加强竖向分割隔层设有共享空间办公部分增加层高底商的功能设计特别强调金融企业对外营业的开放性使用效果和面积保障这些设计的特点将足以保证金亚光大厦金融地产的专业性并使它成为金融街最具销售力的产品我们精心打造这些商务地产产品的精品就是为了让这些产品能够带动所在商务区的国际化而区域的国际化又使得这些产品能够更好的发挥效益这就真正地形成了商务地产与商务区域良性互动的最佳局面