房地产行业目标成本测算五大原则.docx

为实现目标成本测算的精细化提高测算准确性企业可通过目标成本测算表的使用提升各项目目标成本的编制水平规范成本数据的归集和积累同时使其在责任成本管理前期设计优化招投标管理等环节发挥更有效的指导作用一规划指标及建造标准测算前首先填写当期规划指标表和各类产品建筑标准表规划指标需设计部配合提供建造标准按营销设计成本工程等相关部门的讨论结果确定对于道路用地绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确以便为道路景观测算提供准确的计算指标对于多期开发的项目首期测算时还应填写总体规划指标表以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算二跨期成本分摊地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后首先可进行地价的分摊地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊以形成地价分摊比例系数来分摊总地价如模拟项目总占地面积一期占地总地价万元会所湖区幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期形成的全期地价分摊表如下全期地价分摊完成后计算出一期应分得的地价为万元随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中总的分摊原则仍为按各产品类型占地面积比例分摊表中将各产品类型可售面积除以其容积率得到分摊基数形成的当期地价分摊表如下分摊方式说明根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数通过分摊基数的比例分摊当期总地价应注意的是容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供由于地域差异性大目前集团不设立各产品类型容积率范围指标各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定并下发区域公司参考其它跨期成本分摊地价分摊完成后便可进行其它跨期成本的分摊这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同通常包括红线外的市政设施费用涉及到项目总体的勘察设计费需要跨期分摊的园林环境费会所学校幼儿园等配套设施费跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期分摊标准应加以注明在进行跨期分摊成本测算时尽量做到测算依据充分测算科目明细详尽如进行会所成本测算时可细化成如下指标进行测算哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定对于分摊至后期的成本当后期的规划指标确定后可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期三期等等直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕需注意的是分摊成本确定后当分摊的成本科目总成本发生变化时变化部分成本仅在未结算开发期反映已结算开发期不再调整分摊成本三六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后即可进行当期六类公摊费用及期间费的测算土地成本成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从地价分摊表及跨期成本分摊表中引入六类公摊费用中若费用项是从跨期分摊表中引入均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明引自跨期分摊费用开发前期准备费测算时原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用为达到测算的准确性和精细化应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观公共地块等的成本值如规划指标表中已填报了重要公共绿地为在进行公共绿地景观设计费测算时直接用该面积值作为测算依据即可而不宜用建筑面积占地面积等更笼统的指标报批报建费根据项目发展部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策进行填写具体科目内容可根据当地的政策自行增减说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息三通一平临时设施费用项测算时应将场地情况拟定做法等测算依据填写完整一方面利于测算更加准确另一方面也便于后期测算时的对比参考园林环境在进行园林环境成本测算时根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别将景观成本控制指标细化到组团一级以便于指导景观设计工作的开展通过细化景观成本控制指标不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内配套设施进行配套设施费用项的测算时应注意车位成本的处理地面车库架空层车位地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象单独计算其主体建安成本并按售价的承担自身成本其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型如其不可售时其建安成本应作为配套设施费全部摊销开发间接费开发间接费中的行政费用资本化利息等由财务部提供在进行其中的营销设施建造费的测算时应注明预估的销售收入总额销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例开发间接费中原先的不可预见费一项用风险费替代风险费将不可预见的费用项细化并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握期间费用期间费用中的管理费用由财务提供在进行期间费用下销售费用项测算时应注意销售费用分为行政管理费营销推广费售后服务费其它类四项具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件与测算开发间接费中的营销设施建造费相同测算销售费用时也应注明预估的销售收入总额销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例四各产品类型主体建安工程费完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算在样表中以多层住宅为例进行了测算测算中应注意以下几点重要成本科目项测算时应提炼出系数值测算依据和造价指标如结构及粗装修中的钢筋含量砼含量砌体含量及其测算时所采用的单价窗地比指标外墙面砖与涂料比例及单价等等细化各项费用测算的成本科目构成三级以下科目的构成可由各公司自行把握出于增强测算准确性利于成本指标数据库积累的考虑各项目在测算后期尽量细化测算项构成尤其对于成熟产品及标准化产品项目更应做到测算成本科目的精细化测算成本科目时可以尽量细化但将目标成本录入成本软件时科目录入不宜追求过细要便于合同的拆分否则会增加较大的工作量若某项科目为单独分包则适宜将其列为一个测算科目项以利于该项合同内容的成本控制和比照基础工程费结构及粗装修公共部位装修室内水暖气电等科目内可单独设置变更及签证费用项设置此项后该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下如基础工程费设置了变更和签证项则变更和签证对应合同录入后均归属到基础工程费下的变更项或签证项下原始指标尽可能选用规划指标中数据并在表中形成数据链接使测算原始指标能随规划指标改变而自动更新若室内装修中有精装修做法可在精装修做法确定后形成精装修成本控制表该表能清晰地反映出各具体装修内容的数量和构成方便成本人员更加有效地进行装修成本控制表中多层住宅主体建安测算时每项科目的原始指标和测算方法可供参考当中单价数据参照了多个项目只用于举例需要不建议参考五成本汇总完成以上各项表单测算后成本汇总表的总价将从各表自动取数需要根据各费用项在核算对象间的分摊原则设置分摊公式并在备注中注明所采用的分摊标准注关于六大类公摊成本在各核算对象间的分摊标准将在拟修订下发的万科集团成本核算指导中予以明确地面车库架空层车位地下车库有产权可销售时作为独立的核算对象单独计算其主体建安成本并按售价的承担自身成本做法如下表最终形成各产品类型成本及平均成本检查整张测算表数据填报的完整性准确性和链接关系是否正确项目测算便基本完成一份科学准确的目标成本测算表是进行目标成本管理的基础对各分项工程应由成本管理部提出具体的成本控制目标并划分责任成本要求设计工程项目部等专业部门和专业人员各司其职各尽其责密切配合各项费用发生时必须以目标成本指导书为标准进行限价设计限价施工限价材料采购从而保证项目成本总目标的顺利实现