深圳万科----地产项目全程策划流程.doc

深圳万科地产项目全程策划流程一市场调研前言本次市调的背景动机运用手段目的等市场分析当前市场分析开发总量竣工总量积压总量区域市场分析销售价格成交情况近期房地产的有关政策法规金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析购买者地域分布购买者动机功能偏好外观面积地点格局建材公共设施价格付款方式购买时机季节性购买反应价格规划地点等购买频度结论二项目环境调研地块状况位置面积地形地貌性质地块本身的优劣势地块周围景观前后左右远近景人文景观综述环境污染及社会治安状况水空气噪音土地社会治安地块周围的交通条件环邻的公共交通条件地块的直入交通公共配套设施菜市场商店购物中心公共汽车站学校医院文体娱乐场所银行邮局酒店地块地理条件的强弱势分析坐标图综合分析三项目投资分析投资环境分析当前经济环境银行利息金融政策房地产的政策法规目标城市的房地产供求现状及走势价格成本效益现实土地价值分析判断以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照土地建筑功能选择现实土地价值分析判断以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照土地延展价值分析判断十种因素成本敏感性分析容积率资金投入边际成本利润投入产出分析成本与售价模拟表股东回报率同类项目成败的市场因素分析四