广场项目商业计划书.doc

XXXX市广场项目商业计划书第一篇概况一项目概况1地理位置XX市位于长江下游南岸安徽省东部东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界西长江与和县相望南与芜湖市郊芜湖县宣城县接壤至芜湖市区30公里北与江苏省南京市江宁区毗连至南京市区45公里具有临江近海紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置全市总面积1686平方公里南北最大纵距544公里东西最大横距46公里XX交通便利拥有长江万吨级的XX港可与国内外港口四季通航至南京禄口口机场20多公里有宁马高速与沪宁高速京福高速宁杭高速宁合高速相连有宁铜铁路与皖赣线沪宁线相连距南京40分钟车程距上海3小时车程距合肥2小时车程距杭州3小时车程2项目位置本项目地块是XX控制性规划A片用地位于葛羊路圆桥路红旗路和江东大道围成的区域内B地块为葛羊路南花果山东北原星火福利厂位置南为新城区距市中心3公里东1公里为宁马高速公路出入口北为国道和马钢新厂区西面为老城区金家庄区有铁路慈湖货运站3土地用途A地块区域面积1154917亩合76994484平方米B地块区域面积82472亩合5498159平方米拟建大型专业综合性市场商业步行街服务配套设施住宅写字楼宾馆等土地出让年限住宅70年商业40年4规划指标容积率A地块11B地块10限高80M总建筑面积约90万平方米5项目投资规模约20亿元人民币6项目开发周期五年2004年2008年二背景资料一宏观形势改革开放后的中国GDP持续多年保持8左右的增长率为世人所瞩目受中国庞大的国内市场所吸引同时中国大陆具有土地和劳动力价格优势国际资本向我国尤其向沿海地区加速流动当沿海地区的国际资本与民营资本达到一定密度之后受供求关系所影响这些地区的土地劳动力的价格优势将逐渐丧失从而促使大量资本开始向内陆地区寻找新的投资场所进入新世纪以来以上海为核心的长江三角洲迅速崛起环太湖地区的苏锡常和杭嘉湖等城市按照区域分工与协作和错位发展的原则相继为自己的城市重新定位以保持与上海这一龙头相对接避免重复建设与过度竞争拓宽了协作空间强化了各个城市的特殊功能增强了城市发展的源动力2004年10月XX市正式加入长三角经济合作圈2010年的上海世博会将会极大地推进长三角地区的迅猛发展近年来以南京为核心南京都市圈框架正在加速构建XX市的地缘优势愈加凸现如何以积极的姿态在更高的起点上规划城市建设尽快与大都市城市圈相对接已经受到地方政府的高度关注二市的合作也进入实质性阶段真正在资源互补上实现区域分工协作南京市的轻轨延伸至XX市已通过立项南京中北上市公司的公交车已驶入XX由XX芜湖铜陵三市构成的皖江开发开放带建设亦已启动三市相互协作相互联动态势业已形成XX长江大桥已立项2005年开工2008年竣工因此本项目的批发市场可辐射至巢湖地区二区域经济XX市的经济以矿产开发钢铁工业特种汽车制造造纸工业为基础拥有三家上市公司经济基础较好但产业结构不理想近年来XX市的招商引资卓有成效圣戈班中橡等一批中外合资项目发展迅速XX市的经济进入快速增长期当前的国内外经济形势给XX市经济发展提供了前所未有的机遇2003年的市政府工作报告对未来五年的发展提出了国内生产总值每年递增12五年内实际利用外资5亿美元内资100亿元的奋斗目标号召全市上下在开发开放两条线上下功夫做文章XX市2003年提出三年实现双百城区面积100平方公里城市人口100万2003年以企业改革为中心的改革攻坚取得历史性突破行政管理体制改革继续深化也是全国行政综合执法试点城市对外开放向全方位多层次宽领域快速拓展目前XX市正在全市范围内形成全员发动全民招商的氛围加速建设与完善一区五园体系力争在招商引资方面有大的突破同时还看到招商引资除了需要解放思想变革观念与制度创新之外还需要创造一个有便捷的交通通讯条件完善的富有人性化的生活和工作环境廉洁和高效率的行政作风2003年人均GDP1858美元城镇人均可支配收入8749元人均消费性支出6610元各项指标均列安徽省首位XX市是全国卫生城市园林城市旅游城市联合国最佳人居奖现在新目标是建设一个生态XX市政府提出今年着力打造的道德为支撑产权为基础法律为保障的信用XX第二篇项目定位一市场需求分析当前无论是国际环境与国内形势无论是XX市本身的城市化进程与开发开放战略的实施都将给市场带来巨大的商机其理由为1外国资本的涌入与民营资本的迅速扩张必将大大加快中国工业化与国际化进程各省市国家级和地方级的经济开发区建设如火如荼方兴未艾2今后一段时间内国家将继续实施积极的财政政策与稳健的货币政策从而以加大基础设施投入政府购买扩大出口和提升消费水平等途径来有效地拉动内需保持GDP的高速增长3大都市圈的规划城市圈的扩张旧城的改造和建设提升城市经营管理水平改善城市生态环境4市政府提出要通过三步走翻三番确保两个率先目标的圆满实现第一步到2006年GDP比2000年翻一番人均超2500美元第二步到2012年GDP达到5000美元人均可支配收入达18000元从总体小康到全面实现小康广大的人民群众必将首先受惠增加收入提高货币的可支付能力上述四个方面最终归结到一个城市的生产性消费和生活性消费将出现较明显的增长而从产品消费的种类上讲主要集中在建材家电家具休闲娱乐类消费汽车和居住上因此以这类产品为销售对象的市场必然会遇到十分看好的商业机会本项目所在的XX市新区控制性规划A片用地处于江东大道以西圆桥路葛羊路以北和红旗路围成的区域内西与老城区相毗邻北与慈湖工业园及马钢新厂区相接壤东为3万人的居住小区和宁马高速出口是XX的东大门南为花果山公园规划中的南京至芜湖轻轨沿江东大道而过西面的铁路货运站及国道长江码头是建立大市场现代物流的得天独厚的条件我们在经过多次的实地考察之后对这一区域的特点进行详尽的分析认为从XX市政府业已确定的开发开放总体战略考虑这一区域处于老城区与新城区的交界处及城市东大门比较适宜于建设一个集大市场餐饮宾馆休闲娱乐商务办公住宅等物业的新的商业城二产品竞争分析因住宅类物业供不应求仅对商业地产进行分析1本地同类市场如华东国际装饰城花山路建材市场解放路商业街等规模较小品种单一无法满足消费者需求造成消费外流2南京江宁区在建中的同曦建材市场会对本案有一定冲击但距离成本和租金是本案的优势大而全有文化有品位有创新是本案的核心竞争力3芜湖建材市场开发经营很不成功对本案影响不大三项目定位立足XX辐射芜湖巢湖江宁的建材家俱服装家电农副产品等集散地同时成为XX南京的餐饮休闲购物和娱乐中心成为XX市新的商业中心四SWOT分析要点1STRENGTH优势点1本案处于XX新城区规划方案的重要地块距离市中心仅五分钟车程人流车流引入比较方便2本地块就位与宁马高速出入口由红旗路葛羊路连通市中心江东大道贯通南北足可涵盖南京芜湖XX三大市场交通便捷地理位置优越地段优势明显3规模大占地面积830000平方米建筑面积约900000平方米4配套完整整个区域包括四星级酒店多功能商务楼家居用品批发市场建材批发中心餐饮休闲购物广场住宅别墅等5位于地块北侧江东大道和红旗北路口有一个公交总站乃将来的客流集散中心人流汇聚物品集散6地块东即将兴建3万人的居住区花果山东己建重点中学和将建2万人居住区2WEAKNESS问题点1地理位置虽然优越但北侧的红旗路尚未建成2整个项目周期长投资规模大必须合理筹划建立多渠道资金来源3目前项目周边环境较差周边都是农田小路废弃厂房等4XX业态单一3OPPORTUNIES机会点1XX市的整体经济目前正处于高速发展的起步阶段且基础雄厚经济环境优越2全国整体的房地产市场正处于新一轮的景气周期近期介入市场的时机很好3国内宏观经济形势向好投资者信心增强商贸活动频繁必然对大型批发类型市场物业的需求量增加4目前XX芜湖南京江宁区相关的大规模的建材家俱服饰家电等大型市场并没有真正形成但又都在近两年逐步得到发展5市府重视并大力支持本项目己列入今年市政府实事工程将有力的推动本项目的顺利展开6国家大店选址法和商业网点规范在年内出台将保障本项目的顺利实施和升值空间4THREATS威胁点1如果项目的开发周期较长前期运作不顺后期可能要面临市场下滑的风险2周边城市如芜湖江宁都在积极发展规模化商业市场后期会对本项目的经营带来竞争压力第三篇总体规划一规划思路借鉴国际流行的第五代商业地产模式SHOPPINGMALL模式同时保留了商业步行街等传统业态特点力求在购物环境休闲娱乐旅游文化等方面与商业地产达到完美结合本着以人为本因地制宜的原则将现代的建筑风格与传统的徽派建筑元素揉合在一起以强化该区域的传统文化气氛和旅游功能未名湖畔绿地廊桥及商业街景观采用中西结合的方式突出视觉效果宾馆酒店及休闲娱乐项目的设计则采用现代建筑设计理念力求突出整个区域的中心功能和建筑层次整个广场以美化绿化和亮化为目标做到四个最即市场面积最大中外餐饮最全传统文化气氛最强生态环境最佳将本项目打造成为XX市最为繁华的商业中心和不夜城二总体规划本项目规划的整体结构为两条绿轴一个中心区和五个功能片区其中中心区围绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动与休闲空间两条绿轴将地块自然分割为五个片区五个片区则以一种向外的商业功能渐次过渡为内向的商业与居住功能使整个区域形成分布合理功能清晰过渡自然人天合一的生态环境1两条轴向绿化带以基地内现有的东西向水系和沿规划的东西向干道为依托形成横向绿轴其向东与城市滨河绿带相连向西则与西部地块径连南北向沿规划干道规划了一条纵向绿轴从而整个新区形成十字型伸展的绿化网络通过轴线与道路的引导作用使地块内部的土地增值2中心区以水系与绿化景观为背景规划大型主题广场四周布高层高档写字楼产权式公寓底下二层为大型商业广场聚集人气使整个地块升值3五个功能区片A区为宾馆写字楼与餐饮娱乐区该区靠近江东大道与葛羊路交叉口是XX市的东大门规划在交叉口处设高层次的宾馆和写字楼二楼外形上相互呼应构成姐妹楼态势将建成城市的标志性建筑宾馆以西设一处休闲娱乐设施与宾馆写字楼配套同时吸引南京的客人在商城消费B区为家俱家电建材批发区位于地块的东北部建设大型家俱批发市场规划为三层大卖场靠近江东大道交通便捷并可塑造新区良好的形象C区为仓储区位于地块北部红旗东路延伸段之南仓储区靠近建材家俱家电批发市场可为批发市场提供便捷的配套服务靠近铁路国道和公交总站便于人流和货物的流转D区休闲步行街小百货区考虑到地块南部葛羊路以南为城市主要的居住区因此规划了一片为之服务的商贸区以零售餐饮为主的商业配套对批发市场区也构成必要的补充E区为住宅区分位于圆桥路两侧的商住区和花果山边的高档别墅区为整个区域增加人气为市招商引资创造条件可参见总体规划图第四篇运作计划一经营理念本案博采XX市主义和SHOPPINGMALL等之特长根据XX当地的实际情况挖掘当地厚的历史文化内涵进行创新把XX市广场塑造成一个主题广场让大人小孩男人女人中国人外国人都能在其中找到自己的乐所以诚信为本把本案做成旺租旺铺旺场旺销达到与经营者投资者业主合作伙伴共赢二运营模式为实施项目在XX市组建安徽省XX建设股份有限公司注册资金6500万元考虑到本项目规模较大物业种类多开发经营及招商专业性较强同时为便于与国内某一领域的著名企业进行强强联手特为专业批发市场写字楼酒店住宅商业物业等在总公司设立专业的项目公司及市场管理和物业管理公司根据各类物业的特点和市场情况确立各项目公司的经营原则1住宅别墅根据市场的需求目标为全部实现销售2写字楼租售结合3酒店委托管理或整体转让4大型批发市场和其他商业物业以出租为主结合出售以租带售物流及辅房以出租为主总体要求有稳定的现金流实现滚动式开发达到利润最大化商业地产以定单式为主针对开业后的消费者经营者投资者的深层次的需求及潜在需求给本项目定位规划及量身定制三实施计划1招商与营销详见第六篇2加强市场管理市场的兴衰主要依赖于日常的运作与管理我们将从完善管理制度加强监督机制和强化服务意识提升服务水平入手切实加强市场管理确保市场规范有序和健康地发展1健全管理组织与规章制度我们将在建立物业管理公司的基础上建立市场管理委员会配备得力干部承担市场管理职能与之同时还将制订与健全管理制度尤其是对从业人员的职业道德规范明码标价商品质量售后服务和消防安全等方面作出明确规定2建立区域性的政府监督中心我们计划邀请工商税务技监安全和消协等政府部门派员到市场合署办公组建区域性的监督中心一方面加强对从业人员的知识培训与指导另一方面对违规行为进行监督处理3建立行业自律组织实施内部监督建立行业自律组织是培养从业人员自我管理的一条有益经验市场管理人员将主动参与行业组织活动积极引导从业人员合法经商诚信经商主动疏导矛盾提高从业人员素质4统一招商统一宣传严格分区功能5强化员工服务意识我们将加强对管理人员的培训入手强化员工的服务意识提升政策水平与服务水平主动地为进驻市场的业主商户排除后顾之忧3挖掘文化与旅游价值充分考虑建筑的地方特色除在住宿餐饮娱乐等外还设计了主题广场古戏楼茶楼舞台华表与石雕等文化元素并在经营品种上已安排了旅游小商品土特产品风味餐饮等拟安排一些地方戏联唱说书高跷舞蹈杂耍古代名人模仿腰鼓与舞龙狮等传统文化娱乐活动借以渲染广场的文化气氛提高文化品位赋以旅游功能繁荣与活跃市场4规范物业管理广场建成之前将建立或委托物业管理公司实施日常物业管理包括物业维修绿化保安和市场活动安排等四开发进度表序号工作内容2004年2005年2006年2007年2008年123412341234123412341规划扩初设计及审批2市场研究与营销策划3大型超市4家具家电市场5建材装饰市场6商品步行街7小商品市场8餐饮娱乐9宾馆10写字楼11公寓12别墅13物流及辅房14配套工程第五篇经济效益评价现金流量预计表按全部出售计万元一销售收入2004年2005年2006年2007年2008年2009年小计销售均价元万平方米1家具家电500050005000500017500375002500152建材装饰3000150009500375002500153商业步行街100006000500050001900080000500084小商品市场50005000250012500250055大型超市2000550012500250036餐饮娱乐等40002000200010000180004000457公寓20000150001000075005000575002500238别墅50005000300030003250192503500559物流及辅房2000550075001500310宾馆15000150003000511写字楼300030001000100045001250025006512租金收入2000300050005000100011000市场培育期合计5000655005600053000285007975028075092二成本支出2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年小计万元1土地10001141810660230782前期费用50050010010010010060020003规划设计费15065080080030030030004营销策划费5080050050050030026505家具家电400040005350135006建材装饰200080003500135007商业步行街30002000300080008小商品市场2000300050009大型超市20003000500010餐饮娱乐30002400540011公寓80006000600053002530012别墅4000300040001100013物流及辅房20002000400014宾馆4500500030001250015写字楼150030002650715016不可预见费用10005000480047001200167001517七通一平区域2000110002000100010001700018配套规费9403562318720009981068719公司管理成本100200300300300300300180020税费300400035003200200042001720021招商销售奖励1100800800500400200280022管理团队奖励3000500350023推介与广告1600800800500300200320024财务费用按1010015002500250025002500150013100合计1900240087632254337489501969875002327153财务预算表2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年合计投入190024008763225433748950196987500232715销售回笼50006550056000530002850079750280750自有资金19006300180010000融资130001200025000还款2500025000年度赢余029229781663405088024725058035注收入为正支出为负4投资回报分析总利润28075023271513100财务费用61135万元税后净利润611356740960万元项目利润率40960200000205投资利润率40960350001171年投资利润率117145261实际资金利用周期45年二财务说明1宾馆的转让未考虑利润2财务费用中考虑了土地分期付款但计算利息也考虑了融资成本3所有出让均价比目前市场价格低较保守也未考虑上涨空间4实际上商业物业以招租为主本计划书未作调正仅考虑市场培育期部分租金收入四社会经济效益本项目由于属区域性成片开发且所涉行业为商贸餐饮娱乐宾馆物流加工业等行业其开发进程恰与XX市的未来发展同步可以预见将获得显著的社会效益和可观的经济效益1显著增加城市经济总量与财政收入该项目建成后50万平方米的商业性经营面积及配套预测可实现年销售额超50亿元年综合税收超25亿元2触发产业链上下游产业和相关服务业的发展本项目以商贸服务业为龙头其经济能量将通过产业链传递到上下游产业和相关服务业如加工业餐饮业宾馆地产等同时人气积聚万商云集也将吸引更多的具有战略眼光的投资商来XX投资3有效地改善就业状况未来几年内将有数以亿计的农村劳动力转移到城市社会就业形势十分严峻本项目全部建成之后将向社会直接提供就业岗位15000个左右4促进招商引资投资环境改善市场繁荣必将促进XX市的外向型经济发展5城市功能明显增强本项目处于老城区与新城区的交叉区域它对于新城区的扩大和老城区的改造具有不可或缺的作用同时本项目建成之后由于商业功能的健全将使XX市的消费变输出为输入从而强化XX市的中心城市地位6有效经营城市本项目建成后将大大改善区域环境和城市配套政府将在周边地块的出让上获得回报第六篇营销计划一营销策略本项目延聘上海著名房产营销策划公司上海华燕置业策划有限公司担任本项目的全程营销策划通过大量的市场调查充分了解消费者的心理与需求充分了解本区域及周边区域同类物业的状况根据不同物业的特性制定适销的营销方式在批发市场项目上我们与浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系充分利用他们的社会资源和开发经验进行运作二招商计划项目招商是本项目开发过程的重要环节招商的切入时机招商的前期调研与策划是决定招商成功与否的主要因素之一同时鉴于该项目开发是有城区规划建设功能特性招商工作不仅需与城区发展相协调而且要与XX城市社会经济发展相协调为此本项目拟将现代营销组合原理移植到项目招商的全过程之中现将初步打算概述如下1市场调研为招商服务的市场调研其任务主要是XX市市场情况如相关市场分布规模商品品类租金价位商品品牌代理商与主要分销商的实力销售额目前的销售情况和潜在的消费能力消费者的需求等在此基础上对调研资料综合分析从而找准项目的市场定位特别是要确定市场的卖点2组织招商班子招商的具体实施需要一班人马招商工作可以委托某家富有招商运作经验且熟悉该地区市场的商务顾问承担也可以招聘有招商实践经验的人员具体实施3培训招商人员对招商人员进行集中培训包括仪表接待招商日记谈判与沟通技巧招商策略等以利提交招商成功率4广告宣传在确定项目卖点的基础上制订由粗而细由稀而密的广告宣传计划在基建动工的同时培训与广告工作可穿插进行广告宣传前期以介绍开发商的实力与信用项目的实施规模与配套条件为主中期宣传市场营销方式价位定金式租金付款方式优惠措施等后期则重点宣传招商实现率装修标准市场管理办法试营业与开张安排为主广告宣传可通过效果图模型软性文章传媒广告活页广告和户外广告等多种形式方式的采用主要参考价效比特别需要以富有诱惑力的广告词来呼唤对象的潜在意识5招商侧重点A对重点地区主动出击招商如温州等地B引进主力店和人气店以点带面C前期与有社会资源的投资商签订合作协议目前已取得实质性的进展根据商业地产运营定律36912进行操作6制作一份招商手册或招商说明书邀请函内容有平面图效果图开发商背景开发理念商圈图租金范围管理制度等7市场内部分区平面图产权图与经营图8制订切实可行且有较高收益率的营销价格市场的营销或租赁价格需要参考当地和周边城市的市场价位营销方式既要有明确的标准又要有相对的灵活性价格在周边城市中具有竞争力尽可能达到市场招商一气呵成形成气势9招商计划与该区域开发建设进度的协调性使招商造市城区管理同步进行第七篇竞争优势1纵观本案有如下优势2独特的地理位置3便捷的交通条件4规模大配套齐有主题起点高下可复制5新的土地政策及管理体制会使土地成本升高资源越来越稀缺6大店选址法和商业网点规划会对新的项目有所制约7文化与创新是本案的核心竞争力8本项目有一流的管理团队第八篇管理团队安徽省XX建设股份有限公司下简称本公司由五个发起人苏州市农工商房地产开发有限公司秦伟赵国毅张群秦苏骅按照现代企业制度和经营理念建立的股份有限公司主要从事房地产的开发经营中介和物业管理主要发起人之一苏州市农工商房地产开发有限公司成立于1993年具备丰富的房地产开发经验市场运作能力和良好的社会信誉省级AAA资信等级和重合同守信誉单位本公司决策和管理层文化素质较高经营理念超前具有丰富的市场运作经验并已组建了一个在资本运作资源整合招商引资市场开发市场营造市场管理等方面具有较强能力的专业人才班子丰富的社会资源和成功经验为本项目的顺利实施提供了可靠的保证团队主要成员介绍如下秦强上海同济大学本科毕业复旦大学交通大学房地产研究生毕业有从事建筑设计和房地产开发二十余年的经验现任本公司董事长苏州市农工商房地产开发有限公司董事长秦伟浙江省优秀企业家浙江金华恒兴恒盛化纤有限公司董事长苏州国成投资有限公司董事长苏州恒通化纤母粒有限公司董事长本公司董事张群浙江省优秀女企业家金华精选矿业有限公司董事长本公司董事刘东宁研究生学历曾担任多家著名外企总经理具有丰富的管理经验资深策划师现任本公司总经理赵国毅曾在浙江多家国企和民企担任总经理现任本公司董事副总经理陆小红全国注册市场总监公司市场部经理王文松曾任浙江近江集团总裁万事利集团房产部总经理现任批发市场项目公司总经理具有丰富的市场开发市场招商和市场培育的成功经验在江浙已成功的开发了数个大型批发市场本公司延聘由上海房地产业权威印坤华教授领衔的上海华燕置业策划有限公司担任本项目的全程营销策划延聘由浙江著名规划师吴伟进领衔的浙江浙华建筑设计事物所为本项目总体规划及单体设计另外本公司还在当地公开招聘有识志士加盟努力打造一支有凝聚力有竞争力有战斗力的高效团队我们企业的宗旨是诚信为本企业的精神是持续创新追求卓越团队的精神是以人为本重视员工坚持公司员工客户合作伙伴共同发展第九篇风险与对策由于项目实施周期较长在实施过程中尚有许多不确定性因素故必须充分预测项目的实施风险尽可能完善保障措施最大限度地提高项目成功运作的可靠性一政策风险与对策1由于局部地区房地产过热央行会对房地产信贷政策作进一步的调正以致影响到房地产的经营活动和方式为规避风险必须建立多渠道的资金来源1制订周详的滚动开发实施计划并付诸计划一定的弹性出售与出租相结合保证有足够的资金回笼和稳定的现金流2凭借公司良好的信誉与银行签订授信协议获得一定的信贷额度以备需要时采用3引进境外投资基金4引进信托资金2本项目属招商引资项目享受中西部引进中外合资企业优惠政策为规避风险我们要求在土地合同中及XX市政府会议备忘录中明确确保政策的延续性二市场风险与对策对于市场风险我们采取的方法是1依靠本案的成本优势政策优势缩短开发周期抢占市场2产品创新按照SHOPPINGMALL商业模式建立一个高平台的商城在住宅区内引入生态健康运动等概念打造高档住宅区让消费者在购房的同时也选择了一种生活方式3营造市场充分利用现有的社会资源去广东江浙招商同时引导当地商家共同营造和培育市场挑选精兵强将建立一流的项目策划队伍施工管理队伍项目招商队伍和物业管理队伍并将其形成合力全力打造质量一流管理先进富有特色的精品项目安徽省XX建设股份有限公司苏州市XX房地产开发有限公司联系人电话