住宅小区物业管理问题与对策.docx

住宅小区物业管理问题与对策摘要针对目前住宅小区物业管理中存在的主要问题以及业主反映最为强烈的一些问题提出改革的方案和对策关键词住宅小区物业管理管理制度人员素质问题的提出住宅小区物业管理行业是随着房地产的开发和使用而兴旺起来的属于一个朝阳产业有很好的发展前景从我国首家物业管理公司年在深圳成立至今物业管理行业在我国的发展已经历经多年业务范围涉及到城市各类楼宇商业街道以及各类型社区特别是住宅小区的物业管理工作更为普遍但是由于我国法律对物业管理的有些问题还缺乏详细的规定更由于住宅小区物业管理还没有引起足够的重视在物业管理制度人员素质和资金方面都存在着一些问题所以社会上普遍存在着对住宅小区物业管理不满意的呼声虽然新闻媒体对此也进行了报道和促进但是最根本的问题一直没有得到解决对这些问题进行梳理后论述如下住宅小区物业管理中存在的主要问题住宅小区物业管理制度不健全一些住宅小区物业公司没有一套完善的物业管理制度虽然有些住宅小区物业公司也在办公室的墙壁上挂着制度规定但是那都是为了应付检查临时弄的花架子没有实施细则更没有相配套的惩罚措施对住宅小区物业管理缺乏科学的整体设计对人员管理的分工和协作没有明文规定住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依据且普遍存在收费难的现象住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的没有统一的制度计算公式和标准的设计不够科学因此业主们总是感觉收费太高与享受到的服务不成正比而物业公司又认为收费偏低成本太高入不敷出没有办法提供高质量的物业服务有的业主多年不交物业费以此来作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报二者争执不断没有一个妥善的解决办法导致双方矛盾不断升级甚至发展到封门堵路打架打官司等严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展物业公司服务意识淡薄服务水平低管理力度不够物业公司将自己凌驾于业主之上无视甚至侵害业主权益比如物业公司对停车场和垃圾分类管理都不到位存在着只管收费没人管理的现象垃圾分类工作更是一直没有落实物业公司对此没有得力的措施许多生活垃圾有毒有害的垃圾都被作为厨房垃圾处理了这样对社会环境造成污染和破坏另外门卫管理比较松懈小商小贩和外来车辆经常出入小区对业主的财产和生命构成不安全隐患物业公司规模小抗风险能力低相当部分住宅小区物管企业整体规模较小资质偏低甚至没有取得相应资质企业经理既是领导又是员工加上几个保洁人员和保安人员就组成一家物业公司经营管理项目少面积小无法取得规模经营效益竞争力不强经营状况差物业管理人员素质参差不齐高素质人才不稳定流失现象比较严重依据有关资料以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重首先是服务型和基础操作型岗位的员工也就是一线员工如保洁人员和保安人员这些人员年龄偏大文化水平不高素质高低不等身体健康状况不稳定他们的流失比率最高其次是各项目经理等中层管理人员这些人员较易被其他企业挖走因为他们既掌握物业管理的相关理论知识又有丰富的工作经验他们有足够的能力与业主沟通解决棘手问题能独当一面再次是本专科毕业的大学生这些人的学历层次比较高接受新生事物比较快对个人发展及薪酬水平期望值较高他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业发展前景问题个人心态变化或者角色变化等原因引起的物业管理行业人才流失的原因对物业服务认识的偏见和入职门槛偏低脏乱的工作环境薪酬水平偏低及福利保障不到位不重视员工培训影响员工个人发展缺乏人文关怀和应有的尊重物业公司人员现状对物管企业产生的不良影响主要表现的几个方面企业经营成本的上升这主要是人才流失所造成的主要有新员工的招聘以及培训老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等导致业主对物管企业的满意度降低只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求也越可以提供给业主更好的服务很多物业公司的保洁人员园艺工人保安人员都是直接从农村找来的或是其他行业的下岗职工甚至是伤病残人员没有经过专门的训练不能与业主有效沟通不能很好地了解业主的需求物业公司对小区环境管理不负责对乱搭乱建置之不理对日益增多的流浪狗流浪猫等不能有效管理致使小区狗屎猫粪到处都是影响了居民的生活质量对健身场地和健身器材管理不够有些损坏了也得不到及时维修对小区内的绿化景观更是顾及甚少导致好多住宅小区环境恶劣脏乱差如同集贸市场加强住宅小区物业管理的对策加强物业管理部门乃至全社会对物业管理重要性的认识完善住宅小区物业管理的规章制度随着房地产业的迅速发展以及决定居民生活水平的资产收入和支出的增加物物权物业物业管理和物业服务的概念悄然进入了我们的工作和生活所有与物有关的事物都从根源上与物权密不可分因此讲物业首先就要从根源上讲物权然后讲物业管理和更高层次的物业服务物业管理是一种管物的理念然而由于物业每天几乎都实实在在的与业主打着交道所以物业管理人的觉悟要上升到为业主和房屋使用人服务的高度为打造和谐社会做出自己的贡献我们有了物是为了利用现代由重归属向重利用转变我们平时接触最多的物业就是住宅小区的物业物业作为行业来说是相对于动产所说的涉及对不动产所进行的管理经营和服务的第三产业而物业管理服务主要有两个方面一是对配套的设施设备和相关场地进行维护养护二是维护相关区域内的环境卫生和秩序也包括交通和车辆管理等此外还有特别委托为百姓提供物业服务合同中没有约定的服务项目还可以接受供水供气供热等公用事业等单位的委托为其向业主代收代缴相关费用从一些做得比较好的物业管理范例来看拓展物业管理的服务范围在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区是大有可为的还要从观念上更新要从物业管理向物业服务上转变这种态度的转变意味着站在服务的角度上看待问题也是物业管理走向纵深发展的必经之路严格市场准入和清出制度完善市场竞争机制鼓励企业做大做强强化量化考核和监督检查加强信用档案管理积极引导物管企业加强科学管理走专业化和市场化发展之路兼并整合小企业发展大型企业集团促使物管企业转变服务观念强化服务意识和遵纪守法意识提高管理和服务水平加大物业人才培养和管理力度严格落实持证上岗制度通过反馈率比较高的招聘方式如网络招聘校园招聘人才交流会等来挑选物业管理专业毕业的大学生以及在物业公司工作过的经验丰富的人才这样的人才能够以更快的速度适应公司的企业文化和工作岗位制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度适当提高员工的基本工资和福利并建立长效的激励机制采取能者多劳和多劳多得这样的薪资制度通过长短期激励互相结合的有效措施将员工个人的利益和企业长期的发展相结合通过精神层面与物质层面的双重激励吸引并留住员工企业可按比例针对管理岗位建立一个人才储备库明确以企业内部培养为主导兼以外部招聘的管理人员招聘制度提高对企业员工综合素质和工作业绩的考核力度为员工制定转岗计划让那些工作突出而且通过了考核测评的一线员工获得转岗和晋升的机会为达到知识的实用性和系统性应对专业技术岗位如保洁安保工程绿化客服前台等进行专业技术培训还需加强人文素养以及各项公共类课程培训譬如应用文写作公关礼仪沟通技巧应急处置计算机操作等采用系列课程的方式此外需对培训方式加以丰富通过拓展培训工作交流实操培训外请培训等众多培训方式来实现员工兴趣的提高使员工意识到培训是一种福利和奖赏也是自己的一大收获以人为本通过郊游晚会游戏竞赛等各种激励方式提升员工的认同感和归属感使员工感受到企业对自己的认可和尊重他们便不会轻易跳槽和被其它企业挖走使企业拥有稳定的人力资源保障更新业主住房观念促使物管企业与业主有效沟通受我国计划经济下城镇住房制度影响业主传统的观念是只管住房不管掏钱管房新的住房观念应该是住房既是一种消费也是一种投资物业服务也是商品也需要有偿使用而且业主的费用投入与得到服务的质量和数量是成正比的交物业费是义务业主不能以拒缴物业费抗辩维权物管企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定健全企业财务账目严格按照标准收费按规定项目进行费用开支不断提高服务水平和服务质量以优质的服务换取业主的信任和支持提高收费率业主主要理解支持和监督物管企业双方在有效沟通包容理解互帮互助上下功夫使其关系正常化提高整个物业管理行业的服务意识和服务质量只有提高了物业管理的服务意识提高了物业管理公司的服务质量才有可能提高收费标准有可能提高服务人员的工资待遇所以应该抓紧时间对员工进行培训切实提高服务质量和服务水平这是一个全行业的大问题也是一个重要的问题有待于我们进行专题研究参考文献毛庆华物业企业员工流失问题研究人力资源管理牛东霞物业管理行业人才流失问题分析现代商贸工业