小区物业管理收费问题.doc

学校 毕业论文——小区物业管理收费问题 姓 名 学 号 学院（系） 专 业 指导老师 阅卷人 日期： 时间： 目 录 摘 要…………………………………………………………………………………3 一 物业管理公司与小区业主的关系………………………………………………4 （一）普通小区物业管理公司与开发商的关系……………………………………4 （二）物业管理公司和小区业主的关系……………………………………………5 （三）物业公司对于业主提供有偿服务……………………………………………5 二 普通小区业主缴纳物业费存在的问题…………………………………………6 三 物业管理收费难的原因…………………………………………………………7 （一）业主方面的原因………………………………………………………………7 （二）物业管理企业与开发商方面的原因…………………………………………8（三）宏观管理方面的原因…………………………………………………………9 四 高档小区成功物业管理经验借鉴………………………………………………9（一）高档小区成功物业管理特征…………………………………………………9（二）高档小区成功物业管理经验…………………………………………………10五 物业管理收费问题解决对策 …………………………………………………10（一）健全法律法规，加强执行力度………………………………………………10 （二）提高业主对“花钱买享受”的意识和思想境界……………………………11 （三）采用灵活的收费方式…………………………………………………………12 （四）加强物业管理企业自身建设，提高管理服务质量…………………………12 （五）强化物业前期管理和建管衔接管理…………………………………………13 结 束 语……………………………………………………………………………14 参考文献……………………………………………………………………………14 致 谢………………………………………………………………………………15 小区物业管理收费问题 中文摘要 【摘要】 本文从物业管理公司与开发商、小区业主三方面之间的关系入手，了解普通住宅小区物业管理中现存在的若干问题，并分析了物业管理公司现处的尴尬局面；通过对物业管理中收费与服务等问题，尤其是收取物业费的现状、物业管理服务质量、业主托欠物业费情况和原因等做相对深入的分析，并参照一些在这方面相对比较成功的小区物业管理的特征和经验，来找出有效的对策解决物业管理收费难这个一直困扰物业管理公司，影响其发展的问题，为物业管理的发展扫清一部分障碍。作为物业管理企业，要充分正视收费难的问题，找出切实有效的对策来解决问题，而不能只强调自己利益，忽视业主的利益，要先提高自己的服务质量和管理水平，改进自己的工作方法，与业主交朋友，只有这样才能提高收费率，进而从根本上解决收费难的问题，为自己求得更大的发展空间。 关键词：物业管理、物业费、服务质量、收费对策 一 物业管理公司与小区业主的关系 物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲，物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。双方是管家和业主的关系。 （一）普通小区物业管理公司与开发商的关系 原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系，但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的，不是开发商的子公司就是其有联系的公司；在开发商还没有完全具备条件，聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理。所以很多物业公司在验收和接管过程中，就不能很好的为业主把好关，做好这个管家的工作，使后续管理上带来了一些问题。另外在出现问题以后，物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过，开发建设过程中遗留下来的很多问题，包括它打广告时配套的一些有利条件。还有就是开发商在建设过程中，有质量的问题等，都遗留到物业的阶段才暴露出来。 （二）物业管理公司和小区业主的关系 交房后，物业公司将是小区的管家，以后小区的很多事情都要靠物业来完成。可以说物业是最熟悉小区的了，所以他们提出的意见往往比设计专家更有实用性和可操作性。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区，了解小区开发的过程与情况，针对未来的管理提出意见，那么必然对未来的管理起到很大的帮助。照这样说物业管理公司服务于小区业主，本应让业主住得更放心、更舒心。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系，当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现。开发商建设过程中的质量问题开始暴露，业主就只能对着物业管理公司发难。问题解决不了，就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪；物业管理公司处在了既服务于小区业主，又与业主相对立的尴尬局面。 （三）物业公司对于业主提供有偿服务 业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的，本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题，不应该收取物业费；既然已经让业主交了物业费，物业公司就更应该为业主的利益着想，把业主的利益放在第一。所以只要一遇到问题就会找物业公司解决，一旦物业公司解决不了，或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费，解聘物业公司等想法。所以说物业管理公司与小区业主之间的矛盾不管起因是什么，其本质不过是物业管理公司对于小区的服务是有偿服务。而业主不愿意接受这种服务是有偿的这个现实。 二 普通小区业主缴纳物业费存在的问题 从业主方面讲， 其一、业主不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。 其二、由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。 其三、有一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，给物业管理收费带来很多困难，但物业管理公司对于这样的业主却又无能为力。 三 物业管理收费难的原因 （一）业主方面的原因 一是业主不理解物业管理的有偿服务行为。由于一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，就不承认物业管理企业所作的工作。 二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作，导致一些业主认为不交费也能享受到服务。 三是部分业主因为邻里有矛盾，如装修造成管道堵塞、渗漏水、噪声扰邻等，都归罪于物业管理企业的管理不善，从而拒交物业费。 （二）物业管理企业与开发商方面的原因 一是由于物业管理行业市场化进程滞后，造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果是从业人员工作积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，企业“收费率”自然就不会高。 二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。 三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司。所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。问题解决不了，就不交物业费。四是物业管理公司为物业费打官司，等的时间太长，牵扯精力太多。加上与业主整天抬头不见低头见，感情上总难以接受。所以，不愿诉诸法律，从而导致欠费问题得不到解决。 （三）宏观管理方面的原因 一是维修基金管理使用制度不明晰，执行力度也不够。很多物业项目保修期一过，就出现大、中修工程，业主们想申请物业维修基金，程序很繁琐，拖延时间也很长。而物业管理服务企业自身资金短缺，没有实力也没有能力垫付这笔资金，导致工程被搁浅，直接影响到业主的生活。业主认为我交物业费了，房屋出现问题物业管理服务企业就应该负责，不修好我就不再交物业费。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定，对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。 四 高档小区成功物业管理经验借鉴 随着经济的发展，高档小区，别墅越来越多。而外资物业管理企业在高端市场已经形成了一定气候。 （一）高档小区成功物业管理特征 高档小区的物业管理大部分都是国际物业管理公司。从私人高级会所到五星级酒店行政楼层及高档物业等一些物业管理相对成功的地方都能看到国际物业管理公司。他们可以给业主个性化的服务，根据业主的要求，设计出不同的个性化的服务方案，由客户选择。与国内物业管理企业相比，他们对细节的服务达到了几乎完美的境界。为了避免水土不服，他们还致力于提高本土化，努力从公司内部入手对小区的管理做得更加人性化。目前外国物业管理企业在高端市场占有上风。 （二）高档小区成功物业管理经验 从高档小区的物业管理成功上看出，他们一般都是外国物业管理企业在接管，管理专业性高，真正体现出了服务于被服务的关系，对于业主细节服务非常到位，让业主觉得掏钱请物业公司非常的值得。所以不单单收取物业费容易，物业公司施行其他措施，只要是对业主和小区有利的，都会比较容易得到认可。 五 解决物业管理收费难的对策 （一）健全法律法规，加强执行力度 物业管理各个方面都要建立相应的规章制度，并严格按照规章制度办事，不管是业主还是物业管理企业都要严格按合同行使自己的权利，尽自己的义务。政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理，监督、指导其完善管理服务标准，提高服务质量；要会同物价部门加强对服务质量的检查。着重检查物业管理服务企业是否是明码标价，是否“质价相符”，对物业管理企业存在的侵害