建筑手册系列之建筑工程造价建筑工程造价分类.doc

32-3 建筑工程造价分类 32-3-1 建筑工程造价按用途分类 建筑工程造价按用途分类包括：标底价格、投标价格、中标价格、直接发包价格、合同价格和竣工结算价格。 1．标底价格 《招标投标法》没有规定招标必须设有标底，但也没有禁止设置标底，相反，对“设有标底的”，还提出了“必须保密”和评标“应当参考标底”的要求。所以标底价格是法律许可的，也是我国工程界习惯使用的。 标底价格是招标人的期望价格，不是交易价格。招标人以此作为衡量投标人投标价格的一个尺度，也是招标人的一种控制投资的手段。 招标人设置标底价可有两个目的：一是在坚持最低价中标时，标底价可作为招标人自己掌握的招标底数，起参考作用，而不作评标的依据；二是为避免因标价太低而损害质量，使靠近标底的报价评为最高分，高于或低于标底的报价均递减评分，则标底价可作为评标的依据，使招标人的期望价成为价格控制的手段之一。根据哪种目的设置标底，要在招标文件中做出交待。 编制标底价可由招标人自行操作，也可由招标人委托招标代理机构操作，由招标人作出决策。《建设工程施工发包承包管理办法》第六条规定：招标标底应当依据“国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的工程造价计价办法以及其他有关规定”和“市场价格信息进行编制。” 2．投标价格 投标人为了得到工程施工承包的资格，按照招标人在招标文件中的要求进行估价，然后根据投标策略确定投标价格，以争取中标并通过工程实施取得经济效益。因此投标报价是卖方的要价，如果中标，这个价格就是合同谈判和签订合同确定工程价格的基础。 如果设有标底，投标报价时要研究招标文件中评标时如何使用标底：①以靠近标底者得分最高，这时报价就勿需追求最低标价；②标底价只作为招标人的期望，但仍要求低价中标，这时，投标人就要努力采取措施，即使标价最具竞争力（最低价），又使报价不低于成本，即能获得理想的利润。由于“既能中标，又能获利”是投标报价的原则，故投标人的报价必须有雄厚的技术和管理实力作后盾，编制出有竞争力、又能盈利的投标报价。 《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第七条规定：投标报价应当在满足招标文件要求的基础上，依据企业定额和市场价格信息，按照国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门发布的工程造价计价办法进行编制。 3．中标价格 《招标投标法》第四十条规定：“评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底”。所以评标的依据一是招标文件，二是标底（如果设有标底时）。 《招标投标法》第四十一条规定，中标人的投标应符合下列两个条件之一：一是“能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准”；二是“能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价低于成本的除外”。这第二项条件主要是说的投标报价。 建设部第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第四十三条规定：“有下列情形之一的，评标委员会可以要求投标人做出书面说明并提供相关材料：（一）设有标底的，投标报价低于标底合理幅度的；（二）不设标底的，投标报价明显低于其他投标报价，有可能低于其企业成本的。经评标委员会论证，认定该投标人的报价低于其企业成本的，不能推荐为中标候选人或中标人。” 4．直接发包价格 直接发包价格是由发包人与指定的承包人直接接触，通过谈判达成协议签订施工合同，而不需要像招标承包定价方式那样，通过竞争定价。直接发包方式计价只适用于不宜进行招标的工程，如军事工程、保密技术工程、专利技术工程及发包人认为不宜招标而又不违反《招标投标法》第三条（招标范围）的规定的其他工程。 直接发包方式计价首先提出协商价格意见的可能是发包人或其委托的中介机构，也可能是承包人提出价格意见交发包人或其委托的中介组织进行审核。无论由哪一方提出协商价格意见，都要通过谈判协商，签订承包合同，确定为合同价。 直接发包价格是以审定的施工图预算为基础，由发包人与承包人商定增减价的方式定价。 5．合同价格 《建设工程施工发包与承包计价管理办法》第十二条规定：“合同价可采用以下方式：（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。（二）可调价。合同总价或者单价在合同实施期内，根据合同约定的办法调整。（三）成本加酬金。”《办法》第十三条规定：“发承包双方在确定合同价时，应当考虑市场环境和生产要素价格变化对合同价的影响”。现分述如下： （1）固定价格 所谓固定价格，是指在实施期间不因价格变化而调整的价格。 固定价格的特点是以图纸和工程说明书为依据、明确承包内容、计算出的价格再加上一定的风险因素确定价格、在合同的协议书中明确总价，一次包死。 在合同的专用条款中，要明确总价中所含风险因素的范围和计算方法。如果发生专用条款所限定的风险因素以外的合同价款需要调整，也应该在专用条款中写明其调整方法。 （2）可调价格 可调价格是指工程价格在实施期间可随构成价格因素的变化而调整的价格。可调价格的调整方法应在施工合同的专用条款中列出。 关于可调价格的调整方法，常用的有以下几种： 第一，按主材计算价差。发包人在招标文件中列出需要调整价差的主要材料表及其基期价格（一般采用当时当地工程造价管理机构公布的信息价或结算价），工程竣工结算时按竣工当时当地工程造价管理机构公布的材料信息价或结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料差价。 第二，主料按抽料法计算价差，其他材料按系数计算价差。主要材料按施工图预算计算的用量和竣工当月当地工程造价管理机构公布的材料结算价或信息价与基价对比计算差价。其他材料按当地工程造价管理机构公布的竣工调价系数计算方法计算差价。 第三，按工程造价管理机构公布的竣工调价系数及调价计算方法计算差价。 此外，还有调值公式法和实际价格结算法。 调值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分三项。当工程规模和复杂性增大时，公式也会变得复杂。调值公式一般如下：  EMBED Equation.3 
 （4-17） 式中 P——调值后的工程价格； P0——合同价款中工程预算进度款； a0——固定要素的费用在合同总价中所占比重，这部分费用在合同支付中不能调整； a1、a2、a3……——代表有关各项变动要素的费用（如人工费、钢材费用、水泥费用、运输费用等）在合同总价中所占比重，a0＋a1＋a2＋a3＋……＝1； A0、B0、C0……——签订合同时与a1、a2、a3……对应的各种费用的基期价格指数或价格； A、B、C……——在工程结算月份与a1、a2、a3……对应的各种费用的现行价格指数或价格。 各部分费用在合同总价中所占比重在许多标书中要求承包人在投标时即提出，并在价格分析中予以论证。也有的由发包人在招标文件中规定一个允许范围，由投标人在此范围内选定。 实际价格结算法。有些地区规定对钢材、木材、水泥等三大材的价格按实际价格结算的方法，工程承包人可凭发票按实报销。此法操作方便，但也导致承包人忽视降低成本。为避免副作用，地方建设主管部门要定期公布最高结算限价，同时合同文件中应规定发包人有权要求承包人选择更廉价的供应来源。 以上几种方法究竟采用哪一种，应按工程价格管理机构的规定，经双方协商后在合同的专用条款中约定。 （3）成本加酬金价格 工程成本加酬金价格是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办法计算，酬金按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算，从而确定工程价格。详见第33章。 6．追加合同价格 合同一经确定，工程施工发包承包价格也同样确立。但由于建筑工程的特殊性，合同确定的价格不是一成不变的，随着工程施工的展开，追加合同价格的情况时有发生，这些情况基本上可以概括为工程变更、价格调整、索赔和其他调整四个方面。 （1）工程变更 工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更、新增减工程内容等。《建设工程施工合同（示范文本）》要求，承包人在工程变更确定后14d内，提出工程变更价款报告，经工程师确认后调整工程价款。 （2）价款调整 合同价格反映的是某一时点的静态价格。但由于价格的大幅度上涨，引起工程用建筑材料、工程设备以及人工工资、机械台班费用（或租赁价）大幅涨价时，动态与静态的价差理应得到追加补偿。即使是含有风险系数的合同价格，当上涨指数超过合同约定的对施工期间价格预测指数时，也应得到应有的追加。在价格不稳定，起伏幅度很大的市场环境中，价格调整所带来的追加费用尤其频繁。 （3）索赔 索赔是指由于一方违反合同约定，另一方就此提出索取追加价款的行为。既包括承包人向发包人的索赔，也包括发包人向承包人的索赔。承包人向发包人的索赔，有以下几种情况： 1）发包人违约； 2）发包人代表（监理工程师）的不当行为； 3）不可抗力事件； 4）其他单位影响，如其他单位的业务活动对施工现场造成了不利影响，发包人的付款被银行延误等； 5）合同文件的缺陷。 （4）其他价格调整 其他价格调整主要指工程施工承发包价格以外的，由发包人委托承包人办理某些工作引起的价格调整，内容包括： 1）代办施工所需各种证件、批件、临时用地、占用道路或铁路的申报批准手续发生的费用变化； 2）办理土地征用、青苗树木赔偿、房屋拆迁、清除地面、架空和地下障碍等工作发生的费用变化； 3）将施工所需水、电、电讯、排污管线从施工场地外部接至协议条款约定地点发生的费用变化； 4）开通施工场地与公共道路的通道以及协议条款约定的施工场地内的主要交通干道的工程费用发生变化； 5）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护所产生的费用发生变化； 6）按政府的要求，增加设置现场文明施工的措施所发生的费用； 7）因环保要求，工程施工过程中新增的费用等等。 32-3-2 建筑工程造价按计价方法分类 建筑工程造价按计价方法分类可分为估算造价、概算造价和施工图预算造价，现分述如下。 1．建筑工程估算造价 估算造价是对建筑工程的全部造价进行估算，以满足项目建议书、可行性研究和方案设计的需要。 （1）估算依据 1）设计方案。 2）投资估算指标、概算指标、技术经济指标。 3）造价指标（包括单项工程和单位工程的）。 4）类似工程概算。 5）设计参数（或称设计定额指标），包括各种建筑面积指标、能源消耗指标等。 6）概算定额。 7）当地材料、设备预算价格及市场价格（包括材料、设备价格及专业分包报价等）。 8）有关部门规定的取费标准。 9）调价系数及材料差价计算办法等。 10）现场情况，如地理位置、地质条件、交通、供水、供电条件等。 11）其他经验参考数据，如材料、设备运杂费率、设备安装费率、零星工程及辅材等的比率（%）等。 以上资料越具体、越完备，编制投资估算的准确程度就越高。 （2）估算方法 投资估算是在建设前期编制的，其编制的主要依据还不可能十分具体，故编制时要从大处着眼，根据不同阶段的条件，做到粗中有细，尽可能达到应有的准确性。 投资估算的常用方法如下： 1）采用投资估算指标、概算指标、技术经济指标编制。 ①工业建筑主要生产项目，目前各专业部，如钢铁、纺织、轻工等以不同规模的年生产能力（如若干吨钢、若干纱锭、若干吨啤酒等）编制了投资估算指标，其中包括工艺设备、建筑安装工程、其他费用等的实物消耗量指标、造价指标、取费标准、价格水平等。编制投资估算时，根据年生产能力套用对口的指标，对某些应调整、换算的内容进行调整后，即为所需的投资估算。 辅助项目及构筑物等则一般以100m2建筑面积或“座”、“m3”等为单往，包括的内容相同，套用及调整方法也同上。 ②民用建筑：目前编制的各种指标大都是以100m2建筑面积为单位，指标内容包括工程特征、主要工程量指标、主要材料及人工实物消耗量指标及造价指标（含直接费、间接费、单方造价等各项造价），其使用方法基本上同工业建筑。各种指标目前大都以单项工程编制，其中包括配套的土建、水、暖、空调、电气等单位工程的内容。 2）采用单项工程造价指标编制。 主要适用于项目建议书或规划阶段较粗的投资估算或用于建设项目中的附属配套项目，目前各地都有每平方米建筑面积的各类建筑的有一定幅度的单项工程造价指标（包括土建、水、暖、电气等），如北京市1995年多层砖混一般标准住宅约为750~850元/m2等。采用时只须根据结构类型套用即可，如需调整、换算，也只能根据年份、地区间差异，按当地规定系数调整。 3）采用类似工程概、预算编制。 其前提是要有建设规模与标准相类似的已建工程的概、预算（或标底），其中尤以后者较为可靠，套用时对局部不同用料标准或做法加以必要的换算和对不同年份间在造价水平上的差异加以调整。 4）采用近似（匡算）工程量估算法编制。 这种方法基本与编制概、预算方法相同，即采用匡算主要子目工程量后（不一定太精确），套上概、预算定额单价和取费标准，加上一定的配套子目系数，即为所需投资。这种方法适用于无指标可套的单位工程，如构筑物、室外工程等，也可供换算或调整局部不相同的构配件分项工程和水、暖、电气等工程用。 5）采用市场询价加系数办法编制。 这种方法主要适用于建筑设备安装工程和专业分包工程，如电梯、电话总机等不论进口或国产，在向生产厂商询价后，再加运杂费及安装费后即为所需的估算投资。又如保龄球、桑拿浴等设备，一般由专业厂商分包承包报价后，再另加总包管理费（或称施工交叉作业费，一般按2%~5%计算）即可。 6）采用民用建筑快速投资估算法编制。 这种方法解决了当前量大、标准差别悬殊、建筑功能齐全的各类民用建筑的单位工程投资估算。其方法是积累和掌握较广泛的各种单位工程造价指标，速估工程量指标和设计参数（如各类民用建筑的单位耗热、耗冷、耗电量指标（W/m2），锅炉蒸发量指标（t/h）等），根据各单位工程的特点，分别以不同的合理的计量单位（改变采用单一的以建筑面积为计量单位的不合理性），结合工程实际灵活快速地估算出所需投资。 2．建筑工程概算造价 建筑工程概算造价也叫初步设计概算造价。 初步设计概算文件包括概算编制说明、总概算书、单项工程综合概算书、单位工程概算书、其他工程和费用概算书和钢材、木材、水泥等主要材料表。 （1）编制依据 1）批准的建设项目的可行性研究报告和主管部门的有关规定； 2）能满足编制设计概算的各专业经过校审的设计图纸（或内部作业草图），文字说明和主要设备及材料表，其中包括： ①土建工程：建筑专业提交建筑平、立、剖面图和初步设计文字说明（应说明或注明装修标准、门窗尺寸）；结构专业提交平面布置草图、构件截面尺寸和特殊构件配筋率； ②给排水、电气、弱电、采暖通风、空气调节、动力（锅炉、煤气等）等专业提交各单位工程的平面布置图，系统图（或内部作业草图），文字说明主要设备及材料表，如无材料表则应提交主要材料估算量； ③室外工程：有关各专业提交的平面布置图。总图专业提交的土石方工程量和道路、挡土墙、围墙等构筑物的断面尺寸。如无图纸的应提交工程量； 3）当地和主管部门的现行建筑工程和专业安装工程概、预算定额、单位估价表、地区材料、构配件预算价格（或市场价格）、间接费用定额和有关费用规定等文件； 4）现行的有关设备原价（出厂价或市场价）及运杂费率； 5）现行的有关其他费用定额、指标和价格； 6）建设场地的自然条件和施工条件； 7）类似工程的概、预算及技术经济指标。 （2）编制方法 单位工程概算是指一个独立建筑物中分专业工程计算造价的概算，如土建工程以及给排水工程、电气工程、采暖、通风、空调工程等的建筑设备购置费概算，设备和管线安装工程费的概算。 1）土建工程概算的编制方法 ①主要工程项目按照当地和主管部门规定的概算定额、扩大单位估价表和取费标准等文件，根据初步设计图纸计算主要工程量进行编制。编制程序如下： a．熟悉定额的内容及其使用方法。概算定额的项目划分和包括工程内容有较大的扩大和综合。如带型砖基础，砖基础项目中包括了挖运土方、加固钢筋、混凝土圈梁、防潮层、回填土等项目，因此，在计算概算工程量时，必须先熟悉概算定额中每一个项目包括的工程内容，以便计算出正确的概算工程量，避免重复或遗漏。 b．在计算概算工程量时，对一些次要零星项目可以省略不计，最后以占直接费的百分比计算。特别在初步设计或扩大初步设计时，许多细部做法未表示出来，因此，对这些次要零星工程只能以百分比表示。 c．套用概算定额计算工程直接费。 d．以工程直接费为基数乘以综合费率，计算出工程造价。 e．分析概算书中的人工、主要材料、机械台班数量，为调整差价提供依据。 f．编制竣工期的定额基价与市场价格的总差价。 概算定额的执行期到某一项工程竣工使用要相隔一段时间，这一期间存在价格变动因素。人工、主要材料、机械可分别测定调整系数，对次要材料测定综合系数。最后相加形成预调工程造价。 ②建设项目的辅助、附属或小型建筑工程（包括土建、水、电、暖等）可按各种指标编制，但应结合设计及当地的实