标准的房屋交房手续及流程.doc

交房手续及流程提示目前有些开发商在房屋交接过程中往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患为避免出现这种情况业主应坚持先验房后办理手续一验房自备工具11只塑料洗脸盆通水45用于验收下水管道是否堵塞但不可以测试管道密合状况及管壁压力21只小榔头或小钢球轻敲或滚动45用于验收房子墙体与地面是否空鼓31只塞尺45用于测裂缝的宽度41只5米卷尺45用于测量房子的净高51只万用表或带灯头的表4545用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通61只计算器4545用于计算数据71只笔45用于签字82只小凳子和一些报纸塑料带包装绳45用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道9一本信签纸454545随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记并有双方签字确认在交房时开发商需有专人陪同业主验房并且有一份住户验房交接表供业主在验房过程中记录发现的问题如果开发商未提供这类表格那业主可自己拿纸进行记录记录后一式两份都要由开发商盖章一份交给开发商一份业主自己保存二交房要具备哪些条件1房屋的住宅质量保证书盖章原件可带走2住宅使用说明书盖章原件可带走3竣工验收备案表盖章原件4面积实测表测绘单位实测面积明细可为复印件但要有章5管线分布竣工图水强电弱电结构工程竣工图纸或设计单位施工图可带走6建筑工程质量认定书7房地产开发建设项目竣工综合验收合格证8签字时注明楼房状况未明详解三书一证一表提供住宅质量保证书和住宅使用说明书商品住宅售出后委托物业管理公司等单位维修的应在住宅质量保证书中明示所委托的单位而住宅使用说明书应当对住宅的结构性能和各部位部件的类型性能标准等作出说明并提出使用注意事项三书是指住宅质量保证书住宅使用说明书建筑工程质量认定书一证是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证建筑工程质量认定书是房屋通过有关部门质量验收的凭证房地产开发建设项目竣工综合验收合格证是房产项目通过有关部门综合验收凭证竣工验收备案表是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料是开发商必须对楼盘负责的标记文件住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限范围的承诺住宅使用说明书是针对房屋设计施工及验收中的各项具体技术指标如抗震指标墙体结构类型等的相关说明一交房资格根据我国的合同法建筑法城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用未经验收或者验收不合格的不得交付使用而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表因此不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得建筑工程竣工备案表作为交房条件建设单位交房时都应提供否则购房者有权拒绝收房由此产生的延期交房责任由开发商承担同时根据消防法的规定单体必须经过消防验收才能交付使用另外根据建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书因此提供两书也是开发商交房的必备条件三具体的验房流程如下第一步看外部即观察外立面外墙瓷砖和涂料单元门楼道第二步查内部即检查入户门内门窗户天棚墙面地面墙砖地砖上下水防水存水强弱电暖气煤气通风排烟排气第三步测相邻主要是就闭存水试验水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验1主体检查房屋有无裂缝1查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝与房间横梁平行的裂缝修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题2露台处的两侧墙面是否有裂缝若有亦属严重质量问题房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆3承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后存在危险隐患4墙身墙角接位顶棚有无裂痕5屋顶墙面窗边门边是否存在渗水漏雨现象注意看这些地方有没有黄色污渍如果有就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题2检查空鼓1检查地面有无空壳开裂情况敲所有的地面特别是贴脚线一圈轻敲各面若听到空响的声音就是各面层与墙地面接触有缝隙需要返工若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好2检查墙身顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方用木棍敲一下有无空声3检查倾斜与水平1在房顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度2目测大致地平3检查墙体平整度墙身顶棚楼板有无特别倾斜是否弯曲起浪4测量房间的层高建筑层高为28米实际高度不能低于26米层高3米的实际高度不能低于275米住宅层高不能低于28米5交房注意事项三渗漏排水与防水1检查房屋有无渗漏1察看房屋的地面和顶层渗水情况2检查房屋墙面是否有变色起泡脱皮掉灰的现象3墙身墙角接位顶棚有无水渍4察看厨房卫生间顶面外墙阳台的顶部和管道接口是否渗漏留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌2排水1验收下水情况看是否通畅在检查下水道是否通畅的时候业主可以用塑料袋装满水快速的倒向房屋内的各个地漏下水看水是否能快速流进下水道分别是台盆马桶浴缸和卫生间厨房阳台地漏等应听到咕噜噜的声音和表面无积水合格的地面不应有积水存在因地漏是最低处但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度尽可能让水流大急看水压大小试排水速度2厕浴用具有无裂痕冲厕水箱有无漏水浴缸浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当水池龙头是否妥当3防水1在厕卫放水约高2cm24小时以后查看下家厕卫的天花6交房注意事项四室内细部1管道1各种管道表面镀层是否完好无破损供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子地面的套管应高出地面厘米地面为初装修的应高出地面厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板2看水管有无冻裂3弯头阀门处用手摸摸是否潮湿渗漏4排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏2门大门房门1门身内外顶面是否油漆有无流坠且平滑无磕碰各个门的顶部都必须刷漆大门钥匙总共几把是否好用所有钥匙都试着开关一下门有无破损翘曲变形开关是否灵活猫眼是否可用弄清楚做好交接2目测门四边是否平行且紧贴门框间隙是否太大特别是门锁的一边3试门是否运作自如开关时有无特别声音4试门锁是否运作自如看门锁是否安装牢固看门匙与门锁是否封口看门插是否插入太少或太长或太紧5关门听隔音效果并了解密封程度6卫生间的门不要求严丝合缝为了防水反而规定下方须离地面15厘米窗的油漆质量主要看卫生间的门还要刷下边7看门窗是否开合顺畅方便锁闭配套钥匙是否能快速打开门看门是否存在变形把手等是否有破损情况窗户配套纱窗质量是否合格业主自备电池給防盗门的门铃装上电池看门铃是否正常响动3窗1看门窗的油漆质量有无流坠油漆滴淌的痕迹漏刷和磕碰色泽是否一致2目测窗四边是否平行且紧贴窗框框墙接缝处是否密实无缝隙3看窗户玻璃是否完好4试窗是否开关或推拉灵活自如开关窗户是否太紧5看关窗后窗体是否变形密封胶条是否完好6试锁销是否运作自如是否插入太少或太长或太紧7看窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水窗户是否严密有无漏水窗台里面应该比外面高不然会倒流水进来开启是否灵活开关是否完好可用8留意窗台云石是否崩裂窗边混凝土接口有无缝隙可用手轻触窗台以不刮手为原则9窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水7交房注意事项五生活设施1供电1拉闸断电检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电户内有分闸的也同样分别检查2保险插座距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置3卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座4检查开关插座的牢固程度5检查强电弱电的垂直距离是否超过一米距离达不到要求日后会影响电视的收看效果6用电笔小灯泡测量各个强弱电是否畅通业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常2燃气及风道1厨房卫生间应与通风道就近安排这样有利于异味废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁2燃气是否畅通3仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象可以现场点燃一些携带的废纸看烟气是否能从排烟口正常排出3电讯与线路1打开电话电视的线路接口用力拉一拉看是否虚设2电话线闭路电视线宽带是否畅通到位3CCTV监控系统楼宇可视对讲系统家庭安全防范报警系统4周边防范管理系统离线式智能巡更系统背景音响及广播系统8交房注意事项六其它1核对买卖合同上注明的设施设备等是否有遗漏品牌数量是否相符2抄电表水表燃气表数值3有无专用垃圾道其有无堵塞4有无专用邮政报箱5查问客厅南北卧室的空调机位和孔洞6查问南阳台封闭计划厕所查看正下方楼房对应位置看看洗脸盆下水道管道是否有弯管防止臭气上串的若果没有在装修施工时应该注意做好这一条是提醒您装修用的和交房无关签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验认为符合合同约定条件的应与开发商签订房屋交接书对不符合合同约定的应做好记录要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房标准再签署房屋交接书业主最好自备一份详细的验房记录单验收完有关文件业主马上就要开始实地验房了开发商提供的楼宇验收记录表列出的项目大多不够细致一旦验收起来可能根本不够用建议业主先自备验房记录单以备不时之需业主在自备的验房记录单里应该尽可能详细地列明需要注意的内容以防遗漏四新房需要缴纳的税费能晚交的尽量不交或拖延契税中心城区别墅类含单体联体契税按征收普通住房标准为按征收个人首次购买平方米及以下普通住房契约按征收住房维修基金住宅维修基金按照标准交存非住宅维修基金按照标准交存商品住宅含经济适用房和住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅维修基金交存标准为砖混结构住宅元平方米无电梯框架结构住宅元平方米有电梯层以下含层框架结构住宅元平方米有电梯层以上含层框架结构住宅元平方米交易手续费住宅元平方米非住宅元平方米房屋登记费住宅元套非住宅元件证照印花税元本工本费元本五交房注意事项1在验房之前如果开发商要求交费或者是签署文件那业主一定不要答应否则在验房时业主发现的质量问题就只能自己付钱解决了2如果开发商提出代办产权证业主是可以拒绝的因为产权证业主完全可以自己办如果交给开发商那业主还要给开发商交代办费3验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上不能听信开发商的口头承诺并且在房屋问题的后面还要写明开发商承诺的解决时间这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法4收房时必须仔细查看的文件第一是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表这是国家强制要求的第二是我们常说的两书4545质量保证书和使用说明书这是建设部商品房销售管理办法中要求的现在交房时开发商都应提供第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据看是否与购房合同中约定的有出入以便尽早使问题获得解决六逾期交房可否先收房后追究责任购房者在没有验收房屋之前不能签署住宅钥匙收到书领取住宅钥匙办理入住手续因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释下称商品房买卖司法解释的规定交钥匙就算房屋交付使用因此领取住宅钥匙以后验房发现问题开发商只承担房屋质量包修责任而没有逾期交房的压力