法律本科毕业论文范文.docx

法律本科毕业论文范文住宅小区的停车位问题是目前我国物业管理中最具争议的问题之一车位之争在房地产开发商小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈由于现行法律规范的缺失和不甚明确导致了各地法院的判决也是五花八门随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现车位之争必将导致更大范围的矛盾对立住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在住宅小区停车位所有权归属不明将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态严重地损害了当事人的合法权益妨碍着房地产市场的健康地发展给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践根据小区停车位的不同形式对其所有权归属问题进行分析探讨小区停车位的所有权从时间上可以分为两类第一类所有权为停车位的初始所有权这类所有权为开发商所有第二类为后继所有权指在开发商将全部房屋出售给业主后停车位的所有权问题这是两类不同性质的所有权不能相互混淆在现实生活中就第一类所有权并无争议有争议的为第二类所有权的归属所以后者是本文分析的重点在分析小区停车位库归属之前我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权是指根据使用功能将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合参见王利明著论物权法中的车库的归属及相关法律问题建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的其权利的客体也包括两个方面即专有部分和共有部分王译鉴著民法物一权第一册中国政法大学出版社年版第页专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分物权法第条规定建筑区划内的绿地道路以及物业管理用房属于业主共有但属于市政建设的除外会所车库的归属有约定的按照约定没有约定或者约定不明的除建设单位能够证明其享有所有权外属于业主共有其中虽然规定了建筑物区分所有权其中关于物业管理用房会所车库绿地的所有权归属问题规定有约定的依照约定没有约定的除了开发商能够证明其享有所有权的以外属于建筑物区分所有权人共有特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题物权法规定建筑区域内规划用于停放汽车的车位车库的归属由当事人通过出租出售或者附赠等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位则归业主共有物权法虽以做出相关规定但是此类问题在现实生活中还是比较复杂是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点从我国目前的现有小区情况大体来看其停车位的形式主要有三种第一种形式在小区内建造的专门的停车设施其相互间由墙壁隔开四周范围明确具有独立的入口己成为与住房相区别的独立的特定物其权属可以登记业主只有购买或者承租该停车位后方可拥有所有权或者使用权如果没有特别约定其所有权归修建停车设施的开发商所有对这类停车位我们称其为库开发商对这类停车位的销售通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行即将特定车位与特定住宅单元相联系一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售两种销售方式的不同在于捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售二者的相同之处在于这种类型的停车位是由支付了相应对价的小区的业主所有第二种形式是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位这类停车位开发商并不进行专门的销售多采取分摊销售的办法因开发商对其投入极其有限且已将其计入公摊面积进行销售故在开发商将房屋售出后因小区内的土地使用权已归全体业主所有故其土地使用权上的停车位归全体业主享有在现实生活中一般是由停车者向物业公司交纳使用费而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分为全体业主的利益而使用第三种形式在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位对于这种情形开发商采取的销售方式有三种情形分摊销售捆绑销售或者分别销售方式分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下将车位销售给全体业主每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用在现实生活中有两种判断分摊的方法一种是合同注明方法即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售否则为分别销售另一种是成本计算方法即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售在分摊销售的方式中多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断如果由全体业主分摊了此项费用则停车位归全体业主共同共有否则归开发商所有相对而言捆绑销售或者分别销售方式其所有权的归属比较明确在现实生活中因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人从而引发纠纷现行的北京市商品房预售合同和物业服务合同示范文本中对此问题有相应条款说明文件规定双方对停车费用要事先进行约定购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位并就停车位的价格与开发商物业公司在合同中约定车库车位利益的纠纷关键是明晰车位车库所有权问题所有权确定了使用权收益权处分权都随之解决由于建国后我国废除了国民党统治期间的伪法统一并废除了民国时期的六法全书和民法典我国至今又还未颁布自己的民法典加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态不利于对财产的保护和利用目前对于住宅小区停车位库的所有权归属认识有几种通说一合同约定说此种观点认为对车库的归属应当通过约定来确定这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属物权法规定建筑区域内规划用于停放汽车的车位车库的归属由当事人通过出售出租或者附赠等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归全体业主共有从物权法的规定上来看现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的但是在当前卖方市场条件下房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候此种观点才有可能实现二成本分摊说此种观点认为当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中车库所有权即为业主共有否则归开发商所有目前房地产价格是由需求决定的而不是由成本决定的开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去也只有开发商清楚业主几乎不可能去核定开发商的开发成本也没有权力去核清开发商成本因为成本是属于企业的核心商业秘密因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的三国家所有说此种观点认为地下车库属于地下人防工程根据人民防空法的有关规定应当推定为国家所有参见王利明著论物权法中车库的归属及相关法律问题北京市房屋土地管理局北京市人民防空办公室年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第条指出人防国有资产是国防资产的组成部分未开发使用的不交纳物业管理费开发使用的人防工程由使用人交纳物业管理费使用人须承担产权人应交的物业管理费并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明随着城市商品房的发展我国的人防工程建设发展迅速人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体这种情况下仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的理由有三第一人民防空法并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有人民防空法第条规定国家鼓励支持企业事业单位组织社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有此处只是规定了由投资者使用管理收益归投资者所有并没有界定人防工事的所有权归属问题相反在没有界定所有权归属的情况下应当认为投资者就是所有者而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有第二在市场经济条件下界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权对于商品房小区的地下人防工事国家并没有作出任何投资因此就不存在在法律上主张所有权的基础第三如果地下人防工事属于国家所有政府应当承担管理和维护的义务但是事实上对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担大量的是由开发商或者业主承担而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权这也是说不通的四登记说此种观点认为车位库房的所有权证登记是谁即归谁所有依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位库肯定归登记产权人所有但是我国目前的情况是没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是显然以此来确定车位库的所有权归属也是很难办到和不现实的对于公共小区来说停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益因此各国或地区的立法中对此问题均有所规定我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴一日本在日本区分所有建筑物附设之停车场被分成两类一为屋外停车场通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成另一为屋内停车场指在区分所有建筑物内设置的停车场一般设在区分所有建筑物的地下或一二层但也有设在屋顶平台上的对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权且该专用权应予以公示但是对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重日本学界存有争议法院判例也不大相同日本最高法院于昭和年月日的判决中表明支持专有部分见解的立场从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位而日本学界认为由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理二德国德国年月日修正的住宅所有权法第条第项规定以持久性界标标明范围之停车场视为有独立性之房间亦即地上地下之停车场皆可设专有所有权并能够独自让与设定负担参见陈华彬著现代建筑物区分所有权制度研容法律出版社年版第页因此在德国车库作为一种独立的物其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主而不是作为从物直接归全体业主所有其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益其可以不用支付该车库的分摊费用应明确的是即使小区内的停车位属于全体业主共同共有对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权三法国在法国新公寓的建造者负有一项法定的义务在建筑物基地内按一户一空间的标准为住户设计停车场学界及司法实践认为区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产即停车位必须另行购买并且该区分所有建筑物之居住者以外的人亦可购买基地内之停车位四美国美国法律对小区内车库的制度设计遵循两个最基本的原则一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖可以看出美国法律的规则设计与德国法法国法不同第一美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金第二不允许小区内车库单独买卖有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租抵押的车库但那是指在住宅小区的范围以外另外建造开发并经营本身就具有区分所有性质的专门车库一住宅小区地面停车位地面停车位是指经政府发出的建设工程规划许可证批准同意在住宅小区地面上直接设置的停车设施一般以划线分割方式标明陈华彬著现代建筑物区分所有权制度研究法律出版社年版第页房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后房屋单元办理初始登记及转移登记房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内因此该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准而地面停车位只是通过划线分割而成不具备建筑物所要求的遮蔽性所以只能被视为土地使用权的客体对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的独占性使用权王利明著物权法论中国政法大学出版社年版第页该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有根据我国的实际我们认为应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用因此无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议对有关收益分配作出具体约定比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支后才能设立和运营这种地面停车位否则将构成无权处分的侵权行为二住宅小区地下停车位住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀现代建筑物不得不更多地向空间发展包括地表上空和地下空间正是对地下空间的充分利用才导致了地下停车位的出现而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白要确认地下停车位的权利归属首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性即可以成为所有权的客体地下停车场四至明确与其上的房间有墙壁相隔已成为与住房相区别的独立的特定物可以成为单独所有权的客体然而结合我国房地产市场的实践来看如果一概地赋予地下停车位以单独所有权即相当于专有部分的所有权亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话会导致显失公平的结果出现其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额根据我国房地不分离的原则没有地的存在怎么可能有房的存在呢在转移登记时其不能取得房地产权证其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物王利明著物权法论王利明著物权法论中国政法大学出版社年版第页另外由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的也因此实践当中开发商在售房合同中约定的停车位的产权属于卖方的条款应当属于无效条款该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有开发商或物业公司是无权擅自处分的当然在征得业主大会同意后开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托将停车位予以出租所得租金收入归全体业主所有用于弥补物业管理费用开支同时停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用当然对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况我们应区别对待这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积因此该种停车位可拥有独立的所有权此种地下停车位开发商有权予以出售出租通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费三楼房首层架空停车位楼房首层架空停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位在现行的房地产行政管理法律制度下首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的不能获得相应的土地使用权面积份额其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物面积也是住宅房屋单元的从物所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的此处不再赘述四楼房屋顶平台停车位楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及但随着停车位的日益紧张有关这种停车位的纠纷也会日益增多对于屋顶平台的归属问题也是颇有争议有人认为屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有也有人认为其应属于顶楼住房所有权的范围因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有我们知道对屋顶平台的利用更多的是用它的空间而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人而应当归该建筑物的全体区分所有人所有所以在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系立法者总是根据利益关系的不同类型设置相应的法律规范民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型民事主体与民事主体之间的利益关系民事主体的利益与国家利益之间的关系民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织并不代表国家民事主体的利益和社会公共利益之间的关系王轶著对中国民法学学术路向的初步思考过分侧重制度性研究的缺陷及其克服法制与社会发展对于民事主体和民事主体之间的利益关系在通常情况下会采用任意性规范倡导性规范或混合性规范进行调整对于民事主体的利益和国家利益社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整首先应明确停车位权属之争所属利益的性质即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益还是民事主体与国家社会公共的利益如果其为民事主体之间利益的争议则应该运用任意性倡导性或混合性的规范去调整如果其为民事主体与国家社会公共利益之间的关系则应该运用强制性规范进行调整不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家社会公共利益之间的关系因为停车位的情形相当复杂如果停车位可以进行登记则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系他们之间采取协商的形式解决利益冲突即法律不采取强行法规范二者之间的关系但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢什么是公共利益呢对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中是不是有多数人对该事项表示认可如果得到多数人的认可该事项属于公共利益无疑反之如果在某一事项所涉及的众人中有多数人对该事项不认可则该事项必不属于公共利益说到这里公共利益的内涵已经很清楚了所谓公共利益必须要与公共决策结合起来大多数人认可之事就是公共利益大多数人不认可之事就不是公共利益参见王昌英著何为社会公共利益北京大学学报所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题必须结合具体的事项由该事项所涉及的公众来决定在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益相比于单一开发商来讲所以应该属于社会公共利益范畴所以应由强行法进行规范而物权法第条第款赋予当事人自主选择的权利为任意性规范因此背离了规范的性质所以我认为是错误的并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为物权法不宜规定约定优先而应另辟蹊径王谨著公共物业所有权归属的物权法分析并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理而多数是以法定加约定的方式来解决且法定优先约定作为补充所以本人认为如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系既应用强行法进行明确规定停车位的所有权归全体业主共有只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益只有真正的使约定变为法定才能维护最根本的我国广大业主的利益综上所述在建筑物区分所有权领域中停车位库的权属问题是十分重要的涉及到全体区分所有权人的利益只有规定清晰明确的集体规则确定停车位库所有权的归属在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益建设和谐社会参考文献张军斌黄武双物业权属于物业管理中国法制出版社高富平小区停车位产权归属问题探讨法苑陈华彬现代建筑物区分所有权研究法律出版社周树基美国物业产权制度于物业管理北京大学出版社邓光达钟声论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题西南民族大学学报王利明物权法论中国政法大学出版社杨明小区停车位究竟属于谁载搜狐焦点房地产网金凤略论住宅小区车库的归属贵州师范大学学报德鲍尔使蒂尔纳德国物权法张双根译法律出版社梁慧星中国物权法草案建议稿社会科学文献出版社崔建远小区停车位的归属论王利明民法总则研究中国人民大学出版社