物业管理服务按质论价及其意义.doc

广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文1广东交通职业技术学院公路学院物业管理毕业论文开题报告论文题目物业管理服务按质论价及其意义专业物业管理姓名陈云学号5134093107指导老师签名专业系主任签名二0一一年九月广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文2一研究背景目的和意义研究背景优质优价质价相符一直是近年来物业管理行业的热门话题同一小区同一收费和按质论价的呼声日见其高随着物业管理条例实施的日益临近这一话题的热度有增无减不少业主和物业公司纷纷询问按质论价的物业管理服务收费办法何日出台分等级服务收费改革如箭在弦研究目的和意义虽然目前有不少地区已实行物业管理按质论价但还没有得到广泛应用甚至执行力不强所以我选择这一论题目的是为了引起大家的注意使物业管理按质论价深入民心还有就是加强我自身对物业管理费这方面的进一步了解物业纠纷的根源很大程度是物业管理质价不符造成的如果物业收费应该是优质优价按质论价那么物业纠纷也会相应较少业主可以享受到质价相符的服务而物业公司也不怕收不上物业管理费那么物业公司和业主就可以达成共赢大家都能意识到这一点的话就会齐齐行动起来倡议物业管理服务按质论价二研究的内容重点与难点研究的内容主要是根据物业管理服务相关的收费条例来研究物业管理服务按质论价的内容及其意义研究的重点与难点研究的重点是物业管理按质论价的内容通过分服务等级来作为定价依据在研究的过程中比较困难的是找资料找相关的依据但我相信只要肯努力一切困难都会引刃而解三研究的方法和手段要找到充分的论据来证明论点离不开找资料我主要是通过网上或者查阅书本来找相关的论据主要是运用举例子的方法来证明论点四研究条件和可能存在的问题1研究条件以毕业论文指导书为标准凭借个人所学的知识所拥有的能力通过市场调查以课外书网络等为辅助工具外加指导老师的指导点评广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文32可能存在的问题由于本人知识水平及能力有限资资料获取渠道的局限性论文的完成可能需要较长的时间3预期的结果能准确定位现在的物业管理发展情况存在的问题探讨到解决问题的办法并为我国物业管理企业发展壮大出谋献策五论文写作进度安排序号任务阶段持续时间1选题9月512日2开题报告9月1225日3论文提纲9月25日10月54初稿10月5日11月30日5定稿12月720日六参考文献住宅物业服务等级规范二三级试行来源首都之窗2008年1月14日施行关于印发物业服务收费管理办法的通知建设部和国家发改委印发普通住宅小区物业管理服务等级标准中国物业管理协会印发2004年1月6日乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格市发改委市建委发布年月日福建省物业管理服务收费管理规定年月日高等级住宅小区分级定价评分标准浦东年月日厦门市住宅区物业管理条例实施细则于年月日实行鞍山市物价管理服务收费等级管理实施办法2005年10月辽宁省物业服务收费管理实施办法试行年月日乌海市日报记者玉珑2010年2月11福州晚报记者陈长森东方日报记者田青瑶2003年11月29日理财周刊施华厦门晚报记者谢卫东2003年12月22日广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文4河南时报记者王晓欣2008年3月31日房地产时报2003年8月18日佛山日报2004年05月25日七附录1广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文5广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文论文题目物业管理服务按质论价及其意义学生姓名陈云学号5134093107专业物业管理指导老师谭健辉学院公路学院二0一一年十二月一日广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文6目录摘要7ABSTRACT7第一章物业管理服务费的现状11物业管理服务收费的形式812物业管理服务收费的标准8物业管理费是怎么定价的物业管理服务费8第二章物业管理服务按质论价21物业管理服务按质论价的内涵922物业管理服务按质论价的原因分析923物业管理服务按质论价的内容1024物业管理服务按质论价的实行21第三章物业管理服务按质论价可能存在的问题及应对措施31物业管理服务按质论价可能存在的问题2532实施物业管理服务按质论价的策略与应对措施2633倡议物业管理服务按质论价27第四章物业管理服务按质论价的意义41物业管理服务按质论价是物业公司可持续发展的客观需要2742物业管理服务按质论价是物业公司规范化的前提2843物业管理服务按质论价是业主实现更方便更快捷便民服务的重要途径2844物业管理服务按质论价是实现文明型和谐型社区的保证28结束语30参考文献31致谢32附录33摘要物业纠纷是商品房投诉中的热点众多房产纠纷的导火线也是物业收费问题物业广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文7管理服务收费特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题更成了人们关注的焦点物业管理服务水平不高服务质量比照服务标准缩水有价无质质价不符的情况比比皆是这也许是产生物业纠纷的根源物业收费应该是优质优价按质论价物业管理按质论价对业主和物业公司可以达成共赢业主可以享受到最佳服务物业公司也可以缓冲一下收费难现象所以物业管理服务按质论价的意义重大关键词物业管理服务优质优价按质论价意义AbstractPropertydisputeiscommodityhosetheheatincomplaininglotsofrealdisputefuseisalsocharetheproblemPropertymanagementservicechargesespeciallycommonresidentialereapropertymanagementservicefeesproblemmorebecamethefocusofattentionPropertymanagementservicelevelisnohightthesevicesqualitystandardsevicetoshrinkmutatismutandismarketablenoqualityqualityandpriceofthediscrepancycanbefoundeverywherePerhapsthisistherootofproducepropertydisputepropertyfeesshouldbehighqualityissuperiorpricequalityPropertymanagementqualitytoownersandpropertycompaniescantoreachawinwinsituationtheownnercanenjoythebestservicepropertycompaniesalsocanchargeabuffertophenomenonsopropertymanagementofqualityisofgreatsignificanceKeywordspropertymannagementserviceQualityLowqualitysignificance第一章物业管理服务费的现状11物业管理服务收费的形式广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文8物业管理收费目前存在政府定价政府指导价和市场调节价三种形式包干制和酬金制是比较常用的物业管理收费办法根据实际情况来看两种收费形式均有利弊包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业其余全部用于物业服务合同约定的支出结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式12物业管理服务收费的标准关于物业管理服务项目的收费标准主要根据具体服务项目的不同而有所差异一般而言收费标准大都由政府定价当然不一定是逐项定价大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容标准深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费对于购房合同中有约定物业费就按合同约定处理没有约定就按物业公司规定交纳物业费物业管理费是怎么定价的物业管理费用是根据物业公司所提供的服务等级来划分的具体参考物业服务等级标准等有关法律文件例如住宅物业服务等级规范二三级试行服务和等级成正比物业费用要进过当地城乡建设管理局审批物价局下发收费文件后才能执行物业管理费应根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价政府指导价和经营者定价为物价产权人使用人提供的公共卫生清洁公共设施的维修保养和保安绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费煤气费有线电视费电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或者政府指导价实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式由省自治区直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定凡属于物业产权人使用人个别需求提供的特约服务除政府物价部门规定有统一收费标准者除外服务收费实行经营者定价物业管理服务费物业管理服务费又称物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文9根据建设部和国家发改委印发的关于印发物业服务收费管理办法的通知规定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用物业管理企业固定资产折旧物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用第二章物业管理服务按质论价21物业管理服务按质论价的内涵按质论价是指物业管理服务收费分等定级质价相符合同约定的原则价格构成会比以往更细一些费用计算按实际发生率进行定价如电梯楼一楼住户不必交电梯使用费在公共设施方面考虑不同用户的不同使用率等同时对已进入市场收费体系的工业厂房办公楼宇和高档物业作出进一步规范22物业管理服务按质论价的原因分析物业管理一般分三种情况一种是大的开发商设物业管理公司管理一种是小的开发商交给房产系统的物业公司管另一种是没有直接的物业管理出现问题直接找开发商目前出现的问题一方面是物业管理公司服务不到位另一方面责任则在开发商按照规定新房子都有保修期由开发商负责如防水五年地面墙质两年超过保修期才由物业管理负责由于业主对这些关系不是特别清楚每月又要交物业管理费出了问题自然让物业管理公司买单业主们也总能找到各种借口拒交管理费目前我国物业管理服务水平不高服务质量比照服务标准缩水有价无质质价不符的情况比比皆是一方面百姓对物业管理服务是想说爱你不容易因此交费时不积极甚至出现抵触情绪一方面是物业管理公司费用收不上来投入越低问题越突出出现恶性循环加之市场又缺乏有效竞争严重制约着物业管理行业健康有序发展摘自千华网鞍山日报如果物业管理服务收费实行分类型按等级进行管理由物价部门同物业行政主管部门对物业管理服务收费等级进行考核评定以追求质价相符相信问题的矛盾会有所减缓广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文1023物业管理服务按质论价的内容1物业管理服务的内容物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好环境整洁优美公共秩序良好保障物业使用方便安全并按照下列要求实施一按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划实施管理服务二在业主使用人使用房屋前将住宅的共用部位共用设备和公共设施使用维护的方法要求注意事项以及法规规章的有关规定书面告知业主使用人三经常对物业管理区域进行全面的巡视检查定期对住宅的共用部位共用设备和公共设施进行养护四发现住宅的共用部位共用设备或者公共设施损坏时立即采取保护措施并按照物业管理服务合同的约定进行维修五接到物业损坏报修时限时进行维修和处理六做好物业维修更新及其费用收支的各项记录妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册七每半年向业主委员会报送物业维修更新费用的收支帐目接受审核八定期听取业主委员会业主使用人的意见和建议改进和完善管理服务九发现违反本条例或者业主公约的行为立即进行劝阻制止并向业主委员会和有关行政机关报告十按照物业管理服务合同约定的要求做好业主委员会业主使用人委托的其他管理服务事项除前款规定外物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理社区服务的有关工作物业管理通常包括两大内容日常管理和特约服务日常管理日常管理是经济性的管理和服务包括以下内容日常养护对于一个物业来说配套的机电设备供水供电系统共用设施等应经常定期地进行养护让其维持良好的运行状态延长设备的使用寿命清洁绿化对一个住宅小区来说搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好舒适的工作生活环境培养人们亲近自然的意识热爱自然热爱生活广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文11安全保卫在现实生活中每个人都希望有安全感物业管理应切实做好安全保卫工作将不安全因素消灭在萌芽状态让业主和使用人无后顾之忧确保人们的生命财产安全消防工作物业管理应高度重视消防工作一定要保证消防设备处于良好待用状态并培训一支业余消防队伍一遇火情可立即作出反应另外还要提高业主和使用人的防火和自救意识日常维护物业在使用过程中会出现很多问题须有一支全天侯的维修队伍随叫随到及时处理各类小修急修工作方便业主和使用人征收各类费用保管使用管理基金定期收取管理费编制预算收支帐目并定期公布以便业主和使用人监督协调各方面社会关系物业管理公司应与派出所街道居委会经常保持联系协调好工作管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水供电煤气电信市政等进行沟通以便出现情况都可与有关部门配合尽快予以解决处理好物业内部人际关系一个大型物业内部居住着各种职业性格的业主和用户物业管理公司可通过开展联谊活动让业主和用户有机会交流加深理解减少纠纷和争执的发生特约服务特约服务是指根据业主和住户需要提供各类特别服务这些通常是有偿的如送奶送报看护老人病人儿童订票送票代为购物送货上门等等物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营增加收入补充管理经费不足减轻业主和住户的负担2物业管理服务按质论价的内容根据本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况由高到低设定为一级二级三级三个服务等级级别越高表示物业服务标准越高以下为三个等级的内容一下内容摘自普通住宅小区物业管理服务等级标准一级广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文12项目内容与标准一基本要求服务与被服务双方签订规范的物业服务合同双方权利义务关系明确承接项目时对住宅小区共用部位共用设施设备进行认真查验验收手续齐全管理人员专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书有完善的物业管理方案质量管理财务管理档案管理等制度健全管理服务人员统一着装佩戴标志行为规范服务主动热情设有服务接待中心公示小时服务电话急修半小时内其它报修按双方约定时间到达现场有完整的报修维修和回访记录根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的公示服务项目与收费价目按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况按合同约定规范使用住房专项维修资金每年至少次征询业主对物业服务的意见满意率以上二房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护检修记录和保养记录齐全根据房屋实际使用年限定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围的及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或者业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修每日巡查次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等做好巡查记录并及时维修养护广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文13按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求建立完善的住宅装饰装修管理制度装修前依规定审核业主使用人的装修方案告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日巡查次装修施工现场发现影响房屋外观危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门小区主出入口设有小区平面示意图主要路口设有路标各组团栋及单元门户和公共配套设施场地有明显标志三共用设施设备维修养护对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外建立共用设施设备档案设备台帐设施设备的运行检查维修保养等记录齐全设施设备标志齐全规范责任人明确操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范设施设备运行正常对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的及时编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修或者更新改造载人电梯小时正常运行消防设施设备完好可随时启用消防通道畅通设备房保持整洁通风无跑冒滴漏和鼠害现象小区道路平整主要道路及停车场交通标志齐全规范广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文14路灯楼道灯完好率不低于容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案四协助维护公共秩序小区主出入口小时站岗值勤对重点区域重点部位每小时至少巡查次配有安全监控设施的实施小时监控对进出小区的车辆实施证卡管理引导车辆有序通行停放对进出小区的装修家政等劳务人员实行临时出入证管理对火灾治安公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施五保洁服务高层按层多层按幢设置垃圾桶每日清运次垃圾袋装化保持垃圾桶清洁无异味合理设置果壳箱或者垃圾桶每日清运次小区道路广场停车场绿地等每日清扫次电梯厅楼道每日清扫次每周拖洗次一层共用大厅每日拖洗次楼梯扶手每日擦洗次共用部位玻璃每周清洁次路灯楼道灯每月清洁次及时清除道路积水积雪共用雨污水管道每年疏通次雨污水井每月检查次视检查情况及时清掏化粪池每月检查次每半年清掏次发现异常及时清掏二次供水水箱按规定清洗定时巡查水质符合卫生要求广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文15根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害六绿化养护管理有专业人员实施绿化养护管理草坪生长良好及时修剪和补栽补种无杂草杂物花卉绿篱树木应根据其品种和生长情况及时修剪整形保持观赏效果定期组织浇灌施肥和松土做好防涝防冻定期喷洒药物预防病虫害二级项目内容与标准一基本要求服务与被服务双方签订规范的物业服务合同双方权利义务关系明确承接项目时对住宅小区共用部位共用设施设备进行认真查验验收手续齐全管理人员专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书有完善的物业管理方案质量管理财务管理档案管理等制度健全管理服务人员统一着装佩戴标志行为规范服务主动热情公示小时服务电话急修小时内其它报修按双方约定时间到达现场有报修维修和回访记录根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的公示服务项目与收费价目广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文16按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况按合同约定规范使用住房专项维修资金每年至少次征询业主对物业服务的意见满意率以上二房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护检修记录和保养记录齐全根据房屋实际使用年限适时检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围的及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或者业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修每日巡查次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等做好巡查记录并及时维修养护按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求建立完善的住宅装饰装修管理制度装修前依规定审核业主使用人的装修方案告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日巡查次装修施工现场发现影响房屋外观危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门小区主出入口设有小区平面示意图各组团栋及单元门户有明显标志三共用设施设备维修养护对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外建立共用设施设备档案设备台帐设施设备的运行检查维修保养等记录齐全广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文17设施设备标志齐全规范责任人明确操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范设施设备运行正常对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的及时编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修或者更新改造载人电梯早点至晚点正常运行消防设施设备完好可随时启用消防通道畅通设备房保持整洁通风无跑冒滴漏和鼠害现象小区主要道路及停车场交通标志齐全路灯楼道灯完好率不低于容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案四协助维护公共秩序小区主出入口小时值勤对重点区域重点部位每小时至少巡查次对进出小区的车辆进行管理引导车辆有序通行停放对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理对火灾治安公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施五保洁服务广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文18按幢设置垃圾桶生活垃圾每天清运次小区道路广场停车场绿地等每日清扫次电梯厅楼道每日清扫次半月拖洗次楼梯扶手每周擦洗次共用部位玻璃每月清洁次路灯楼道灯每季度清洁次及时清除区内主要道路积水积雪区内公共雨污水管道每年疏通次雨污水井每季度检查次并视检查情况及时清掏化粪池每个月检查次每年清掏次发现异常及时清掏二次供水水箱按规定期清洗定时巡查水质符合卫生要求根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害六绿化养护管理有专业人员实施绿化养护管理对草坪花卉绿篱树木定期进行修剪养护定期清除绿地杂草杂物适时组织浇灌施肥和松土做好防涝防冻适时喷洒药物预防病虫害三级项目内容与标准一基本要求服务与被服务双方签订规范的物业服务合同双方权利义务关系明确承接项目时对住宅小区共用部位共用设施设备进行认真查验验收手续齐全管理人员专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文19有完善的物业管理方案质量管理财务管理档案管理等制度健全管理服务人员佩戴标志行为规范服务主动热情公示小时服务电话报修按双方约定时间到达现场有报修维修记录按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况按合同约定规范使用住房专项维修资金每年至少次征询业主对物业服务的意见满意率以上二房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护检修记录和保养记录齐全根据房屋实际使用年限检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围的及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或者业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修每周巡查次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等定期维修养护按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求建立完善的住宅装饰装修管理制度装修前依规定审核业主使用人的装修方案告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项至少两次巡查装修施工现场发现影响房屋外观危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门各组团栋单元门户有明显标志三共用设施设备维修养护广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文20对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外建立共用设施设备档案设备台帐设施设备的运行检修等记录齐全操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范设施设备运行正常对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的及时编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修或者更新改造载人电梯早点至晚点正常运行消防设施设备完好可随时启用消防通道畅通路灯楼道灯完好率不低于容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案四协助维护公共秩序小区小时值勤对重点区域重点部位每小时至少巡查次车辆停放有序对火灾治安公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施五保洁服务小区内设有垃圾收集点生活垃圾每天清运次广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文21小区公共场所每日清扫次电梯厅楼道每日清扫次共用部位玻璃每季度清洁次路灯楼道灯每半年清洁次区内公共雨污水管道每年疏通次雨污水井每半年检查次并视检查情况及时清掏化粪池每季度检查次每年清掏次发现异常及时清掏二次供水水箱按规定清洗水质符合卫生要求六绿化养护管理对草坪花卉绿篱树木定期进行修剪养护定期清除绿地杂草杂物预防花草树木病虫害物业管理服务按质论价的实行乌海市物业管理服务年内试行按质论价随着乌海市城市建设步伐的加快小区规模不断扩大相应的物业管理服务问题成为每年两会代表委员热议的话题记者月日获悉为规范乌海市普通住宅小区物业服务收费行为保障业主和物业企业的合法权益根据内蒙古自治区物业管理条例并充分征求社会各方面意见市发改委市建委日前联合出台了乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格该标准从年月日起实施试行期一年业主和物业服务企业在约定收费标准时可参照该标准协商约定收费标准乌海市普通住宅小区包括经济适用住房旧城区危旧房改造普通商品住宅小区等各类型住宅小区物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则同时区别不同物业的性质和特点由业主和物业服务企业参照该标准协商后在物业服务合同中约定据了解物业服务收费许可实行属地管理物业管理企业在收费前均应持物业服务合同及相关资料到价格主管部门办理收费许可证物业服务收费实行公示制度物业管理企业必须将服务内容服务标准和收费项目收费标准在物业管理区域内的显著位置进行公示以接受业主监督广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文22福市出台物业管理收费新规定本报讯纯粹按成本确定物业管理服务费的做法将要作古而取而代之的是按质论价记者昨日从省物委获悉福建省物业管理服务收费管理规定已于近日出台并将从年月日起执行规定指出物业管理服务费包括综合管理服务费停车管理费房屋装修垃圾清运费和特约专项服务费其中直接反映物业管理水平的综合管理服务费实行分等级定价等级考评主要根据环境卫生与绿化管理保安消防及交通秩序管理房屋及其配套设施的管理和养护等八个方面情况既考虑到物业管理单位的管理服务成本更体现了按质论价的原则等级考评得分在分以下的不得收费规定还赋予业主对物业管理单位的监督权利要求物业管理单位须与业主管理委员会共同初评物业综合管理服务费收费等级协商具体收费标准然后报价格部门核准规定同时指出物业管理单位应当定期一般为个月向物业产权人使用人公布物业管理服务费和代收代办费用的收支情况接受业主管委会或物业产权人使用人的监督上海物业管理收费将按质论价物业管理对业主来说是消费行为物管企业不再是代表国家进行产权管理而是受业主委员会委托在合同框架内提供服务在昨天召开的上海市政协物业管理情况通报会上上海市房屋土地资源管理局副局长马云安指出这种观念的变化促使政府将物业管理纳入社区管理范畴政府的职能将从管产权变为定规则马云安透露说上海将实施物业管理收费的新原则按质论价政府将根据业主的不同要求细化物业服务并提供指导价格和意见最终由业主大会与物管公司签合同约定据了解市房地局目前正和物价局协商制定上海物业服务分等级收费的指导价格表以便为业主提供菜单式服务市房地局物业管理处的忻一鸣告诉记者他们起草的物业管理服务的示范合同上新增标注了诸如业主将支付多少金额用于保洁一周扫地几次的条款忻说政府希望借此提醒业主注意到他们从物管公司享受服务的质量马云安所指的制定规则还包含了很多内容忻一鸣透露政府正计划培育物业维修基金的代管中介市场通过这个独立的中介机构完成维修基金帐务管理的信息公开维广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文23修工程的审价和基金使用状况审计等工作此外上海从年月日开始实行物业管理小区经理责任制目前为止已经淘汰了位不能胜任小区居民委托的经理还有名小区经理接受培训人通过考试取得职业资格另有人因没有通过考试不能继续从事工作浦东新区物业分等级收费据浦东新区物价局有关工作人员介绍该区目前施行的普通级标准和高等级标准均符合办法有关要求收费体系分两大类共个等级浦东率先于年月日起施行的高等级住宅小区分级定价评分标准具体规定为服务标准由低到高分为高等一二三级收费标准相应为元平方米月元平方米月元平方米月不含电梯水泵设备运行费关于高等级物业管理服务收费等级由新区价格部门会同房产部门按评分标准打分确定申报高等级服务收费的居住小区得分在分的为高等一级得分在分的为高等二级得分在分的为高等三级得分在分及以下的由低到高分为五级四级三级二级一级收费标准相应为元平方米月元平方米月元平方米月元平方米月元平方米月厦门市物业管理服务可以按质论价厦门市厦门市住宅区物业管理条例实施细则于年月日实行对于物业管理费方面有了新的规定物业管理可实行优质高价现在人们生活水平提高了对物业的管理水平也提出了更高的要求但物业费的收取究竟怎么定才好也更合理呢对此细则规定物业管理费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格按照合理公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定也就是说在一定的基础上如果业主想得到更多的服务则付出的费用就多一点反之则付出的少一点这样大家都没有怨言物业费的收取也将不再是个难题另外细则规定物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文24因此服务合同的约定显得相当重要而且必须更加具体这样才可以做到让业主及物业公司都明明白白鞍山物业管理按质论价以前物业管理服务收费标准是通过价格听证会的形式确定下来的根据各小区成本情况制定不同的收费标准但物业管理服务水平不高服务质量比照服务标准缩水有价无质质价不符的情况比比皆是2005年10月份鞍山市物价管理服务收费等级管理实施办法出台了该办法把绿色物业生态物业人文物业理念融入城市住宅小区物业管理中物业管理服务收费实行分类型按等级进行管理由物价部门同物业行政主管部门对物业管理服务收费等级进行考核评定以追求质价相符等级考核评定实行打分制按分数划分五个等级收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定等级越高收费标准越高等级一般每年考核一次服务项目内容服务标准发生变化的相应调整其收费等级并重新颁发等级证书此外物业管理服务收费要求明码标价河南郑州市小区物业费有望按质论价郑州市物业协会的一位工作人员解释那时郑州高档住宅小区并不多业主对物业服务要求也并不高现在随着住房质量的提高业主对物业公司也越来越重视有时买房子就是买物业小区物业费不按服务质量收取仅按证书级别收取的情况已经不适用于现行情况郑州市房管局副局长李全云说这种服务和收费脱节的现象主要在于物业费没有和小区的物业服务挂钩郑州市房管局准备出台小区物业服务分等定级的办法小区业主可以根据自己需要选择所需的服务等级也就是说小区业主大会聘请的物业公司如果是一级物业但提供的是二级服务就只能按二级服务标准来收费河南省房屋与住宅商会副秘书长赵进京说北京上海已经开始试行物业收费按质论价对服务标准实行八个等级收费对小区内清洁费收多少几个物业工作人员该收多少费用工作人员提供什么样的服务都有标准小区业主想要什么样的服务可以和物业公司协商广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文25辽宁市实行物业管理按质论价辽宁省物价局建设厅日前联合下发了辽宁省物业服务收费管理实施办法试行以下简称办法决定从年月号起取消过去的政府定价对全省物业收费实行市场化的按质论价今后辽宁物业将根据不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价其中高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价由物业管理企业与业主约定具体收费标准其他住宅小区实行政府指导价按等级管理新办法中业主的权利受到尊重今后物业收费标准业主也有发言权物业管理企业收费前必须与业主委员会签订协议约定具体收费标准商厦写字楼收物业服务费的必须事先充分征求业主的意见与业主签订协议约定服务项目内容和收费标准等事宜新建的住宅小区业主大会及业主委员会暂未建立的物价部门可制定临时物业收费标准其期限每次最长不得超过一年试行的新办法在物业收费方式上作了重大调整实行包干制和筹金制两种收费方式由上述例子可知全国大多数省份都在试着推行物业管理按质论价都纷纷出台物业管理费按质论价的新政策福州甚至在年就开始试行由此可见物业管理费按质论价势在必行8佛山市推出物业服务收费管理新办法佛山推出物业服务收费管理新办法将以政府指导价为原则由业主自行与物管企业约定收费标准改变了以往物管企业提供服务向政府部门报批收费标准的形式根据新办法别墅商业物业的物业服务收费标准将直接由业主与物管企业约定普通住宅小区则分为两种类型三个级别即分为带电梯和不带电梯住宅分别由政府制定各三个级别的服务收费基准价和浮动的幅度让业主选择与物管企业约定提供服务在每一种类型对应的每一个收费级别中都定出了相应提供物业服务的内容避免了业主与物管企业约定服务与收费标准时遇到困难这也体现了物业管理按质论价的一个表现第三章物业管理服务按质论价存在的问题及应对措施31物业管理服务按质论价存在的问题一管理不规范设置不健全大部分物业服务企业是房地产开发企业的子公司物业服务企业与房地产开发企业同属一个公司领导未达到独立经营独立核算的要求也未能协广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文26助小区业主成立业主大会业主委员会导致物业管理服务合同无法签定业主与物业服务企业无法沟通致使双方产生不信任小区和公司的各项管理制度机构设置不健全无量化标准无创新意识存在管理单一缺少经营理念二水电损耗差额通过提价弥补目前松滋市区尚有以宝丰小区为典型代表的没有实行水电抄表到户的小区这些住房主要是年以前建成的对总表与分表之间发生的损耗物业公司采取提价这种简单的办法来分摊差额水电损耗数量不向业主公开提价标准也是单方决定若业主稍有不满物业公司便以停水停电相威胁造成双方矛盾更加激化三收费手续不全明码标价不力按照关于商品和服务实行明码标价的规定物业企业在取得物业管理资质证书和工商营业执照后按物业收费管理办法的要求由房产部门办理小区等级评定后到物价部门核定物业收费标准办理服务价格收费监审证方可依据批复的收费项目和标准收费同时还要在小区出入口处设置收费公示栏但从目前情况来看只有一半物业企业办理了收费证件有的还是一个收费证件几个小区使用没有实行一点一证同时大部分物业企业没有按照规定实行明码标价即使标价也是内容不全格式不规范四收费标准到位服务水平打折根据物业企业资质等级以及提供的服务不同实行级别的收费标准也不同但有的物业企业按物价部门核定收费标准收取费用后对业主提供的服务却大打折扣32实施物业管理服务按质论价的策略与应对措施一严格明码标价制度国家发改委和建设部专门就物业收费标价问题出台了物业服务收费明码标价规定物业企业必须按照要求在其服务区域内的显著位置或收费地点采取公示栏公示牌收费表收费清单收费手册多媒体终端查询等方式标明物业管理企业名称收费对象服务内容服务标准计费方式计费起始时间收费项目收费标准价格管理形式收费依据价格举报电话等物价部门及相关职能部门也要加大监督检查力度对乱收费的物业公司从严处罚减少乱收费现象的发生维护好小区业主的切身利益二完善定价机制要确保价格和服务标准相适应有必要进一步完善现行的物业收费管理办法要根据居民的不同消费需求测算不同服务内容服务质量服务档次的物业管理服务收费标准充分放权于民由价格主管部门确定各小区等级中准价格确定上下浮动幅度由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定报价格部门备案协定价格采取能上能下机制由服务质量决定广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文27三加大对物业管理的正面宣传和引导让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势树立花钱买服务的消费意识尽快扩大推行物业管理招投标机制彻底打破谁开发谁管理的垄断经营模式让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择这样两者才有感情基础才能最大限度地减少收费纠纷物业管理才能搞好四由市政府组织整治逐步化解问题小区物业管理收费纠纷避免引发更大的社会矛盾构建和谐规范有序的物业服务收费秩序五转变服务观念提高服务水平周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下增强服务意识建立良好的职业道德规范进一步提高从业人员素质和物业管理水平保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环物业管理的目的是构建和谐的居住环境谁享受谁支付将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度通过业主的参与管理促进物业企业的自身建设这样物业管理才会有双赢的局面为促进新的经济增长和实施社会再就业工程作出积极的贡献33倡议物业管理服务按质论价物业纠纷的话题备受市民关注无论是小区业主或是物业企业似乎都有诉不完的苦水一方面物业企业称业主物业交费率太低企业亏损严重有的不得不退出小区另一方面有些业主则认为物业企业服务不到位缺乏诚信小区业委会更换物业企业的事件也屡屡发生物业企业与业主本是服务与被服务的关系原本应该双赢的两方有时候却站到了对立面上甚至会硝烟弥漫这归根到底也是质价不符的原因造成的全国大部分的地区都有采取物业管理分等级定价的措施也就是按质论价而且矛盾会有所减缓而且广大人们也呼吁物业管理服务按质论价我们应该倡议物业服务按质论价是广大业主们能够享受到质价相符的服务第四章物业管理服务按质论价的意义41物业管理服务按质论价是物业公司可持续发展的客观需要质价不符是产生物业纠纷的根源俗话说一分钱一分货可对于居住在一些物业小区的业主来说享受的物业服务与应交的物业管理费并不等值而很多物业公司有这样的感受业主们总能找到各种借口拒交管理费管理费收不上来对公司的资金运行造成很到的影响物业收费应该是优质优价按质论价要体现质价相同的公平竞争原则允许价格有一定的浮动幅度比如研究按照招投标办法设立选定的管理企业招投标服务应该广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文28体现竞争性应该允许价格有一定的浮动幅度这样能够体现整个服务的竞争性物业管理服务收费实行分类型按等级进行管理由物价部门同物业行政主管部门对物业管理服务收费等级进行考核评定评定分值所对应的等级收费标准确定等级越高收费标准越高以追求质价相符这样业主对物业公司的服务也满意而物业公司的也有资金长期周转下去所以说物业管理服务按质论价是物业公司可持续发展的客观需要42物业管理服务按质论价是物业公司规范化的前提为改变收费的不规范如浦东在部分小区率先试行了分等级收费按照小区物业的情况物业公司的服务水平分成了五个等级每个等级有不同的服务标准相应的也有不同的收费标准这一做法被称为物业管理的菜单式服务收费并取得了良好的效果这一收费模式贯彻了合理收费的原则也对缓缴和拒缴物业管理费行为增强了约束力一般说来物业管理硬成本即物业的管理成本只占物业管理成本的软成本即服务的成本占业主享受的服务内容越多水平越高缴的钱也多业主选择每月每平方米缴多少物业管理费保安费保洁费就享受相应的物业管理服务少缴钱多享受行不通多收钱少服务同样行不通按质论价质价相符收费标准和服务标准的明晰是物业管理规范化的前提43物业管理服务按质论价是业主实现更方便更快捷便民服务的重要途径以地方标准的形式发布物业服务等级标准在全国尚属首次市住建委相关负责人说标准分等级级别越高服务越多服务质量越高根据质价相符原则业主要选择更高标准的服务物业费会相应提高该标准有利于对物业服务量化考核物业服务具有无形性和即时性难以量化该标准对物业服务予以细化比如楼道多长时间扫一次改变了物业服务质量和物业费难以评估的现状选择物业服务的标准很灵活可以选择1到5级的任何一级也可把各级服务内容抽出来进行菜单式组合比如保安可选二级保洁可选三级评级可作为评估物业服务质量测算物业费的依据业主可根据具体标准判断或委托第三方评估物业服务质量物业费是否合理这样有利于提高服务质量而且还方便利民也可以减少物业公司和业主之间的矛盾所以说物业管理按质论价是业主实现更方便更快捷便民服务的重要途径44物业管理服务按质论价是实现文明型和谐型社区的保证繁荣社区文化是社区精神文明建设的重要内容随着物质生活水平的提高人们对于精神生活的质量需求越来越高为此我们充分调动社区居民和驻区单位的积极性把社区文化建设作为社区工作的重中之重来抓取得了较好的成效广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文29为什么说物业管理服务按质论价是实现文明型和谐型社区的保证质价不符是问题的根源业主交了钱却享受不到相应的服务甚至还造成很大的不便业主自然会跟物业公司产生矛盾然而业主就回拒交物业管理费管理费收不上来没有资金运转物业公司就更加提供不了更好的服务造成一种恶性循环如果物业管理服务收费实行分类型按等级进行管理由物价部门同物业行政主管部门对物业管理服务收费等级进行考核评定以追求质价相符相信问题的矛盾会有所减缓对于物业公司来讲话管理费收上来了资金的问题解决了那么为了巩固公司能够长久经营下去还要从构建文明和谐型社区着手所以物业管理服务按质论价是实现文明型和谐型社区的保证广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文30结束语物业管理正处于一个发展的阶段经过近十年的探索和实践物业管理已打下了坚实的发展基础初步形成前景广阔充满生机最具发展潜力的新兴行业但在我国物业管理发展还不够完善业主和物业公司的纠纷每天都有上演说物业公司服务不到位拒交管理费因为规章制度的不完善存在很多漏洞这些矛盾不是一时半会就能解决为了解决这一矛盾纠纷很多地区都采取物业管理按质论价都纷纷出台物业管理服务等级标准等相关的政策广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文31参考文献1住宅物业服务等级规范二三级试行来源首都之窗2008年1月14日施行关于印发物业服务收费管理办法的通知建设部和国家发改委印发3普通住宅小区物业管理服务等级标准中国物业管理协会印发2004年1月6日乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格市发改委市建委发布年月日福建省物业管理服务收费管理规定年月日高等级住宅小区分级定价评分标准浦东年月日厦门市住宅区物业管理条例实施细则于年月日实行鞍山市物价管理服务收费等级管理实施办法2005年10月辽宁省物业服务收费管理实施办法试行年月日乌海市日报记者玉珑2010年2月11福州晚报记者陈长森东方日报记者田青瑶2003年11月29日理财周刊施华厦门晚报记者谢卫东2003年12月22日河南时报记者王晓欣2008年3月31日房地产时报2003年8月18日佛山日报2004年05月25日广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文32致谢时光匆匆如流水转眼便是大学毕业时节春梦秋云聚散真容易离校日期已日趋临近毕业论文的的完成也随之进入了尾声从开始进入课题到论文的顺利完成一直都离不开老师同学朋友给我热情的帮助在这里请接受我诚挚的谢意本论文是在导师谭建辉的悉心指导下完成的导师渊博的专业知识严谨的治学态度精益求精的工作作风诲人不倦的高尚师德严以律己宽以待人的崇高风范朴实无华平易近人的人格魅力对我影响深远在此谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文33附件普通住宅小区物业管理服务等级标准试行的使用说明本标准为普通商品住房经济适用住房房改房集资建房廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况由高到低设定为一级二级三级三个服务等级级别越高表示物业服务标准越高本标准各等级服务分别由基本要求房屋管理共用设施设备维修养护协助维护公共秩序保洁服务绿化养护管理等六大项主要内容组成本标准以外的其他服务项目内容及标准由签订物业服务合同的双方协商约定选用本标准时应充分考虑住宅小区的建设标准配套设施设备服务功能及业主使用人的居住消费能力等因素选择相应的服务等级