酒店及酒店公寓市场概况.docx

酒店及酒店公寓市场概况xx酒店及酒店公寓市场概况一xx酒店发展现状在18的大xx圈城市圈16的中部崛起城市的城市发展背景中xx市经济更加开放开始走向国际化专业化商务活动日益频繁各级别种类展会举办活跃由此xx酒店业也开始步入一个迅速扩张发展时期针对不同的消费者酒店开始进入产品细分化阶段酒店管理更专业化目前旅游饭店逐步走向国际化特色化全市星级酒店达140余家其中6家五星级13家四星级64家三星级而2005年在建与拟建的四星级及以上的酒店就有8家部分在建酒店基本情况如下表部分在建酒店基本情况项目名称星级项目位置楼层总建筑面积发展商锦江国际集团酒店五江汉区建设大道707号建银大厦A区314435155上海锦江国际酒店发展股份有限公司与锦江国际集团有限公司共同投资xx市亢龙太子花园酒店五江汉区建设大道xx市亢龙太子酒轩有限公司明珠豪生拟报五星汉口沿江大道xx明珠酒店四沿江大道182号465810506郑州铁路局xx分局五星汉口范湖首都机场集团新世界酒店白金五星航空路长江大酒店对面香港新世界集团四星武昌水果湖万丽大酒店拟建五星武昌徐东2232000湖北省电力公司此外xx不少大规模的综合项目如世贸滨江的锦绣长江瑞安永清项目xx体育中心xxCBD等均设计有高星级酒店配套从目前xx市酒店现状看xx酒店有以下特点酒店xx三镇经济的晴雨表三星级及以上酒店中汉口有46家武昌有30余家而汉阳仅几家而xx市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段四星级酒店也是最多的武昌的授牌五星级仅五月花及东湖大厦均高于汉阳酒店的数量也正反映了三镇的经济发展水平酒店服务逐渐走高依托于高端经济流驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇而如香格里拉雅高万豪圣达特最佳西方等一批全球著名跨国酒店集团入驻不仅在硬件设施服务上提高了档次在服务水平上走向更专业化方向商务行政型酒店为主xx高档商务饭店度假型饭店文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现大致可以看出以商务目的酒店的比例是最高的高档的商务区金融环境发达吸引了不少国际性的大企业驻扎于此这些大企业的商务关系往来频繁给附近的酒店带来了大量的商机功能增强朝多元化方向发展随着经济的发展酒店的社会功能也在不断的演变从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游商务会展于一体的多功能厅并朝多元化的方向发展如香格里拉大饭店里就有像IBM微软凤凰卫视等跨国公司入驻其间办公经济型酒店开始逐鹿xx华中重镇九省通衢2005年1月8日美国速8在华中地区的第一家连锁加盟店xx扬子江速8酒店开业引来国外国内众多著名经济型酒店品牌抢滩xx如今速8有水果湖店吉庆街店投入使用莫泰168武珞路店已开业而速8青山店年底纳客法国宜必思锦江之星如家快捷也相继进入xx市场参与者变宽经济型酒店的发展前景也让xx的一些餐饮巨头怦然心动除连锁加盟外经济型酒店让xx本土一些餐饮业延伸到酒店如艳阳天以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店打造经济型酒店艳阳之星武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开张酒店环境开始营造家庭特色酒店环境除在大堂过道等公共部位营造尊贵舒适宽敞的氛围外公共空间开始向休闲化自然化的情景模拟环境改变如营业近半年的最佳西方禧邦可大酒店外设两部观光及扶手电梯内部种植高大树木做瀑布此外客房布局开始走向家庭化特色有独立的厨房吧台设计配备冰箱电磁炉等家庭设施并有鞋柜书房等空间同时酒店式公寓也浮出水面房间的装修努力营造家的氛围家具简单实用卫浴设备要求高品质符合潮流房间设施配置从细节入手方便顾客二xx酒店市场分析酒店分布酒店集中在各市级副市级商业中心位于火车站长途客运站市区政府机构集中地武昌酒店比较集中司门口付家坡火车站洪山广场东湖沿线典型酒店及酒店公寓如下图酒店规模酒店规模不一五星级酒店中规模以300间左右为主规模比较大的为香格里拉大饭店武昌酒店的规模中等一般为100200间客房酒店规模如下图价格水平星级酒店协议价一般为门市价的46折长包房三星级为60008000元月四星级一般为800010000元月五星级为1500030000元月为协议价的7折左右五星级客房协议价格一般为600900元天经营状况xx酒店需求量大全市星级酒店客房约为15000间左右而2004年接待海外旅游者3145万人接待旅游者总数26385万人全市的年均客房出租率达70左右其中三星级酒店出租率普遍高平均可达70在35月912月的旅游与商务旺季可达8090而五星级酒店的出租率约为70左右而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能厅的消费使用如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会产品展示的经常惠顾之地而东方大酒店五楼中庭皇家花园咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所客户群体酒店客户较为固定主要分为两大类一类为军区政府筹办依托政府机构经营的酒店如湖北饭店洪山宾馆中南花园新大地等酒店主要以会议客人为主另一类为以市场为依托的酒店如五月花酒店大酒店为高端商务休闲度假型酒店白玫瑰酒店为典型四星商务酒店商务渡假客户为主海怡锦江大酒店是电信商务会议中心客房数量较少而商务回头客较多从固定客户群体看五星级酒店的客群比较综合有固定的外资企业和境外旅游团队客户此外为高规格会议客户一般居住为34天而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和xx大型企业如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业有武钢神龙等大型企业配套服务酒店物业一般昭示性良好区域酒店物业外观良好酒店入口宽敞大堂高大亮丽三xx酒店公寓市场分析小户型面积开始向小房型过渡时其消化周期延长投资比例下降自用比例上升2004年汉飞青年城鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕而2004年末至今小户型项目销售周期延长而在经济活跃时期一些市场空隙被发现一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准只是引用概念进行炒作而在xx酒店式公寓由公寓与其他酒店业旅游业的结合具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐1在售经营典型物业供应特征项目名称物业类型区域特点兆瑞国际商务酒店公寓投资型毗邻香格里拉五星级酒店位于xx金融核心区周边市府文化传播机构云集宝丰时代商务公寓商务为主桥口核心阳光新天地复合型公寓417层酒店公寓处于xx市的金融中心和商务中心圣淘沙大厦A座产权式酒店公寓处于xx市的金融中心和商务中心项目名称套数建筑面积开盘时间租售价格销售情况包租服务兆瑞国际32020053积累6500后期不交物业管理费来访少6年内固定年投资回报率为8按月支付12天免租入住6年后可续签亦可由开发企业现行价买回物业阳光新天地286377322004125500周边一般写字楼3540清盘6年内固定年投资回报率为75按月支付36天免租入住在6年内违约金为15万元圣淘沙大厦3842004上早6000现在7000项目前期销售较好后期因单价原因消化放缓尾盘8年内固定年投资回报率为8按月支付在8年内违约金为1万元项目名称配套面积经营管理兆瑞国际精装修配备全套酒店家具家电房间厨卫设计星级酒店服务3478聘请兆瑞酒店管理公司进行统一的酒店销售与营运管理阳光新天地四星级酒店服务标准3873主力46聘请xx新宜天地酒店管理公司进行统一的酒店销售与营运管理圣淘沙大厦部分商务功能送空调冰箱等家电及家具如餐桌床组沙发等商务中心会议室茶座5060为主聘请广州花园酒店管理公司进行统一的酒店销售与营运管理说明数据采集于11月综合而言纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点位置位于城市商业商务中心毗邻五星级酒店紧邻城市主要交通线交通便利而畅通户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢拥有居家的格局和良好的居住功能同时配有全套的家具电器公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积装修标准与同类酒店相当提供高水准服务与普通公寓相比酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务如餐饮娱乐洗理游泳复印传真打印翻译等管理经营开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理一般采取固定收益率786年包租免费居住12天36天年的权利规模规模大于一般酒店一般数量为300间左右租金水平项目以外地来汉长期办公的商业客户为主租金比普通公寓高但略低于同档酒店价格后期保障薄弱大幅度提升了公寓的销售价格酒店式公寓一般销售价格为58006500元高于同期小户型公寓10001500元之间2出租市场需求酒店公寓经营在xx尚处于起步试营业阶段市场需要一定的培育期市场需求一般兼顾居住办公综合需求目前市场中进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦其中港澳中心租金价格为388758元天长包房为公寓酒店规模较小客房出租情况良好而圣淘沙酒店8月试营业11月9日开业目前已有医药健身器械一些长包客户处于探索市场阶段两个酒店公寓基本情况见附件3置业投资需求调查显示酒店公寓均提供回报率78的售后包租服务固定的回报率专业的经营让一批二三次置业者聚焦酒店公寓这部分投资者有部分为温浙等外地投资客酒店公寓作为一种新的物业形态借用专业的酒店管理及其资源保障投资者收益成为近年小户型的一种发展趋势但由于其投资性高单价的产品特性使得其对客户群体的要求较高市场供应受到消费者地段资源的影响大四结论酒店对区位依赖性强需要良好的商务商业及便利交通支撑酒店集中于城市内环线内核心外围存在市场空缺武昌高星级酒店缺少光谷区域酒店物业少市场需求强酒店物业竞争小高星级酒店功能增强朝多元化方向发展经济型酒店开始逐鹿xx市场参与者变宽酒店环境开始营造家庭特色高星级酒店突破区域范围客户以高规格会议型客户及国际企业xx大型企业为主附表营业中的酒店公寓1港澳中心商务酒店酒店名称港澳中心商务酒店规模五星公寓式酒店房间数150多间价格及折扣标准间999套房19993999两房两厅3699以上价格基础上一般四到五折贵宾卡23折散客价协议价长包价贵宾价协议价对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣贵宾价许交一定费用1880办理贵宾卡持卡消费可享受更低折扣并能有一定的升级优惠入住率及经营状况淡季50以上平均7080经营状况较好赢利根据不同酒店的情况及餐饮部住房部等各部门综合收益来衡量一般好的盈利平均入住率在70以上主要客源情况私企为主部分政府机关人员年龄在3050岁外地为主但贵宾卡客人以本地为主约500人配套设施及服务内容服务内容洗烫衣物送餐火车飞机票唤醒服务整理房间等等风格特点公寓式特点房间设计和布置体现居家特点房间大舒适位置在步行街购物观景娱乐消费都很方便外部配套好不足之处因为一楼为商场大堂空间很小且不是独立空间公共部分不足门口为单行道行车不方便2圣淘沙大厦经营情况规模准四星公寓式酒店房间数300多间价格及折扣标准间880商务房938968商务行政套房13081850家庭公寓1094商务公寓1232协议价为4折长包折扣少长包家庭公寓为8000元月商务公寓为10000元月入住率及经营状况营业不久以有办公人员入住主要客源情况以散包为主长包客户一般为医药健身器械等办公兼顾住宿功能企业配套设施及服务内容商务中心餐厅整理房间等风格特点公寓式特点房间设计和布置体现居家特点位置在万松园步行街购物观景娱乐消费都很方便外部配套好不足之处普通居住与酒店没有完全分开人员较为混杂xx大家房地产顾问有限公司信息研究中心