酒店式公寓项目策划书.docx

酒店式公寓项目策划书目录前言何谓酒店式公寓4第一篇酒店式公寓的发展历程6一国外情况6二国内开发建设状况6第二篇广州市酒店式公寓市场状况7一酒店式服务公寓类型细分7二酒店式公寓的分布及特征7三代表性酒店式公寓列表分析10四酒店式公寓总体现状分析13五近两年公寓类型物业的销售情况20六近期公寓类型物业的供应量20七未来两年酒店式公寓的开发情况21八未来几年酒店式公寓的市场前景预测22九酒店式公寓市场分析结论27第三篇珠江新城规划前景分析29一珠江新城区域现状29二未来规划建设31第四篇珠江新城J27地块分析32一J27地块综合情况32二珠江新城J27地块开发条件分析列表34三地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论34第四篇珠江新城J27地块项目定位与市场策略35一目标客户定位35二市场定位分析36三项目命名39四经营与物业管理40五租赁建议41六经营推广重点41七项目年经营收益42策划方案总结论44前言何谓酒店式公寓酒店式公寓顾名思义首先是公寓公寓一般是用来出租的住宅物业其室内空间间隔及使用功能与住宅类似而酒店式公寓就是指提供酒店式全套服务的公寓类型其兼具传统酒店和公寓之长大多位于成熟商务区域外资企业和外籍人员聚集流动地带这些地区写字楼酒店商业中心等配套设施都比较完善酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理住户的日常起居饮食卫生等均有周全服务生活非常舒适便利星级服务品质更令客户兼有尊贵感同时相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益第一篇酒店式公寓的发展历程一国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲世纪为当时旅游区内租给游客临时休息的临时之家现已逐渐盛行于欧美功能上早已是满足旅游商务等多方面需求的公寓类型现时国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点其房型类似酒店的标准间配豪华商务套房并提供家居生活所需的厨房卫生间家具等多种设施二国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身具有独特的优势故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领外籍人士颇有吸引力年代初国内最早的酒店式公寓出现在深圳改革开放的前沿阵地之后这种类型的物业在北京上海等地发展迅速相比北京上海广州的酒店式公寓一直波澜不惊供应量不算大这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关可以说酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪不过总体上酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段估计至少还有年的发展才进入繁荣期第二篇广州市酒店式公寓市场状况一酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓星级酒店附带的高级公寓酒店式服务高级别墅等几大类型市面上有一些叫做白领公寓单身公寓的物业也标榜提供酒店式服务但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远故不能算是酒店式服务公寓现时广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪年代中至年代中落成的几家四五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园祈福华厦富城花园岭南会中信公寓新大厦等为主其中富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓据悉目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓加上星级酒店附带的高级公寓等其总共的套房总数仅有套左右本方案所讨论的酒店式公寓物业主要指类似祈福华厦新大厦这样的专业性酒店式公寓二酒店式公寓的分布及特征目前专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点其主要分布在市中心一些位置优越交通便利的成熟商务写字楼区域如环市东路写字楼区域天河北中央商务写字楼区五羊新城等但总数不超过个从功能上看目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下新大厦国际性酒店式公寓位于珠江新城祈福华夏国际性酒店式公寓位于五羊新城中信公寓国际性酒店式公寓为中信广场附楼富城花园国际性酒店式公寓位于五羊新城广东国际大厦附高档公寓位于环市东路远洋明珠大厦高档公寓位于珠江新城位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦其曾经推出过产权发售的商务公寓商务公寓商住两用从其租赁客户及功能使用特征来说商务公寓并非严格意义的酒店式公寓另外远洋商务大厦近期还推出产权式酒店从其户型间隔及酒店特征来说也不属于酒店式公寓酒店式公寓的特征性质属于商住楼有年产权通常配备酒店作为配套会所设施十分完善泳池桑拿室桌球健身房儿童游乐室咖啡室等应有尽有国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置介于住宅户型及酒店套房之间大厅大房一般二房以上三房以上装修及室内配置通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具专业公司进行管理提供小时全天候物业管理和星级酒店式服务配置厨房和洗手间通常不可以明火煮食配备独立空调或中央空调及热水系统管理费相对较高有的纳入租金内有的则另计租价多在元平方米以上部分租赁价格以港币或美金标价比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少因为要进行专业性管理故一般只租不售近年因为市场的需要也出现产权式酒店式公寓模式三代表性酒店式公寓列表分析公寓名称项目内容中信公寓祈福华厦广东国际大厦附楼远洋明珠大厦富城花园新大厦分布层数层层共层楼楼楼共层分布各楼层客房总数两座共套多套共套两座共套约多套二房单位套房面积建筑面积三房单位套房面积建筑面积个别面积达售价港币元只租不售元元只租不售元配套设施会所国际会议室泳池小型酒吧餐厅等会所酒吧餐厅泳池桑拿室高尔夫练习场穿梭巴士等可用广东国际大酒店的服务设施五楼有会所其他设施无餐厅泳池桑拿室穿梭巴士等会所设施餐厅酒吧泳池卫星电视穿梭巴士等服务管理费元含房租内元含房租内含房租内元管理公司及服务特色保利物业祈福华厦管理处业主管理处远洋明珠管理处富城花园营业部广州天绰物业管理有限公司国际饭店金钥匙组织联合会员客户住户类型外籍人士为主其中日本人占成韩国人成外籍客户为主以欧美人士居多其余日本香港韩国等人士国内客户占多数国内客户为主欧美日菲香港等日本客户占韩国客户占客户租期八成以上租半年个月到年租期无日租个月或一年均可个月租期为主一般一年以上个月到年租期为主出租率租价日租元单元半年内价格一样一年全包价格万元月一房美元月二房美元月三房四房美二房或三房全包价元月二房元月三房元月二房美元月三房二房租价元月三房租价元月元月美元月电梯数量台客梯台货梯台台客梯台货梯台每座台东北两座塔楼各有台电梯回报率左右备注在广州市场一直不出售近期推出绝版套如租期一年以上可以侃价约折左右注因为早期住宅部分已经基本销售完毕余下作为酒店式公寓者不多全部出售用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃价至折初期推出市场反映一般后重新包装为国际公寓后销售及租赁畅旺注各酒店式公寓也配备一房四房甚至四房以上的套房不过一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓其客户住户主要面向外籍人士早期的国际公寓一般都只租不售如祈福华夏富城花园等就是这一类型其租赁相当畅旺出租率都在以上而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务确保投资者的回报目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦新大厦富城花园中信公寓等少数几间而随着广州市的经济蓬勃发展对外经贸交流日趋活跃外商投资日增常驻广州的外籍人士逐年递增高档的酒店式公寓的需求潜力巨大四酒店式公寓总体现状分析区位分析以其功能设计及面向的客户情况来看目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带这样的区位对使用者而言最有利出租率因为酒店式服务公寓数量不多象花园酒店中国大酒店白天鹅宾馆凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因空置率从不等但普遍出租率都在以上如下图所示租赁价格酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景这与其自身独有的优势分不开的现时月租价为元其中较新及配置标准高的国际化专业公寓租金高企不下如新大厦月租达元而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少另外花园酒店中国大酒店白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为元而及金亚花园岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到元左右酒店式服务公寓租赁价格如下图所示相比之下酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势但所提供的服务接近五星级酒店随着经营服务的不断改善相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力客户类型租赁用户跨国公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源据广州市经委统计截止年月底驻穗的外国机构已达家比年增加了多家年外资企业达多家世界强的跨国公司有多家已进驻广州目前常驻广州工作的外籍人员目前已超过万人加上其家属将近万人这个数字还在逐年递增这些跨国公司的高层外籍管理人员大都有优厚的住房津贴高达美元月以公司的名义租房除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅这些外籍人士更乐于选择豪华服务完善又有家的感觉的国际公寓作为居所从而形成了一批稳定的客源这些租客以来自欧美日本韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主另外这些外籍人士有一个特性就是喜欢物以类聚人以群居往往有一个地方居住感觉良好然后便会召唤一大群同国籍的人士同来憩居成一个同族群落例如中信公寓就聚集了大量的日籍人士占租赁总比例的以上注在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓这些人士大多来自非洲阿拉伯国家东南亚国家港澳台人士由于广州市毗邻港澳地理位置及及投资环境优越粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁港澳台商在广州的投资项目逐年增多年底仅台资企业就有家实际利用台资元亿美元另外原籍广州的海外侨胞有万人澳港台同胞万人归侨归眷港澳台同胞亲属多万人平均每年有数百万人次的港澳台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动目前常驻广州工作的港澳台籍人士有约万人其公司企业中按其职位高低给予元月的住房津贴一般职员为元月而高层管理者达元月其中长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中这些寓所就包括酒店式公寓高收入的国内白领金领阶层为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场这些人收入高崇尚自由注重生活品味据年第五次人口普查统计广州市总人口为万人本市户口人数万人外来人口超过万人其中很大一部分属于高学历高收入的飘一族他们流动性强讲求生活质素暂时没有稳定的居住愿望构成了公寓租赁市场的潜力股不过这部分高级城市白领人士所居住的公寓一般还不是真正意义上的酒店式公寓因为酒店式公寓的租金高昂而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴有一些高级职员的住房津贴每月有元所居住的寓所一般租金介乎元月故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流投资者现时国际公寓的回报率可达以上比一般的住宅的回报率明显要高与二线路段临街商铺的回报相近风险则介乎于两者之间是一个稳健明智的投资选择故颇受一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎酒店式公寓经营管理特点软硬件配置及实际服务功能作为公寓尤其是国际公寓自然对物业有相当严格的条件限定一是地理位置较好不是处于中心商圈附近之高尚生活社区就是拥有优美的山水景观二是大厦形象要豪华气派外立面设计独具品味内部豪华装修而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计三是居住区的环境优美配套设施齐备尤其是会所游泳池健身房和智能化设施等必不可少有的还要配备商务中心及外语儿童学校四是要有高水准的酒店公寓式管家服务如洗衣餐饮配送金钥匙服务等目前广州酒店式公寓物业初现雏形硬件软件设施多为抄袭国外模式硬件方面相对比较完善如智能化网络通讯等必备条件都已被市场消化但软件方面则无太多自身特色近几年来仅有万科园新大厦较为突出其中新大厦配套硬件先进又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务满足了外籍住客的使用需求故市场形象良好而早期一些公寓如层附楼其配套功能早已满足不了住户的需求导致公寓档次难以攀升经营管理水平如从空置率来看广州市各酒店式公寓的经营尚算理想其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高物业管理好出租率最佳普遍达到成甚至成而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧内部设计已显落后已有日渐式微的趋势酒店式公寓的本质是住宅物业但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化关键在于其后期的经营管理水平酒店式公寓也不例外经营管理不仅仅只是物业管理而是包括经营思维市场定位形象树立物业管理等方面对于酒店式公寓来说在租务市场中客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件是产品的附加值直接影响到物业今后的租金和收益回报在整体市场环境硬件水平相当的情况下物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点在此基础上经营思维导向形象树立与包装如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的在这方面珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴酒店式公寓的开发与成长期因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间项目能否成功还要看以下六个细节方面一看地段位置其未来规划是否具备可持续发展潜力二看品质建筑设计内部装修等是否符合客户需求三看内部管理管理人员需具备优秀的专业素质水平还要有奉献精神并重视品牌效益四看完整经营计划应该要有每年每月甚至每周的租务计划五看推广宣传持续稳定的市场传播是物业发展的基础六看整体经济的发展态势国内国际的整体经济环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大市场竞争状况因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多故竞争的因素暂时不太明显但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象如祈福华厦和富城花园相邻不到米其明争暗斗最具代表性祈福华厦与富城花园竞争表竞争内容楼盘价格物业管理出租率实际形象开业时间祈福华厦一年以上租价可低至折坚持一贯高素质以上档次高贵胜出一筹比富城花园迟些富城花园个月半年或一年价格都可以洽谈最低可低至面价的折以下向祈福华厦看齐但感觉仍然逊色不少曾经低至成现在出租率为成左右因为外立面及物业管理等稍逊市场形象不及祈福华厦广州市最早的国际性酒店式公寓另外现时在广州的外资机构外籍人士除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外如花园酒店中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务生活的方便不言而明未来新开发的五星级酒店相信有不少也附带高级公寓这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手五近两年公寓类型物业的销售情况近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多且大都分布在商务区或交通便利的地区如珠江新城的新大厦远洋明珠大厦天河北的天麒驿新达诚广场机场路的万科园等现已基本售磬或已进入尾货销售阶段从这些楼盘的销售情况不难发现公寓的市场需求量非常旺盛供给却远远不足供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛例如新大厦年重新包装为国际公寓后开售到现在销售率早就超过了六近期公寓类型物业的供应量近期位于珠江新城的双城国际上周正式推出套平方米的公寓单位进行内部登记均价约在元平方米市场反应不俗该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮据统计今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界套中怡城市花园栋层国际公寓约套凯旋新世界超过套东湖御苑一座套以及在建的凯旋会琶洲中洲中心等新增供应量超过多套需要说明的是凯旋新世界的公寓部分尚未发售所列数字是已知道其即将作为公寓物业发售数量在售或潜在供应的公寓的户型间隔公寓项目中怡城市花园双城国际时代新世界凯旋新世界公寓间隔面积二房一房二房未知三房以上所知的楼盘的户型间隔偏小而从了解的情况看这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求故可判断今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓七未来两年酒店式公寓的开发情况在广州未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认据悉在广州大道与天河北路交界处有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中另外在五羊新城珠江新城一带凯旋会颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设最终定位结果尚未知总体上从已经掌握的资料来看未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多八未来几年酒店式公寓的市场前景预测经济发展与人员往来趋势中国加入后经济发展继续保持迅猛发展的势头吸收外资额一举跃升为全球第一超过美国据有关资料显示年吸收外资额在亿美元以上即使今年春夏之交的非典疫情也未严重影响外来投资的趋势广州年经济继续高速增长高达多亿元递增额超过外籍机构及外资企业分别已经达到及多家经过中变之后的广州城市面貌焕然一新年被评为国际花园城市日益散发出其独特的魅力投资环境及居住环境日趋理想将吸引越来越多的外商投资长住广州的外籍人士年增长迅速而据有关资料显示几年内这个数字将达到万人如果加上其家属常住广州市的外籍人士将会达到万人对高级公寓的需求将倍增附广州市年月利用外资统计快报广州市年月利用外资统计快报统计日期年月编制单位广州市外经贸局金额单位万美元利用外资方式本年批准外资情况本年实际使用外资项目数合同外资金额本月数本年累计去年同期去年同期比本月数本年累计去年同期去年同期比本月数本年累计去年同期去年同期比一外商直接投资其中中外合资企业中外合作企业外资企业外商投资股份制二外商其它投资加工装配三对外借款总计注截止年月底我市共批准累计外资项目个合同外资亿美元实际使用外资亿美元全口径其中外商直接投资累计项目家合同外资亿美元实际使用外资亿美元年月外商直接投资与去年同期递增比较年月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势内地与香港更紧密经贸关系安排的签署对广州房地产市场尤其是酒店式公寓物业的影响房地产开发在实施之前进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已不少香港地产商可以通过香港地区或其他国际性的商业银行完成项目贷款这对港商来说将是个优势签署后香港第三产业行业进入内地的门槛降低手续大大简化显然进入内地的香港地产商相应增多且在内地投资开发的地域范围将扩大投资额可望稳定增加相对来说酒店式公寓的开发也会相应增加置业投资或居住需求一直以来港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未曾消减业内人士认为实施后来往香港和广州之间的专业人士投资者度假者等将大幅增加长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多在当地置业的倾向仍将持续中短期居住的人士包括来自香港的一些外籍人士更多对具有酒店式公寓功能的住宅需求潜力不小酒店的开发利用使酒店式公寓供应量有所增加签署后使穗港两地旅游业走向良性合作发展使内地酒店物业得以充分利用因酒店式公寓物业客观上存在较好的利润增长空间故广州深圳等地新开发的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓使供应量有一定程度增加酒店式公寓的供需缺口据悉目前整个广州市所有的酒店式公寓加上星级酒店附带的高级公寓其总共的套房总数也仅仅只有套左右假设未来几年即使只有的外籍人员选择公寓作为他们在广州停留时的居所未来几年的酒店式公寓也难以满足届时市场需求由此可见未来几年酒店式公寓存在巨大的供需缺口九酒店式公寓市场分析结论1有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求从目前情况看真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满足需求2未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点从广州市经贸发展及外籍人员来往趋势看并结合目前酒店式公寓的供需状况潜在开发的酒店式公寓看未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点3把握市场先机将会创造良好的市场机会把握市场先机填补空白点选择合适地点开发酒店式公寓将会创造良好的市场机会4以经营管理获得良好经济效益三方共赢精心部署经营管理提供一流的酒店式物业服务树立良好形象将为酒店式公寓物业创造良好经济效益最终发展商投资者物业管理公司三方共赢第三篇珠江新城规划前景分析一珠江新城区域现状地理环境概况珠江新城总用地面积约平方公里北接黄埔大道南达珠江北岸西临广州大道中东抵华南大道位居新城市中轴线的中心是广州市区中心一块超大规模绝版的尚未完全开发的处女地地理环境优势无以伦比区位道路交通珠江新城面临着黄埔大道及广州大道两条主干线并通过内环路黄埔大道隧道可快捷通往全市十区未来也将规划一条临江大道直通员村东圃而不必行经黄埔大道公共交通系统目前公共交通系统比起二年前有所改观但尚较为欠缺相信在不断开发建设中会不断完善未来地铁二号线将通过新城中心其在年前左右建好加上水上观光码头的规划建设珠江新城未来的综合交通环境将是现代化高标准配置规划建设现状珠江新城作为广州未来其黄金地位几乎无可代替但其建设因为种种的原因拖缓了开发建设从年至年底珠江新城卖地宗已建成宗在建宗没有开发的有宗之多其中烂尾宗合同地价亿到去年底收回亿注这里用宗而不用个或块是因为在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割造成规划建设的絮乱现时从市政配套到公共交通商业教育文化配套等远未成熟区域内只是把主要道路规划然后星斗式分布着一些住宅社区及写字楼距离真正的商务区尚远二未来规划建设规划方案几经修改终于在年月左右真正定案珠江新城仍然是广州世纪的地位就犹如美国纽约的曼哈顿首先其未来规划在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法更改的交通死角问题其设计采用的是裙楼空中通道地面公路与地下铁路三层的立体通模式从而尽可能达到人车分流畅通无阻这对于城市中心的开发建设又是一次历史性的创新与变革其次从功能上来说珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融信息行政管理文化休闲娱乐集于一身形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻最后新城的文化景观之宏伟同样也是广州史无前例的歌剧院博物馆海心沙大型绿地广场林阴大道高度米以上的双子塔楼人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见第四篇珠江新城地块分析一地块综合情况地块用地技术指标地块面积容积率建筑面积塔楼建筑密度裙楼建筑密度建筑限高绿地率机动车位自行车位地块地型与地势地块地型比较方正地势平缓比较容易进行规划建设地理位置与景观环境地块位于珠江新城冼村路南段与未来广州博物馆北面的规划路交汇处珠江新城中轴线附近到珠江岸边仅米左右距离规划中的地铁三号线花城大道站约米东北向约米处就是绿意盎然景色秀美的珠江公园西南面为规划中标志性建筑广州歌剧院从高处往南俯视珠江一片海阔天空极尽视觉精神享受总体上地块地理位置优越景观环境一流现时周边物业分布现时项目地块北邻美居中心冼村路东侧由北至南分布着金碧华府南国花园新城海滨花园等住宅社区西北面的凯旋新世界星汇园等而西面五羊新城对面的新大厦远洋明珠大厦就是较有代表性的酒店式公寓另外地块隔冼村路与在开发中的利雅湾相望利雅湾该物业定位尚无法得知不过因为其和冼村相邻物业客观环境相对欠佳结合其建筑外型分析其不太可能是酒店式公寓写字楼主要分布在珠江大道和广州大道之间的区域道路交通环境地块面临冼村路及规划路交界处两路段皆非主干线通过冼村路可通达天河北及黄埔大道东西方向沿规划路可通往五羊新城及海珠区另外新规划方案中从猎德大道往南将规划建设一条大桥横跨珠江直通海珠区新港西路未来前往海珠区番禺区等都不必经过交通流量近乎饱和的广州大桥所以预计未来地块周边的道路交通导向环境良好公共交通系统现地块一带公共交通系统暂时欠缺希望通过政府进一步规划改善居住及工作环境评估地块所在位置因为具备景观环境的优势所面临道路又非主干线噪音及空气污染等较少而未来交通导向系统良好居住及工作环境优势明显相对来说用以规划建设住宅物业优势较为突出二珠江新城地块开发条件分析列表优势劣势机会点威胁点区位因素优越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市场未来几年存在较大供需缺口区域实际规划建设对开发推广影响大未来交通条件良好酒店式公寓需配套相应硬件成本可能增加政策规划客观上有利其他星级酒店及潜在开发的星级酒店附带公寓构成强有力竞争对手政府规划支持点多酒店式公寓的销售目标客户层面相对窄居住优势因素多所临马路虽非主干线但多少会受到影响富力品牌形象好三地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论地块所在区位规划成为住宅物业优势较多又因未来珠江新城的规划是中央商务区而且已经最终确定规划方案从开发价值来看并结合第二篇广州市酒店式公寓的市场分析结论专业性高级酒店式公寓在未来几年存在较大的供应缺口故评估建议地块规划建设成为高档酒店式公寓对体现市场价值最有利第四篇珠江新城地块项目定位与市场策略一目标客户定位租赁目标客源使用者通过第二篇市场分析可知在国内包括广州酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主城市高级的白领阶层人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流其租赁使用者主要是外籍人士港澳台人士以目前的及这几年的发展趋势酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种其可以细分为以下客源外资公司跨国企业驻穗高级外籍人员外国一般机构驻穗高层人员外国驻穗领事馆外籍人员港台籍高层管理人员中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等其中外籍客源以来自欧美地区日本韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人士为主其不少是携眷一家大小常驻广州所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓港澳台籍客源中携眷常驻广州者相对少投资者投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者以国内人士本地或长住广州者为主其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报据从多间中介代理行综合咨询了解这类型投资者有以下一些特征属于称为国内中产阶级的一类型人士早年通过各种方式积累了一定资产但现在一般已不从事原行业年龄一般在岁以上其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至多万不等其不想从事太高风险的行业而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报有一定投资眼光投资客户除国内人士外港澳台籍人士也占一定比例约左右另外还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益也购置公寓物业作投资用二市场定位分析产品市场定位珠江新城地块南望珠江一线江景毗邻广州博物馆四周视野开阔地块地理位置优越景观环境一流受交通干线因素影响程度不大建设高档次的公寓类型物业无疑优势明显按照其现时的作为超高层住宅米左右的规划设计结合珠江新城未来的发展规划建议该地块开发的产品定位建议为顶级国际化酒店式公寓规划建议以本项目这样档次的市场定位其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现超凡气势傲然的视觉观感这样才能和项目的档次相配合户型间隔建议对于国际性的高级公寓来说因为其目标客户原因其产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅其户型特点大房大厅一般二房以上三房以上对于规划中的高级公寓除了参考现时的酒店式公寓外建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素酒店式公寓户型面积参考户型参考一房二房三房四房建筑面积以上参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例考虑到现时客户的实际需求建议内部间隔户型比例如下酒店式公寓户型分配比例参考户型一房二房三房四房所占比例形象概念酒店式公寓这个名词概念现在已经被市面上很多住宅项目滥用根本不具备酒店式服务的条件也号称酒店式服务公寓在此根据国外的最新信息建议本项目引入公馆的概念进行项目的宣传包装及经营管理公馆实质是一种英式贵族化的酒店式公寓模式其代表了一种超时代无比尊贵的服务模式其表现为全方位的满意理念服务高效率的个性化服务高素质并可履行服务承诺的员工人性化的五星级管理等当然其硬件的配置也是划时代的代表了某地区最高级公寓类型的配置这在第点有介绍在此就不再赘述公馆的硬件功能规划配置作为公馆模式的顶级国际公寓除了其必备的室内豪华装修住客专用客货电梯会所泳池健身房硬件以外建议还应配备艺术家般的西餐厅厨师厨艺犹如艺术家般商务酒吧成功的体验享受态度式的酒吧高级商务办公室商务中心豪华精美配置高端设备提供全套商务服务高级会议室观景空中花园非常空中非常享受五星级置智能化标准配置种种超一流的设施确保公馆级的生活体验满足诸如这样级别的人士对居住的需求本项目建议硬件配置如下表住客会所包含了泳池健身房桑拿浴室桌球室儿童游戏室壁球保龄球按摩理发咖啡厅等设施高级中餐厅经营高档中餐海鲜城艺术式西餐厅经营法式意式等高档西式餐厅商务酒吧提供酒水音乐洽谈单间等服务多功能商务办公室作为会议场地出租配备智能化办公设施提供秘书票务电传会议安排等商务服务商务中心提供秘书票务电传会议安排等商务服务小型商场经营住客所需的高档生活用品其他典雅大堂住客专用电梯空中花园五星级智能化设施等三项目命名好的命名可使一个地产项目画龙点睛为了在市场上体现公馆独树一帜的尊贵档次形象建议本项目可命名为富力国际公馆候补命名富力世界公馆项目命名突出公馆这样的字眼就表明了项目本身的特质以这样的命名来塑造独树一帜的鲜明市场形象必产生令人印象深刻又回味不已的激荡感受国际或世界这样的字眼极具气势让人一看联想起项目非同一般的档次富力充分表现了公司的形象品牌富力国际公馆命名读起来朗朗上口意义内涵突出又易记看到富力国际公馆便让人浮想遐连尊贵品味油然而生四经营与物业管理酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益此点类似商业性物业但因为其酒店式服务公寓的特点与酒店的营运特征差别比较大实际经营或营运的方式可参照广州经营比较成功及比较有代表性的例子例如祈福华厦公馆级的酒店式公寓自然要有国际级的物业管理作保证建议聘请世界上相关的著名酒店式公寓管理公司进行物业管理保证尊贵的英国贵族式公馆服务淋漓尽致地表现根据现有的资料建议本项目邀请瑞雅国际酒店业管理有限公司来加盟本项目的经营与物业管理该公司在深圳有国际公馆的管理经验本项目与其合作会获得诸多有益的资讯五租赁建议富力地产在广州市地产界傲视群雄资金实力超群鉴于本项目定位是顶级国际性酒店式公寓为了打造公馆级的公寓形象并在日后的经营管理中获得价值最大化建议项目可采取整体租赁经营的市场营销策略在年成长期中通过精心的经营管理项目树立了顶级国际性酒店式公寓的形象获得良好的经济效益已成为一个会下金蛋的天鹅此时再视市场情况再推出部分进行销售必获得最大的投资收益六经营推广重点针对本项目的租赁客户主要是外资公司高级外籍人员及港澳台高级职员的情况建议从项目建设开始便与世界强已经入驻广州的公司有关人员进行业务联系建立合作关系掌握广州市各类外国机构及领事馆的情况提前和这些外国机构单位取得联系也建立类似的合作关系在合作过程中广泛征求目标客户的意见从而使项目从开发开始就已经积累准客户并完善硬件规划内容到项目正式租赁营业相信必可以储备足够的客户为项目的顺利经营奠定良好的基础七项目年经营收益租价建议及年租金收益预测从价值最大化来考虑建议本项目初期整体上采取租赁经营的市场策略年后到本项目开始发售时届时珠江新城的建设又进了一步居住综合环境大大改善借助出色的规划设计如通过以贵族式公馆概念对项目进行精心的包装宣传相信将获得良好租赁效益因为酒店式公寓首层一般为大堂二三层可能会设置会所及一些配套设施故可租赁经营部分面积并非项目的建筑面积在此假定本项目可经营的面积占项目建筑面积的项目经营初期租赁部分面积占可经营面积的参照新大厦的例子其比较理想的月租金行情可达元项目租价档次应不会低于新大厦可预测本项目年租金收益简表如下为年租金收益简表项目建筑面积可营业面积占租赁部分占可营业面积租价月月租金收益预计平均出租率年租金收益元约万约万元配套设施经营收入经营项目数量建议价格预计年营业收入元备注中餐厅万西餐厅万商务酒吧万会所万多数服务项目免费收费项目如保龄球壁球理发等多功能商务办公室平均万具备办公会议演示等多种功能有不同大小档次按每天使用小时计商务中心万小型商场万合计总营业收入约万酒店式公寓项目年总收入综合以上两部分可得出本项目年经营总收入为年租金收益万经营收入万亿元策划方案总结论酒店式公寓目前的市场整体供应量仅多套而潜在开发量不多相比未来几年常驻广州的外籍人士将达到万人这样的情况供需缺口可谓巨大珠江新城未来的重要地位毋需多讲年月新规划出台后为开发进程拖缓的珠江新城注入无穷新的活力开发建设节奏明显加快未来国际性大都市中央商务区雏形呼之欲出项目地块处在珠江新城中南部靠近珠江的的位置视野开阔交通导向良好环境景观条件极为优越用来规划建设高档的酒店式公寓必可体现最高的市场价值本项目处在珠江新城这样一个未来的黄金地带又具备极好的景观资源如开发成为一个国际级的高级公寓通过精心的形象包装及广泛和目标客户进行前期的磋商合作将打造成为广州最具代表性的顶级酒店式公寓使项目获得良好的经营效益预计本酒店式公寓项目年经营总收入为亿元