什么是产权式酒店.doc

什么是产权式酒店产权式酒店由时权酒店TIMESHARE演变而来由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者一般并不在酒店居住而是将客房委托给酒店经营分取投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权一分时度假的定义分时度假Timeshare又称Vacationownership或Holidayownership最初是指人们在度假地购买房产时只购买部分时段的产权几户人家共同拥有一处房产共同维护分时使用的度假形式后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换国际上一度通行的惯例是将一处住宿设施如饭店公寓度假别墅等的住宿单元每年的使用期分为52周将52周中的51周分时销售给顾客每个单位的分时度假产品就是在约定的时期内一般为20年40年每年在这一住宿单元中住宿一周的权利一法律定义1对分时度假进行定义的难度分时度假具有很强的专业性多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解由于对分时度假的认识角度不同产生了对其概念的不同说法分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度l产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式无论从时间长短客房面积还是付款方式度假地类型等方面种类复杂多样进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面l各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品在各国不同的法律制度下也具有了不同的含义较为典型的是欧洲和美国之间的差异美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式l发展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假自从产生之日起就一直处于发展变化当中不同阶段的产品其性质和特点都有很大差异目前新老产品并存要把这些产品全部包容在一个定义当中难度增大2国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义在美国佛罗里达州分时度假房产法案RealEstateTimesharingActCH721Florida中对分时度假的定义是所有以会员制协议租契销售出租合同使用许可证使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排交易中购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权并且这一协约有效期在3年以上即称之为分时度假项目近期对于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令EuropeanUnionTimeshareDirective指令主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益关于分时度假交易合同在指令中被定义为所有的有效期在3年以上规定消费者在按某一价格付款之后将直接或间接获得在一年的某些特定时段这一期限要在1周之上使用某项房产的权利的合同住宿设施必须是已经建成使用即将交付使用或即将建成的项目3定义的核心要素在这些定义中包含的核心要素有以下几个一是对于合同有效期的规定通过这种合同安排消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利二是预付款项消费者为了获得未来的住宿权利需要按照协约的安排提前支付所需的款项三是有每年住宿天数的要求欧盟规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制绕开法规给出的明确定义专门设计出不受法律规制的各种新产品这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征但却从法律上不属于其规制的范围之内迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义二分时度假的实质从本质上而言分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品对于某个住宿设施的制度安排中一个极端就是房地产产品开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者消费者取得了对于房产的终身处置权另外一个极端是饭店产品以饭店建筑物的寿命为40年计算它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份40365来销售消费者每购买一天的产品就购买了对于房间一天的使用权分时度假产品介于两者之间以每年使用1周的标准分时度假产品来说它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者也就是说与房地产项目相比它将产品分割后销售没有房地产那么完整与饭店产品相比它分割的份数没有饭店那么零碎分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品房地产产品分时度假产品饭店产品图1分时度假的本质在更为详细的划分当中除了规范化的分时度假产品之外在房地产产品和饭店产品的两个极端之间存在一系列的过渡形式包括分段时权点数制俱乐部等图2从完全产权到完全使用权的过渡点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长如将一处房产分割为2份4份8份10份12份等分割一般在15份以下分别销售给不同的消费者点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性二分时度假产品的运营机制一基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体l开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品l销售商负责宣传促销分时度假产品有些开发商自身兼作销售商但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司他们作为开发商的销售代理向公众销售分时度假产品l度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产既可能由开发商兼任也可能是独立于开发商l分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者会员提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务l信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益最常见的是英国式的俱乐部信托体系l业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会l再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构它们有些独立经营有些是开发商公司的一个分支机构l分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会影响较为广泛的有美国度假地协会AmericanResortsDevelopmentAssociation简称ARDA和欧洲分时度假组织TheOrganizationforTimeshareinEurope简称OTEl相关其它群体还有律师金融机构咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体二主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中存在几个核心的关系在最简单的分时度假产品体系中开发商开发出度假村房产直接以分时销售的方式出售给会员图3有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品在交易中形成的关系如图4分时度假交换公司出现以后它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性图5在更为复杂的情形中分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等从图5可以看出典型的分时度假系统中包含了房产开发商销售代理商会员和交换公司四方之间的六种关系理清这六种关系就基本掌握了分时度假产品的运营原理1房产开发商与会员在直接销售的情形下房产开发商与会员之间是买卖关系即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员双方以销售合同明确各自的权利义务2房产开发商与销售代理商两者之间是委托代理关系即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品3销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品作为房产开发商在委托代理商向会员销售产品的时候要就自己在委托合同中的承诺对会员负责销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题则需由销售代理商承担法律责任4会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的同时向交换公司支付费用交换公司则通过提供网络交换服务获得收益5房产开发商与交换公司房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系即通过双方的自由选择交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中参与与其他度假地房产进行交换房产开发商要向交换公司支付相关费用6会员和与其开展交换的其他会员早期会员如果通过交换公司与其他会员进行交换两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系因为会员在通过交换公司进行交换时明确表达自己所希望得到的产品的特征实际上就是发出要约若双方条件彼此符合交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起实现网上交换目前通过储存库设计的非一对一交换模式中会员只与交换公司发生联系会员之间就不再具有交易的关系会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库然后选择自己所需的产品通过交换公司对自己的住宿权利进行确认此外在加入管理公司信托公司等的情况下各方之间的关系更加复杂仅以管理公司为例一种情况是开发商自我管理管理商属于开发商的自有机构负责管理分时度假房产另外一种情况是外请管理机构这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请按照与开发商签订的管理合同管理物业在产品销售到一定比例以后由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理在不涉及产权的分时度假产品设计中自始至终管理公司是对开发商负责的三中国的分时度假业一中国分时度假业历史回顾从中国分时度假业的发展进程来看目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史1国外公司的违规进入分时度假概念传入我国是从90年代后期1997年经国务院批准国家旅游局公安部联合发布了中国公民自费出国旅游管理暂行办法1997年7月1日正式实施这个办法的出台标志着我国出国旅游市场正式形成引起了海外旅游界的普遍关注英国派克林环球有限公司认为到我国发展会员的时机已经到来在未经我任何部门批准的情况下即在北京的一家写字楼租用了办公室聘用了几名外国人非法进行销售会员卡的活动为此他们专门雇用了一批国内的工作人员在商场酒店等场所物色潜在消费者一旦获知其对出国旅游度假感兴趣就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况邀请他们参加派克林展示会他们组织的展示会每次有10对中国夫妇参加会上播放世界风光录像片介绍RCI组织推广会员卡每张卡3万美元称先加入者可享受45的折扣即每张卡16500美元可先预付2000美元一周内交齐余款并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利北京市旅游局工商局发现此情况后依法对其进行了查处国家旅游局于1997年9月23日向各省自治区直辖市旅游局发出关于对非法从事旅游经营活动的境外企业驻华机构查处工作情况的通报第一条即点出quot派克林公司非法雇用工作人员在京举办展示会收取会费的问题但时隔不久又有人向国家旅游局举报说派克林公司仍在搞发展会员的非法活动国家旅游局即联合北京市旅游局工商局公安局等有关部门再一次对派克林公司租用的办公室进行检查发现此处已改由国内的一家旅行社租用原来这个旅行社从7月下旬与派克林公司就境外度假村客房使用权达成协议起即积极协助派克林公司销售会员卡从8月1日至10月13日共与我国公民签订合同58份收入人民币940万元其中汇出境外款项折合人民币230万元完成合同27份对派克林公司和这家旅行社违反我国法律法规的非法经营行为国家旅游局在向该旅行社的行政主管部门通报后及时作了严肃处理该旅行社即中止了与派克林公司的合作2国内企业的早期探索根据RCI1997年版的RCI度假地名录我国的杭州梦湖度假村北京九华山庄北京燕苑度假村名列其中并且注明九华山庄97年3月以后梦湖度假村97年7月以后燕苑度假村97年9月以后可开始使用这些度假村属我国首批加盟国际交换网络的经营商在97年之前就已经进入RCI的网络系统当中其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村3953号在这一阶段中国房地产开发公司海南重创置业等一些房地产开发商为了解决空置的房地产问题派出人员远赴美国考察分时度假业在美国的发展情况开始考虑将分时度假概念引入中国以推动房地产的销售1998年8月28日泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会宣布推出泰慕赛尔共享权时空共享网络由来自中国经济体制改革研究会国务院发展研究中心中共中央改革研究会国有资产管理局中国旅游饭店协会清华北大中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村资产重组专题研究组对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定广州华厦大酒店北京前门饭店成都锦江宾馆上海亨那斯会所武汉白玫瑰大酒店天津津利华大酒店哈尔滨锦江大酒店珠海度假村酒店江西宾馆肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟同时产生了国内第一批分时度假产品的消费者尽管因融资等问题公司很快就宣告解散但公司中管理层的人员都成为后来国内发展分时度假产业的人才储备二我国分时度假企业的主要类别1加盟国际交换网络的公司目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家其中加盟RCI的16家加盟II的3家其经营模式与国际市场接轨采用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式产品售价一般在4万6万元之间在加盟RCI的企业中北京地区有3家分别是九华山庄燕苑绿洲度假村和玉龙湾度假村海南省有3家其中海口市1家三亚市2家云南省有3家分别位于昆明市郊和石林县青岛无锡杭州珠海天津桂林和上海各1家其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村加盟II的有3家分别位于上海市青浦县广东广州市和番禺市2单体开发的俱乐部产品单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品有的加入国际交换网络有的采用点数制但总体上看在商业模式方上尚有许多需要完善的地方分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途的一种形式随着分时度假行业的发展目标市场明确有明显市场区分专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部野营分时度假俱乐部沙滩分时度假俱乐部老年分时度假俱乐部情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的而当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面作更深的考虑直接影响到他们的生存和发展国内分时度假俱乐部往往实力都不是很强为了各自的生存和资源共享走联盟化的道路应该是较佳的市场生存策略3分时度假销售公司分时度假销售公司已经有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立它不参与分时度假房产的开发只负责销售推广经营的产品仍为传统类型的分时度假产品国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI和II公司的分时度假产品的公司如广东爱特乐度假服务有限公司北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司也称自由假期公司等他们多分布于国内经济发达的地区国内还没有出现一家大型的全国性的专业分时度假销售公司现有的销售公司也因各种原因举步维艰主要是因为分时度假的消费市场尚未完全成熟国内分时度假产品的推出需要一个启蒙的时间同时这也是一些饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫的主要原因之一饭店需要在加入分时度假行业后尽快获得明显的效益但到现在为止在国内还没有出现一家通过采用分时度假方式获得成功的饭店榜样饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假的全国性销售从另一个角度来看这也为从前销售国外产品的专业分时度假销售公司提供了新的发展机会作为II公司在中国唯一的会员广州花园酒店的分时度假销售商广东爱特乐公司采用了国外最普遍的分时度假销售形式销售推介会专业的销售公司将在未来成为一些分时度假俱乐部和交换公司最重要的合作伙伴销售公司本身也希望借助自己的经验扩大在国内分时度假市场上的经营产品和经营规模但根据中国的人均收入实际情况国内的分时度假产品的售价与国际水平相比相对较低并会提供多档次的产品专业销售公司如何抓住机遇建立全国性的分时度假销售网络是迅速启蒙分时度假消费市场发展分时度假行业确立销售商本身市场地位的关键然而起码从目前的环境来看专门经营销售业务的销售商在消费者那里还缺乏足够的影响力和信誉度其经营形势也不容乐观最近媒体常报道有人采用欺诈的手段销售无法兑现承诺的国外分时度假产品销售由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传中国的分时度假行业也不得不起步于如何消除负面影响的环境当中因为分时度假的销售是分时度假行业中最容易产生各种问题的部分因此国外对分时度假销售有着专门的法律规定国家旅游局也开始着手对分时度假的立法工作在国家没有制定分时度假专门法律前销售商们应积极加强自律这对保障自身长久利益的获得和推进分时度假在中国的发展都有着重要的意义4自主开发的国内网络化公司自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一它们在经营模式上各具特色在产品设计销售方式对外宣传等内容中都存在相当大的差异但其基本的出发点就是致力于将分时度假产品进行改革设计出能为我国市场所接受的新型运作模式构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多形成一定规模的不超过10家集中在北京深圳等经济发达地区和云南海南等度假目的地这些企业一般都依托实力雄厚的大公司个别公司刚刚开始在一地的试点有些已着手营造全国性的网络还有的已经在全国范围展开大规模的公关宣传2000年11月由首创集团中旅集团北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业天伦度假计划用23年的时间利用现有的资源结合收购兼并租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络它将是集分时度假地开发分时度假交换分时度假交换卡销售分时度假相关服务为一体的专业公司专业旅游企业的介入为分时度假行业的发展提供了极好的推动力因为专业旅游企业熟悉旅游市场拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源如可以借助旅游企业的原有资源为消费者提供从旅行开始到结束的包括交通住宿饮食娱乐等在内的全套服务还可以借助股东现有的遍布全国的网络成员迅速建立起分时度假销售网络等等5分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司httpwwwsinovelcomcn是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司它倡导的三位一体三权分离的商业模式和运行机制是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和II公司的模式和体制并进行了适当改造后建立的在国家没有颁布专门的分时度假法律的情况下它的商业模式和运行机制是比较适合中国国情的但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑l如何实现使用权益保障的问题在国外多采用引进信托公司的模式来达到对消费者使用权益的保险而中国信托业和饭店业的现状使在国内采用这一形式的可能性不大华夏之旅公司尝试引入保险公司作为保障模式但在说服国内保险公司建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采用这种保险机制方面会遇到较大的困难保险公司初期提出的分时度假保险方案饭店如果要采用分时度假的新险种就必须提供抵押担保质押担保或第三方保证这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络的门坎并将对华夏之旅分时度假产品的形成和销售造成阻碍l销售模式问题如何建立一个完善而适合中国市场的销售模式是该公司需要重点研究解决的问题按当前设计的三权分离的模式华厦之旅并不进行分时度假权益销售而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售这种模式一般必须建立在相互需要和相互信任的基础上当合作基础不存在时难免会造成分时度假销售市场的无序和混乱从而直接影响到主要靠会员数量生存的华夏之旅分时度假交换公司的存在和发展问题同时由于该体制对分时度假饭店和会员的约束较少对销售商也没有约束力而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量的技术其影响力主要来自市场的覆盖率如何摆脱对开发商的依赖迎接来自开发商自助联合建立交换网络的挑战是另一个主要问题国外分时度假发展的历史是先有分时度假饭店销售商和消费者然后才有分时度假交换公司而华夏之旅公司却是在先建立交换系统的基础上发展分时度假酒店销售商和会员因此他们的发展道路会比较艰难从国内现有的分时度假企业资料来看华夏之旅公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于较领先的地位因而使该企业的交换系统有较强的兼容性非常适合在这个基础上将国内的单体饭店和一些小型的分时度假俱乐部以及其他旅游服务企业联合起来成为一个大规模的分时度假联盟然而随着我国旅游业开放程度的不断提高已在国际上处于垄断地位的RCI将在我国市场上形成越来越大的影响力所以国内专业交换公司必然会在未来面临严峻的挑战6相关创新概念企业还有一批借用分时度假概念开发出类似产品的单体企业北京新旅网度假村资源开发有限公司httpwwwsyneoncomcn是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场成为一家较为独特的分时度假企业新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证然后再通过自己的销售网络以点数卡IC卡的形式对外销售他们称为房东卡实际上是含一定数额资金的消费卡房东卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心根据消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店他们的赢利主要来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例实际上分时度假的点数制主要适用于由一个企业控制的饭店群这样就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议并会努力保证顾客的使用权益由于饭店的收入是由新旅网公司先统一收取再按实际使用情况逐步分配的就无法使饭店获得分时度假开发中一次性回收投资的主要优点同时若在销售上获得大笔资金也会使新旅网本身负担极大的政策风险和经营风险新旅网在对饭店客房使用权的控制上还缺乏力度无法充分保障消费者在使用房东卡时一定能获得客房的使用权但新旅网的点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采用交换制的分时度假企业来说是具有明显的竞争优势的主要是因为点数制卡无须进行交换所以在使用上更灵活更方便而相对来说交换制的分时度假却比点数制有更强的旅行住宿方面的确定性可以解决令旅游者担心的主要问题所以交换制的分时度假企业在休闲度假旅游方面更具有自己的优势四如何在中国发展分时度假一分时度假产品在我国的本土化改造分时度假产品在我国市场遭遇水土不服必须对其进行本土化改造方可适应我国的度假市场