产权式酒店分析.doc

产权式酒店分析项目产品定位调整建议产品特性分析产权式酒店的起源产权式酒店公寓是本世纪年代兴起的产物是最适合中产阶级的一种投资方式世纪年代欧美发达国家进入所谓的丰裕社会中产家庭成为社会主流旅游业方兴未艾在旅游创新过程中瑞士企业家亚历山大耐首先提出时权酒店的概念即出售转让或者交换年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利时权酒店兴起立即在瑞士和欧洲传播开来之后的年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展并演变为现在的产权式酒店产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者一般并不在酒店居住而是将客房委托给酒店经营分取投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型时权酒店将酒店的每个单位分为一定的时间份如一年周出售每一个时间份的一定年限的使用权消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权养老型酒店指投资人往往是最终消费者在退休前购买退休养老度假村的某一个单位委托管理公司经营管理直至退休后自用委托管理期间将获取一定的投资回报一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售收益归其家人所有有限自用的投资型酒店指将酒店的每一个单位分别出售给投资人同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理获取一定的投资回报一般情况下投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者投资者一般不在酒店居住而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度利润分红同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权这种酒店一般位于著名的旅游城市如夏威夷当地拥有充足的旅游客源因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用并有客观的盈余业主一般只要投入金额不多的首期就可不再投入大约年后取得产权之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司或自行上市卖房经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报委托酒店管理公司统一经营的业主将获得年产权利润分红及多元化的投资收益投资者在付清所投资产权酒店全款后即可获得年独立物业产权该产权在有效期内可以进行抵押转让转移继承投资者在酒店开业后即可获得酒店部分年度利润分红利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来据资料显示全球产权酒店年年平均增长年在全球个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店到年全球个国家个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店年代到年代初全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了倍年代初全球产权式酒店销售收入已达亿美元到年就飙升到亿美元所有信息表明产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式同时成为最受大众家庭青睐的投资工具在我国产权式酒店已有十多年的发展历史且多分布在深圳等沿海地区产权式酒店已成为旅游经营业里一种重要的创新模式也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式随着国内经济和旅游业的迅速发展产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势近两年已有几十家产权酒店诞生如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店在年完工的陕西汉中的世纪万龙大酒店倡导时代人性化商务空间的厦门悦华酒店投资回报房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店青岛佳信大酒店还有秦皇岛的维多利亚港湾海南岛的三亚温泉大酒店北京的快乐无穷大龙庆峡假日乡村俱乐部金色假日酒店等在海南自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后至今已有尽家不同规模特点的产权式酒店问世如海航集团的康乐园产权酒店海口皇冠假日产权酒店由烂尾楼改造的华发大厦产权酒店式公寓中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等均是一经推出即被看好特别是华发大厦产权酒店式公寓创下了天销售多套的纪录而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段产品定位调整建议项目定位产品性质定位高档次的产权式分时式度假酒店由国外著名酒店管理集团经营管理是亚龙湾唯一的产权酒店产品功能定位丰富的热带滨海旅游建筑元素及配套功能可以收藏中国唯一热带海域的阳光空气沙滩棕榈产品档次定位每个建筑细节精心设计每处景观植物流水雕塑匠心独具提供广阔的想象空间是华宇集团洲际集团等众多国际知名品牌公司联手打造的极品度假酒店产品投资定位高回报低风险的享受型投资分析将项目定位于高档次产权式度假酒店的可行性本项目的定位基础是产权式度假酒店下面我行将从产权式酒店在我国目前的发展基础和其作为新型的房地产投资方式与其他投资方式比较分析本项目定位于产权式度假酒店的可行性产权式酒店的在我国的发展基础年前以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩给人们留下了深刻的印象究其原因主要有三点一是当初的开发商炒卖地皮的居多没有多少人愿意切实的发展这个产业二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟国内旅游度假的市场气候也没有形成三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件我们可以看到首先原来制约产权式酒店发展的条件旅游度假地的软硬件环境已渐趋成熟国内旅游度假的市场气候已经形成其次近年来国内经济发展迅速白领阶层急剧扩大成为都市消费主流群体同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机再次旅游产业近年来发展迅速国内新兴旅游资源越来越丰富最后国际分时度假公司进入中国使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同可以说产权式酒店发展的大环境已经基本成熟产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性作为面向消费者的酒店它是旅游业的配套产品提供住宿餐饮娱乐商务等服务项目而作为面向投资者的产权开发商又具有房地产商的众多个性提供产权服务物业管理委托经营等因此从产权式酒店的开发角度分析必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯一目标而是把其作为培养企业竞争力发展稳定的客源关系的重要手段而且经过近十年的大浪淘沙现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒店经营管理经验良好形象及较强实力的企业因此短期行为的痕迹少得多从开发商的属性看目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的这种方式契合了产权式酒店的本质又迎合了消费者的投资利益对产权或酒店的客户群体进行分析目前购买者同样也兼具消费者投资者两重个性作为消费者客户享受旅游度假的服务享受餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者客户享受所购买的房间度假屋的经营利益具体分析产权式酒店的客户无外乎三类消费群体其一是有一定经济实力的个人他们的角色介于投资者和消费者之间其二是一些公司或事业机构其购买动机是用于员工福利或会议以往一些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱其三是分时度假公司其购买动机纯粹是业务需要这三类群体所关注的利益各不相同分时度假公司最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点侧重于酒店消费功能的体现个人消费者关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契合和业务的需要等不管是哪一类客户酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性是决定性的影响因素而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士这些人一般都具备良好的教育背景有成功的经营管理经验有良好的分析能力和投资眼光因此追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任分析目前国内产权式酒店业的市场环境其一市场消费潜力开始释放这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念其二市场氛围已经形成一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候另一方面分时度假概念逐步被人们接受其三国内产权式酒店的市场虽已形成但市场的制度法规和秩序却有待规范而市场的完善在很大程度上是取决于制度法规和秩序的客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此其四国外分时度假体系比较完善分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换而我国产权或酒店分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场在国内酒店客房平均出租率仅出头闲置客房很多的背景下要由卖方推动市场需求而且国内分时度假体系还很不成熟即便全球最大的分时度假交换公司在中国的成员酒店也不够多此外我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是曾经发生过的欺骗性销售了这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现产权式酒店作为新型的房地产投资品种与其他投资方式的比较产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方式已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较投资方式投资回报风险分析产权式酒店免费度假天数物业产权旅游业倒退几乎不可能酒店公司经营不善聘请美誉度好的公司另有产权物业保值投资股票较好情况为股市涨跌难测散户经常被套国债通货膨胀风险很低储蓄通货膨胀国家金融政策风险很低购买保险遭遇不幸才获赔偿宁可希望健康平安也不要赔偿通过上表我们可以看到产权式酒店的投资收益和风险与传统的投资方式相比投资回报与投资风险都是比较理想的产权式酒店与酒店式公寓的比较酒店式公寓发展的时间比较长了投资者对其的了解也比较深入作为房地产投资品种之一投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比优势劣势产权式酒店租客范围大产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主既可以做短期的散客出租又可以做中长期包房的商务租赁酒店式公寓只能做中长期的出租使用起来度假休闲投资两相宜产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓对于喜欢尊贵豪华享受的客户产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租经营能力的高下之分一目了然一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓产权式酒店在物业本体的维护保养上要优于酒店式公寓开发商可以通过卖楼降低产权式酒店的投资风险带旺人气开发商不仅有卖楼的收益还可以通过经营酒店的经营风险大投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平产权式酒店易受经营的淡旺季影响产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓产权式酒店通常需要选在旅游旺地产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高开发商必须对项目进行全过程的持续经营商业配套长期获得收益通过比较我们可以看到产权式酒店和其它投资品种相比更具有竞争优势因此我行相信通过有效的推广活动我们可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户达到项目顺利销售的目的综上所述我行认为将本项目定位为高档次的产权式度假酒店项目的定位准确清晰是符合市场要求的并且目前已经有了比较好的发展条件从定位的基础和大方向上来说无需进行定位调整