产权式酒店.docx

产权式酒店XX产权式酒店可行性研究报告三XX公司资产经营管理公司销售部联合制作目录第一部分产权酒店概述第二部分XX产权酒店背景分析第三部分XX产权式酒店经营模式第四部分业主权益及投资收益分析第五部分投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第六部分可持续经营和盈利保障第一部分产权酒店概述一一产权酒店的概念解析1产权酒店的来源产权酒店由时权酒店演变而来时权酒店即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权这一概念的首创者是瑞士的亚历山大耐提1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利产权酒店则是买断产权而不是买断时段即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者一般不在酒店居住而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权2产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士法国并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美气候迷人的旅游胜地盛行全球产权式酒店已逾1000家丰富的旅游资源所吸引的大批游客使得酒店入住率长期保持在较高的水准为投资者带来丰厚的回报90年代初全球产权酒店收入达40亿美元据专家预计20XX年全球产权酒店销售将突破300亿美元二二产权酒店的基本特点1地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市如夏威夷拥有充足的客源能够保证足够的客房出租率2经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理获取分红以及一定时间的免费入住权3投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现4运营成本低酒店开业之前已收回部分投资在运营当中避免了巨大的财务费用运营成本比常规酒店低的多从而在经营政策上非常灵活在行业竞争中占据绝对主动第二部分XX产权酒店背景分析一一XX集团简介XX集团创建于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的20XX年XX月秉承追求卓越德达天下的企业理念以关注社会产业报国为宗旨从河北省会石家庄起步现已发展成为以房地产为龙头涵盖教育文化科技农机商贸旅游开发建筑安装物业管理等项目的大型企业集团集团地跨北京三亚呼盟净资产逾25亿元负债率不足37年时间XX集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园卓苑中苑等120万平方米住宅托资3亿元的占地362亩的现代化XX高素质教育中心XX东方服装城河北两院院士园20XX年XX月XX集团在北京创建了房地产开发公司总投资60亿元占地3万亩的北京XX大学正式开学首批莘莘学子已入读XX大学位于北京延庆的中华民族大团结村已开发1600亩20XX年XX集团北上内蒙古呼伦贝尔盟南下海南三亚结合当地资源优势在房地产城建旅游教育高科技等行业进行全方位综合开发以极强的人文关怀精神铸就XX品牌二产权酒店在中国的现状20XX年以来青岛北海珠海兰州昆明深圳上海南京杭州海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合形成了独特风格在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力三三亚概况1旅游资源概况三亚市位于海南岛的最南端是我国唯一的热带滨海城市汇聚了阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞田园风情等十大景源要素是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一有天涯海角鹿回头南山寺等著名的旅游景点它南望南沙西沙北顾五指山万泉河漪旎的热带风光如诗如画它的空气负氧离子浓度为北京的八倍空气质量全国第一年平均温度24度是世界上最适合人类居住的地区之一三亚更素有不是夏威夷胜似夏威夷的美誉得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳旅游度假胜地的条件三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市中国唯一的国际化热带滨海旅游城被誉为中国最佳旅游名胜并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市2城市交通状况三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场目前已开通了北京上海广州等三十多条国内航线和通往韩国日本新加坡俄罗斯德国的十几条国际航线20XX年XX月粤琼跨海铁路即将建成通车届时游客可通过全国各地火车直通三亚极大的促进包括旅游在内的各种产业的发展3旅游配套产业概况随着世界经济一体化进程的蓬勃发展城市建设发展的规模向国际化迈进三亚旅游业不断发展国内外游客纷至沓来旅游形势越来越好但在旅游业不断发展的同时阻碍旅游业发展的因素也显现出来第一旅游配套设施存在着许多缺陷如没有大型的购物中心没有综合性的娱乐休闲餐饮会议中心等第二酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后至旅游旺季星级酒店家家爆满一些游客只得入住条件较差的酒店因而不能享受到好的服务极大的挫伤了游客热情建一些档次高配套全服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力势在必行小结综合以上因素充分利用三亚旅游资源在三亚开发建设产权式酒店对启动海南房地产促进三亚旅游业的发展有着积极的意义投资产权酒店有着光明的前景第三部分XX产权式酒店经营模式一一名牌酒店管理公司管理酒店特委托瑞士香格里拉希尔顿的国际名牌酒店参与管理尽快确定为那家公司二二业主委托经营业主投资后委托酒店管理公司代为经营管理酒店管理公司对XX产权酒店进行全权经营管理业主获得协议承诺的消费权利和投资收益不得干涉酒店管理公司的日常管理三三业主权益保障1从酒店开业起即成立业主委员会对酒店经营和财务管理进行监督2委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性四四客房利润多元化为满足进货企业客户及常客的需要同时建立一个固定的客户网络酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡该卡以一定面值进行销售持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠会员卡的销售收入将作为客房营业收入的一部分参与到利润分配五五多点开发连锁经营XX集团凭借自身实力在三亚和呼盟同时启动产权酒店建立连锁经营体系实现资源共享倡导夏游呼盟冬住三亚一处置业两处为家的崭新消费模式同时使投资者的回报更具潜力六六客源保障体系配合两地产权酒店XX集团已注册成立了XX国际旅行社且与多家旅行社达成合作协议并将相继启动福如东海旅游区敖包山等旅游项目致力于XX产权酒店形象推广建立最广泛的销售网络保证酒店源源不断的客源第四部分业主权益及投资收益分析一一业主权益1基本权益11业主每年可享受4XX月份除法定节假日外20天或12311XX月份法定节假日8天的免费度假入住权二者选其一并提前一个月通知酒店管理公司12业主可将免费使用天数折合成使用套数13如当年没有享用或没有享用完可累计至下一年14业主可将应享有的免费度假入住权自由转移赠送15业主在自用期间可享受酒店配套服务68折优惠16业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即淡季4XX月5折旺季及节假日8折均以当时市价为基数2附加权益充分发挥XX集团的资源优势业主可将应享有的免费度假入住权按其价值折合成三亚XX其他类似项目以及呼伦贝尔盟XX产权酒店的消费权真正体现一处置业多处为家二二投资收益1客房利润分红年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用由酒店管理公司提取其中30其余70归业主所有按每位业主所拥有的分红系数进行分红A单位分红系数A单位首次交易额总面积的对应首次交易总额A单位年度利润分红业主可分配年度利润总额A单位分红系数2附加承诺如20XX20XX20XX年三个经营年度年投资回报率低于5520XX年XX月XX日XX月XX日期间可按原值回购业主投资购买的客房其中涉及费用由XX集团承担注一次性付款客户原值指购房时所付总房款数银行按揭类客户原值指首付款和业主已还银行本金小结业主只需交纳20的首期款便可获得如下回报a还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100的永久物业产权b淡季1400天或旺季560天的免费入住权70年总和并可转移赠送给亲朋好友c近70年的客房利润分红d70年客房房产的增值空间目前全球经济复苏国内经济保持持续稳定的增长增长了人们消费的信心银行8次降息政策向消费倾斜促使人们寻找新的消费点投资点随中国加入WTO日益临近中国的各种产业将受到面临严峻的考验但旅游房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头XX产权酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式必将成为新的投资热点和消费热点为了更好的促进海南的大发展海南省加大了基础设施建设的力度作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场目前已开通了北京上海广州等三十多条国内航线和通往韩国日本新加坡俄罗斯德国的十几条国际航线并且在20XX年XX月粤海铁路将建成通车便利的交通将三亚的优势和国际国内的大环境紧密的联系起来93年94年受经济过热的影响海南房地产一直在低谷徘徊经过几年的沉淀积累已经到了触底反弹的时候产业主在此时购买的XX产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间e酒店配套设施消费优惠权第五部分客房规划经济效益分析一客房规划1客房总建筑面积3万平米总值3亿元2房间数642间每间50平米3客房类型项目间数单位面积总面积房价元标准间42050平方米面积20400平米688商务标间2650平方米面积1300平米788蜜月间3750平方米面积1850平米688普通套间20100平方米面积3600平米1238家庭套间34100平方米面积3000平米1268商务套间13100平方米面积20XX平米1398豪华套间5150平方米面积750平米1888总统套间1500平方米面积500平米8888总计客房数556间套注全国五星级酒店114家平均出租率高达7143在20XX年全部盈利有的利润高达37三亚市五星级酒店的平均开房率为75为了将预算做到百分之百保险故开房率按60计算二经济效益分析一客房营业收入XX产权式酒店556间客房的加权平均价为790元房价打六折为474元平均开房率按60计计算如下每天的营业收入为474元556间60158126元每月的营业收入为158126元30天4743792元每年的营业收入为4743792元XX月56925504元二客房营业成本通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810我们按10计算为4743792元10474379元月三酒店管理公司提取的毛利通常为毛利润的2即4743792474379285388元四客房营业费用总计2380986元月详细如下1工资客房人员配备客房总数量556间06334人人均工资按1500元月计算每月工资总额为334150045万元2广告费按营业收入的1计为474379元月3水电油费按营业收入的5计为2371895元月4维修保养费按营业收入的2计为948758元月5培训费每年10万元合8333元月6服装费每年10万元合8333元月7办公差旅费按营业收入的05计为237189元月8招待费按营业收入的1计为474379元月9绿化费按营业收入的05计为237189元月10酒店公司管理费按营业收入的2计为948758元月11保险费20XX0元月12其他费按营业收入的2计为948758元月13税项营业税5计2371895元月所得税三减两免暂不计14折旧费计96万元月预备费2700万元折旧期50年折旧费计45万元月土建费5400万元折旧期50年折旧费计9万元月装修费5400万元折旧期10年折旧费计45万元月设备费4500万元折旧期10年折旧费计375万元月五利润核算毛利润月营业总收入营业成本营业费用提取毛利1803039元月管理公司提取毛利润的2净利润的6剩余可分配利润为1803039941694846元月投资回报率为每年678三三回报方案分析1投资情况举例例以投资XX产权酒店五层a标准间简单情况如下Aa房间面积50平方米Ba房间交易价格10000元平方米C总房款500000元D付款方式8成30年按揭E首期付款100000元F按揭总款400000元G月供款元H分红系数00016667I分红28253元J投资收益元二二投资住达产权酒店与各种其他投资方式比较1投资XX产权酒店与银行储蓄比较源于家无余粮心底慌的传统理财观念银行储蓄一直是中国人投资理财的首选但随着中产阶级的形成社会的大理财观已发生了根本性的变化银行在三年中进行了8次利率的调整包括7次降息1次征收利息税也是政府对居民理财观念的政策引导在如此的宏观背景下银行储蓄将不再是居民尤其是中产阶级投资理财的首选比较项目银行储蓄投资XX产权酒店投资回报率年存款利息最高为285加征20利息税仅承诺固定回报就高达755二倍于银行储蓄投资风险较小但面临通货膨胀的贬值风险经济增长伴随一定的通货膨胀这种风险在经济处于上升阶段的中国是必然的立足经营广辟销售渠道使业主绝对零风险投资坐享无尽的回报空间连带回报无拥有多项连带回报如70年物业产权增值潜力淡季1400天的免费入住权等2投资XX产权酒店与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资XX产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租增值后转让变现自用委托经营获取年度分红增值后可变现同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年70年投资额投资较大单价高投资额根据铺面大小浮动仅需交纳20的首期款投资小升值保障国家宏观经济保持持续增长地价保持不跌国家宏观经济相好所在商铺保持长久竞争力商铺供需平衡等国际或国内宏观经济向好酒店所在城市旅游业发展情况酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求商业竞争持续加剧价格下跌国际经济复苏三亚旅游业保持持续增长星级酒店供应不足投资前景广阔3投资XX产权酒店与投资股票证券比较4投资XX产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资股票投资XX产权酒店投资额分期小额投资总额几万元一次性投资几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年数十年不等一次付清20即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报通常只有2030年的回报期70年回报期可获得利润分红物业增值等多种回报第六部分可持续经营和盈利保障比较项目投资股票投资XX产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变可能一夜暴富也可能倾家荡产风险巨大零风险投资坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理签订承诺书无需业主费心投资回报低吸高抛赚取差价利润分红等利润分红经营良好创造的广阔房产增值空间淡季1400天免费入住权连锁消费权等一业界联盟联合营销XX集团凭借自身实力依托三亚和呼盟旅游资源在两地同时启动产权酒店建立连锁经营体系配合两地产权酒店XX集团已注册成立了XX国际旅行社并将相继启动旅游项目同时和青旅中旅等大型旅行社建立了联系组建最广泛的销售网络实现资源共享共同致力于XX产权酒店形象推广保证XX产权酒店历久弥新的强大吸引力和稳定的客源二超一流的酒店管理酒店特委托瑞士香格里拉希尔顿的国际名牌酒店参与管理鼎力推行以人为本的个性化高品质的亲情式服务追求管理零缺陷服务零距离的管理标准正符合三亚市政府提出的精品立市的发展战略我们的酒店管理公司必将成为您值得信赖的好管家更将是您投资回报的坚强保证三产权酒店自身运营成本优势酒店开业之前已收回投资在运营当中避免了巨大的资金占用运营成本比常规酒店低的多从而在经营政策上要灵活客人在此住五星级的宾馆享受五星级服务却只需付出住三星级酒店的钱在行业竞争中占据绝对主动四商业互动开拓经营围绕酒店建设开拓经营思路设立会议开发中心游艇俱乐部等多种机构组织各类国际国内活动和会议如21世纪海洋资源开发论坛旅游年会等等提高酒店的入住率海南岛的会议资源极其丰富许多重要会议都在此召开每年在海南召开的会议不下200个其中包括影响巨大的亚洲论坛全球经济一体化论坛等重要国际会议这些会议不仅给海南带来了丰富的信息提高了海南的知名度同时也为当地带来了巨大的经济效益在未来酒店的经营过程中会议将成为酒店稳定的客户来源之一充分挖掘三亚当地的会议资源组织一个精干强大的会议组织机构是非常必要的XX会议开发中心成员由社会科学界和自然科学界的多名专家组成会议组织经验极其丰富会议开发中心将在未来五年中每年组织10个500人以上的固定的大型年会仅会议一项就将为XX产权酒店保证至少25的客房入住率五经典的建筑营造惬意生活酒店采用五星级标准装修既拥有现代化的装置又体现返朴归真家的温馨并添置个性化装修布置营造一种舒适宁静的居住氛围酒店由著名建筑设计师执笔设计结合三亚特有的热带滨海城市自然环境在建筑设计中融入中国古典文化现代建筑理念和浓浓的南洋风情体现吉祥如意的建筑主题形成一种凝重又活泼的建筑风格酒店裙楼共三层四层全部架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园上设健身娱乐场所大型游泳池月光酒吧酒店每个房间阳台均设有花槽七彩花朵顺阳台自然垂下远远望去好似七色彩虹清雅秀丽设计师在注重酒店外部景观的同时充分体现酒店功能上的合理性使环保和节能的概念得以充分表达现代建筑学在此得到科学而完美的诠释清晨您迎着美丽晨曦舒展庸懒身形到四楼露天泳池畅游一番一阵花香随风飘过灵台无比清明新的一天就此开始夜晚在淡淡的月光下听着柔柔的钢琴曲品着醇香的的葡萄酒与友人轻声低语一切烦恼均随风化去在您心中只有祥和宁静经典建筑营造惬意生活保持酒店恒久魅力六超五星级标准的配套完美诠释度假365天酒店以五星级标准建设总建筑面积70000平方米公共配套面积33000平方米内含九大中心是三亚目前规模最大配套最全的超大型酒店这九大中心指的是健身娱乐中心健身娱乐中心设有网球场4个台球乒乓球各12个球台保龄球12道游泳池9个最大的泳池6000平方米健身武术棋牌室卡拉ok歌舞厅桑拿浴蒸汽浴冲浪浴按摩室美容美发室老年活动中心等场馆建设标准均高于五星级酒店同类场馆美食中心特色餐厅西餐厅园林咖啡厅月光酒吧会务中心可容500人的会议中心各国语言翻译并设有专门的会务部为酒店客人举办各种研讨会展览会定货会等活动提供服务信息中心专人负责每日从网上下载各种有用资料进行分门别类的整理酒店客人可免费查阅也可以根据需要预定资料仅收工本费文化艺术中心不定期的举行各种音乐会演唱会书法展画展等活动使客人入住XX会员制宾馆的同时还可感受到高雅的艺术气息医疗康复中心优质的空气美好的阳光辅以良好的医疗康复设备使整日埋头于繁琐的工作而心烦意乱或体力透支的您得到细心的呵护在此度假可使您疲惫的身心得到完全的恢复教育中心建有大型图书馆有书报刊1000种总量20万册客人可免费阅览图书馆配有导读秘书可以使您在百忙之中有人协助博览群书或为您提供摘要或助您精读服务中心备有通往机场XX海滨浴场及XX其他各项目景点的专线班车可供您免费乘坐并设有出租车服务中心为您提供各种各样的租车服务多元化配套设施配以丰富高雅的各种活动使XX产权酒店成为游客流连忘返乐不思蜀的度假胜地七七高尚人文环境更添永恒魅力南国第一社区汇聚中国各行各业精英人士构筑独一无二的社区人文环境XX产权酒店作为社区的核心配套区必将成为群英荟萃之地言谈之间商机尽现为酒店平添无限魅力八八三亚旅游业的持续发展随着我国假日旅游经济的发展三亚作为旅游生态示范城在国内外影响与日俱增针对日益蓬勃发展的旅游业三亚市政府提出了精品立市的发展战略XX产权式酒店按照酒店精品的要求建设保证酒店高起点高标准高质量的建设水准目前三亚旅游市场大有淡季不淡旺季更旺的发展趋势每逢节假日酒店家家爆满酒店业在三亚有着的巨大潜力和广阔的市场前景这正是XX产权酒店持续经营和盈利的根本所在小结XX产权酒店坚强的可持续经营和盈利保障体系使酒店在运营之中一帆风顺在酒店利润不断增长的同时使您所购的产权酒店拥有了巨大升值空间在未来70年中您将获得的是投资回报是酒店经营利润和房产增值的双重收益第七部分结论XX产权酒店依托三亚市丰富的旅游资源结合自身独特优势推出一系列的优惠政策在原来产权酒店的基础之上又前进了一大步最大限度的保障了业主的利益真正实现了零风险和和高回报的协调统一具有其他投资方式无法比拟的优点产权酒店是目前最理想的投资方式之一对于业主来讲能够小投入大产出无风险同时它也有极其重大的社会效益首先这种经营方式能够为三亚市带来众多的异地投资者刺激当地经济发展同时缓解了三亚市旅游配套设施的压力促进旅游业的蓬勃发展拉动整个三亚市经济建设快速向前其次快速的资金回笼极大的唤起了开发商的投资热情对开发商加大资金投入和三亚市进一步招商引资有极其重大的意义