酒店地产开发及营销模式.doc

酒店地产开发及营销模式什么是酒店地产年酒店地产全线飘红毋庸争议的成为京城楼市的最大亮点从金桥国际公寓到晶都国际再到远中悦莱纽约客这些项目的出现给地产市场打开了新的商机也给发展商提供了一种新的产品开发模式顾名思义酒店地产就是由酒店与地产相结合的业态形式酒店与地产的嫁接不是一个偶然的因素而是顺应市场发展的结果因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象星级酒店更是身份和地位的象征能够出入星级酒店在星级酒店居住本身就是一种荣耀因此当前市场上酒店地产的兴起就是理所当然的了酒店地产作为一种新型的房产投资和消费方式符合现代经济资源共享的原则到年代酒店地产传入中国深圳海南北京上海西安等地自此酒店与地产相结合运营的模式就开始多了起来酒店地产之所以能在北京市场站稳脚跟形成气候并产生了更多的创新形式原因有多种全国宏观经济的持续力好国民经济的连续增长首都的地位奥运会的刺激中国城市化的进程都使得投资性居住成为可能据统计数据显示仅就年奥运会来说大量商务团体的涌入造成北京市酒店的缺口大概有家家这为酒店地产的发展提供了广阔的市场机遇且市场预热在未来这两年就会开始产生所以北京将成为亚洲投资酒店地产的首选地可以这么说是国内经济的蓬勃发展催生了酒店地产的热潮酒店式公寓是酒店地产的代表作酒店式公寓是指提供酒店式服务的公寓它集住宅酒店服务会所等多功能于一体具有自用和投资两大功能与酒店相比较其更多了家的味道既能向住客提供家庭式的居住布局家居式的服务又能规避传统酒店与生活之间的距离感由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处因此备受商务人士的青睐酒店地产是地产商与酒店运营商相结合的产物这种新的运营模式将产生不同以往的投资价值具体来看它是以住宅立项具有年产权可以和普通住宅一样按套销售但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行又经由正规的酒店管理公司统一运营的业态它与酒店的区别就是产权年限的不同而更具有酒店投资所没有的优点如可以分割出售拥有产权酒店式公寓与普通公寓相比业内专家认为在地理位置和硬件品质相当服务配套完整的基础上酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资其原因主要在于首先酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理他们凭借广泛的客源优势有效保证了出租率其次酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起管理公司根据收益分成可以保持物业的整体租价保证了良好的租金稳定性酒店式公寓与酒店相比由于是成套住宅相比于纯酒店的单间设计居住的舒适性大为提高同时酒店式公寓在其软硬件的配置与纯酒店相差无几但租金价格却相去甚远从而具有更优的性价比与更好的居住舒适性可以看出酒店式公寓作为酒店与住宅的综合产品具有二者的优势从而具有很强的生命力酒店地产的发展趋势酒店地产作为一种新型的房产投资和消费模式与住宅写字楼的投资股票投资储蓄及国债等投资相比投入轻松风险小回报更丰厚同时还获得一套真正属于自己的私家酒店有关资料显示近年来全世界产权式酒店平均每年增长与银行储蓄和投资股票债券相比投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选近期一项针对北京上海广州深圳等城市近千名高收入者的抽样调查显示各种投资理财工具中房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的而在房地产所有业态当中酒店地产又是呼声最高最被市场看好的投资渠道另据统计就北京而言境外办事机构共计多家世界排名前位的跨国公司有在京设有办事机构仅以丽都燕莎商圈来说区域周边有着浓郁的涉外氛围众多商务人士行政人员企事业高级管理人员私营企业主对生活商务社交休闲度假等等方面的物业使用需求庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能酒店地产近两年呈现出以下几种发展趋势市场份额逐步增大酒店地产是一种新颖的房地产开发模式中国推行这种形式只有几年的历史酒店式公寓由于总价低首付低许多人投资了这种物业酒店式公寓最早出现在我国沿海是产权度假酒店虽然投资者能够从中获益但旅游景点受淡旺季的影响满足不了投资者高收益的需求产品优势显著酒店地产在内地不断延展浙江上海北京相继发展起来酒店地产首选为商业繁华商务办公集中交通便利的地段这样不但保证酒店的客源充足而且有利于酒店的人气聚拢进而提升酒店娱乐设施的利润酒店不但客源充裕最重要的是不受淡旺季影响酒店收入保持平稳尤其建在火车站机场周围经营小时房也是一笔可观的收益回报高低和稳定是投资的重要指标目前酒店式公寓式实行委托租赁的具体年限不尽相同随着市场竞争增大酒店地产的承租年限都在年以上有不少已经达到了年一般来说承租年限长可令回报长期稳定另一方面也有利于酒店气氛和品牌的形成酒店地产引入品牌管理酒店式公寓一定要有专业队伍和灵活的模式来确保买房者的投资收益酒店式公寓的经营模式通常是专门聘请专业团队打理确保资产增值酒店式公寓与旅行机构长期合作可以确保稳定客户网络保证良好客源注重后期经营的特色对于酒店式公寓来说前期的销售只是成功了一半决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作其中包括档次定位降低经营管理成本开放互动式娱乐设施开展多元化经营等酒店式公寓的良好收益被广大投资者看好成为房地产新型的投资热点与趋势并在逐渐的发展与壮大酒店地产在国内的发展一方面前景看好另一方面因尚处于初级阶段所以锋华兴业房地产经纪公司认为有一些问题值得关注和逐步完善即使是酒店式公寓也需要明确的定位如硬件档次客源酒店软件服务等片面的求大求全或过分的简陋都不是最好的定位项目定位应结合客户群做到即能满足客户的需要又可以有效节省经营成本的经济型酒店公寓酒店地产的规划国内现有酒店地产模式是开发商投资设计出它的回报模式回报的模式有多种如完全自用型有限自用型有限自用型还包括固定回报不固定回报等酒店地产是不同利益主体相结合的产物因此各利益主体平衡机制的设计非常重要发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑能否实现这么高的回报率双方最终达到利益相互均衡才会有合作在市场经济的链条中一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式同样在酒店公寓的开发销售回报运营等模式设计上必须顾及开发商酒店管理方购买业主三方利益其均衡点在于酒店的长期稳定经营酒店式公寓是多方利益相综合的中间产品把握三方利益的平衡才是项目成功的关键酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着直接的影响规模过大出租率上不来规模过小形不成规模效应新型酒店地产在酒店的规模上应严格按照酒店业的经营实际状况出发要避免酒店规模过大或过小的问题酒店的星级要符合酒店的经营定位一般要经过严格的市场调研和咨询酒店的设计在很大程度上决定后期的经营成本部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而成很多的管线设施配套等都无法完全按照酒店的标准进行使用新型酒店式公寓在规划设计上特别注重适用性和有效性注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响包括面积户型装修设施配套等新型酒店地产的设计套房的比例逐渐加大家居化酒店布置越来越受到投资者的欢迎酒店的经营要有自身的特色新型酒店式公寓在酒店的后期经营中比较注重酒店经营定位经营有一定的主题借助于某一方面的资源使之成为最具某种特色的酒店与普通酒店大而全的经营完全不同差异化经营是酒店地产经营的生存之道新型酒店式公寓一般建于繁华的城市商务或商业中心并且依附于周边区域往往在一个区域中既有酒店类物业又有公寓商业办公类物业共同组成一个混合的社区在这个社区里很多的配套可以实现共享资源利用最大化这一点普通意义上的酒店公寓完全不能具备相信酒店地产作为新兴的房地产业态形式将在市场的高度关注下得到长足的发展和完善酒店地产的营销模式锋华兴业通过金桥国际公寓及晶都国际两个酒店地产代表作的成功运作积累了许多关于酒店地产的营销思路归纳起来主要有以下几点一酒店档次形象定位在这方面并非档次越高越好重要是分析所运作的物业所处地理位置及周边真实市场需求情况优先考虑同周边酒店的差异性及互补性二营销团队的专业性酒店地产的营销同常规类住宅及公寓类产品有所不同要求相关销售人员一定要对酒店本身的运营规律非常熟悉要经过专业化训练同时业务人员自身形象及气质要符合未来酒店经营的需要三卖场营造酒店地产的卖场营造非常重要最好将未来的酒店生活的场景通过特殊设计在卖场充分表现出来比如大堂的风格及豪华装修服务生的专业服务水平客房的舒适性通过样板间表现四设定合理的投资回报模式投资回报过高会加重将来经营的风险和压力过低又会吸引不了投资买家的购买一定要参照当时的市场资金合理回报率来确定回报模式五设计合理的经营期限根据不同的产品不同的定位不同的酒店地产的经营者应该设计不同的经营期限如我公司运作的金桥国际公寓设定经营期限为年而晶都国际则为年六及早考虑后期经营问题酒店地产能否成功运作很大程度上依赖于后期的经营管理如我公司在运作上述两个项目的销售阶段就及早考虑将来的经营问题整合各种需求资源及推广渠道从而保证经营后的负担较轻总的来看酒店地产作为一种新的产品开发模式有较强的生命力运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果但是否有良好的开发心态是否有专业的整合各种专业合作资源的能力是保证酒店地产能否成功运作的关键因素在这方面锋华兴业作为酒店地产的先行者摸索出的经验可供大家分享作者鲁应红