产权酒店可行性研究报告.doc

精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案1产权酒店可行性研究报告一产权式酒店的概念产权式酒店起源于上世纪70年代的欧美国家开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者像购买住房一样投资置业将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式产权式酒店是房地产业与酒店业旅游业相互交融的综合性产品作为一个新的投资热点具有很高的投资与使用价值较容易实现业主预期的购买目的及投资目标据权威统计数据表明去年北京市涉外饭店旅游公寓的平均出租率为618客房的平均房价为392元间天其中旅游公寓利润总额41亿元增长463收入利润率为279远远高出全市其他产业增长的平均水平另外我国每年的法定休息假期共有134天为产权式酒店提供了一个广阔市场空间产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证具有很强的稳定性业主可与酒店或管理公司签订委托经营管理合同不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报因此业主只要投入金额不多的首付款就可享有类似股东或房东的收益尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后业主甚至可以实现异地置业业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权同时还享有酒店各项精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案2配套设施的优惠使用条件所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地产权酒店是不错的选择可以节约大量的个人度假或企业活动经费对于身处优美风景区的产权式酒店如果其自身或其拥有独特的娱乐配套如滑雪场温泉浴场运动场特色餐饮等就会吸引众多的旅游人群开发商可通过出售产权酒店的客房回笼资金并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量还可以为物业带来增值效应二产权式酒店涉及的法律关系产权式酒店主要涉有两个法律关系一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系也有的是委托经营合同关系等一房屋买卖合同法律关系投资者首先与开发商签订房屋买卖合同这与商品房买卖是相同的购买前要审查开发商的主体资格如营业执照审查房屋销售文件如预售许可证规划许可证等及房地产权属证如土地使用权证土地用途出让年限等等决定购买后仔细认真地签署商品房买卖合同特别注意房屋情况如面积结构装修标准及配套设施绿化等交付时间权证办理违约责任约定的条款二房屋租赁合同法律关系投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同将房屋出租给酒店管精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案3理公司根据实际情况就以下事项如租赁期限租金及起算和支付时间装修及租期满后的处分物业管理违约责任等进行约定租金计算和支付时间单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的以防止承租人不承租而出现难以统一经营难以收回投资回报的不利情况三透视中国产权式酒店的发展在北京海南等地产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头新酒店接连开张给人以市场大有可为的感觉产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里经历了萌芽发展失败的历程那么时下蓬勃发展的中国产权式酒店是否已具备了成熟的发展条件呢发展条件产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区后来风行于世界一些著名旅游城市和地区产权式酒店的经营方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村然后将房间或度假屋的产权分散出售给客户客户每年来消费一定时间其他时间则将房间或度假屋委托给酒店经营管理西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件其一是西方国家中产阶级的崛起形成了庞大的客户群其二是产权式酒店所在地有足够的观光康乐等旅游资源可以供客人休闲度假国外的产权式酒店多建在具备3S阳光海滩海水条件的地区或者是自然风光独特运动健身设施齐全的地区其三精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案4一个重要因素就是国外分时度假消费的配套分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人使用权的期限可以是20年30年甚至更长的时间顾客购买了一个时段即一周的使用权后即可每年在此享受一周的度假与此同时还享有该时段权益的转让馈赠继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权后来经过发展又形成了分时度假交换体系该体系提供一种分时度假权的交换服务当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时他可以通过交换公司交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力可以实现一地投资异地享受目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店度假村加入了分时度假交换联盟实际上西方产权式酒店经营模式的发展已经使分时度假消费的魅力尽显其中了现状分析几年前以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩究其原因有三一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金目的不在于发展旅游业二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟国内旅游度假的市场气候也没有形成三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件我们可以看到首先原来制约产权式酒店发展的条件旅游度假地的软硬件环境已渐趋成熟国内旅游度假的市场气候已经精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案5形成其次近年来国内经济发展迅速白领阶层急剧扩大成为都市消费主流群体同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机再次旅游产业近年来发展迅速国内新兴旅游资源越来越丰富最后国际分时度假公司进入中国使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同可以说产权式酒店发展的大环境已经基本成熟但如何有效地经营产权式酒店项目还需要业界审慎思考产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性作为面向消费者的酒店它是旅游业的配套产品提供住宿餐饮娱乐商务等服务项目而作为面向投资者的产权开发商又具有房地产商的众多个性提供产权服务物业管理委托经营等因此从产权式酒店的开发商角度分析必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的终极目标而是把其作为培养企业竞争力发展稳定的客源关系的重要手段而且经过前几年大浪淘沙般的洗礼现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业因此短期行为的痕迹少得多从开发商的属性看目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的这种方式契合了产权式酒店的本质又迎合了消费者的投资利益对产权式酒店的客户群体进行分析目前购买者同样也兼具消费者投资者两重个性作为消费者客户享受旅游度假的服务享受精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案6餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者客户享受所购买的房间度假屋的经营利益具体分析产权式酒店的客户无外乎三类消费群体其一是有一定经济实力的个人他们的角色介于投资者和消费者之间其二是一些公司或事业机构其购买动机是用于员工福利或会议以往一些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱其三是分时度假公司其购买动机纯粹是业务需要这三类群体所关注的利益各不相同分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点侧重于酒店消费功能的体现个人消费者关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契合和业务的需要等不管是哪一类客户酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响因素而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士这些人一般都具备良好的教育背景有成功的经营管理经验有良好的分析能力和投资眼光因此追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任分析目前国内产权式酒店业的市场环境其一市场消费潜力开始释放这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念其二市场氛围已经形成一方面旅游度假区随着国精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案7内旅游消费能力的提高而逐步形成气候另一方面分时度假概念逐步被人们接受其三国内产权式酒店的市场虽已形成但市场的制度法规和秩序却有待规范而市场的完善在很大程度上是取决于制度法规和秩序的客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此其四国外分时度假体系比较完善分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换而我国产权式酒店分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场在国内酒店客房平均出租率仅50出头闲置客房很多的背景下要由卖方推动市场需求而且国内分时度假体系还很不成熟即便全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不足20家此外我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现发展出路要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳更远需要开发商客户和市场环境三方面共同努力从开发商角度看由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的因此首要的一点是切忌一哄而上不能只看中产权式酒店项目资金回笼快收益稳定的好处更要认清这一项目存在需求有待引导消费观念有待激发的问题开发商要下大力气培育市场培育消费者要运用好的促销手段示范方式通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者第二酒店一方面要积极加入分时度假精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案8交换体系另一方面应与同业进行广泛的横向联合以增强产权式酒店的连锁优势第三开发商应建立良好的企业形象完善的企业管理制度加强企业的经营获利能力同时增强企业运作的透明度为投资者提供安全可靠的投资保障增强其投资的信心第四开发商应综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外的利益和优惠如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时实行规模化经营结合空中优势飞机航线与地面优势海南的景点酒店并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店形成整合优势为客户提供机票5折连锁店使用权交换康乐设施优惠等多种附加价值加之海航的强势品牌康乐园大酒店10余年的良好经营业绩旅游度假投资的概念以及上市公司的透明操作模式使投资者对其产生了很高的信任度第五开发商应积极运用房地产业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划近期较成功的产权式酒店项目多采用此方式消费者只需支付较低的首付款余款分期偿还这样消费者通过委托酒店经营每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益一些开发商还推出了保底回报的政策这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用产权酒店案例近两年伴随着一系列宏观调控对投资投机型购房的抑制和打压市场上部分投资类物业的问题开始日益显现产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一近期由于频频出现问题而引起社会精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案9各界的广泛关注为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数本文将结合一正一反两个案例给出相应的风险提示与投资建议反面案例金色假日酒店位于北京延庆于2002年7月封顶2003年1月开始试营业占地16亩高15层当时在很多媒体上大打广告广告语这样写道金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区是延庆县重点工程也是北京市首家产权式酒店酒店正在热卖中广告介绍产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式其特征是业主投资买房统一由酒店管理公司来经营业主购买后即可坐收利润金色假日酒店因其种种资源优势投资回报丰厚除了100的物业产权外还有1030的纯利回报给业主买了这种产权式酒店的房子就像搬回家一台提款机安全可靠可以边玩边赚2004年1月300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的通知函公司欲支付业主2003年1月1日12月31日的房产经营收益然而一套30多万元的客房一年投资回报只有数百元而按照物业管理公司的承诺投资回报应该是上万元由于无法兑现当初的承诺很多业主停止了银行还贷并且不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼截至目前金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案10正面案例由中信国安集团投资30亿历时13年建造的第一城位于河北省香河占地3600亩总建筑面积40多万平方米始建于1992年于2001年全面投入使用包括旅游商业酒店餐饮会议娱乐休闲等其建筑以明清两代北京城为蓝本将老北京的城廊微缩过来内九外七的城楼城墙均按明代京城11修建设有建国门安定门永定门正安门等城楼只是将城墙长度缩短并改为内部两层的空腹长廊作为客房餐厅办公场所其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲整个建筑外观古朴典雅气势恢宏截至目前第一城的商业餐饮能容纳3000人的大型会议中心影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用在售的只是部分产权式酒店据了解第一城的产权式酒店于2003年开始销售并提出了一种个人投资理财模式即每份投资10万元投资期限最低3年最长8年在投期限内投资者每年可获得6的现金回报和23的消费代金卡现金回报每半年一返投资期满投资者如不选择继续投资即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司由于第一城的担保机制相对健全所以自2003年销售以来取得了不俗的销售业绩并如约兑现了两次返租2004年7月第一城1521位业主收到1020万元投资收益2005年1月第一城2250位业主收到1659万元投资收益2005年7月即将如约兑现第三次返租精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案11专家讲评委托经营收益稳定产权式酒店两大优势产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一近年来越来越受到广大投资人士的青睐当然除了与股市的低迷人们对基金信托等投资渠道的不甚了解银行负利率等客观因素有关外与产品本身的优势也是分不开的那么在了解产权式酒店投资的优势之前首先应了解一下什么是产权式酒店业界普遍认为所谓的产权式酒店是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者这种酒店的每一个客房都各有独立的产权投资者一般不在酒店居住而大多是用来投资将客房委托给酒店经营获取投资回报从经营利润中分红有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权在了解了产权式酒店的概念之后下面就要看其具有哪些方面的优势北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为产权式酒店之所以受到人们的追捧无外乎以下两个原因其一委托经营省去麻烦产权式酒店投资的基本形式为业主拥有一套星级酒店客房的产权之后再委托开发商或专门的酒店经营公司出租打理自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红这样对于业主来说省去了不少管理麻烦其二提供包租收益稳定不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务每年给予业主固定百分比的精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案12回报率包租年限有3年5年甚至10年不等以第一城为例其承诺的年投资回报率为6投资期限为3年至8年以每份投资额15万元计算投资者每年可获得的现金回报为9000元基于此业界普遍认为产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言是比较稳定的并且风险相对也小一些另外很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权1030天不等对于异地置业者而言这一条件相当具有吸引力四总结综合以上资料显示产权酒店在我国有很大的发展空间只要是后期的经营管理得当对于开发商和投资者都有很大的益处特别是开发商将酒店以产权形式分割出售然后交由专业的酒店经营管理公司全程管理不但可以成倍的收回投资成本而且还可以长期利用已出售的物业进行收益这样就把风险转嫁给了投资者自己还能从中获取长期的丰厚的利润只要选择一家有实力有经验的酒店管理公司经营得当其利润可相当于单纯出售该楼盘的数十倍以上而且还是一份长期稳定可以无限增值的摇钱树从市场情况来分析鄂州乃至湖北都极少有产权酒店而在沿海城市和北京上海甚至内蒙古的呼和浩特都已经十分盛行了其销售的情况可以说是供不应求由此证明产权酒店在湖北市场有很大的发展空间和市场潜力产权酒店不同于传统的住宅不存在有竞争力产权酒店越多越有利一个城市产权酒店越多证明其位置越重要精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案13而且产权酒店已经发展成了一个国际化连锁的行业具个大城市统计三星级以上酒店的入住率远高于其他一般酒店越是高级的酒店入住率就越满武汉市九省通衢是全国大型的商品集散地每年南来北往的游客商客多达几百万鄂州作为武汉的东大门又是武汉18城市圈的卫星城市其客流量每年也有几十万鄂州是历史文化古城莲花山洋澜湖梁子湖都是远近皆知的旅游景点每年到鄂州来吃武昌鱼的游客就不少而且随着湖北省政府对二三类城市的关注和投资带动了许多产业的发展来此经商的人也越来越多所以在鄂州建产权酒店其前景不言而喻从酒店经营行业来分析首先鄂州没有几家上档次的酒店并不是鄂州的消费实力不够鄂州的消费水平在餐饮服饰方面已经紧逼武汉甚至较高证明鄂州居民消费实力已经达到了中等城市的水平全国三星级以上的酒店含三星级标间的价格一天都在300元以上平均每年的入住率在60左右即每年220天中国的法定节假日是134天这样计算每间标间一年的收益是66000元除开人员工资税收水电开资等等最少盈利55000元以上计算均不包括餐饮娱乐超市商场等利润以丰润园大酒店为例标间面积25精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案14售价4000元总价100000元首付5050000元贷款5050000元月供10年600元月以下以200间计算销售房款2000万每年给客户返利总房款的133其中85为现金8500元代金卡151500元此卡仅在开发商旗下或指定的营业场所消费结算每年每位客户享受酒店安排的11天免费居住权旺季不得入住价值3300元约33其中每年有一天为全体业主嘉年华活动日五投资收益分析产权式酒店在国外及国内沿海及大城市比较盛行也是中等收入家庭及小投资人非常理想的一种投资方式这是基于投资人低投入低风险回报稳定长期收益的特点但产权式酒店在湖北地区操作案例比较少老百姓对产权式酒店的认识比较模糊甚至很多人不明白什么是产权式酒店更何谈产权式酒店的投资回报故针对本项目这一特性在销售方案的执行方面要整合传播方面更要整合一项目投资收益分析1客户投资收益分析实行10年托管服务每年固定回报总房款的133的收益包精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案15括85现金回报15的代金卡33每年11天免费入住权最长收益期限70年以一套面积25m2单价4000元总价10万元的标准间为例首付5万元一次性返还两年收益现金1717000元3的9折代金卡3000元实际首付33000元贷款5万十年还款每月还款600元以下每年还款7200元第一二年返还收益为每年11天免费居住回报第三年开始到第十年每年返还收益现金8500元9折代金卡1500元该卡可在开发商旗下任何场所进行9折消费结算价值3300元的11天免费居住权客户每年除去应交银行还款7200元还可赢利6100元按此计算客户最多5年时间就能收回所有投资而且酒店最长使用年限为70年可以长期受益最高回报率931投资收益表收益时间收益支出尽收益尽收益率第12年6100720090009第38年133007200610061后60年13300013300133总计70年总916600720008446008446总结客户只须首付33000元就可获得一套25价值100000精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案16元的100产权星级酒店标间一套然后交由开发商进行专业的经营管理自己无须操心每年稳定收益相当于购买时全价的133的投资回报银行贷款由开发公司负责代理偿还只须6年时间收回全部投资10年委托期满后如愿意可与开发商和酒店管理公司继续签约最长收益时间达70年最高收益率为931最高收益金额931000元付出33000元收益931000元2开发商投资收益分析销售房款10万套200套2000万已收回投资成本按市场三星级酒店标间市场价300元日按每年60的入住率计算每间总收入300元天220天66000元每年返业主现金858500元代金卡151500元11天免费入住3300元每间每年净收益52700元其中代金卡只能在开发商旗下场所进行9折消费收益方仍为开发商11天免费居住权在酒店旺季不许入住对酒店经营收益影响不大除去各种税收人员费用每间净收益也应在45000元左右200套标间每年总收益应在9000万其中还不包括以后房价上涨因素70年时间除去建设时间3年试营业时间2年最少剩余60年其总收益54亿元精英联盟营销策划鄂洲丰润园大酒店行销企划方案17六产权酒店策划要领对于产权酒店湖北地区较为陌生很多人对于房屋都停留在购房自住或办公出租方面让居民专门象购买股票一样作为投资很多人难以理解所以操作产权酒店的手法一定要新颖不能居于房屋销售模式要表现出其独特的地方产权酒店操作成功将给全省的房地产开发和销售市场开启一条先河从而引导一种全新的消费观念让鄂州乃至湖北房地产市场跨入一个高度的消费时代作为其开发商也将随着产权酒店操作的成功而迈上一个新的台阶创造一个鄂州地区房地产开发的神话从而树立一块房地产行业的金字招牌要领利于开发商在鄂州的品牌形象作为购房者的信心保证让客户敢投资同时要吸引外地客户异地置业利用强势的媒体广告效应给市民灌输一种全新的房地产模式引进专业知名的酒店经营管理公司进行全程服务让我项目真正建设成为一家国际化的高档星级酒店让购房者心服口服广告用语一定要有煽动力感染力让市民一见到我们的广告就能心动行动售楼部对产权酒店的来源意义优势发展现在的流行程度等信息要有专门的宣传资料和影视短片利用报纸软文扩大市民对产权酒店的认识对销售人员进行强化专业循序渐进的培训作到每一个销售人员对产权酒店的知识了如指掌成为客户的投资理财专家