杭州天都城项目可行性报告.doc

1中国21世纪卫星示范城杭州天都城建设可行性报告一天都城项目概况一项目特点正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇东依余杭市府临平镇西接杭州市江干区北抵黄鹤山距杭州市区中心地段武林广场仅12公里到上海车程不到2小时杭州天都城是集房地产开发旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新超大规模超强力度开发天都城总投资预计超过80亿元开发期长达68年占地面积为6500亩其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米可容纳居住人口12万人是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目由欢乐四季公园天都国际度假中心欢乐大道天都广场欢乐广场天都文化体育广场二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目总投资预计10亿左右是目前华东地区投资最大的旅游项目项目建成之后天都城与星桥镇连成一片将成为杭州市乃至全国环境最为优美基础设施最为现代化的21世纪样板式2卫星城临平的新兴副城区房地产开发新兴产业培育与新城区建设三位一体通过对天都城的超强度开发把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心民办教育中心拥有12万人的居住中心杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区这是一个集房地产开发新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目市场取向企业化运作的民办官助式的城市化新模式项目开发的资金筹措新城区的规划市政基础设施和配套的社会事业机构建设都将以企业为主体按照市场化原则进行操作先做环境后做房产的超常开发思路项目开发的总体思路是先做旅游后做房地产滚动开发在天都城建设的总体战略部署中不就旅游开发旅游不就房地产开发房地产而是通过先启动旅游项目为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心高新产业创业基地建设营造一流的环境并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展二项目前景预测根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测天都城项目的总投资约87亿元人民币税后利润将达到1230亿3元静态的税后投资收益率为14投资回收期约458年项目成本相对较低投资收益率良好资金回收与返还能力强抗风险能力强总体经济效果优良天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报而且还将产生巨大的社会效益该项目建成之后将创造70008000人的就业机会旅游项目将带动20亿人民币的GDP增长房地产项目将带动120亿人民币的GDP增长三项目开发的比较优势开发商优势中国广厦建设集团是一家实力雄厚人才济济信誉保证经营范围十分广泛涉及建筑房地产金融文化影视等多种行业的上市公司浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测实业投资等多种领域资本实力强大科技含量高人员素质高具有广阔发展前景的企业项目策划和规划优势项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证由美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际有限公司深圳激流策划公司清华大学城市规划设计研究院浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计项目组合优势和规模优势旅游民办教育和房地产三大块共同开发使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模优势综合开发优势十分明显4二天都城试点的必要性一天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模式从理论上讲中国目前正处在加速城市化阶段但是不容忽视的一个现实问题是在沿海城市群密集地带通过农转非户籍制度改革和发展城镇工业传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力明显减弱中国城市化需要寻找新的动力源在这种背景下许多城市都通过购房入户制度以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动但是外来人口的大规模流入必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥挤基础设施超负用地紧张房产价格过高等一系列问题而如果在城市边缘地带进行分散的小规模楼盘开发来集聚人口由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持因此从国际经验来看当一个国家或地区经济发展到一定阶段往往会出现逆城市化现象即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式逆城市化不是城市化的反向运动而是城市化发展的一个新阶段是更高层次的城市化以一个特大型大型城市为中心以一群分散型独立型的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地区21世纪城市发展的主要模式我国现阶段在特大型大型城市周围也出现了一大批5卫星城但是这些卫星城的建设主体乡镇府这种传统型卫星城建设由于缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力无法构造足以大规模吸引人口集聚的环境条件因此充分利用大房地产开发商的资金优势和规划设计实力通过在城郊进行集房地产开发新兴产业培育与新城区建设于一体的现代卫星城建设充分利用环境优势和价格优势开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产吸引人口大规模地向新城区流动快速集聚人口实现城市规模的超常扩张是现阶段沿海发达地区城市化可选择的一条新路子这一城市化模式不仅可以有效地解决城市化的市场需求动力不足问题而且可以解决依靠政府力量推动城市化的资金土地要素供应能力有限等问题这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程之后的新一轮城市化的新途径天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的具有重大的试点价值二天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下的房地产开发新思路和新模式天都城项目的推出对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都具有积极的探索意义和重大的创新效应综观西方发达国家房地产行业发展的过程我们可以看到在本世纪五六十年代由于汽车工业的兴起而带来的交通便利使得人们能够在城市工作而居住却在郊区6由此给房地产业带来了新的商机和利润人们的工作生活方式一定程度上改变了房地产业发展的方向房地产行业正是在充分利用这一新出现的现象后才有了新的突破与更广阔的发展空间发达国家房地产业的这一历史过程对我们国家自己的房地产业毋庸置疑也具有相当重要的借鉴作用随着我国经济发展程度的提高而带来的交通行业的振兴势必也会引起我们普通居民居住郊区化的现象因为郊区相对廉价的房产价格及较少受污染的空间较安静的居住条件会越来越吸引更多的人们选择郊区作为自己的安家之地另外我国的大中型城市经历了人口产业资源等大量向中心聚集的过程之后城市内部出现了承载过度的现象中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划不合理旧城区急待改造等问题以及住房制度改革后每个人都必须面对自购房的现实因此在市区土地有限且价格过高的情况下中心城市通过进一步的向外扩张重新调整和规划城市的布局进而实现从远郊到近郊到形成新市区的演变过程因此房地产的开发建设也肯定会产生郊区化的现象目前我国城市化水平为30城镇人口37亿预计2020年城市化水平达到45全国人口14亿城镇人口增至63亿预计2050年城市化水平达到60全国人口16亿全国城镇人口增至96亿前20年城镇人口增加26亿按人均居住面积10平方米即建筑面积20平方米计算共需为新增7人口建设住房52亿平方米平均每年需建设住房26亿平方米后30年城镇人口增加33亿仍按人均建筑面积20平方米计算共需为新增人口建设住房66亿平方米平均每年需建设住宅22亿平方米有关专家指出在我国的城市化进程中多数农民将住在就地发展起来的小城镇中不会较多增加城镇住房数量由此可以看到房地产业的郊区化蕴含着巨大的商机有着广阔的发展前景和诱人的发展空间面对郊区化这个大趋势房地产行业应该主动出击因势利导而不应被动等待二十一世纪卫星城示范城建设试点工程房地产项目有一点正是基于这样的考虑未雨绸缪预先进行尝试努力塑造二十一世纪城郊房地产开发成功典范为房地产业积累更多的经验我国居民的生活正稳步向小康阶段迈进居民在选择住房时已不仅仅满足于居住面积的多少还要考虑居住环境的好坏及配套设施的完善程度房产市场的实践已经证明绿化是否到家将直接影响房子销售有些居民在购买住房时不光看房型地段朝向还要看小区的园林设计是否到位为了迎合市场的需求许多发展商请了国外的园林设计师许多房地产项目的广告上除了设计单位建设单位发展商及销售代理商以外园林设计单位也登堂入室了人们如今普遍注重的是一种有着良好的人文景观和回归大自然情结的品质生活年北京国际房地产交易8会的新盘之中公园借景的手法被大量运用出现了大量的双景住宅双景住宅指公园借景和小区内景的融合属于全新类型的景观住宅它改变了以往在建筑中堆砌绿化的观点提出在绿化中放置建筑的口号同时通过形态与空间的合理布局所形成的景象通视实现社区景象共享营造出一个带风景的社区和看得见风景的房间我们可以看到随着楼市竞争的加剧开发商对环境越来越重视环境的优越程度将是房产受欢迎与否的一个极其重要无可代替的指标房地产行业的泛房地产时代追求住房硬件条件与居住环境生态环境与人文环境相互配合相互协调相互促进的时代正向我们走来随着居民生活水平及文明程度的提高营造绿色生态住宅注重环境生态建筑生态人文生态相互间的揉合和互补是大众的要求也是房地产开发商要做的事情我们这个试点工程的先旅游后房产正是体现了这个思路旅游可以改善房产的环境房产借助于旅游的生态支持以旅游带房产以房产助旅游两者相互适应相互促进共同发展我国的住宅建设在现在和未来都面临来很大的发展预计2020年城镇居民人均住房居住面积提高到12平方米即建筑面积24平方米预计2050年人均居住面积提高到16平方米即建筑面积32平方米按2020年城镇人口达到63亿人每人增加4平方米计算前20年为提高居住9水平需要新建住房252亿平方米平均每年126民平方米后30年按96亿人口计算则需在2020年基础上再新建住房768亿平方米平均每年256亿平方米在如此大的需求中肯定会有一些通过住宅群的方式予以消化解决我们的房产项目中在某些地方也需要进行大规模的开发建设大规模与超大规模的建设能够体现一定的经济效益因为过小的规模往往引起一系列的问题如无法保证环境与配套设施的质量配套设施的共享性差等我们需要房产的户型创新与环境创新同样也需要开发模式的创新住宅产业是国民经济的重要组成部分住宅建设的投资一般占国民生产总值的38占固定资产总值的1530住宅产业的发展能够促进和带动相关产业的发展住宅建设投资增长10将直接拉动国内生产总值增长0508个百分点但住宅建设必须达到产业化科技化才能真正起到改善人民生活拉动经济增长的作用住宅的科技化要求我们用高新技术改造传统产业如把智能化技术计算机网络技术应用于住宅产业但是这种应用显然在大规模的开发中才更具价值大规模与超大规模的开发可以使居民享受到规模优势所带来的完善的配套设施和较低廉的住房价格以及大规模开发时一般位于城郊所拥有的较高质量的空气我们的试点工程籍此超大规模的房地产开发模式创新为住户提供更高品质的服务并为房地产市场注入新的活力10房地产行业的发展对一个国家经济的发展具有重要的作用据日本统计从1970年到1990年的20年里日本的住宅每年建设面积没有什么增加但通过对传统生产方式的革新住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增长投资额的速度将会低于日本因而预计用50年的时间把住宅投资额增加16倍按此计算今后50年的住宅投资每年将递增7每年对国民经济的贡献率为06个百分点这样持续50年连年增长对国家的贡献仍是很巨大的房地产行业作为一个金融行业如果发展好了又可以带动其他行业的发展如果它发展不好那么对国家的金融业进而对整个经济的发展都是一个巨大的损失我们不久后将加入WTO房地产业和其它行业一样也面临着机遇和挑战而且我国本身经济的发展也要求在全国范围内建立一个统一开放竞争有序的房地产市场近来杭州市政府提出了住在杭州的口号要实现这个口号房地产市场的发展和完善当然具有举足轻重的地位虽然一般的房地产开发项目包括我们的试点工程从筹集资金到人才的到位再到具体的房产的销售都是本地化的事情但一个成功的具有独创性代和表性的项目无疑也具地区的甚至全国性的意义我们的项目正是一个开放性开拓性的项目而且虽然杭州的房地产市场从整体发育水平上看并不是全国最好11的但在很多方面如主题文化环境等的探索已具相当水准我们的这个项目也正是想在处在以生活方式为主题的概念市场阶段的杭州房地产行业中作出自己的理解并使之超出地方的意义为建立全国统一的房地产市场和使中国的房地产市场真正走向市场作出有益的先驱性的探索三天都城项对推动区域经济增长和结构优化具有重大的战略意义天都城开发有利于杭州市通过实施东进战略而启动新一轮城区规模扩张实现杭州市区五年扩大一倍的战略目标经济的高速发展使杭州市取得了非常辉煌的成绩有关数显示杭州每平方公里创造的生产总值在全国省会城市中名列第一人口密度第二而市区的面积却为倒数第四城区面积更是倒数地二城市人口和经济的增长同活动空间狭小的矛盾日益尖锐杭州市行政范围狭小西部北部地区的限制已有不少项目因找不到合适的用地而无法安排用地结构的不合理工业用地比重偏高占2439接近国标上限25道路广场用地公共绿地和市政公用设施用地偏低均接近甚至低于国标下限地域结构和城市等级不成比例南北长东西短用地条件受到极大的制约经济发展阶段同城市空间组织不相适应使产业结构的调整难以实现城市主导功能项目布局缺乏空间等经济条件的制约严重阻碍了杭州市的发展步伐到了非改不可的地步12天都城开发有利于优化杭州市的旅游经济结构和空间布局在杭州东部搞一个大型的集旅游休闲度假居住于一体的旅游项目有利于改变杭州目前旅游格局西重东轻的状况由于旅游资源分布的原因杭州的旅游业一直以西湖和两江一湖为中心在旅游内容上以山水观光为主在地域分布上主要集中于城西西湖一带杭州西南部的富阳桐庐临安建德淳安等县市而最靠近上海的杭州东部和北部在旅游开发方面比较薄弱这样的布局不利于大杭州旅游经济圈的形成也不利于接受区域经济中心上海的经济辐射通过在杭州东部建一个华东地区规模最大的集旅游休闲度假居住于一体的项目有利于使杭州的旅游格局更加合理促进大杭州旅游经济圈的形成和发展3天都城开发有利于积极呼应杭州市政府住在杭州的战略举措提升杭州房地产开发的档次开创泛房地产开发的新时代在杭州东部搞一个超大规模的房地产项目使开发商更注重对居住环境的建设使房地产的竞争从比户型比设计比配套变成不但比户型比设计比配套还要比环境比社区规划比开发商的实力从而提升房地产开发的档次此外搞这样一个超大型的集旅游和郊区房地产于一体的项目不但要进行房地产的开发还要进行旅游教育健康13文化传播等与人们的根本需求密切相关的产业的经营与开发这样的房地产开发模式在杭州目前普遍以中小楼盘开发为主的房地产市场是首次出现随着杭州市区可供房地产开发的土地的逐渐减少必将进入郊区房地产开发的新时代而郊区房地产的开发模式和市区房地产的开发模式是两种差异性很大的模式作为杭州郊区房地产开发先行者的天都成项目无疑将开创泛房地产开发的新时代这样的项目对政府提出的住在杭州的战略举措将是一个非常有力的支撑天都城开发有利于呼应杭州市政府提出的天堂硅谷战略举措凭借其优美舒适价廉的居住环境优势加快杭州市高新技术人才和创业人才集聚随着住在杭州战略的逐步实施杭州将是全国最社合居住的城市而天都城将成为杭州市最适合高新技术人才居住和创业的卫星城从而大大推进杭州市政府提出的天堂硅谷战略实施天都城开发有力推进余杭市政府的向杭州靠拢的发展战略改善余杭区位条件培育新的经济增长点加快余杭经济发展项目地块位于余杭市区临平和杭州之间项目的开发建设将同时加速杭州的东扩进程和临平往杭州靠拢的进程使余杭市的区位条件和环境发生实质性的改善14不仅巨额投资和新兴产业的崛起还可为余杭经济发展注入新的活力总投资逾80亿元人民币的天都城项目将创造70008000人的就业机会拉动GDP增长140亿元三指导思想与总体目标一指导思想天都卫星示范城建设试点的指导思想是高举邓小平理论的伟大旗帜深刻领会中央关于发展小城镇决策的重要意义和十五届五中全会关于积极稳妥地推进城镇化的最新精神根据杭州市经济社会发展十五计划和2010年远景目标纲要和余杭市经济社会发展十五计划和2010年远景目标纲要的总体要求面向21世纪大胆创新高起点规划超前发展积极探索市场取向企业化运作民办官助式的房地产开发新兴产业培育与新城区建设三位一体的现代卫星城建设新模式把天都城建设成为居住环境优美服务功能完善社区管理先进体制开放经济发达文化多元化的现代化卫星城二总体目标天都卫星示范城建设的总体目标是通过810年努力力争把天都城建设成为代表中国21世纪卫星城发展先进水平的泛房地产时代超大规模的郊区房产开发成功典范的现代化卫星城杭州市东部地区的居住中心旅游中心国际15教育中心和人才集聚高地具体目标如下杭州市现代化程度最高的卫星城余杭市新的现代化城区天都卫星示范城位于杭州市区和县级市临平镇之间随着杭州的东扩和临平向杭州市区靠拢加上自身规模的不断扩张天都卫星示范城的居住人口将达到12万左右成为杭州最发达现代化程度最高的卫星城区和临平市的现代化城区环境优美舒适设施现代化文化多元化的杭州市东部超大型居住中心新住宅运动和住在杭州的成功典范根据杭州市城市总体规划19962010杭州市区由一个主城两个副城组成主城是城市人口和产业的主要聚集区承担全省政治经济科教文化中心和旅游中心的职能下沙副城是东部新城第二产业的主要基地配套相应的生活居住区和公共中心发展成现代化的综合性工业城滨江副城是南部新城重点安排高科技工业区科研机构大专院校及其相应的居住用地和旅游设施形成产学研居游相结合的高标准的现代化新城从上述规划内容看杭州目前尚缺少一个功能明确的大型居住区住在杭州的城市品牌缺少强有力的居住区域支撑因此我们将努力把天都城建设成为杭州市东部地区以居住旅游教育为其主要功能的新城区16天都卫星示范城将以新的生活方式和完美的居住环境吸引杭州本地居民上海的跨国公司中高级管理人员在海外创业成功欲回国定居度假的华侨或欲在中国居住的外籍人士到此居住从而形成多元文化的居住氛围杭州东部地区的旅游休闲与购物中心杭州市国际化的教育中心天都卫星示范城的教育不仅是配套设施也是一项产业将通过市场化的运作强化教学质量通过与国外知名学校合作办学等方式实现教育的国际化使天都卫星示范城成为杭州市国际化的教育中心杭州市人才聚集高地天都卫星示范城将通过创造优美的自然环境便捷的交通条件良好的居住氛围优秀的物业管理水平使之成为21世纪新的生活方式和居住环境的代表吸引各类优秀人才到此居住三主要内容一城市化新模式试点1通过新兴产业培育房地产开发与新城区建设三位一体的现代卫星城综合开发试点积极探索中国21世纪城市化新模式通过发展旅游和民办教育营造居住良好环境通过欢乐四季公园天都国际度假中心欢乐大道天都广场17欢乐广场天都文化体育广场二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等旅游项目开发营造一流的居住环境通过与浙江大学合资合作兴办浙江大学东方学院与国际著名中小学校杭州名校合办贵族学校把天都城建设成为杭州市民办教育基地为天都城高新技术产业发展以及向知识型卫星城方向发展打下良好基础以旅游与教育等新兴产业带动房地产的开发体现了天都城以旅游教育聚人气提升地块知名度的开发思路天都城通过旅游教育等新兴产业的培育结合房地产开发与城区建设积极探索中国21世纪现代卫星城新的发展模式通过超大规模的房地产开发集聚人口推进城市化进程充分利用环境优势和价格优势开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产吸引人口大规模地向新城区流动快速集聚人口实现城市规模的超常扩张这市继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程之后的新一轮城市化的新途径2通过21世纪现代卫星城示范城建设试点积极探索特大型大型城市通过卫星城建设实现规模扩张新模式以天都城作为试验田积极探索中国21世纪现代卫星城的内涵和基本特征及时发现现代卫星城建设过程中出现的各种问题总结发展现代卫星城的各种经验寻找18一条切实可行的现代卫星城发展新思路新模式塑造中国21世纪现代卫星城成功典范通过高起点规划超强力度投资综合性开发构造优于中心城区的居住创业新环境实现中心城区向郊区卫星城分流和农村人口向卫星城集聚实现摊大饼式城市规模扩张模式向章鱼式城市规模扩张模式转变3通过市场取向企业化运作的民办官助式卫星城建设模式试点积极探索城市化的投资新体制和资金筹措新机制积极探索企业主导型城市化新模式天都城建设完全由企业自主投资建设和管理尝试新型的企业办社会模式这种模式不同于以往计划经济体制下福利型的国有大型企业办社会而是以市场为取向通过规范的企业化运作为天都城居民们提供各项服务和设施在追求经济效益的同时满足社会需要同时城市化进程虽然主要应由市场机制调节和引导但也应当看到在城市化过程中又存在着许多市场失灵的领域因此城市化过程又离不开政府必要的干预和调节政府作用主要表现在城市具体格局模式城市土地的支配使用及城市基础设施建设等方面所以天都城的发展是通过市场化取向企业化运作的民办官助式卫星城建设模式试点积极探索以上市公司为载体运用市场手段筹措城19市建设资金的民间主导型城市化的投资新体制和资金筹措新机制二房地产开发新模式的试点1面对大城市住宅郊区化的新趋势塑造21世纪郊区房地产开发的成功典范住宅郊区化是一个城市的城市化水平发展到相当高的程度后逆城市化的效应是人们脱离喧闹的都市追求安详宁静生活的结果因此住宅郊区化是城市发展的必然结果研究结果表明当一个城市的人均GDP达到3000美元时就会出现城市空心化住宅郊区化的现象根据99杭州统计年鉴的数据1998年杭州市区居民的人均GDP达到33万元人民币按当年价格计算远远超过了3000美元的临界值因此杭州住宅郊区化的时代已经来临从杭州房地产市场来看房产开发郊区化的趋势业已初现端倪象天都卫星示范城这样超过400万平方米的超大规模的郊区房地产开发项目不仅在杭州在浙江省是唯一的甚至在华东地区在全国范围内也是罕见的这一超大规模超大强度项目的开发成功将为杭州乃至全国的郊区房地产开发创造一个可资借鉴的模式2呼应住在杭州的战略举措争当杭州房地产业走向全国性市场和国际市场的领头羊杭州市委市政府于1999年提出了住在杭州的城20市品牌定位这一城市品牌的提出使杭州在国内乃至海内外树立了独特的城市形象它无疑将成为杭州实现住宅产业化实现房地产业走出杭州迎接二十一世纪发展的一个有利契机同时也确立了杭州房地产业面向全省走向全国走向世界的发展战略天都卫星示范城的市场定位是超越地方意义的这种定位在目前杭州的房地产市场是一种创新天都卫星示范城的市场定位不仅针对余杭和杭州也针对浙江全省甚至上海它的辐射距离将远至整个华东地区香港台湾等地同时积极探索一条房地产国际营销网络建设的有效途径吸引海外创业成功欲回国定居度假的华侨或欲在中国居住的外籍人士到此居住天都卫星示范城因而有可能成为杭州乃至中国房地产业走向全国性市场和国际市场的领头羊3通过超大规模房地产开发模式创新开创泛房地产开发新时代天都卫星示范城的开发建设除了进行房地产的开发外还涉及教育旅游健康体育文化等与人们的根本需求紧密相关的产业不但要搞好社区硬件环境还要搞好整个卫星城的生态环境和人文环境建设这是一种全新的开发模式把房地产的外延大大地扩大了如此大规模的开发必将对杭州甚至全国的房地产市场产生重大的影响从而开创泛房地产开发的新时代21三社区管理新体制试点物业管理是个复杂的系统工程其包括的内容与我国原来实行的房管制度有很大的差别如果仍然采用旧的管理方法和手段物业管理这个新的模式也不过是个空架子而针对天都城物业管理的量大复杂多样细化长期性等特点实行管理现代化是十分重要的现代化物业管理是指在住宅区域范围内的物业及物业管理中以现代技术创新和科学管理为宗旨运用现代化管理手段使物业的硬件与软件管理走向科学化制度化与规范化管理的活动过程其管理与服务职能的发挥必须以实现管理现代化为前提最大限度的使用现代化手段如科技创新手段计算机管理手段等去实施硬件如房屋设备与设施等和软件如产权户籍组织制度管理方法等的科学管理要对天都城实施现代化的物业管理可从五个方面入手管理观念现代化管理方式程序化管理标准规范化管理组织网络化管理手段自动化理观念现代化现代化的管理与传统的房产管理在观念上的区别在于信息观念在物业管理中住息作为一种重要的资源来管理和利用物业管理人员要全面了解物业的运行情况面对一个不断变化的系统随时随地对其进行调整使其达到最佳的工作状态业主对物业的意22见建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础因此物业管理必须充分运用信息加强信息传递促进信息循环及时组织反馈达到与客观实际的相对一致从而为科学的决策提供依据系统观念物业管理的目标不只是单一的建筑物应该将建筑物与其周围环境总和起来作为一个系统来管理这个系统不仅包括有形的物质还包含了无形的精神意志文化文明道德规范等经营观念物业管理不能完全依靠行政手段而要采用经济手段来管理通过有偿经营服务使管理走上以业养业自我发展自我完善的道路管理方式程序化物业管理是要通过人的经营活动来实现的管理人员的水平高低直接影响到管理和服务的质量和效果我们无法要求每一位工作人员都具有较高的工作能力那么要保证公司的水准就必须建立起一套完整的制度每一位员工在工作中都有章可循照章办事保证工作质量由人制变为法制全面提高企业水平保证整个系统长期稳定的运行管理标准规范化物业管理是服务行业它的产品就是管理服务的行为公司为了保证产品的质量也应建立一套规范化的管理标准它也可以像工业企业一样采用TQC对管理服务行为实施的整个过程实行全面23考核所制定的管理标准要求细化量化具有可操作性此外在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的企业需要有严格的考核制度来保证员工的素质毕竟人员是管理行为的实施者只有一流的职工队伍才能提供一流的管理服务企业才能达到一流的水平管理组织的网络化物业管理涉及的面很广物业公司内部物业公司与许多政府部门行业单位都有着千丝万缕的关系我们将包含在物业管理系统中的各个部门作为一张网上的点它们之间的关系就是网上的线这样我们就可以建立一张简单的网在物业管理组织网络中有大量的信息资源人力资源等这些均可采用联网的方式共享管理手段自动化物业管理中的信息量大面大而且要长期保存经常调用只有采用计算机技术将信息分类联网运行才能方便物业公司和各部门共享使用电脑既提高了文档统计的效率和质量也可在企业远期预测上进行辅助设计天都城作为一个超现代的城区它的管理模式和管理制度也同样是超现代的具体表现在打破传统的陈旧观念改变社区配置类型上的单一化强化社区组织的职能完善现有社区的管理体制实现智能化社区管理24同时天都城还非常重视社区的文化建设将社区精神文明建设放在社区文化的首要位置这种管理理念在天都城的社会事业投资上尤为凸现五实施步骤天都卫星示范城将按以下步骤实施试点方案报批与论证阶段2000102020011231在该阶段企业除做好跟项目有关的所有前期准备工作外完成对项目的总体规划和控制性详细规划部分子项目的详细规划以及天都卫星城经营管理的初步构想并报送国家建设部审批配合做好建设部对天都卫星示范城的论证工作成立试点领导小组并制定试点详细方案2002010120020331报批工作完成后成立由国家建设部领导的浙江省杭州市和余杭市相关部门人员参加的天都卫星示范城试点领导小组该小组除协调各有关政府只职能部门外协助并指导企业制定实施卫星示范城的详细方案项目建设跟踪调查与研究项目建设展开以后组织有关人员对项目建设进行跟踪观察对在此过程中出现的新问题新情况进行调查研究观察和研究结果作为示范工程的评估内容之一社区管理与行政管理体制方案设计252002040120020931在2002年十月份首期房地产推出之前做好卫星示范城的社区管理和行政管理体制的方案设计具体包括物业管理体制社区管理和服务体制民办社会事业投资与管理体制以及整个卫星示范城的行政管理体制对卫星城开发效果与新型管理体制效果进行总体评估视项目的开发进展程度而定或项目进程过半的2005年经过四到五年的开发建设整个卫星示范城初具规模以市场化为突出特征的新型管理体制经过实践的检验和不断的修正后渐趋成熟对此有必要进行评估和研讨会具体形式可以采用国家建设部主办由天都卫星示范城承办的方式费用由企业承担保障措施第一组织保障这里所谓的组织上的保障主要是指将会成立一个包容各个职能部门的领导班子由于项目的规模空前而且又有运行模式上的创新性故而难度是较大的由于项目建立的是一个卫星城而且无论从城的基础建设房屋等都是由一家公司来统一构造其作用相当于是建立一个小型的社会因此就具有了与先前的模式完全不同的尝试从组织体系上来讲主要是要保证以下几个方面的机构首先当然是26一个由开发公司所组成的一个总指挥其只要负责下面几个部门的工作本来其管理模式应当是小区物业管理的模式但现在的问题是卫星城其一方面来说是一种大规模上的小区另一方面来说却是一个完整的社会故此是将两套班子合二为一了从机构上来说既要有管理机构又必须具有安全机构具体来讲主要是要涉及以下一些部门如既要有土地管理机构城建部门还需有卫生环保公安银行等机构这些当然不是单独设立的而是通过一个主管的总的小组来进行整体上的协调和合作由于整个卫星城都是由独个公司创立的故而其整体上的协调也是较为方便的前述的领导小组主要是由一些专家所组成的他们都是相关的管理方面的专业人士由他们来组成一方面使得相关部门的联系变得更为方便另外一个角度来说也具有更好的专业化管理的效应第二决策保障这方面的保障主要是为了能让整个开发过程中的每一项重大的决策都具有其科学性和合理性这方面的保障主要来自与一些大型咨询机构的帮助例如整个项目的总体勾画是由房地产开发方面具有特色的王志刚工作室来全权策划的这就从总体上保证了整个项目的可行性和可操作性另外开发公司还聘请了美国的WY设计顾问公司英国的阿27特金斯设计公司作为外籍的顾问这是由于整个项目的开发中其中很多的房地产项目是要开发国外风格的住宅为了能更加既有异国风情的品位所考虑的另外外籍的设计公司一般讲经验方面更为广博一点以应付一些难点的情况在这之外公司还聘请了浙江大学城市规划设计研究院清华城市规划设计研究院作为顾问利用学校相关领域的研究成果为公司所用以具有学理上的合理性这些顾问公司和研究院的主要作用就是对于整个的开发过程进行严格的监控在决策上尽量听从他们的建议以保障决策的合理性资金保障项目由广厦和盈华两家公司共同投资广厦集团是建设部推荐的建筑业全国首家上市公司拥有40多家企业总资产22亿元年产值达50亿元广厦集团与上至建设部省市政府与行业管理部门下至余杭市个职能部门都有良好的公关资源广厦集团是建筑业的知名企业同时也是房地产开发商在房地产建筑等领域都有出色的操作能力项目目前已经正式启动的投资规模高达80亿元这么巨大的资金主要来源有以下几方面凭着广厦集团雄厚的实力与良好的信誉向银行贷款实行直接融资利用广厦集团是上市公司的身份实行配股集资建立一个由广厦与盈华控股的子公司再委托专门28机构如投资银行对子公司进行包装争取上市进行间接融资根据项目是分期分批投资的特点在进行下一期投资时可考虑利用上一期开发所赚取的利润追加下一期的投资实行项目滚动发展资金滚动投入既不耽误项目的进展有可减轻融资的一部分成本从城市经济学的角度来看城市的发展格局主要有两种一是横向的发展另外一个方向是纵向的发展纵向的发展只要是指城市内部结构的升级和土地利用价值的提高这种城市的发展模式主要是看该城市的地域的限制和其资源的限制主要是在原有的城市的基础之上进行重新建设表现出来的是一些老城区的改造和新建筑的出现更多的是将一些原来的违章建筑进行拆除以屯出空地来为其他的项目进行建设从外观上来看是城市建筑总体高度的提高和建筑密度的增加这种城市的发展模式能够提高城市的品位但是往往要受到其地域的限制另外一种发展的模式无非是进行城市地域的扩张一方面是将原有城市的郊区逐渐吸收为城市的组成部分另一方面是在原有的城市的周围通过提升一些小城镇的结构和规模建立原有城市的卫星城通过这种方式来扩展原有城市的规模而杭州市现在的情况是从经济实力即国民生产总值的角度来看是处于全国前列的但是从人口的规模和城市的区域29范围来说杭州还比不上其他的大城市杭州现有的人口大概200多万现有的城区的范围也不是很大杭州要真正进入大型城市的行列其最重要的是抓住现有的发展机遇进行城市的扩张这种扩张不是单单在原有的城市的的基础上进行在改造而是要想办法进行地域上的扩张杭州市现有的规划中已逐渐接纳了萧山市的一部分地域将之划为市区的发展范围但是杭州的东面东南面都是海北面主要是湖州市和嘉兴市都不属于杭州的地域范围故而从地域的扩张上来说向这些方向的扩张是不明智也是不太可能的杭州的几个郊区的县市都是在杭州的西面西南面而余杭市大部分的范围将杭州包在里面故而从地域的扩张上来说由于杭州受到地理范围的限制将余杭作为它的卫星城市的建立具有得天独厚的优势另外在杭州的规划中将把人口作为其中主要发展的一个指标其长期的目标是将杭州市的人口扩张到500万人口的成倍增加非同小可必须进行城市功能的分化然而现实的情况为杭州市城市规模的扩张建立了障碍浙江原有城镇的动力都较为不足究其原因主要有一下几个方面一是农民对进城的观念发生了很大的变化原来户口的约束和诱惑是较大的但是现在农转非的指标的诱惑力以不同以前农民更多地考虑其进城的实惠和利益变得较为理智二是现在的城镇甚至是农村的工业化程度较高有很多城镇的经济30条件比现在的城市还好这使得无论从资金还是从人力上来说都增大了原有城区扩张的难度三是当地政府资金实力上的限制这包括原有城区进行扩张的资金的投入来源问题在城市的垂直化发展的过程中需要有政府的大量的资金的投入而政府的资金来源总是有限的也就是说政府的资金投入不可能像企业那样来得灵活和便捷这方面的限制在浙江城市化的进程中表现得更为明显上面所举的几方面的难点直接成为制约杭州市城市规模扩张的限制面对这种情况借鉴国外城市发展的经验杭州市在城市的发展思路上有了明显的变化即主要走两条路齐走的策略以方面进行原有城市的再规划进行城市的垂直角度上的发展另一方面走国外的卫星城的路子即将原来杭州市的几个郊区进行城市化建设主要通过这些区域的经济结构和城市化水平的提升进行城市功能的分化使得城市的规划变得更为合理通过将原有城区功能的转移和分化减轻杭州市区的压力使得其建设更有针对性和合理性另外一个方面是进行建立城区的新模式浙江的农村工业化和城市的道路是走得较有特色的这种城市化的道路指从原有农村的基础上进行城镇化的建设其主要是通过农村经济的发展和企业的壮大逐渐将农民从第一产业中解脱出来进入第二产业和第三产业加强服务业的发展从而逐渐达到城镇化的模式而现在杭州市卫星城的建设方式上31来说具有其独特性其不是由政府出面来对郊区甚至是下面的乡镇进行投资建设而是通过单独的企业或是公司来对整体的卫星城进行规划投资管理相当与原先的企业办社会而不同是这种模式主要是通过市场化的方式进行建设通过这种方式一方面可以减轻政府的很大的负担另一方面可以将市场的运作方式引入到社区的管理和建设中通过这种卫星城的建设在将城市的功能加以分化的同时也为房地产的开发带来了契机由于城市的功能发生了分化房地产在发展的时候在不同的区域中也有了不同的发展重点如杭州在提出游在杭州玩在杭州的同时还可以提出住在杭州的口号到时候原有的市区由于其地价的缘故可以主要发展高档的商业场所餐饮场所等而新建的卫星城却可以开发为住宿和娱乐的场所这种由于城市的功能发生了分化所导致的房地产开发上的分化为更多的开发公司提供了新的竞争机遇另外一个方面来说通过建立卫星城将对卫星城的所在地余杭的经济带来新的发展契机余杭原来作为杭州市的一个郊县在经济的发展上由于行政上的缘故与杭州的经济发展存在一定的屏障很多资源上都不能共用和合理的安排导致了效率上的损失通过在余杭建立杭州市的卫星城从区域经济的角度来看对余杭的经济发展至少有以下的几个方面的影响和作用32一是通过在余杭建立杭州市的卫星城可以极大地节省余杭作为发展其城市化所要花费的资金和人力由于其用得是余杭的土地故而不管怎么说都是余杭的经济和区域的一部分新的卫星城的建立对于余杭的企业和居民来说肯定是一件好事卫星城的建立必然会要求有一定人和企业的入住虽然卫星城并不是为余杭境内的单位所服务的但是近水楼台先得月对余杭的企业肯定是极为有利的二是可以加强杭州与余杭的联系在余杭建立杭州的卫星城主要还是为了分散杭州市区的功能和要求故其在规划上本身就是带有双方的相依性的杭州的经济信息和技术资金将会大量地涌入卫星城内这使得该卫星城的地区与杭州市区成为实质上的统一体这样就削弱了原有的两地之间的经济发展上的分割现象避开行政上的壁垒达到两地经济的互动发展通过这个卫星城的窗口余杭地区就可以与杭州市区在经济上达到较好的合作三是卫星城的建立将对余杭其他地区起到带动的作用开始的卫星城试点并不会覆盖余杭市的全部地区在建城地区得到城市化的待遇之后其他地区就可以有一个借鉴的发展的对象这种榜样上的作用对于整个余杭市经济的发展将会起到巨大的作用故此无论从杭州的角度还是从余杭的角度来说建立卫星城的试点对于区域经济的发展将会起到极大的作用