苏州项目可行性报告.docx

苏州项目可行性报告苏州新区项目可行性分析报告一总论1项目建设背景苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足不能及时启动本项目恰逢整个江苏省的企业改制有意转让本项目这是能得到这个项目的重要的外在因素枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平所以希望找到能开发高品质住宅的开发商而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的这是能转让到并开发的内在因素根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区本公司经过对苏州全面认真的市场调研对项目区位环境进行反复的分析比较根据苏州目前的房地产现状与发展趋势只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质同时定位准确完全不用担心项目的销售而且有丰厚的利润该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证各项目谈判工作已相继展开2项目概况该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口紧接苏州科技学院有良好的文化气氛道路宽敞交通便捷有何山大桥与古城区相连项目占地126亩其中120亩是建住宅用地6亩是建配套幼儿园用地容积率为20总建筑面积为16万平方米小高层和多层相结合沿街底层为商业配套用房约占5具有一定的开发规模并能品牌的延续提供保障给公司带来良好的社会效益和经济效益本项目的建设资金完全由本公司自筹不足部分通过土地抵押和预售房款解决二苏州市介绍苏州位于长江三角洲中部江苏省东南部东经l19554512120北纬30473202之间东邻上海西傍无锡南接吴江北依长江面积848842平方公里占全省面积的827市区3923平方公里其中建成区68平方公里古城区142平方公里所属六县市面积为常熟市1094平方公里张家港市7724平方公里太仓市620平方公里昆山市8649平方公里吴县市125742平方公里吴江市10929平方公里20XX年苏州市完成国内生产总值1760亿元经济总量在长江三角洲位居第二列全国第六人均GDP按现行汇率折算超过3600美元显示出强劲的增长势头整个市的人口58053万城区人口为80万新区的经济发展保持良好的发展势头全年实现工业销售产值400亿同比增长17完成国内生产总值160亿同比增长142实现财政收入205亿正在启动二期开发三苏州市住宅市场分析120XX年以前苏州市住宅市场分析在这之前苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元m2古城区2500元m2而新区住宅价格也一直在20XX元m2左右徘徊究其原因不外乎以下几点1土地价格是一个首要的因素土地作为稀缺性资源政府没能做好土地供应的长期规划开发商可以通过项目可行性报告以很便宜的价格向政府要求划拨土地这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分2整个苏州的住宅以零星分散建设为多不注重整个小区环境园林文化方面的建设使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅贵了又觉得不合算3居民居住观念没有改变大多数苏州人认为过了苏杭大运河就觉得离开了城市到了郊区而且也一直认为苏州新区是一个工业区不适宜居住同时枫桥镇一直以来治安环境都不好在一定程度上限制了该区域的房价4消费观念也限制了整个苏州市的房价许多苏州居民留恋于小桥流水人家只要有地方住能吃饱不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产5这段时间里虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策比如货币化分房的实施但一直没能使苏州房地产更上一个台阶220XX年以来苏州市住宅市场分析20XX年是苏州房价飞涨的一年20XX年XX月份苏州市土地全面实行招投标这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点从至开发商取得土地的维一途径就是市场招投标土地市场更趋于公平与此同时政府出台了一系列的相关政策1苏州强化强市富民意识努力使全市经济继续在高平台低波动中运行20XX年全市经济继续走强同时改变全市居民的消费观念2规范房地产开发改善投资环境使房地产开发逐步走上规模化集约化经营把房地产开发作为城市新的经济增长点大力发展城镇建设3在市区范围内加快土地供应制度的改革停止新批量土地的开发项目对存量土地开发项目采取限制的态度使开发总量得到控制同时积极引导开发企业参与园区新区的开发建设4加强城市建设步伐动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀3苏州新区住宅市场具体分析苏州去年XX月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格据苏州市建设局市场调查统计苏州市今年房价总体上涨了148现介绍一下苏州新区最新房价序号楼盘名称住宅类型价格元m21运盛美之苑小高层复式360038002名城多层公寓3200均价3格林花园多层公寓3000均价4阳光水岸小高层3500均价5丽景苑高层4500均价综上新区的住宅均价公寓在3000元m2小高层在3500元m2复式楼中楼在3600元m24本项目的发展前景枫桥老镇改造被苏州新区十五规划列为重大项目估计将投资7亿元同时随着新区二期建设进行该区块将成为连接古城和新区的中心上半年杭州开发商159万元亩的价格竞得了新区自来水地块楼板价约为1000元m2在地价上面我们有一定的优势整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅所以根据现有市场价未考虑房价上升本项目住宅均价定位在3300元m2四项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米16000021住宅面积平方米1520XX22商铺面积平方米80003容积率204物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880四项目投资估算及盈利分析1编制依据1建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据2各种费率依据国家相关文件2投资估算投资估算表序号项目单价数量金额万元1土地费用120126150002前期费用100160000160021勘测设计费2016000032022各类规费8016000012803工程费用12001600001920031建安工程费11001600001760032室外工程5016000080033机电工程501600008004销售费用按销售收入的2提计11005管理费用按销售收入的3提计17006资金成本19007总投资405003销售收入根据工程所处位置周围环境和苏州房地产现行市场预测考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素本区住宅均价定位为3300元m2低层商铺均价定位为4500元m2销售收入见下表序号项目单位数量价格金额万元1住宅元m21508803500528082低层商铺元m28000500040003合计568084营业税及附加本项目应计营业税城市维护建设税和教育附加税综上本项目的综合税率为6共应交纳税金及附加3408万元5盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计1现金流入5680811销售收入5680812其它收入02现金流出4390821成本投资4050022营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利润率294五结论与建议用分期开发的方法进行本项目的开发一方面是为了降低项目的风险另一方面是降低资金的压力做好方案规划项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的包括小区总体规划配套环境规划户型规划等方面杜绝规划设计单调缺乏完善的配套功能的方案规划从方案的规划和户型上提高本项目的档次赢得高档消费群减少项目风险提升楼盘形象