苏州集团项目可研报告.docx

苏州集团项目可研报告第一章总论第一节项目基本情况一投资各方基本情况甲方企业名称法国集团公司法定住所法定代表人职务总裁注册地法国集团公司成立于年是以经营大型超级市场为主的国际商业集团是目前法国第二欧洲第六的大型跨国商业集团在年度财富杂志排名世界强中列第位该集团为家族控股公司法国米里曳家族控股雇员持有的股份年的营业总额高达亿欧元亿美元注册资金为亿美元集团银行资信证明登记注册证明法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件集团公司把自选廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色实现最高营业率与最低价销售的有机统一经销商品多达数万种具有广泛的国际营销网络一流的管理水平和科学的经营机制在世界商贸零售业享有较高的声誉集团公司以经营大型超市为主首先在法国国内发展壮大并于年以西班牙意大利为起点开始进行国际化发展年集团公司合并了法国的公司和葡萄牙的公司年与合作成为欧洲重要的大型商业零售企业之一在亚洲的发展始于九十年代中期经过一系列的筹划和详细的市场调研将亚洲发展的重点放在中国20XX年XX月上海超市有限公司正式成立这是一家由法国公司与中方合作伙伴上海市食品集团公司上海杨浦区五角场工业总公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业20XX年将其亚洲总部迁至上海20XX年XX月XX日在上海开设了其在中国第一家世界上第209家特大型超市从而揭开了集团公司在中国发展的序幕上海杨浦店的建筑面积为15000平方米营业面积8000多平方米经营商品品种达2万多种销售的商品60为食品该店现有员工人数为500多名经过年的开拓发展在世界各地的个国家拥有特大型超市个超市多家以及多家便民店集团现有分支结构详见图分支地区分布详见附图图集团现有分支结构图外商投资商业企业试点办法要求合作商业企业中的外方合作者应为具有较强的经济实力先进的商业经营管理经验和营销技术广泛的国际销售网络良好的信誉和经营业绩的企业且申请前三年年均商品销售额应在亿美元以上申请前一年资产额应在亿美元以上本项目外方合作者集团年销售额为亿美元年销售额为亿美元销售额亿美元年资产额约为多亿美元符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求乙方企业名称法定住所法定代表人职务董事长注册地中国苏州中新合作苏州工业园区苏州工业园区南光进出口有限公司是由国家对外贸易经济合作部中国南光进出口总公司和苏州工业园区经济发展有限公司苏州财团合资成立具有独立的法人地位多年来南光集团按照贸工贸银贸农贸技贸商结合以及进出口结合的原则以进出口贸易为主同时积极开展多种经营已逐步发展成为国际化多元化实业化的综合性集团公司目前集团有直属企业五十余个员工逾千人已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系公司拥有自置的办公大楼仓库冷库码头油库加油站工厂酒店百货大楼等众多设施和物业集团的营业额达20亿美元并在澳大利亚新西兰葡萄牙美国新加坡俄罗斯捷克越南巴拿马香港塞班岛等地设有独资企业或合资企业在北京上海山东江苏深圳珠海海南哈尔滨大连等地设有20多家有进出口权的子公司苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司在苏州工业园区注册享受园区的优惠政策公司主要从事丝绸服装纺织品化工机械电子工艺礼品和钢材的进出口业务与国内外有广泛的商务联系并在苏州办有家具厂住宅材料公司和房地产置业公司等经济实体近三年公司的自营进出口总额均在5000万美元以上20XX年的自营进出口总额为5450万美元其中自营出口3325万美元公司现有员工270余人平均年龄357岁大多数为专业和技术人员68的员工有大专以上学历有中高级技术职称的员工占职工总人数的37公司下属企业和与他方合作项目情况公司有下属企业中新城置业有限公司主要从事房地产开发经营公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营批发等南光进出口有限公司银行资信证明法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件外商投资商业企业试点办法要求合作商业企业中的中方合作者应为具有较强经济实力和经营能力的流通企业申请前一年的资产额应在万元人民币以上其中中国合作者为外贸企业的申请前三年年均自营进出口额应在万美元以上其中出口额不低于万美元本项目中方合作者南光进出口有限公司年自营进出口额万美元出口额为万美元年自营进出口额万美元出口额为万美元年自营进出口额万美元出口额为万美元年资产额为万元人民币其中净资产万元符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求二合作企业基本情况合作公司名称苏州超市有限公司英文名称合作公司地址苏州工业园区金鸡湖路企业性质中外合作商业企业经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮商业类型仓储式零售经营规模总占地面积平方米总建设面积平方米其中超市营业用房面积为平方米正常年零售营业额为万元出口额为万美元总投资额和注册资本总投资项目投资总额为万元人民币折合万美元本研究报告按美元元人民币计算注册资本注册资本为万元人民币折合万美元其中甲方投入相当于万元人民币的欧元占注册资本的以现汇投入乙方投入万元人民币占注册资本的用人民币现金出资外商投资商业企业试点办法要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于万元人民币本项目注册资本为万元人民币符合外商投资商业企业试点办法的要求外商投资商业企业试点办法要求开设家以下分店包括家的合作商业企业和连锁方式经营的便民店专业店专卖店中国合作者出资比例应不低于本项目中方合作者南光进出口有限公司出资比例为符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求经营组织方式零售合作宗旨引进法国集团公司先进的营销技术和管理经验利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易供货渠道人力资源等方面的有利条件优势互补共求发展从而使合作各方获得良好的经济效益同时通过本项目的实施推动苏州商业同国际市场接轨促进苏州商业向现代化水准发展扩大苏州产品出口以适应苏州这个历史文化名城国家级旅游城市的发展需要合作期限年合作公司营业执照签发之日起计算出资期限甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起天内各提交其出资总额的计万元人民币其余在取得土地使用权证和建筑许可证后天内提交完毕计万元人民币利润分配按合作公司的合同进行分利财产处理合作期满合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算清算后的财产按合作公司的合同规定进行分配三可行性研究报告编制依据项目单位委托江苏省工程咨询中心编制苏州超市有限公司可行性研究报告的委托合同国家经贸委外经贸部关于外商投资商业企业试点办法国家经贸委关于编制外商投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题的通知国家省市有关统计调查资料项目单位提供的有关资料国家有关设计规范标准四可行性报告主要研究内容根据国家关于外商投资商业企业试点办法及关于编制外商投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题的通知要求项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性项目的市场分析项目经营主要内容建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等第二节合作项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注一经营场所规模总占地面积总建筑面积其中超市卖场二经营规模零售万元正常经营年出口万美元正常经营年三劳动定员人四项目总投资万元合万美元固定资产投资总额万元合万美元其中建设投资万元合万美元建设期利息万元合万美元流动资金万元合万美元续上表序号指标名称单位数量备注五年总成本费用万元计算期年平均六年销售税金及附加万元计算期年平均七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标全部投资财务内部收益率评价基准所得税前所得税后全部投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期长期借款偿还期年含建设期第二章项目背景及必要性第一节项目背景随着我国改革开放进程的不断深入国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段20XX年XX月我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复的文件批准在北京上海天津广州大连青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点在此之后国家又采取了一系列新的改革方案20XX年XX月国务院在有关文件中第一次同意将物资供销即生产资料批发领域列入对外开放的范围20XX年国家对外开放连锁经营形式批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点20XX年XX月外商投资产业指导目录中又将商业零售批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类允许有限度地利用外资因此越来越多的外国零售企业进入中国零售市场在进入的外商零售企业中有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史它是一种现代化大型商业形态具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家它仍占据着不可替代的地位成为现代大型零售业的主要形式据统计20XX年美国38种零售业态中超市销售额以291的比例而高居榜首百货仅占725同年日本各种超市销售额也占185便利店占5百货店占81因此超市在发达国家的商业发展中占有重要地位当前许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场进行跨国联营以寻求更大的发展空间中国由于消费市场潜力较大投资环境较好国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点我国超市始初于八十年代初当时只是一些营业面积较小经营品种较少的商店虽曾产生过一定的轰动效应但终因市场问题而导致一度萎缩九十年代初随着改革开放的深入经济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应用超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起并得到迅猛发展随着改革开放的不断深入苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一超市作为商业领域的新型业态在其他大中城市异军突起发展迅猛成为商业的重要组成部分但在苏州市尚未能得到充分发展苏州市超市存在较大的市场容量目前在苏州的连锁业中形成规模具有一定实力的超市主要有美佳百汇和华润三家连锁超市公司虽然经过近年来的迅速发展苏州超市业取得了一定的成绩但这些超市在经营理念管理模式等方面还远不能同国际接轨同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍合理利用外资加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择伴随我国加入脚步的加快我国超市业参加世界范围的竞争已是大势所趋众所周知现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争经营方式服务理念管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键为了引进国外流通领域先进的管理技术经验和经营模式促进地区商业的大开放大流通大发展苏州工业园区南光进出口有限公司与法国集团公司本着平等互利的原则经多次协商决定共同创办苏州超市有限公司已于年月日签定了合作意向书以加速苏州超市业的进一步发展同时带动江苏特别是苏州地区的名优产品出口以进一步提高江苏省和苏州市的对外开放水平第二节项目必要性一有利于提高中方商业经营管理水平集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中大型超市的组成同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用等集团不仅把自选廉价和服务放在同一建筑物中同时把服务与管理融为一体超市的组成详见图21苏州超市有限公司的建立将有助于把优质的服务理念和先进的管理模式带到中国从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念认为顾客消费者和供应商是使企业生存发展的重要因素企业的前途取决于顾客的满意程度因此在经营发展中一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作为了实现这一目标他们以提供廉价商品和服务改进消费者的购物能力和生活水平根据消费者的期望以竞争性的价格把高质量的产品卖给消费者而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者在商场布置方面努力寻求节省消费者时间的方法方便消费者购物使消费者在实用整洁舒适的环境下购物商场格局图详见图严格遵守对消费者的承诺如有价格交货期限补货的承诺都竭力兑现尊重消费者是一贯的经营作风每一个消费者在都会受到礼貌的接待集团对其销售人员都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨并给消费者作必要的解释可能的话直接帮助消费者处理问题寻求解决方法需要的话则带他去找能答复他的负责人在与供应商的关系中坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系要求其雇员正直无私杜绝接受供应商赠送的礼物和好处对供应商一直把他们视为企业的合作者教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度在他们面前保持良好的信誉集团具有以下三大特点低价的第一个使命是使顾客满意为此公司要做到大量销售工业化产品以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额每一家商场的设计保证能使大量商品快速流通运转实行严格的管理制度要依据营业额费用库存及运转情况而进行管理选择不仅在价格上而且要在满足顾客需要的商品多样化产品中提供最好的选择在国有品牌地区品牌以及品牌的商品中挑选并开发新的商品服务顾客来购物不仅能享有合理的价格和多样化的选择而且还有许多方便之处在同一商场可购买所有物品食品和非食品自由选择和流通方便对技术性商品给予购物指导和帮助一次付款辅助性服务信用贷款送货上门和售后服务等在商业中心还设有商业长廊和其它服务项目的管理模式较为先进集团特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理集团还特别注重人力资源管理定期对员工进行各种培训不断更新他们的经营理念和服务水平此外为增强集团市场竞争优势商品采购优势及降低采购成本集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源随着合作公司的发展该中心将负责在整个上海地区整个江苏地区及中国其它地区的商品采购集团中国采购中心的主要任务是分析消费者的需求完成超市品种系列的构成与供应商协商并签署协议监督商业合同的实施超市内的促销活动从集团中国采购中心的任务来看该中心已不仅仅是负责商品的采购同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模从而有效地提高其市场竞争能力目前我国已有部分国内超市开始设立类似的机构本项目的实施与经营将产生有效的示范效应促使我国国内超市进行改革并不断提高我国国内超市的市场适应能力与竞争力二有利于促进苏州现代化商业的发展苏州商业发展现状近年来苏州经济高速发展为商业的发展提供了机遇全市涌现出了一批大型批发零售企业商品流通规模不断扩大20XX20XX20XX年苏州社会消费品零售总额批发和零售商业网点数量从业人员销售额情况见下表21限额以上批发和零售企业20XX20XX年指大中型批零售贸易企业20XX年指年销售在20XX万元以上年末从业人员在20人及以上的批发企业年销售在500万元年末从业人员在60人及以上的零售企业情况详见表22苏州商业发展已具有一定的规模近年来苏州社会消费品零售总额批发和零售商业网点等情况一览表年份项目单位年年年社会消费品零售总额亿元批发零售商业网点数个从业人员人销售额亿元资料来源苏州统计年鉴年限额以上批发和零售企业有关情况一览表名称单位数量个资产额亿元销售额亿元资料来源苏州统计年鉴20XX20XX年社会经济的发展对苏州商业发展的要求从以上资料中可以看出苏州商业的发展已取得了一定的成绩但远不能适应商业现代化发展的需要伴随着苏州今后社会经济的快速发展苏州商业必然要向现代化方向发展工农业生产和社会发展对商业的要求商品生产的发展决定商业流通的发展这是客观规律苏州目前处于工业化中期苏州市第八次人民代表大会提出本世纪末国民生产总值达到1500亿元以上人均25万元左右比20XX年的720亿元增长一倍多市区20XX年规划用地规划人口将比20XX年有较大幅度的增长届时苏州的城乡一体化将有重大突破小城镇将得到进一步发展特别是苏州新区苏州工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合构成现代化城市群这一切都将为苏州商业的发展提供有利的条件同时也相应要求苏州商业向现代化方向发展外向型经济及周边地区的发展对商业的影响随着经济国际化趋势至20XX年苏州市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易大市场大循环的新格局凭借处于长江经济开发带龙颈的得天独厚地理位置以及上海浦东新区的开发苏北苏中经济开发带的崛起将推动苏州市经济形成三个中心机械制造中心集散中心休闲度假中心为此相应要求繁荣的现代化苏州商业与之相配套加入对苏州商业的影响伴随着我国加入WTO目标的实现苏州作为江苏省重要的对外开放城市苏州商业必然要加快同国际商业的接轨新的发展环境将对苏州市商业的经营观念营销策略和管理方式发生深刻的影响新的国际国内环境的变化将促进苏州商业向现代化发展方向旅游业的发展对苏州商业的影响苏州素以人间天堂著称旅游业起步和发展较早全市国际旅游的接待能力增强服务质量和创汇水平进一步提高年全市接待境外旅游者万人其中在苏过夜的万人分别比上年增长和来苏旅游者平均逗留天数天全年旅游外汇收入达到亿美元比上年增长接待国内旅游者万人次比上年增长全市旅游总收入亿元人民币目前全市旅游经营单位多家拥有接待外宾的定点饭店宾馆家其中星级饭店宾馆家游览观光的名园景点区共多个苏州太湖国家旅游度假区阳澄湖度假区苏州乐园苏州三小俱乐部等相继建设并开放苏州旅游业及基础设施的快速发展将要求现代化的苏州商业与之相配套市区居民的收入增长对商业的影响伴随着生产的发展和收入的多元化城乡居民收入将有较快的提高且略高于国民生产总值的增速收入的增多将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化对商业的发展将产生很大的影响苏州市现代化商业发展的目标为适应今后社会经济快速发展的需要苏州市年制订了现代化商业的发展目标设想到年市区第三产业比重提高到商业占第三产业比重达市场经济流通体系趋于完善网点建设加快并向周边地区延伸连接成片发展多种新的经营方式经济效益稳步增长到年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平第三产业比重和商业占第三产业比重分别达和市场经济流通体制更加完善逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团实现苏州商业的现代化经营与管理具体社会消费零售额网点总数营业面积从业人员等阶段目标详见表苏州现代化商业发展目标有关情况一览表序号项目单位社会消费品零售额亿元年增长率批发零售贸易业餐饮业网点数个年增长率千人拥有网点数商业零售饮服业营业面积个千人年增长率批发零售贸易从业人数人年增长率千人拥有商业从业人员数人千人资料来源苏州市商业九五计划和20XX年长期发展规划利用外资促进苏州商业现代化发展目前苏州外向型经济发展十分迅速全市一半以上的固定资产投资接近三分之一的财政收入来自于外商投资企业6000多家外资企业落户苏州众多的外商长期居住苏州对举办外资商业提出了非常迫切的需求但苏州商业利用外资无论在数量上还是在质量上都明显落后于其它行业统计数字表明以各种形式投入苏州商业的外资累计不足2500万美元与此同时苏州绝大多数的商业企业的发展资金短缺自身发展资金的不足已严重影响了苏州现代化商业的进一步发展苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补资金供需的不足本项目利用集团的大量外资将创建内资外资合作商业的成功典范为苏州商业利用外资提供有效的示范效应对加速苏州商业利用外资从而促进苏州商业的现代化发展具有较为明显的意义三有利于扩大商品出口集团的出口优势为促进产品出口集团专门设立了出口代表处出口代表处的主要职责是接受法国国际采购中心的寻货从中国直接采购产品并销售到个国家的商场出口代表处的任务是寻找生产优质商品的厂家要求厂家生产产品协商出口产品的条件给供应商下定单产品生产质量监控向供应商解释的规范和质量要求年集团在上海设立了第一个出口代表处这个决定符合集团的发展策略目的是为了在世界各地的各大产区设立采购点并将产品直接从产地出口到世界各地的大型超市中心销售年出口代表处采购的商品的出口达万美元是年的倍随着集团在中国的发展该集团表示对我国商品的出口额将持续增长并且随着出口业务的发展将在中国设立更多的出口代表处集团驻中国出口代表处的长期目标是在年内达到亿至亿美元的出口额近年来集团采购中国产品的出口额及主要出口商品品种详见表集团采购中国产品出口情况表表单位万美元序号年份出口口岸预计从上海海关出口产品产地上海的产品其它地区的产品从其它口岸出口的产品从中国出口总额资料来源集团提供资料注按价计集团采购中国产品的主要品种上海产品表单位万美元序号年份产品预计电动工具行李包五金工具汽车配件女士服装男士皮夹克真空吸尘器背包拖鞋雨伞照明用具长毛绒玩具资料来源集团提供资料集团采购中国产品的主要品种上海以外地区产品年表单位万美元序号年份产品园艺产品箱包家庭用品玩具灯具家具婴儿用品婴儿纺织品儿童纺织品五金汽车配件男纺织品女纺织品鞋类总计资料来源集团提供资料南光进出口有限公司的出口优势本项目合作企业的乙方为南光进出口有限公司多年来南光集团按照贸工贸银贸农贸技贸商结合以及进出口结合的原则以进出口贸易为主同时积极开展多种经营已逐步发展成为国际化多元化实业化的综合性集团公司目前公司已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系公司拥有自置的办公大楼仓库冷库码头油库加油站工厂酒店百货大楼等众多设施和物业集团的营业额达亿美元并在在澳大利亚新西兰葡萄牙美国新加坡俄罗斯捷克越南巴拿马香港塞班岛等地设有独资企业或合资企业在北京上海山东江苏深圳珠海海南哈尔滨大连等地设有多家有进出口权的子公司南光进出口公司近年来出口商品目录及出口商品的主要生产地区详见表南光进出口有限公司出口商品一览表表单位万美元序号年份商品目录纺织品服装轻工产品工艺品机电产品礼品日用杂品文体用品工程机械塑料箱包及鞋帽其他合计资料来源南光进出口有限公司提供资料南光进出口有限公司近年来出口商品的主要生产地区序号商品目录商品主要产地备注纺织品江苏苏州江阴浙江潮州本省占服装苏州常熟吴江浙江温州本省占轻工产品苏州无锡常州浙江温州本省占工艺品江苏苏州扬州浙江温州本省占机电产品苏州上海本省占礼品苏州浙江杭州温州宁波本省占日用杂品苏州上海本省占文体用品苏州苏州昆山浙江温州本省占工程机械江苏苏州吴江本省占塑料苏州吴县本省占箱包及鞋帽江苏张家港浙江温州本省占其他江苏苏州浙江上海本省占资料来源南光进出口有限公司提供资料合作商业企业的出口计划本项目合作商业企业的甲方为集团公司乙方为南光进出口有限公司集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络南光进出口有限公司则在江苏省苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道本项目实施后合作公司将充分利用集团公司在营销技术经营管理销售网络及在世界11个国家中的210个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源人才经验等方面的优势在做好超市国内外商品经销的同时将组织苏州产品外销将苏州及江苏省的产品通过集团在国外的配销网络销往国外用好两个市场用足两种资源以增强合作企业发展后劲本项目成立后将逐步组织当地的纺织品服装轻工产品小五金农产品食品副食品家用电器日用杂品等出口到世界各地的大卖场销售起步阶段拟定为每年出口500万美元第二年年出口750万美元第三年起每年出口1000万美元以上具体出口计划详见表29合作商业企业计划采购出口产品的主要品种表单位万美元序号年份产品目录年起纺织品各类布服装面料各类服装含丝棉化纤食品礼品小五金家用电器轻工产品日用杂品农产品工艺品合计资料来源合作双方提供资料第三章市场分析第一节投资市场分析一苏州整体投资环境苏州我国著名的历史文化名城风景旅游城市历史上就是著名的商阜自改革开放以来苏州成为沿海经济开放地区苏州位于江苏省的东南部东邻上海南接浙江下辖常熟张家港太仓昆山吴江吴县个市和沧浪平江金阊郊区苏州工业园区苏州新区个区全市人口万近年来苏州利用外资突飞猛进年以来先后有以中新合作苏州工业园区为代表的个国家级开发区经国家批准设立年全年新批三资企业家新增合同外资亿美元实际利用外资亿美元比上年增长到年底全市合同利用外资累计达亿美元实际到帐外资累计亿美元在全国大中城市中名列前茅世界前强的跨国大公司已有家在苏州投资一大批外商投资企业进入产出获利期生产经营状况良好苏州拥有良好的外商投资环境到苏州地区投资商业企业符合该市城市和商业发展规划根据国务院对苏州城市总体规划的批复城市的发展和建设要围绕保护古城风貌开发建设新区苏州市商业九五计划和二000年长期发展规划把全市划分为三类商业区一类为城市商业中心二类为城市商业骨干三类为城市商业补充一类区作为城市商业中心是城市的象征对外的窗口和最繁华地段该区域内商业网点集中商店门类齐全以大型专业名店传统老字号店以及设立国际名牌跨国商业企业为主是中外顾客主要购物消费的商业区二类区主要为城市商业闹市地段商业网点相对集中以中小型商店和综合商店为主三类区是城市居民住宅区的消费点以小型商店便民点为主根据苏州商业网点布局规划要求在市内建立6个一类商业区即观前石路工业园区苏州新区城南区城北区到目前为止全市共有年销售额超亿元的较大型商场13个批发零售贸易饮食网点108万家从业人员321万人该规划明确提出要在工业园区建立一类城市商业中心到苏州工业园区去投资商业企业符合苏州城市和商业发展规划的要求二工业园区投资环境苏州工业园区是由中国和新加坡两国政府间最大的合作项目按照园区总体规划70平方公里的中新合作开发区域要分三期用1520年左右的时间吸引外资200亿美元项目建成后苏州工业园区将成为一个有60万居住人口集工业居住商业以及各种文化康乐设施为一体的经济兴旺人民安居乐业管理井然有序环境优美清新两个文明高度发展的新园区自94年开发建设以来在国家省各级领导和各有关部门的关心帮助下经过中新双方的共同努力园区的开发和建设取得了令人瞩目的成就到20XX年底全园区累计实现合同外资6683亿美元实际利用外资3357亿美元批准外商投资企业超过400家名列世界500强的著名跨国公司已有35家在园区投资单项平均投资超过3000万美元其中超1亿美元的项目有8个国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复中明确指出原则同意今后逐步在苏州工业园区内设立外资中外合资的金融机构和中外合资合作商业零售企业目前园区规划部门已经在商业规划区内划出最好的地块供外商投资商业零售企业目前苏州工业园区已全面完成了中新两国政府联合协调理事会确定的首期发展目标初步形成了与国际经济发展相适应的一流投资环境为适应苏州商业发展的总体目标苏州工业园区制订了当前的商业发展重点决定重点发展连锁经营仓储式商场专业店等使苏州工业园区的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升同时积极引进外资投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资合作进一步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营管理水平从远期发展和当前状况来看苏州工业园区都具有较好的商业投资环境第二节消费市场分析一苏州整体消费环境苏州目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态在其他大中城市异军突起发展迅猛成为商业的重要组成部分但在苏州市尚未能得到充分发展苏州市超市存在较大的市场容量目前在苏州的连锁业中形成规模具有一定实力的超市主要有美佳百汇和华润三家连锁超市公司主要经济数据表详见表苏州超市业目前的规模尚不能满足苏州市社会经济日益增长的需要苏州主要超市经济数据一览表项目名称单位美佳百汇华润分店数量个资产额万元营业面积配送中心面积销售额年万元年万元年利润万元资料来源苏州利用外商投资发展商业总体规划苏州居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间苏州市统计局的资料显示年苏州市人均可以支配收入为元全市城乡居民储蓄余额亿元人均储蓄额元由此可见随着经济的发展苏州市的人均购买力已有了大幅度的提高需要指出的是由于苏州下辖的六个市均为全国经济综合实力百强县其人均收入和苏州市区不相上下且有双休日进城购物的习惯再加上外地流动人口和集团购买力等苏州市的现实社会购买力及购买力潜力较大年苏州人口人均收入和人均消费支出及今后年的预测详见表苏州人口人均收入和人均消费支出现状及年预测表年份项目单位全市人口万人市区居民人均可支配收入元农民人均收入元市区居民人均收入元资料来源苏州利用外商投资发展商业总体规划从发展的观点看伴随着苏州经济的发展和收入的多元化城乡居民收入将有较快的提高且略高于国民生产总值的增速收入的增多将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化将有助于超市业的发展与繁荣预计年年市区居民生活费收入及总收入等情况详见表年年市区居民生活费收入及总收入等情况表年份项目市区居民人人均生活费年收入市区期末人口数市区居民生活费年总收入亿元金额元年增长率万人年增长率资料来源苏州市商业九五计划和年长期发展规划二苏州工业园区消费环境苏州工业园区目前尚无大型超市等商业网点苏州工业园区开发建设年来在首期开发区内相继建成了各类住宅商贸和公益设施建筑万平方米以及一批商店宾馆学校银行医疗诊所和具有综合服务功能的邻里中心目前园区常住人口已超过万再加上附近的里河东环东港宏葑徐家浜杨枝塘等新村小区人口将更多随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要因此在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足方便附近居民的购买也符合园区发展的需要和国务院对苏州工业园区建设有关批复的精神苏州工业园区市场消费潜力较大根据园区发展规划要求到年将形成规模用地平方公里人口规模万环境优美的高新技术开发区根据中国新加坡苏州工业园二期建设指导详细规划中新合作园区最终用地为公顷人口达万人近几年内将有大批大型工业企业和大量人口进入苏州工业园区同时年月后娄葑跨塘斜塘唯亭胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理其在开发区以外的用地作为园区周边地区的性质存在范围约平方公里根据其后制定的苏州工业园区周边地区五乡镇乡镇域规划远期发展规划年其镇域人口从年的万人增加到万人其中镇区人口为万人本超市拟建在苏州工业园区与苏州古城区的结合部周围三公里范围内即有常住人口近20万随着园区的开发建设古城区人口向园区的迁移该地区的人气将越来越旺按20XX年苏州市人均生活消费品支出5177元计算加上流动人口本区域的年消费品销售总额至少在15亿具有相当可观的潜在的市场购买力是开办大型超市的有利市场因素三超市的市场竞争优势超市商品供应优势随着商品经济的发展国内市场商品繁多供应充足国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水纷纷进入消费品市场极大丰富了市场供应为确保名优产品的供应集团在上海专门设立了采购中心负责集团在中国超市商品的统一采购由于集团市场采购力较强进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责因此超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向此外由于集团公司是一家跨国商业集团在美国墨西哥阿根廷葡萄牙波兰意大利西班牙匈牙利泰国等国均有自己的分店和采购中心形成全球性超市连锁经销网本项目所需国外商品将通过集团公司国外配销网络进行采购本项目具有较强的商品供应优势超市商品销售优势超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点无论是零售商还是个体消费者均能在超市购得其所需的各种商品包括食品非食品等商品价格低廉品质优良商品繁多成为超市在全球广受欢迎的关键因素同时本项目引进集团超前的服务理念和先进的管理模式本项目具有较强的商品销售优势从以上分析中可以看出苏州地区投资环境和消费环境较好再加上超市优质的服务和先进的管理模式超市具有较强的市场竞争优势市场发展潜力较大第四章项目选址与建设条件第一节项目选址苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部东经北纬东临上海南接浙江西傍无锡北依长江全市总面积平方公里其中平原占水面占丘陵占境内河流纵横湖泊众多京杭运河贯通南北望虞河娄江太浦河等连接东西太湖阳澄湖昆承湖淀山湖镶嵌其间苏州地区的区位优势十分明显交通十分便捷京沪铁路沪宁高速公路横穿东西国道在这里交汇苏州至上海虹桥机场还有快速干道苏沪机场路地处长江下游的张家港太仓港常熟港个国家一类口岸已初具规模客流量的大小直接影响商业项目的成败而地理位置居住人口交通状况等则是决定客流量大小的关键因素本项目经反复论证决定定址于苏州工业园区金鸡湖路口该地为中新合作苏州工业园区启动区和苏州古城区的交界处苏州城东交通主干道东环路边距苏州上海虹桥机场快速道路只有米连接江浙两省的苏嘉杭高速公路以高架形式从地块东侧通过且在一公里外有互通出口周围有东环东港宏葑杨枝塘里河夏园等新村另有园区内新建的新城花园新加花园都市花园等住宅小区常住人口近万该地区自来水污水处理供气供热供电等基础设施良好交通运输方便流动人口众多加上苏州工业园区的消费群体无论是在经济收入和消费水平上在苏州都是首屈一指因此在此地开办大型综合超市具有得天独厚的地理交通人气等优势有着良好的发展前途本项目区位图详见附图第二节项目建设条件一当地社会经济条件苏州地区社会经济条件改革开放以来苏州的经济和社会发生了巨大的变化人民的生活水平不断提高苏州市国民经济得以快速稳定健康的发展年苏州的国内生产总值达亿元在全国地级市中名列第一财政收入为亿元外贸进出口总额亿元其中出口亿元年接待境外旅游者万人次旅游外汇收入亿美元接待国内旅游者万人次旅游收入亿元全市职工人均工资元农民人均收入元城市居民可支配收入为元所辖六个县级市全部进入全国经济实力百强县市苏州在全省全国的地位及苏州国内生产总值的增长情况详见表苏州在全省及全国的地位苏州在全省的地位国内生产总值居全省第一位进出口总额居全省第一位财政收入居全省第二位苏州在全国的地位国内生产总值居全国第七位财政收入居全国第十位资料来源苏州统计年鉴年苏州市年国内生产总值情况表表单位亿元年份名称五年平均增长速度国内生产总值当年价第一产业第二产业第三产业资料来源苏州统计年鉴年近年来苏州市的对外贸易发展十分迅速年全市对外贸易继续保持较快增长出口商品结构优化出口创汇能力增强的势头全年实现自营进出口总额亿美元其中出口创汇亿美元分别比上年增长和三资企业出口亿美元占全市出口总额的加工贸易出口代理进出口业务发展较快贸易方式趋向多元化据海关统计全年加工贸易进出口总值比上年增长占全市对外贸易出口总值的技术含量高附加值大的机电产品出口产品比重已占加工贸易出口总值的成为全市出口的第一大类产品在全市出口骨干企业中外商投资企业继续占主导地位出口超千万美元的企业有家其中外商投资企业家江苏国泰国际集团公司出口亿美元市进出口集团公司常熟吴江吴县外贸公司出口超亿美元精达电子电器公司江苏通润机电有限公司等自营生产企业出口超过万美元近年来苏州市交通运输业有了较大的发展目前该市已形成水路公路铁路航空配套的交通网络20XX年全市交通基础设施向高等级立体化开放式方向发展全年完成投资额达173亿元苏嘉杭高速公路开工建设市区官渎里过境改造工程204国道部分改造工程太仓沪黄公路等重点工程快速有序进行目前全市实有公路1815公里其中国道306公里省道256公里二级以上公路8837公里占全市总里程的49位居全省第一苏州至周边省市及六县市公路基本达到二级以上公路密度每百平方公里215公里全市内河航道通航里程28987公里其中通机动船里程22496公里年末全市拥有机动车5132万辆完成客运周转量6602亿人公里货运周转量386亿吨公里分别比去年增长135和下降141铁路旅客发送量7923万人次货物发送量1579万吨货物到达量6088万吨内河港口吞吐量4787万吨比上年增长407经过近年来的努力苏州市城镇建设和管理又上新台阶全市城镇建设积极推进实施了供水供电道路桥梁公共环境卫生等一大批建设改造项目市区实事工程基本完成北环路贯通齐门大桥建成通车建成区绿化覆盖面积公顷绿化覆盖率提高到人均公共绿地提高到平方米城市管理水平进一步提高太湖流域水污染防治取得阶段性成果近家单位限期实现了达标排放市区水环境综合整治继续推进饮用水水源水质进一步改善继张家港市之后昆山市也进入全国环境保护模范城市行列个镇成为省级新型示范小城镇苏州地区拥有良好的社会经济环境苏州工业园区社会经济条件苏州工业园区位于苏州老城以东金鸡湖地区涉及娄葑跨塘斜塘唯亭胜浦五个乡镇总面积约平方公里不含水面其中中新合作开发区规划面积约平方公里包括平方公里金鸡湖在内规划人口万人该工业园区是一个组合工业区商业中心住宅学校和娱乐设施的综合性区域苏州工业园区中新合作开发区是中国和新加坡两国政府合作的项目开创了中外经济技术互利合作的新形式年月日国务院下达关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复月日李岚清副总理和李光耀资政分别代表中新两国政府在北京签署了合作开发建设苏州工业园区的协议同年月日苏州工业园区破土启动年月后娄葑跨塘斜塘唯亭胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理苏州工业园区是迄今为止国内最大的中外合作土地成片开发项目目前九通一平工程全部完成自来水污水处理供气供热供电等工程已经竣工可保证平方公里以上范围内开发建设的需要近年来苏州工业园区招商引资和项目建设进展可喜到年月已批准进入中新合作开发区内的外商投资企业有家其中工业企业有家累计已开工的工业企业有家投产的工业企业有家全园区实现合同外资亿美元实际利用外资亿美元进区的大多是电子医药精密机械等高新技术项目名列世界强的国际跨国公司有家进入园区投资发展近年来苏州工业园区社会事业有了较大的发展目前已建成各类住宅商贸和公益设施建筑万平方米新建绿地面积万平方米具有综合服务功能的邻里中心和一批学校银行宾馆商店医疗诊所相继建成投用园区的科技文体教育卫生等社会事业都在迅速发展苏州工业园区拥有良好的社会经济条件二项目建设自然条件苏州地区享有人间天堂的美誉除有天时地利黄金水道等优势外自然资源雄厚物产丰富是真正的鱼米之乡苏州地处中亚热带北缘受太湖水体调节气候宜人雨量充沛日照充足无霜期长四季分明年平均气温为无霜期天左右日照小时以上年降水量毫米至月的降水量占全年雨量的左右水文大运河从年至年年的平均水位黄海高程下同为米历史最高水位为米年月日历史最低水位米年月日大运河的平均流量约为立方米秒吴淞江旱季流量约为立方米秒雨季增大至立方米秒平均水位米百年一遇洪水位米地下水位根据历年来钻孔测得地下水位平均值为米但受到季节运河水位涨落发生变化也与排水情况有关渗水层一般于之间即粘性土与轻亚粘土粉砂交界处其次一般分布于细砂砾砂层为良好含水层常温保持在左右深层承压水一般有三层层在左右处厚层在左右为理想的开采层厚层在左右处厚地下水一般无侵蚀作用但在有侵蚀性化合物生产用水的工厂矿区及其周围地下水需要进行分析确定其侵蚀性温度年平均温度月平均最高温度年月月平均最低温度年月历史最高温度年月日年月日历史最低温度年月日风况年平均风速年最大平均风速年最小平均风速最大风速常年主导风向为东南风夏季居多其次为西北风冬季降水量平均年降雨量10762mm最大年降雨量15447mm最多年降水日数日最小年降雨量最大日降水量最大月降水量最小月降水量湿度年平均相对湿度808年平均最大相对湿度85年平均最小相对湿度78最小绝对湿度12年平均绝对湿度164毫巴最大绝对湿度435毫巴最小绝对湿度15毫巴蒸发量年平均蒸发量年最大平均蒸发量年最小平均蒸发量月最大蒸发量月最小蒸发量气压年平均气压年平均最高气压年平均最低气压最高气压最低气压日照年平均日照小时小时年平均最多日照小时小时年平均最少日照小时11760小时地震苏州地震基本烈度按度考虑本项目所在地自然条件较好第五章经营规模和营销方式第一节经营规模本项目总体经营思路为准确定位特色经营树立品牌以崭新的合作方式取得合作的成功一零售营业面积超市营业区经营品种超市入选商品余种经营品种分类详见表经营品种序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术奶制品家用五金面包工具糕点像制品自助熟食游戏及玩具肉类体育用品鱼类厨房与餐桌用品冷冻食品学习办公用品蔬果清洁整理用品干果南北货箱包珠宝二非食品非技术五大众消费品照相成品音像洗涤菜家具美容美发大家电清洁护理小家电小吃早餐通讯饼干三纺织品饮料烟酒男装团购品儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品消费对象中低高收入群体服务区域以苏州工业园区和苏州古城区为基础扩展至全市范围及周边地区经营规模项目正常经营年达到零售额万元其中进口产品所占比例为进口商品目录详见表外商投资商业企业试点办法要求合作商业企业年度商品进口总额不得超过本企业当年商品销售额的本项目进口商品规模符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求进口商品目录表序号商品名称备注鞋类钟表类化妆品护发用品护肤用品香水体育用品游戏及玩具大家电小家电学习办公用品箱包珠宝照相酒类其它二出口经营品种与出口规模本项目成立后将逐步组织苏州及江苏省的纺织品服装轻工产品小五金农产品食品副食品家用电器日用杂品等出口到世界各地的大卖场销售起步阶段拟定为年出口万美元第二年为年出口万美元第三年起年出口在万美元以上出口商品品种及规模详见表出口商品品种及规模一览表表单位万美元序号年份产品目录年起纺织品各类布服装面料各类服装含丝棉化纤食品礼品小五金家用电器轻工产品日用杂品农产品工艺品合计销售渠道及销售区域利用集团庞大的国际营销网络优势组织苏州及江苏省的产品出口至相应国家和地区第二节货源采购及配送一超市货源采购与配送集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源随着合作公司的发展该中心将负责在整个江苏地区及中国其它地区的商品采购及配送集团中国采购中心的主要任务是分析消费者的需求完成超市品种系列的构成与供应商协商并签署协议监督商业合同的实施超市内的促销活动集团采购中心负责超市货源采购为促进商品的统一配送集团在上海专门设立了配送中心配送中心在功能上是一个商品物流的过程下设多个仓库加工车间和运输车队其中加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装使之更适应超市的销售方式本项目为集团的苏州店具有独立的法人地位除利用集团在上海的主配送中心外在苏州另设一配送中心以方便商品的及时配送本项目所需商品全部由供应商供货上门不需考虑室外运输方案二出口商品货源及采购集团在中国专门设立了出口代表处出口代表处的主要职责是接受法国国际采购中心的寻货从中国直接采购产品并销售到个国家的商场出口代表处的任务是寻找生产优质商品的厂家要求厂家生产产品协商出口产品的条件给供应商下定单产品生产质量监控向供应商明释的规范和质量要求年集团在上海设立了第一个出口代表处目的是为了在世界各地的各大产区设立采购点并将产品直接从产地直接出口到世界各地的大型超市中心销售随着集团在中国的发展该集团表示对我国商品的出口额将持续增长并且随着出口业务的发展将在中国设立更多的出口代表处本项目出口产品的货源组织与采购由集团出口代表处负责第六章技术设备一计算机管理系统合作公司将采用计算机管理计算机管理系统由公司总部的电脑系统超市系统远程联网系统组成总部的计算机配置合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统这一电脑系统将包括业务管理财务会计管理采购管理库存管理配货管理运输管理POS电子定货远程通讯综合统计信息管理和系统维护等模块以适应连锁超市统一进货统一价格统一调度和规模经营之需要由于集团公司已在上海成立了合作经营的超市公司完成了总公司和采购中心的电脑配置苏州超市有限公司成立后将与上海总公司连网合用电脑系统以便统一配货降低成本超市的计算机配置合作公司通过服务器机的独立局域网系统利用服务器硬盘镜像双机热备份等措施以提高数据的安全性前台机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态配送中心计算机配置配送中心在功能上是一个商品物流的过程下设多个仓库加工车间和运输车队其中加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装使之更适应超市的销售方式上海的主配送中心已完成了电脑配置本项目建立的苏州分配送中心将与上海总公司联网合用电脑系统降低成本苏州配送分中心主要配置采购管理系统库存管理系统配送管理系统报表管理系统运输管理系统电子订货系统远程通讯系统等二其它设备考虑本项目特点特别是项目建设方案其它主要采购设备还包括中央冷暖空调监控报警系统自动喷淋灭火系统通讯设备计算机设备等项目主要设备采购清单详见表主要设备采购清单序号项目名称单位数量主要参数来源冷水机组套进口燃气全自动无压热水锅炉台中外合资盘管及新风机组套中外合资冷却塔台国产监控报警设备套国产自动喷淋灭火设备套国产通讯设备套法国计算机设备及配件台进口法国或日本热水锅炉台国产干式变压器个每台国产柴油发电机组套国产手推车辆进口冷藏柜及配件套进口法国排水机泵及配件套进口法国标签条套进口法国面团糕点设备套进口法国各种货架套进口法国部门标志牌个进口泰国收银设备及配件套进口法国切面包片机架及配件套进口法国熟食加工设备及熟食柜套进口法国手扶梯部进口法国电梯部进口德国日本或美国货梯部国产第七章项目建设方案第一节总平面布置一总平面设计原则1全面规划利于实施2功能分区明确合理得当布局紧凑节约用地管理维修方便3与外界保持良好的交通和运输联系出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求道路保持顺畅便捷4满足项目在朝向光线安全防护通讯照明等方面的要求5符合并充分利用自然条件包括地形地质水文气象和天然资源如绿地等并尽可能增加绿地面积6考虑项目所地地段的总体景观场地布置与建设能够美化城市7便于利用城市已有的上下水煤气供热供电等基础设施8符合城市规划交通消防绿化园林环保卫生等方面有关规定的规范要求二总平面布局项目选址位于苏州工业园区金鸡湖路口该地为中新合作苏州工业园区启动区和苏州古城区的交界处苏州城东交通主干道东环路边距苏州上海虹桥机场快速道路只有200米连接江浙两省的苏嘉杭高速公路以高架形式从地块东侧通过且在一公里外有互通出口周围有东环东港宏葑杨枝塘里河夏园等新村项目基址总占地面积约45800平方米为园区内已成片开发的地块已经办妥建设用地手续待项目启动后即可正式使用本项目的建设主体为一座三层的超市同时建设相应的配套设施本项目主入口位于基地的西正角超市前设27米宽的大型多功能广场提供人流集散与休闲的开阔空间既满足了超市的功能需求又形成了较大的气势和商业气氛同时为方便顾客停车需要本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场社会机动车辆主入口位于基地的西角基地紧临金湖路社会车辆进入基地后可以经超市北角的二车道路将车开至室内停车场再乘电梯或自动扶梯下到超市出租车主入口位于基地西侧出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处下客后再向前至出租车候客处排队接客停车场的车辆由建筑西南角道路离场货车入口位于基地东南角车辆沿道至卸货区再由紫滕街路离场本项目交通流线较为顺畅本项目总建筑面积为33710m2水电煤气通讯停车绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设建筑主体层数为三层容积率为74绿化率为30主要技术指标详见表71主要技术指标表序号指标名称单位指标值备注占地面积建筑面积容积率建筑占地占地率多功能广场室外自行车停车场个停车位道路绿化面积绿化率备用地第二节建筑方案一设计依据设计规范本工程结构设计依据为国家现行规范规程苏州市政府的有关规定等主要规范规程包括建筑结构载荷规范建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程钢结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑桩基设计规范其它有关结构设施规范及规程活荷载标准值本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值详见表荷载标准值荷载区域第一层第二层储存区域销售区域冷藏区域技术区域办公室停车场备注表中荷载单位为其他荷载小车停车场及坡道荷载基本风压值地面粗糙类二建筑设计建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想力图用现代的装饰材料绿色全反射玻璃墙与大面积的实墙进行对比体现现货建筑简洁细致而又大气的艺术风格在细部设施上将超市的交通空间暴露在外通过来来往往川流不息的人流暗喻了现代人快节奏的生活同时大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心吸引潜在的顾客进入超市购物在建筑的转角部设施巨型的公司标志由于位于街区转角处所以特别醒目有利于热闹的商业气氛建筑内部空间设计一层西侧为超市主入口设有门厅入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通一层前部设有小吃广场技术工程部小商店中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场从一层自动扶梯进入二层超市后前部为商店区在这个区域内设有顾客服务台小卫生间等顾客服务设施二层的北部为操作及仓库区卸货区可供大型集装箱货车卸货东北角为办公区中央监控室及金库便设在这一区域此部分设夹层可设内部办公用层超市卖场位于二层超市中部二层南部为办公区可与第三层办公区通过内部楼梯相连材料材料表详见表材料表序号名称墙面顶面地面踢角柱子办公区乳地板或乙烯板乳胶漆库房卸货区内墙涂料喷白内墙涂料喷白混凝土耐磨地坪水泥内墙涂料喷白角钢护角操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆角钢护角餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆卫生间瓷砖吊顶防滑地砖水泥地砖厨房瓷砖内墙涂料喷白防滑地砖水泥地砖设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板基层上刷隔汽涂料一度做陶粒混凝土保温层同时找坡坡度门窗超市入口电动卷帘门感应玻璃门双向形平开玻璃门不锈钢把手紧急出口平时关闭火灾时自动打开的电子控制乙级防火门货运口电动卷帘门办公室普通木质夹板门球形把手锁仓库木质防火推拉门双向开启钢框有机玻璃门双向开启钢框有机玻璃门楼梯间单向开启木质乙级防火门不锈钢把手金库钢质保险库门密码门锁设备用房单向开启木质甲级防火门楼梯把手钢质栏杆木扶手外窗铝合金框5mm厚白玻璃局部为12mm厚无框绿色全反射玻璃幕墙内窗5mm厚白玻璃木框4门窗绿色全反射玻璃幕墙外墙乳胶漆抗震设计根据中国地震烈度区划图年超越概率年苏州地区属度区并被列为全国重点抗震城市按照建筑抗震设防分类标准本工程为乙类抗震设防建筑因此本工程抗震设计按度计算按度抗震设防类场地考虑近震影响框架抗震等级三级基础设计基础设计应根据本场地地质情况由设计计算确定基础形式基础为桩基柱下独立承台桩采用600高强预应力管桩桩长约为40m桩尖持力层进入第8层单桩允许承载力1650kn承台为承台加基础联系梁方案基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm800mm宽高上部结构设计结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构外墙围护结构采用框架填充砖墙体系三土建工程本项目的土建工程超市商业用房及有关配套辅助设施总建筑面积为33710m2其中超市商业用房建筑面积为33060m2配套辅助设施用房为650m2另外多功能广场场地面积为5400m2室外自行车停车场面积为20XXm2本项目主体工程情况详见表74辅助配套设施工程情况详见表75主体工程功能与面积分配表序号名称单位第一层第二层第三层总计超市卖场仓库加工间及冷库收货区办公室小商店小吃广场通道走廊厕所技术工程部室内停车场建筑面积备注室内停车场机动车停车位个自行车停车位个辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备注一配套设施用房冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房小计二其它多功能广场室外自行车停车场个停车位小计第三节配套工程一给排水一给水水源采用城市自来水管网作为生活水源生活用水由紫滕街苏州市政给水管网接入接入管管径在基地内设计量水表经过水表后送入各用水点水量本工程最大日用水量主要用水量估算详见表本项目用水量估算表序号用水单位最大日用水量最大时用水量职工用水顾客用水餐饮副食品加工地面冲洗空调补充水绿地用水合计供水方式根据市政供水管网的情况及消防部门的要求进行供水供水系统分类本工程供水系统包括生活杂用水系统和饮用水系统生活杂用水系统生活杂用水系统主要供工作人员和顾客的盥洗用水副食品加工用水地面冲洗用水及冷却系统补充水该水为一般自来水不经任何处理生活饮用水系统饮用水主要供超市工作人员及顾客餐饮用水食品加工用水饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备制水能力约热水系统采用二台煤气热水炉一台供厨房用热水一台供超市工作人员盥洗用水二排水污废水本工程生活污水室内采用污废水分流室外采用污废水合流的管道系统餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道本工程污废水量按生活用水量的90计除去循环补充水量共211m3d雨水系统基地雨水均为组织排除雨水经屋面雨水管地面排水沟道路雨水口收集后纳入市政雨水管基地面积458公顷设计重现期一年雨水量约800ls排出口管径Dn900循环系统根据工艺要求冷冻机冷却水量约500m3h为节约用水冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用二消防消防水源消防要求二路供水二路水源接自市政给水管接入管管径DN150若二路供水或供水量有困难需按消防部门要求考虑设消防水池消防水量根据建筑设计防火规范本工程消防水量为75ls其中室内消火栓15ls室外消火栓30ls自动喷淋系统30ls消火栓系统系统设二台加压泵一用一备水泵直接从管网抽水不另设水池消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位系统设二套消防结合器自动喷淋系统室内全面积喷淋喷淋系统和消防栓系统分开独立设喷淋泵二台一用一备水泵直接从管网抽水其启动由报警阀处的压力形状控制系统设二套湿式报警阀其信号传至消防控制中心自动喷淋系统设消防结合器二套室外消防在基地周围设四套室外消火栓三暖通空调设计依据采暖通风与空所调节设计规范民用建筑暖通空调设计技术措施建筑设计防火规范设计范围超市办公等中央空调系统设计防火排烟设计建筑各功能通风系统设计设计参数室外设计参数夏季最高干球温度夏季最高湿球温度冬季最低干球温度冬季相对湿度夏季通风温度冬季通风温度室内设计参数详见表室内设计参数表房间名称夏季冬季新风量噪声级温度相对湿度温度相对湿度超市商店办公通风换气次数次时通风换气次数详见表各房间通风换气次数房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房面包房变电室锅炉房配电室卫生间泵房仓库厨房发电机房空调技术指标建筑面积空调面积空调总冷负荷空调总热负荷空调冷热源空调冷热源选用进口冷水机组台制冷机组总容量总制冷量约为空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉台总容量空调系统超市等大空间采用全空调系统采用变风量空调器吊装在楼板下由室外新风和室内回风混合经热交换器处理后通过风管进入房间为确保新风进入提高空气品质配置必要的排风系统为降低噪声空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器商店办公等部分采用风机盘管加新风系统盘管及新风机组采用中外合资厂产品对超市入口大门设置空气幕以减少能量损失通风系统设备用房仓库均采用自然进风机械排风厨房面包房快餐部分及超市特殊区域适当增加排风量防止异味流入超市卫生间更衣室等设机械排风防火排烟根据规范通风空调系统的风管采用非燃材料风管和设备的保温材料消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料仓库利用高窗采用自然排烟方式超市部分采用机械排烟方式冷库及加工区果蔬加工区食品加工区冷库按温度要求不同分隔各区域温度单独控制各制冷空调区域由机房集中供冷库房内采用吊顶式空气冷却气每一区域大小和果蔬冷都按要求补送新风食品油炸和烘烤区都布置排风系统四供电用电量估算照明照度及光源如下超市营业区照度要求为以荧光灯作光源局部采用金卤灯办公室照度为采用荧光灯作光源储藏室操作室照度为采用带灯罩的荧光灯作光源主要出入口通道等照度为一般通道照度为四周道路采用高压钠灯作光源照明总用电量估计为广告牌予留动力动力总用电量详见表动力用电量表序号项目名称装机容量备注加工冷库等餐厅消防喷淋泵等电梯其它动力合计空调总装机容量为拟采用二台变压器供电本项目用电负荷计算表详见表变压器负荷率为供电负荷计算表序号项目名称装机容量需要系数功率因素计算负荷有功功率无功功率视在功率动力1100空调广告牌照明辅助小计分散系数电容补偿补偿后合计供电在本建筑东南角设变电站一座内设1600kVA变压器二台由电业提供二路10kVA高压电源按二类负荷供电高压侧分开低压侧联络相应配置高低压框为应急消防之用另设有1000kVA柴油发电机组一套供部分照明冷库包括冷冻冷藏等信息处理系统等使用信息处理系统收银系统等的电源均经UPS不少于15分钟供应配电按照明动力空调等不同功能分区分系统供电在配电系统的输出端均装置具有过载短路保护功能的自动断路器超市内的小商店用电量单独配电分别计量在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座大部分插座应采用双电源供电对消防设备应急照明登记处处理等系统的用电均采用二路供电并在负载末端自动切换电话由市电话网引入直线电话对可同时进出电视引入市有线电视信号供不少于100台电视机同时使用保安监视系统在超市内各主要通道货架二侧出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统火灾报警系统本超市设有感烟感温探测器手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统消防广播与超市音响系统人工切换音响系统超市内设有音响系统作超市广播寻呼之用兼作消防广播设备管理系统收集并监视空调动力照明等设备的运行情况防雷本建筑屋面设置防雷系统屋面设避雷针利用灯杆加针引下线利用建筑物柱内钢筋接地板利用建筑物桩基并联成接地网接地电阻不大于欧姆五煤气本工程煤气总用量约为301m3d主要供超市的食品加工及餐饮用气设煤气总表一只餐饮区每个厨房另设煤气表各一只煤气管道接自市政煤气总管是否需设煤气调压要征询煤气公司有关部门后才能决定室内煤气管道委托煤气公司有关部门设计施工所有煤气表具须采用煤气公司指定产品并委托煤气公司承担安装第八章组织机构和人员安排第一节组织机构设置董事会合作公司董事会是公司的最高权利机构董事会由五名董事组成其中甲方派三名乙方派二名董事会设董事长一名经营管理合作公司可委托集团公司负责公司的日常经营管理将引进世界一流的营销技术管理经验和销售网络使之成为现代化的大型综合超市在苏州商品流通领域树立起新型的商企形象合作公司总经理由甲方推荐并由公司董事会聘任分支部门合作公司下设四个部门即信息处理与市场分析部财务部人力资源部和行政部组织机构框架如下图项目管理组织结构图第二节人员不包括采购中心安排与培训本项目劳动定员共人其中合作公司高级管理人员约人其中外方人一般管理人员人店内员工人出口分部人员人合作公司所需人员除高级管理人员外将从社会上公开招聘通过考核择优录取并一律实行劳动合同制员工上岗前统一培训第九章项目实施进度项目建设期为年预计年月份开业建设期内项目的实施进度安排见表项目实施计划表单位月份项目可行性研究报告审批初步设计扩大初步设计土建工程设备采购安装工程装修工程设备调试竣工并交付使用第十章环境保护与安全第一节环境保护一设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施使之达到国家规定的标准本项目设计时要按照清除污染保护环境的原则进行设计采取一系列控制污染源的措施项目按以下标准进行监测管理污水综合排放标准大气污染物综合排放标准企业厂界噪声标准二施工过程中的环保问题本项目建设场地位于苏州新老区交接处项目建设及启用后主要涉及到噪声污水及固体废弃物等环境问题尤其是施工中更应注意环境问题在施工过程中应当遵守国家和省有关环境保护的法律法规的规定采取措施将施工现场的各种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染和危害控制在法律法规及施工管理规定的范围内具体采取以下措施妥善处理泥浆水未经处理不得直接排入城市排水设施和河流不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质使用密封式的圈筒处理高空废弃物采取有效措施控制施工中的扬尘禁止将有毒有害废弃物用作土方回填对产生噪声振动的施工机械采取限时施工等有效措施减轻危害三设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施采用分流制排水系统利用隔油池化粪池以及专业污水处理系统使排水达到国家污水排放标准冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料所有空调系统和通风系统其风管上均设消声器选用的主要设备要求噪音低运行振动小所有带振源的设备如水泵风机等在其进出口接管上加设软接头所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫使主体建筑周围环境及各室内房间达到噪声标准要求厨房间排油烟要经过过滤减少油烟排出室外在广场平台及屋顶种植树木草坪进行绿化以净化空气保护环境达到规划要求的绿化面积四环境影响及评价合作公司为大型综合超市项目实施后没有工业污染物其可能产生的废水噪音废气将采取综合治理措施不会对周围环境产生较大影响废水本工程生活污水室内采用污废水分流室外采用污废水合流的管道系统餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道本工程污废水量按生活用水量的计除去循环补充水量及绿化用水共本项目三级生化处理设备工艺选用接触氧化法处理能力污水经处理后达到国家规定的排放标准排放污水排放达标参数详见表污水处理达标参数表序号指标名称指标值备注废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气拟采用除尘设备处理烟气排放符合国家二类排放标准噪声本项目所选设备多为低噪声设备不会对周围声环境产生较大影响本项目空调通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施各层机房均采取消音措施本项目主要噪声源及治理措施详见表主要噪声源及治理措施表序号噪声振动源治理措施水冷却塔闭路循环冷凝器柴油发电机消音室中本项目需请环境保护部门作一环境影响评价以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求第二节卫生防疫厨房设施的设计设备的配置及用具等的清洁工作按卫生防疫的有关规定执行食品的采购存放加工等按食品卫生法及规范要求操作实行生熟分开归类处理厨房操作人员经体检合格后持证上岗此外仍需注意以下问题饮用水从城市上水管网引入自来水储存在清水池中清水池中将上水与杂用水厕所冲洗水冷却塔补给水分开饮用水由专设的管网供给饮用水经过过滤及杀菌处理等保证其浑浊度颜色及含菌指标要达到所规定的要求房间的换气根据房间的使用情况由全空调系统机械补充新风开水间厕所卫生器具的数量按预计使用人数计算而得换气次数为次时排到管道井根据房间的使用情况设置空调设备第三节消防安全合作公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计建筑设计防火规范建筑物内设置防火隔离门消火栓每个消火栓均有水龙装置和灭火器材并配备火警报警系统和烟火监视系统包括自动报警按钮火灾警铃自喷水装置等以确保超市营运安全消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道可以满足消防车的操作需要安全疏散按建筑设计防火规范规定设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散口的距离为米本项目拟在超市营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外各防水分区之间设乙级防火门分隔各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求规范规定对一至二层耐火等级为一级二级的商店建筑疏散宽度指标为百人本方案所有疏散口可满足人同时疏散的要求防火分区根据各功能分区自然划分防火分区由于超市营业厅面积较大难以满足规范的要求须与消防部门协商解决消防水源消防要求二路供水二路水源接自市政给水管接入管管径若今后二路供水或供水量有困难需按消防部门要求考虑设消防水池消防水量根据建筑设计防火规范本工程消防水量为其中室内消火栓室外消火栓自动喷淋系统消火栓系统系统设二台加压泵一用一备水泵直接从管网抽水不另设水池消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位系统设二套消防结合器自动喷淋系统室内全面积喷淋喷淋系统和消防栓系统分开独立设喷淋泵二台一用一备水泵直接从管网抽水其启动由报警阀处的压力形状控制系统设二套湿式报警阀其信号传至消防控制中心自动喷淋系统设消防结合器二套室外消防在基地周围设套室外消火栓防雷系统本建筑屋面设置防雷系统屋面设避雷针利用灯杆加针引下线利用建筑物柱内钢筋接地板利用建筑物桩基并联成接地网接地电阻不大于欧姆第十一章投资估算与资金筹措第一节投资估算本项目总投资估算19500万元人民币折合2358万美元本研究报告按1美元827元人民币计算其中建设投资15963万元折合1930万美元建设期利息246万元折合30万美元合作企业所需的流动资金为3291万元折合398万美元项目总投资估算详见附表1一建设投资估算1建筑工程本项目主体工程建筑面积33060平方米配套用房650平方米主体工程建筑造价按1600元平方米配套用房造价按800元平方米进行估算2设备投资5205万元其中外汇375万美元3本项目建多功能广场面积5400平方米自行车停车场面积20XX平方米道路面积1200平方米绿化面积13740平方米预计投资额84万元4本项目需用地45800平方米土地批租费2651万元5勘察设计咨询费按第一部分工程费用的25估算6电增容费水增容费1电增容费本项目全部建成后将新增用电容量3200kVA电增容费按450元kVA计算2水增容费根据本项目用水量预测本项目接入DN150供水管水增容费144万元7市政公用设施配套费按60元m2计算8消防设施建设费2元m2计算9工程质量安全监督费按第一部分工程费用的013计算10招投标费用按第一部分工程费用的06计算11工程监理费按第一部分工程费用的1计算12建设单位管理费按第一部分工程费用的12计算13本项目基本预备费人民币按8计外币按10计不考虑涨价预备费14固定资产投资方向调节税免交二建设期利息估算本项目建设期借款利息按617有效年利率计算建设期利息为246万元建设期借款利息估算详见附表10三流动资金估算本项目所需的流动资金估算为3291万元流动资金估算详见附表2第二节资金筹措与投资计划一资金筹措本项目总投资为19500万元折合2358万美元其中注册资本8000万元折合967万美元占项目总投资的4103符合国家对建立合作企业有关注册资本占项目总投资的比例要求注册资本中中方出资2800万元占注册资本的35外方出资5200万元占注册资本的65总投资额与注册资本的差额拟由合作企业申请银行贷款解决其中长期借款8209万元流动资金借款3291万元占流动资金的100流动资金借款利息按598计算二投资计划根据该项目的实际情况项目建设期为1年项目建设投资在建设期内全部投入流动资金根据各年的需要分年投入投资使用计划和资金筹措方案详见附表3第十二章财务分析本项目财务评价确定计算期为年其中建设期年经营期年第一节商品销售收入和销售税金及附加估算一年销售收入估算本项目建成后正常年销售收入为48518万元1有效营业面积11180平方米项目正常年单位面积营业额根据苏州超市水平及发展趋势按36万元计算年营业额为40248万元2预计正常年出口额为1000万美元二销售税金及附加估算增值税实行抵扣制税率为17教育费附加按应交增值税金的4计出口退税按9计计算期年平均销售税金及附加为1006万元商品销售收入和销售税金及附加估算详见附表4第二节总成本费用估算一成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本商品出口部门员工工资及福利超市费用支出折旧摊销费用修理费用商品出口其它费用等本项目总成本费用主要依据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版进行估算二成本费用估算依据销售成本估算商品零售综合毛利率计算期第二年按计算以后每年增加个百分点直至计算期第八年为止商品出口综合毛利率按计算商品出口部门员工工资及福利本项目商品出口部门员工为人职工人均工资福利按每年万元计算正常年工资福利为万元超市各项费用根据实际情况超市各项费用按销售收入乘以费率计算超市各项费用所取费率详见附表根据费率计算出的超市各项费用详见附表修理费用及商品出口其它费用根据项目单位的实际经营情况本项目维修费用按固定资产原值的估算其它销售费用按商品出口收入的估算其它管理费用按商品出口收入的估算折旧摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算房屋建筑按年折旧残值率为机器设备按年折旧残值率为年折旧费为万元固定资产折旧费估算详见附表土地使用费按年摊销其它无形资产及递延资产均按年摊销年摊销费用为万元无形资产及递延资产摊销估算详见附表三总成本费用构成本项目计算期年平均总成本费用为万元年经营成本万元总成本费用估算详见附表第三节项目利润及分配情况分析该项目计算期年平均利润总额为万元项目所得税率暂定为计算期年平均所得税为万元职工奖励及福利基金企业储备基金企业发展基金均按所得税后利润的提取其余部分为企业可分配利润年平均可分配利润为万元在合作期内合作双方按约定实施利润分配项目还款期内不分配利润均用于还款利润及分配情况详见附表第四节财务现金流量和资金来源与运用分析一财务现金流量分析反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率财务净现值和投资回收期根据全部投资现金流量分析计算求得结果见表现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资所得税前所得税后财务内部收益率投资回收期含建设期年财务净现值万元从分析结果表中可知整个项目的全部投资内部收益率所得税前为753所得税后为690投资回收期含建设期所得税前为1077年所得税后为1109年财务净现值ic6所得税前为2163万元所得税后为1233万元财务净现值均大于零分析结果表明其财务效益较好全部投资现金流量详见附表121自有资金财务内部收益率为表明从合作企业的角度上讲项目的财务效益良好自有资金现金流量详见附表中方投资内部收益率为外方投资内部收益率为均为双方可接受的水平中外方现金流量分析详见附表附表二资金来源与运用分析本项目计算期内各年资金来源与运用情况详见附表从表中可以看出各年的收支均能平衡第五节贷款偿还能力分析本项目建设需固定资产投资贷款8209万元其中建设期利息借款246万元长期借款用未分配利润及折旧摊销费用来归还按最大还款能力计算预计在796年还清长期借款含建设期投产初期用于还款的未分配利润在以后财力许可时可重新纳入投资方股利分配具体的处理办法是减少折旧摊销费存款增加投资方的股利分配借款还本付息计算详见附表10第六节外汇平衡分析本项目计算期内各年外汇来源与运用情况详见附表15从表中可以看出在计算期内各年均可达到外汇平衡并有余额项目计算期内全部外汇余额总计为10242万美元第七节敏感性分析在项目的实施过程中建设投资和毛利率等不确定因素的变化将直接影响项目的经济效益本项目针对自有资金内部收益率指标分析了这些因素结项目可盈利性的影响具体分析结果详见附表16从分析表中可知该项目毛利率的变化对其财务内部收益率影响很大建议应在商品销售过程中十分重视成本的内部控制及商品的促销以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动第十三章综合效益评价第一节经济效益分析本项目总投资为万元折合万美元其中注册资本为万元折合万美元计算期内年平均销售收入为万元销售税金及附加为万元总成本费用为万元利润总额为万元所得税为万元可供分配利润为万元经综合经济测算本项目投资利润率为投资利税率为销售利润率为项目全部投资内部收益率所得税前为所得税后为投资回收期含建设期所得税前为年所得税后为年财务净现值所得税前为万元所得税后为万元财务净现值均大于零分析结果表明其财务效益较好自有资金财务内部收益率为投资回收期含建设期为年表明从合作企业的角度上讲项目的财务效益良好项目计算期内中方投资者共分配股利万元外方投资者共分配股利万元中外方投资内部收益率均为投资回收期含建设期均为年计算指标均为双方可接受的水平项目计算期内各年外汇均能平衡并有余额长期借款偿还期为年项目主要经济数据及财务评价指标见附表综合经济评价结果表明该项目既能保证投资者的合理收益又能确保合作企业的正常经营和发展所需的资金该项目在财务上可行能够按时收回投资有较好的经济效益第二节社会效益分析一有于提高中方商业经营管理水平集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中大型超市的组成同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用等集团不仅把自选廉价和服务放在同一建筑物中同时把服务与管理融为一体超市的组成详见图21苏州超市有限公司的建立将有助于把优质的服务理念和先进的管理模式带到中国从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念二有利于促进苏州现代化商业的发展近年来苏州商业的发展已取得了一定的成绩但远不能适应商业现代化发展的需要伴随着苏州今后社会经济的快速发展苏州商业必然要向现代化方向发展为适应今后社会经济快速发展的需要苏州市20XX年制订了现代化商业的发展规划该规划明确提出到20XX年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平实现苏州商业的现代化经营与管理为实现这一目标必须加速苏州商业的进一步发展然而苏州绝大多数的商业企业发展面临的最主要问题是自身发展资金的短缺苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补自身资金供需的不足本项目利用集团的资金实力将创建内外资合作商业的成功典范为苏州商业利用外资提供有效的示范效应对加速苏州商业利用外资从而促进苏州商业的现代化发展具有重要作用三有利于扩大商品出口本项目合作商业企业的甲方为集团公司乙方为南光进出口有限公司合作双方均具有较强的出口优势集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络南光进出口有限公司则在江苏省苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道本项目实施后合作公司将充分利用集团公司在营销技术经营管理销售网络及在世界个国家中的个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源人才经验等方面的优势在做好超市国内外商品经销的同时组织苏州产品外销将苏州及江苏省的产品通过集团在国外的配销网络销往国外用好两个市场用足两种资源以增强合作企业发展后劲本项目成立后将逐步组织当地的纺织品服装轻工产品农产品食品副食品家用电器日用杂品等出口到世界各地的大卖场销售起步阶段拟定年出口万美元第二年年出口万美元第三年起每年出口万美元以上本项目的实施与建设能有效地带动苏州及江苏省产品的出口众所周知贸易是经济增长的发动机出口贸易有着广泛的波及效应可带动相关产业的增长本项目在一定程度上有利于地区经济的增长四其它社会效益本项目通过引进法国集团公司先进的商业管理技术经验和经营机制对促进苏州工业园区的发展苏州各大超市在竞争中发展壮大提供就业机会解决部分下岗职工的再就业问题增加国家税收等均有较强的推动作用同时本项目所零售的大量产品多在当地采购可对相关产业产生一定的拉动作用从而刺激当地经济的增长本项目具有良好的社会效益第三节研究结论及建议一研究结论1本项目合作双方具有较强的经济实力合作双方均符合外商投资商业企业试点办法中对合作者的有关要求2本项目的建设符合苏州市城市和商业发展规划要求3本项目的建设能有效地提高中方经营管理水平推进苏州商业现代化发展并带动苏州及江苏省产品的出口项目的建设对促进苏州商业的迅速发展和提高苏州及江苏省的对外开放水平具有较大的意义4本项目所在地社会经济条件较好投资环境与消费环境优良可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证5本项目可以获得良好的经济效益与社会效益本项目建设是可行的二存在的问题及建议1本项目在建设过程中应严格按国家及当地有关基本建设程序办理相关手续2建议本项目的出口产品尽量选择苏州及江苏省的名特优产品并加强在国外市场的宣传力度以不断提高苏州及江苏省产品在国际市场上的知名度3建议本项目超市所需产品尽量在周边地区采购以降低采购成本及运输成本4建议中方在经营管理过程中注意学习集团超前的经营理念及先进的管理模式以不断提高自身的经营管理水平目录第一章总论第一节项目基本情况一投资各方基本情况二合作企业基本情况三可行性研究报告编制依据四可行性报告主要研究内容第二节合作项目主要技术经济指标第二章项目背景及必要性第一节项目背景第二节项目必要性一有利于提高中方商业经营管理水平二有利于促进苏州现代化商业的发展三有利于扩大商品出口第三章市场分析第一节投资市场分析一苏州整体投资环境二工业园区投资环境第二节消费市场分析一苏州整体消费环境二苏州工业园区消费环境三超市的市场竞争优势第四章项目选址与建设条件第一节项目选址第二节项目建设条件一当地社会经济条件二项目建设自然条件第五章经营规模和营销方式第一节经营规模一零售二出口第二节货源采购及配送一超市货源采购与配送二出口商品货源及采购第六章技术设备一计算机管理系统二其它设备第七章项目建设方案第一节总平面布置一总平面设计原则二总平面布局第二节建筑方案一设计依据二建筑设计三土建工程第三节配套工程一给排水二消防三暖通空调四供电五煤气第八章组织机构和人员安排第一节组织机构设置第二节人员不包括采购中心安排与培训第九章项目实施进度第十章环境保护与安全第一节环境保护一设计依据二施工过程中的环保问题三设计过程中应注意的环保问题四环境影响及评价第二节卫生防疫第三节消防安全第十一章投资估算与资金筹措第一节投资估算一建设投资估算二建设期利息估算三流动资金估算第二节资金筹措与投资计划一资金筹措二投资计划第十二章财务分析第一节商品销售收入和销售税金及附加估算一年销售收入估算二销售税金及附加估算第二节总成本费用估算一成本费用估算范围二成本费用估算依据三总成本费用构成第三节项目利润及分配情况分析第四节财务现金流量和资金来源与运用分析一财务现金流量分析二资金来源与运用分析第五节贷款偿还能力分析第六节外汇平衡分析第七节敏感性分析第十三章综合效益评价第一节经济效益分析第二节社会效益分析一有于提高中方商业经营管理水平二有利于促进苏州现代化商业的发展三有利于扩大商品出口四其它社会效益第三节研究结论及建议一研究结论二存在的问题及建议附表附表总投资估算表附表引进设备及费用估算表附表流动资金估算表附表投资计划和资金筹措表附表商品销售收入和销售税金及附加估算表附表固定资产折旧估算表附表无形及递延资产摊销估算表附表超市各项费用支出费率表附表超市各项费用支出估算表附表成本和费用估算表附表借款还本付息计算表附表利润及分配估算表附表现金流量表全部资金附表现金流量表自有资金附表现金流量表中方投资附表现金流量表外方投资附表资金来源与运用表附表资产负债表附表财务外汇平衡表附表敏感性分析表附表主要经济数据及财务评价指标汇总表附件附件集团银行资信证明附件集团登记注册证明附件集团法定代表人证明附件集团近三年来资产负债表与损益表附件南光进出口有限公司银行资信证明附件南光进出口有限公司企业法人执照附件南光进出口有限公司法定代表人证明附件南光进出口有限公司近三年来资产负债表与损益表附件集团与南光进出口有限公司合作意向书附件本项目主要进口设备清单附件苏州超市有限公司项目进口设备免税申请附件规划部门意见附件土地部门意见附件供电部门意见附件供水部门意见附件消防部门意见附件建设项目环境影响申报表附件进入年全球强的商业企业附件年世界商业零售业企业强名单附件江苏省工程咨询中心工程咨询资质证书证书编号工资甲附件江苏省工种咨询中心级江苏省信誉咨询企业机构证书附图附图项目区位图附图项目平面布置示意图附图集团分支机构分布图