香港房地产金融市场发展特点与启示.doc

香港房地产金融市场发展特点与启示 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系 有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般从每平方米1-2万元及6-7万元不等。这还是自1998年以来香港房地产市场价格已经平均下降了6成半的结果。 为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。 商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。 居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”的计划，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表 (注：该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。 公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买，只允许租祝后来香港推出了“自置公屋”贷款计划，即公屋“可租可买”，允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的同时，也可以低价购买新建公屋。 “祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，不过在土地的取得等环节上两者存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。 香港住房二级市场交易运作也已经比较成熟。据培训老师讲，在香港随便去找一位老者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市场投资意识使然，也从一个侧面说明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投的活跃。 1．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新 1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款计划 (1)住房一、二级市场均提供按揭业务。无论是普通住宅、豪宅、居屋还是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。 (2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。 (3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。一按是指对除首付款以外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是发展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度(可以重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。 (4)灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。 (5)多种多样的按揭贷款计划。为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款计划，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。包括：“居者有其屋”按揭贷款计划；“自置居所免息贷款计划”；“自置公屋”贷款计划；“首次置业”贷款计划。这些计划的主要特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特别优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数 (最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时间内代还本息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的转售实行限制，或一定时间内不允许转售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。 2、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力 针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产”人士的经济境况，监管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产”借款人调低按揭利率，以减轻客户还款负担。渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140％的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。 渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前偿还贷款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支龋MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。 1．3 竞争激烈的香港住房按揭市场 尽管香港的银行一般是“数业有专攻”，但住房按揭市场的竞争仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。除香港住房按揭市场本身的吸引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融服务(如个人理财业务)、扩大客户和业务规模也是非常重要的原因。 1、强烈的客户营销和市场竞争意识 在对香港银行业务经办现场的参观中，除各家银行均就有关业务印制宣传手册任客户取阅外，客户经理挂牌上岗、开放式办公开展前台营销和咨询业务更是一种普遍的做法，尤其是汇丰银行的按揭顾问中心更是给人印象深刻。客户可直接进入办公场所，几十位客户经理开放式办公，与客户面对面的交流，实现了将银行门槛放低、将办公开放，拉近了与客户的距离，真正在实践中体现了以客户为中心的营销和服务理念。 由于香港银行业的竞争基本达到了完全竞争的市场状态，因此各家银行提供的产品价格和种类基本类似，业务竞争的焦点主要体现在利用产品和服务的创新丰富服务内容、提高服务质量和业务经办效率等方面。一旦有产品和服务创新或者推出新的优惠信贷政策，银行就会利用各种媒体进行广告宣传，并在宣传中将业务或产品的主要特点进行形象的解释，同时留有电话或网站随时供客户咨询。 2、真正差别化和个性化的客户服务 在香港，如果你在某家银行拥有账户，那你的资料就会反映在这家银行的客户信息系统中，如果你的大部分业务都在一家银行办理，那么这家银行就会有专门的部门和人员负责受理你的咨询和个人理财业务。没有在该银行开立账户的客户，就到按揭顾问中心(以汇丰银行为例)前台领取号牌，按顺序等待客户经理受理。有时客户经理看重的或许并不是按揭业务本身，而是由按揭业务衍生出来的其他金融服务。客户一旦与客户经理交流后，有关资料就会被记录下来，客户经理就会定期询问客户的需求和业务办理情况，通过跟踪服务争取业务。客户经理可以为客户量身定做按揭计划，可以从客户决定置业到签署买卖合约整个过程提供专业意见，并提供律师、地产代理等转介服务，介绍最新楼市资讯，还可以到客户指定的地点提供服务等。可以说，真正实现了对客户的差别化和个性化服务，做到了“一条龙”式的服务质量。 3、丰富、灵活的产品设计，多种多样的信息宣传和咨询渠道 在前面列出的的一些基本按揭产品、贷款计划和还款方式的基础上，根据市场竞争的需要和客户个性化的需求，香港的银行还会对上述产品和操作方式进行灵活的组合，推出更为丰富和多样化的产品和服务。由于市场和业务运作的逐步规范和成熟，香港住房按揭业务的操作流程一般都比较明确清晰、细化和标准化，可以使客户对按揭业务的基本情况做到心中有数，并根据自己的条件和需求在众多金融产品中自由选择。 4、各种各样的业务优惠 除去产品价格和服务的竞争外，为客户提供各种优惠增强对客户的吸引力也是重要的竞争手段之一。如果你是某家银行的按揭业务客户，一般就会持有该银行的信用卡并在办卡的同时享有免信用卡年费的优惠，并且持有不同银行的信用卡还可以在许多消费场合享有不同的优惠；由于利率竞争的限制和空间的有限，许多银行推出了对按揭业务实行现金回赠的方式，按照一定条件确定对客户的现金回赠额，并分摊在几年内支付；其他财务优惠，比如头六个月免费家居火险；装修贷款、车位贷款、加按、转按优惠，等等。 1．4 香港住房按揭市场构成及特点 1、香港住房按揭市场是一个由多家机构参与、组成的市场 这些机构包括：政府和政府代理机构(如香港房屋委员会、房地产权属登记机构)、银行、财务公司、保险公司、按揭证券公司、律师行、房地产评估机构及其他市场交易中介机构等。香港住房按揭市场的有效运转依赖于这些机构的职能与业务的有机结合。从某种意义上讲，银行只是住房按揭业务中的主要环节之一，如果离开其他机构的参与和支持，银行按揭业务的链条就会中断，也不会出现目前种类繁多的银行按揭产品。 2、按揭市场众多参与机构的合作使得许多按揭业务和产品创新成为可能 通常情况下，香港银行业对于住房按揭的一般要求是：贷款成数不超过房价七成、期限最长30年(同时还要求：楼龄+贷款期限不能超过40年；还款期限和借款人年龄之和不超过60岁，如超过需提供私人担保)，利率以市场最优惠利率(prime interest rate)为基准上下浮动一定范围。 但正如前所述，实际业务中的操作和产品种类早已超过这一范围。其原因是，在香港政府和金融管理局保证银行按揭业务稳健运行的前提下，除及时根据市场形势调整监管政策，充分给予银行按揭业务在利率、贷款结构和操作等方面的创新的灵活性外，香港房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等中介机构的介入，也在不违反监管要求的情况下，使满足市场和客户需求的银行按揭产品可以顺利推出。 以“按揭保险计划”为例。这项计划由香港按揭证券公司与按揭保险公司合作推出，旨在使客户可以从银行获得高达9成的贷款，其中2成的贷款由按揭证券公司向银行提供担保，担保将一直有效至按揭贷款未偿本金余额下降至按揭发放时楼价的7成为止。按揭证券公司同时会向保险公司进行一项背对背担保，将风险转嫁给保险公司。 1．5 香港房地产与房地产金融市场中介服务 1、资讯、交易和评估服务 房地产经纪公司等市场交易中介机构以及房地产经纪人的存在不仅活跃了房地产市场的交投，而且通过信息资讯的交流，解决了市场交易中的信息不对称问题，为购房和贷款提供了信息和操作上的支持。房地产评估机构的服务可以为房地产交易双方以及银行提供重要和客观的技术支持。 2、律师服务 律师行在香港房地产交易和按揭业务中占有重要的地位。目前内地银行在业务开展中遇到的许多技术性和法律性问题在香港都通过律师行得到了较好的解决。以下环节中都是靠律师完成的： (1)业主购置住宅时委托律师准备所需文件，包括临时买卖合约及楼契(正式买卖合同)，其中：在二手房的买卖中，物业的产权、抵押等情况也由律师行查证，且买卖双方必须选择不同的律师行； (2)按揭贷款批准后，由律师行准备按揭契 (贷款合同)、抵押契(抵押合同)等文件，并由律师行安排买方在指定日期前签署楼契、按揭契、抵押契等文件； (3)由律师行通知银行，银行将按揭贷款交予律师行，再由律师行安排交予发展商(这样律师行必须负责监控发展商须尽义务的执行情况)；律师行负责将抵押合同送交土地注册处登记，登记完毕后交银行存管； (4)在转按业务的抵押登记变更这一环节，律师行更是发挥了重要作