武汉市高校周边住房市场特点及其启示.docx

武汉市高校周边住房市场特点及其启示摘要房地产市场是我国市场经济体系的一个重要的组成部分是一个多元市场住房市场是其一个子部分而高校周边的住房市场因其区位和居住环境及配套设施的优越性有着自身的特点本文以中部崛起的领头羊武汉市为着眼点分析其高校周边住房市场特点试图以小见大探讨其对房地产宏观调控的启示为平抑房价规范房地产市场健康发展提出相关政策建议关键词高校周边住房市场需求一引言随着改革开放进一步深入人们生活水平不断地在提高从总体上看我国已处于小康初期和温饱后期其消费需求结构相应发生了明显变化消费重点已经转向住行和教育等方面特别是实行住房商品化制度后较大幅度地提高了住房消费在居民消费中的比重增加了住房消费的总量尤其是近几年来我国科技水平的提高和经济的飞速发展使得人均国民收入有了很大的改善人们对住房的要求越来越高它不仅仅是生存资料更是一种享受性资料和发展资料因此居住环境的优雅与周边教育的配套也是人们购房时考虑的重要因素之一不仅如此住房已不再是单纯的消费品在住房商品化的过程中其投资性日益凸现购买住宅成为居民个人积累财富的重要手段高校周边的住房因其符合购买者自住和投资的需求是目前楼市中的香饽饽如此大的需求和丰厚的投资回报利润也必然吸引着房地产商斥巨资来瓜分这块饽饽拿高校数量居全国第三的武汉来说名校名盘的住房项目不胜枚举消费者和开发商两相进入将高校周边的住房价格不断推高近几年房价在政府密集的调控政策下依然居高不下能否从高校周边住房市场的特点中得到一点启示呢笔者将简要进行探讨二相关概念的界定由于本文是以特定的地域为背景研究房地产住房市场的特点何为高校周边住房市场的范围有多大在探讨之前首先要对这些概念有一个明确的界定武汉市高校周边武汉市教育资源丰富其拥有的本科院校大专院校包括独立学院等的数量在全国位居前列近年来随着武汉市城区范围的扩大及高校扩招和合并众多高校纷纷迁址或新建校区新址多选在距市中心较远的城郊使得周边的校园经济被迅速带动起来本文所探讨的不仅有位于市中心的高校周边环境还包括城郊的高校周边因高校的兴建而辐射带来发展的地方都在本文周边的范围内住房市场我国城镇住房市场经历了一个从无到有从小到大的过程在世纪年代以前我国一直实行福利分房制度其核心特征是实物分配加低租金因而住房不是一种商品自然也就没有住房市场直到世纪年代实行以住房商品化社会化为目标的住房改革后我国城镇住房市场才逐渐形成本文所指的住房市场包括住房的一级市场和二级市场三武汉市高校周边住房市场的特点房地产市场是一个由多种要素构成的系统各种要素之间相互联系相互作用形成不可分割的有机统一体分析高校周边住房市场的特点也可以从这些要素入手从不同方面来看可以归纳出住房需求的不同特点从市场的主体之一需求方角度来看以租赁需求为主而学生家长出于照顾子女考虑会选择在学校周边租房少数会为毕业后在本地就业的孩子先期购房高校的教师高级白领和公务员商人住在学校附近可以就近工作节约了时间和交通成本从市场客体住房本身来看需求多样化房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象主要包括房产商品和地产商品其中房产商品主要是指办公楼厂房宾馆商店等建筑物公寓住宅等商品房以及毛坯房楼花等半成品房产其中住宅是与人的一生都息息相关的消费品其价值量之大人们只能根据自身的经济实力和实际需求选择住房的面积户型区位这里可以根据以上得出的消费群体类型来分析住房需求对于收入较高的教师白领商人他们职业稳定家庭人口数往往较多对大面积的高档住房需求比较多更高的收入者甚至考虑购买别墅对于外地来汉的学生及其家长中小户型是他们的首选一方面不仅总价低再者容易出租和转手即使子女毕业后不留在武汉工作要把房屋转让出去也非常方便本地人在高校周边置房考虑的更多的则是高校良好的学风和浓厚的学术氛围以及周边的人文环境高校周边不仅有高尚儒雅的艺术背景还有学校医院公园绿地等配套设施即便是目前周边还不算繁荣但从长期看房子升值潜力大所以相对面积户型他们更看中的是房子的区位从购房目的来看投资性需求增多由于房产可以保值增值有良好的吸纳通货膨胀的能力因而作为消费品的同时也可作为投资品特别是高校周边的住房新房和租房市场存在较大的发展空间投资性购房就更多了近几年房地产业发展升温房地产升值较快许多本来购房自住的消费者在看准这一行情后将新购置的房屋出租或出售以获取利润然后买价值更高的房子我们来看一个以租养房的案例以住在武昌区光谷大学城附近的教授为例他在买第一套房子时虽然房价没有现在这样高但就个人收入水平而言也绝不可能一次性支付他可以将积攒的全部资金包括亲友借款投入首付然后再向银行申请贷款按揭在买入第一套房屋后便挂牌出租用每月收回的租金抵付银行月供收支对抵完全不必动用薪金也不影响家庭日常开支房价上涨后他每月都有不菲的租金收益事实上在校外做投资所用的住房出租率比较稳定而且即便是现在很多城外新校区周围其出租房价也与市内的价格区别不大有着比较稳定的市场从目前来看校外出租房的供应基本与人们的需求相持平不过从长远看量变到质变需要一个过程未来高校周边的住房也许会成为人们热捧的对象四启示及建议高校周边住房市场虽然只是住房市场的一个子部分但其突出的特点也正是目前房地产市场所共有的这些特点启示我们要对市场主体的行为加以合理地引导否则将会产生一系列问题开发商定位于对中高收入群体房价上升加剧高校周边住房市场需求旺盛必然会带动房价的上涨而这种旺盛的需求除了有内因的存在还与开发商的对楼盘的包装和定位有关翻开琳琅满目的房产广告不难发现大部分都提到了区内众多重点学校繁华与书香相融高校环顾左右借用名校效应为楼盘贴金来提高房价是不少房产营销商选择的策略而与名校相伴正好符合了教师白领等人群对高校周边住房市场的需求房价就在消费者和开发商的追捧中上涨由此看全国的房地产市场也存在着不顾及低收入人群利益开发高价位住宅的现象如大户型别墅等项目目前国家已经出台有关政策限制别墅的建造但这远远不够宏观调控中应该规范开发商的夸张性宣传并限制其开发大型高档项目开发商自身也要把目光着眼于中低收入者开发低价位的楼盘解决住房供给结构性矛盾盲目开发使短期内房屋空置率较高供需不平衡加剧目前武汉市周边地区近郊由于高校的进入地段渐渐升值许多开发商在其准入门槛较低时就已经进入其周边住房市场迅速的占领了地盘成片的住房在高校周边林立短期内有效需求不足而供给过剩导致大量房屋空置虽然高校周边住房需求高但是相对于社会大多数人的购买力以及消费水平供给依然大于需求综观宏观调控市场巨大的潜在需求与不足的有效需求的并存过剩的总量供给与不足的有效供给的并存造成了社会资源的巨大浪费从根本上来说宏观调控应该进一步改进和完善土地出让制度可以通过加大土地价格和转让的透明度合理控制地价来达到控制房价的目的地价是房价最重要的组成部分之一只有通过控制开发成本将地价控制在合理的范围内才能有效地稳定房价投资性需求增多无端助长房价不公平消费加剧教授的案例一方面向我们展示了投资致富的途径但殊不知正因为他们的存在无端助长了房价收入比过高的矛盾他购入的房子既非用于自住则必然要用来获利手中的房子越多利润空间就越大这种增大的利润空间又是由高房价支撑房价越高利润越丰厚结果将是住房分配的空间被不断压缩不公平消费加剧针对住房投资引起的住房价格上涨可通过限制期房转让实行实名购房严格税收征管等措施加以遏制同时要尽快实现商业银行间住房贷款信息联网完善风险控制机制制止利用银行贷款投机购房行为消除炒作心理预期的不良影响参考文献张东陈柏东房地产经济学武汉华中理工大学出版社王全民房地产经济学大连东北财经大学出版社张永岳陈伯庚新编房地产经济学北京高等教育出版社王克忠房地产经济学教程上海复旦大学出版社