香港“地铁+物业”一体化开发的理念与做法与启示.docx

香港地铁物业一体化开发的理念与做法与启示一香港地铁物业一体化开发的理念与做法综观全世界绝大多数地铁系统所实行的都是政府主导财政大量补贴的模式然而香港地铁却创造性地把地铁建设和地铁物业开发紧密结合政府充分发挥统筹作用坚持地铁物业一体化开发的可持续发展模式使香港成为世界上地铁资源开发程度最高盈利最好的城市之一一地铁物业一体化开发的理念在地铁规划建设同时香港地铁公司通过主导地铁沿线片区综合规划从而实现土地集约利用同步发展地铁上盖物业以及配套完善以人为本的优质社区一方面为地铁提供充足客源增加运营收入另一方面利用物业开发回收土地增值部分以补贴轨道交通建造成本令项目可达合理回报地铁物业的开发模式充分发挥了港铁公司作为独立法人的经营要求促进了轨道交通与物业开发的统一规划与有机联系有效扩大了轨道交通与物业开发整体效益使得政府开发商和地铁公司在地价和物业发展中取得平衡达到三方共赢的局面香港利用地铁物业一体化开发模式不仅极大地提升了城市交通通达性改善了城市拥堵现象解决了地铁投资巨大的资金缺口问题更为关键的是通过最大化的利用地铁及周边资源积极发展城市现代服务业充分挖掘城市经济增长潜力助推香港迈入世界级城市之列二香港地铁物业具体操作流程香港特区政府赋予了香港地铁公司主导地铁物业开发的权限港铁公司首先确定该线路地铁修建运营的资金缺口对沿线土地进行未来价值估算与政府协商弥补地铁修建运营资金缺口所需的地权在与政府规划部门协商确定了物业开发的主要内容和设计方案之后港铁将总体布局规划提交城市规划委员会批准获批后港铁即开始与政府土地管理部门按未有地铁开通预期的地价获取批地进而港铁公司将主导地铁建设与站点周边物业的统一开发所得收益持续投入地铁再建设港铁公司依靠发展权进行招标寻求与房地产开发商的合作与中标的地产开发商洽谈完协议后联合开发房地产项目这一过程中港铁公司井不参与具体的项目开发建设只负责各个流程的监管开发商一方需要出纳土地使用金交于政府并且负责项目的规划建设以及与此相关的费用和风险待开发完建设完毕后一部分项目以一盘价用于出卖获得短期收益另一部分尤其是商业物业出于长期收益的考虑港铁公司选择自行持有或出租或自营港铁公司通过与发展商按协定的比例摊分经扣除发展成本后的销售或租赁物业的利润以及摊分实物资产或通过发展商支付的预付款项从物业发展中获得利益而所获利益则可填补地铁所需的大量投资二香港重要站点片区开发经验借鉴香港地铁物业发展模式的成功不仅体现在可借其反哺地铁建设所需大规模投入更为重要的是该模式将地铁这一城市交通网络深植于城市经济空间的发展与调整之中以地铁线路为骨架实现了地铁网络与经济流向产业空间布局人口聚集分布等要素的有机叠加将地铁带动城市经济转型升级的作用发挥到淋漓尽致这一发展模式的显着成效最突出体现在对地铁线路重要站点片区的开发经验之中一传统商圈注重地下空间整合开发和提升连通性油麻地旺角和尖沙咀等香港传统商圈在地铁带动下通过对地下空间资源的纵向开发依旧成为了香港人流量最高商贸业繁荣的地区之一以尖沙咀站为例该站设有个出口出口主要连接尖沙咀区内的购物中心酒店及文娱康乐设施等大量的地下通道和出口将地面建筑高比例的涵盖于地铁站点米范围之内同时地下站内商业开发成熟成为地面商业的进一步延伸各种零售服务业态为乘客提供极大的便捷变乘客为顾客实现地面商业和地下商业的共同繁荣二商务集聚区地铁上盖聚合立体式的综合开发在香港核心商务集聚区内以九龙站为代表的聚合立体式地铁上盖综合开发项目最具典型性九龙站项目被誉为香港城市发展史上最大的建筑综合体之一由港铁公司联同九龙仓恒隆地产永泰控股和新鸿基地产四个发展商合作发展采用近乎基地覆盖率和超高度体量着称的建筑形式集高端住宅高档写字楼商场休闲娱乐和星级酒店设施于一体这种尺度和密度的设计在世界上其他任何国家都鲜见可以说该项目是在寸土寸金的香港其开发商对利润最大化迫切需要的直接物化体现虽说这种高密度形式在其他城市可能并没有十分迫切的需求但对地价不断上涨土地资源越发稀缺的城市核心商业区其功能复合高容积率综合发展和分步实施的理念与原则依然对地铁上盖物业的综合开发具有极强的借鉴意义三城市建成区围绕站点整合城市功能打造城市组团香港地铁与城市经济空间的紧密关联还体现在旧城更新与地铁站点的紧密结合作为一个近代以来迅速崛起的国际化都市香港的城市空间格局在地铁建设之前已基本形成但随着地铁系统的不断完善香港城市经济空间格局也在发生微妙的变化不仅表现在空间架构的拉大还表现在围绕地铁站点旧城功能的优化和更新如沙田青衣岛九龙塘等区域均以地铁站点为核心以地铁上盖的城市综合体建设来带动整个区域的功能再造在地铁站点区域形成车站商业高层住宅垂直无缝连接的布局高密度集聚商业娱乐商务等功能并以其为核心外延拓展布局居住公共服务等功能形成若干以地铁站点为核心点面拓展的城市组团有效提升了城市空间的利用效率和城市生活的便利程度四城市新开发区高质量推进人居及城市功能拓展香港地铁运营至今经历了线跟人走和人跟线走两个阶段即早期在人口密集的地区建设主要满足人们交通出行的需求后期在有发展潜力的地区建设引导未来人口向地铁沿线和站点集聚按照车站与物业提供健康及可持续的生活方式的理念以交通先行高质量推进新区建设以将军澳为例将军澳车辆段及周边区域完全是依托地铁线路延伸从无到有发展起来的新区其物业在设计时不仅仅考虑出行的便利性更为主要考虑的是物业居民居住的舒适度环境的可持续发展等以更优于旧城区的生活居住环境吸引人口聚集以达到有效疏散旧城区人口压力的目的总的来说根据香港重要站点片区开发经验城市空间可划分为传统商圈商务集聚区城市建成区以及城市新开发区四类重点区域采取差异化的发展策略从而带动城市产业转型升级经济空间重塑传统商圈可通过更好地整合利用地下空间资源重塑商业空间结构和土地利用形态使地铁成为传统商圈提档升级的重要依托商务集聚区以功能拓展为目标利用地铁开通的契机有效串联并拓展更加多元化的功能提升载体功能的复合性和关联度城市建成区更新要通过对地铁站点周边区域综合商业的开发或整合加快形成居住商业等复合功能为居民提供优于以往的生活品质城市新开发区以模式以公共交通为导向的开发模式高起点推进区域整体性开发对区域宜居性便利性舒适度以及环境的可持续发展等进行系统考虑以更优于旧城区的生活居住环境吸引人口聚集三对成都地铁带动城市经济转型升级的启示年年初成都新一轮城市轨道交通建设规划业已获得国务院批复可预见在未来一段时期内成都地铁投资建设规模将大幅提升在此背景下如何不失时机的充分利用地铁这一宝贵资源将大规模投入转化为带动城市经济转型升级的经济效益需充分借鉴香港地铁带动城市经济发展的经验努力探索适合自身实际的地铁经济发展模式一树立以地铁引领城市经济空间不断优化的理念地铁建设不仅是一项交通工程项目更为重要的是依托地铁建设契机重新整合城市交通商业居住等功能从而带动城市经济空间重组升级在香港地铁俨然成为城市功能的串联者商务中心商业街区居住社区公交枢纽等都围绕地铁站点进行布局和开发人性化的便捷设计贯穿地铁及周边物业开发中而这一突出特征的根源来自香港地铁建设乃至城市规划建设中始终坚持以人为本这一重要理念总的来说香港地铁带动城市经济转型升级的关键在于将地铁建设带来的区位优势最大化地融入到周边区域的整体开发中坚持以人本为核心充分利用轨道交通集聚和导向效应将外部效应内生化实现地铁与区域城市功能的同步规划同步建设同步发展二切实提高地铁建设中的规划统筹衔接水平香港地铁建设与城市经济的高度融合在很大程度上得益于其地铁站点规划与其产业布局的高度衔接相比而言受体制因素制约内地城市交通规划与城市规划产业规划土地规划存在一定程度的脱节基于此成都未来可逐步探索在打破部门分割基础上以重要站点机会空间的统筹开发为契机探索多规合一的有效机制建议由成都市发改规划国土经信商务交通等部门联合对经济社会发展规划城市规划土地规划产业规划公共服务布局规划与地铁规划的衔接性进行评估并依据评估结果确定是否修编同时探索开展地铁沿线重点区域综合规划及顶层设计推进重点区域的功能定位产业规划综合交通设计公共服务布局等规划充分衔接三探索政府市场合力推动的地铁经济发展模式香港地铁物业的开发模式在利用市场手段实现可持续运营方面取得了非常成功的经验但由于城市土地管理制度等方面的差异基于发展现实的考虑成都应在政府主导开发的同时充分利用后发优势探索引入市场力量进入地铁开发一是可探索引入市场资金参与地铁建设及运营利用建设经营移交等模式加快地铁建设保障地铁建设的可持续性和高效性二是整体规划线路物业开发规模及开发比例鼓励地铁公司与知名开发商联合开发车辆段物业等利用地铁建设和城市经营实现沿线土地升值并将部分升值收益用于地铁新线建设在具体操作中可采取类似于深圳与香港地铁合作的模式通过引入香港地铁公司参与某条线路的规划修建与运营以及一体化的物业开发在合作中充分吸收先进的发展理念与成熟的发展经验将合作项目打造成为成都地铁经济发展的示范性工程从而助推成都轨道交通建设和运营的商业化和市场化水平四深挖地上地下空间资源联动的商业价值地铁的发展缩短了时空距离无形中拓展了城市的发展空间同时也将衣食住行四大要素中的住与行连在一起也就是将地铁跟物业联合起来作为前两项要素的最有效交汇点与地铁站一体化发展的商业物业又将衣食两大内容纳入其中于是当商业物业与轨道交通有效衔接地铁建设带来的地上地下资源价值得以深入挖掘后地铁从一种交通工具演变为了以交通为引导的商业工具其商业价值将得到最大体现香港地铁就是这种价值最大化体现的典型一方面重视地下空间与地面开发的统一规划建设以资源利用最大化的目标注重地下空间商业的开发统筹考虑地铁线路站点出口交通转换商场写字楼接入等细节设计并协调好轨道交通系统之间不同交通工具之间的换乘接驳关系实现地上地下长途短途火车汽车有轨无轨网络线间的合理衔接平行换乘立体接驳五科学开展机会空间的挖掘梳理和前瞻谋划地铁规划建设及周边物业的一体化开发是一个庞大的系统工程从发达城市地铁的发展实践来看地铁物业一体化开发模式是整合资源提升地铁建设和运营的商业化和市场化水平充分发挥土地和地铁效益的有效策略由于城市土地资源的稀缺性围绕地铁站点及沿线科学开展机会空间的挖掘梳理和前瞻谋划是实施地铁物业一体化开发模式的首要关键环节借鉴香港经验对处于可行性研究阶段的线路要同时对其沿线站点米半径范围内的土地权属和现有物业进行调查摸底综合评判土地资源价值并在此基础上充分运用理念和原则以城市规划区域产业规划等上位规划为基础对确立的重点站点周边地块进行概念性城市设计明确控制范围及综合开发时序从而形成完善的重点区块综合开发引导方案实现轨道交通建设与周边土地资源利用的高效统一参考文献杨少林吴力伟城市轨道交通建设可持续发展的创新性探索城市轨道交通研究林楚娟等香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示科技和产业薛求理等地铁站上的漂浮城岛香港九龙站发展案例研究建筑学报