全球化背景下的中国房地产业发展前景与本土对策.docx

全球化背景下的中国房地产业发展前景与本土对策经济全球化具体表现为贸易自由化资本流动自由化生产分工国际化同时经济全球化也是一种世界性的制度安排作为世界经济体系的三大支柱其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应诸如经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置促进全球统一大市场的形成促进全球生产力迅速提高和世界经济的新发展为各国经济发展提供一个有利的外部环境经济全球化加剧全球市场的竞争而这种竞争对学习和创新提供了最基本的刺激促进国家竞争力的提高贸易自由化有利于各国扩大对外贸易从而带动本国经济增长资本流动自由化有利于各国通过利用外资而引进技术促进本国的技术升级获得技术的外溢效应生产分工国际化使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略主动参与国际分工实现资源互补和产业升级但是全球化是一把双刃剑难免带来一些负外部效应近年来世界上产生较大影响的各种经济危机都与经济全球化有关作为全球化进程的后来者中国在融入全球化的过程中必须确定符合本国实际的战略和对策加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点在全球化框架下中国面临两大主题一是在今后若干年内加快体制转型迅速适应和融入的规则体系建立起完善的市场经济体制二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量目前中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中出现了工业化城市化信息化市场化全球化齐头并进的局面这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的必将获得巨大的市场机会和发展空间房地产业新一轮增长周期已经展开与前两次相比新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间并具有一系列新的变化特征这是因为前两次房地产业增长周期基本上是在住房实物分配制度条件下完成的房地产业的市场化程度很低这种制度条件严重阻碍房地产业的发展新一轮房地产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的大大削弱了房地产业发展的制度障碍房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善制度至关重要制度效率提高支持中国房地产业高速发展前两次房地产业增长周期是以集团消费集团投资为主角房地产市场需求受到抑制这一轮房地产业增长周期个人成为房地产消费和投资的主体房地产正在成长为新的消费热点和投资热点并具备了新经济增长点的特征和条件与此同时私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的支持在美国私人投资的用于房地产投资在高速经济增长的条件下中国私人储蓄存款不断增加私人投资能力日趋增强房地产投资热点初步形成全球化过程中中国作为新兴市场经济国家对外商外资极具吸引力外商外资进入中国市场特别是服务贸易业的迅速发展将对国内房地产产生多样化的市场需求商务楼酒店式公寓等高档用房娱乐等生活配套设施仓储设施及通用厂房的需求都因此而增长由于跨国公司雇员实行轮流外派制度普遍采用住房租赁消费方式房地产租赁市场前景更加广阔房地产消费需求和投资需求的增长直接刺激其他相关产业市场需求的增长因此台湾在工业化时期把房地产业称之为火车头工业而处于工业化快速推进时期的中国大陆在这一轮房地产业增长周期内房地产在成长为新的消费热点和投资热点的同时房地产业增长的乘数效应和关联效应将对经济增长产生直接拉动新一轮房地产业增长周期在框架下延续体制转型和经济全球化的进展将从根本上改变房地产业的成长环境大大提升这一轮房地产业增长周期的景气度和影响力全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间中国作为的新成员短期内难免受到一定的冲击特别是中国转型期的经济体制与通行的游戏规则存在较大差距以及中国的经济国际化程度低和产业结构的档次不高将迫使其加速调整因而要有一个适应和弥合期但是在中国本土企业面临严峻挑战的同时也将促使本国的产业升级特别是新兴产业的成长从这个意义上说全球化背景下中国的房地产业中长期内具有极好的发展机会第一在背景下中国大陆的经济增长效应和城市化的加速发展将在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经济条件未来年在全球化的制度框架下中国经济将呈现持续稳定高速增长态势年经济增长率可达在这种宏观经济条件下中国的城市化和再城市化进程必将取得显著成效因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件第二由于全球化条件下对产业升级的推动促使房地产在成为消费热点和投资热点的基础上迅速成长为支柱产业在经济全球化的过程中世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级在此背景下中国服务业的产出和就业份额将快速上升传统服务业得到改造现代服务业和新兴服务业高速成长而房地产业则在高速增长中成为支柱产业有充足的理由相信我们可以用年时间跨越式走完西方国家过去用年才能走完的路程进入大众高消费时代第三在中国房地产市场不断开放的条件下外商以直接投资方式进入大陆房地产市场同时与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长将促进房地产业的技术进步和产品品质提高与国际水平比较我国房地产业的发展水平较低特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低直接阻碍了房地产业的发展根据测算发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在以上我国这一比重在左右而房地产业的技术进步贡献份额仅为还不及农业的水平接近我国房地产业的技术水平落后是由多种原因造成的特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策制约了房地产业技术水平的提高阻碍了房地产业的发展在全球化的框架下由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力发达国家和地区房地产业的工业化程度高技术水平先进生产效率高因而外商直接投资大陆房地产业的增长将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应随着进口关税的降低海外房地产业的新技术新材料新设备新理念新的运作方式和服务内容都将更快进入中国大陆大大提高房地产的科技集成度缩短与发达国家和地区的差距以至在新城开发中形成一定的后发优势在有效降低和控制房地产开发成本的条件下大幅提升产品品质极大地增强房地产的有效供给这种供给必将产生房地产的需求创造效应刺激房地产的消费需求和投资需求同时这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降的条件下可以得到更高品质的房地产产品第四金融全球化的浪潮促使中国加快金融业保险业的全球化进程这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力房地产业与银行业证券业保险业具有天然的联系房地产是天生的信用担保品房地产业与银行业证券业保险业的有效结合在促进这些产业发展的同时将带动房地产金融保险业的发展在金融全球化的推动下中国金融业的开放海外金融机构的进入促使先进金融技术的引进推进金融产品创新增强金融业的竞争力迅速提高金融业的服务质量这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间促进房地产证券化并刺激房地产市场的需求促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资而且房地产证券化的发展使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具便于理财和投资组合大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道第五海外房地产发展商进入中国大陆房地产业必然推动大陆房地产业的企业重组提高房地产业的市场集中度增强房地产业的竞争力发达国家和地区的房地产业较为成熟它们进入中国房地产市场短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击但也将导致大陆房地产企业的收购兼并浪潮促进资产重组和企业扩张提高房地产业的市场集中度促使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场这种房地产市场结构的变化可以使某些房地产企业获得相应的发展机会增强中国大陆房地产业的竞争力这种格局的形成使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产品鱼目混珠的现象逐步消失交易成本大幅度降低全球化过程中房地产业发展的本土对策严格进行开发项目的规划审批从美化城市景观和构筑美好的城市天际线的角度突出加强片区的开发规划不仅要创造楼盘的个性更要注重相邻楼盘的统一性协调性整体性和区域性今后中国将经历一定时期集中的大规模的新城开发和旧城再开发这是一个彻底改善城市形象重塑城市景观的大好机会必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划并排除权力干扰切实付诸实施既要有效保护历史城区的价值又要不断增加和积累现代城市的文化价值房地产开发是应该突出项目的个性和特色的但更要强调统一规划与整体协调使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体不断完善城市景观如果过分强调个体的特色而不顾及相邻项目的特点忽视片区的统一性协调性整体性和区域性极易形成冲突与对立破坏城市的整体景观效果变成城市开发的败笔不能给后人留下可以细细品味的文化财产真正树立双赢的理念引导房地产开发以为业主创造价值为社会创造财富为后代创造文化的高度责任感精心打造物业贡献房地产精品考察我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况可以发现短期内被市场认同价格上涨销售火爆的项目较多但真正经得起时间考验中长期不被市场淘汰能够保值增值的项目不多大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间甚至有的项目清盘以后价格便开始大幅下跌发展商赚了大钱而买房者却陷了进去对先前购房的投资者产生极大的打击这种低开高走先扬后抑的房地产价格走向势必破坏投资者的市场信心阻碍房地产业的长期发展因此发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘汰解决这个问题的关键是要真正了解一个城市的历史文化建筑传统和地方文脉使新开发的楼盘能够自然继承大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性同时能够适应城市现代化发展的要求切实调整房地产业的市场结构制定合理的产业政策降低发展商的退出壁垒提高市场的进入门槛实施大规模的企业购并和资产重组不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力从整体上来看我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局市场集中度低甚至出现了低水平的过度竞争令人担忧的是中国大陆根本没有地产大王全国现有房地产开发企业多家一二级资质的开发企业加起来不到香港的物业由大公司开发内地的项目是由三级或三级以下资质的房产企业开发的市场集中度很低这种市场结构状况已成为阻碍房地产业发展的主要因素之一因此要通过多种途径促进本土企业扩张尽快提高市场集中度一是推进房地产企业改制实行产权结构多元化二是争取更多的房地产企业的股票上市降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒增强发展商的资本实力三是充分利用资本市场通过收购兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张四是在资本规模技术实力操作经验开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件延迟销售许可证的发放时间如主体工程已封顶或准现房征收土地闲置税和房地产空置税促使无实力的项目公司退出市场提高房地产业的市场进入壁垒健全和完善土地市场促进土地产权流动建立适应房地产业发展的土地产权制度这种改革思路允许划拨土地使用权直接进入市场将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展在价格机制的作用下土地就会自动流向效益最高的行业和企业并实现不同用途土地的相互转换从而改善土地利用结构提高土地资源配置效率而且通过明确土地使用期限收取地租和土地入股等途径国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现与此同时由于实际操作上简便易行必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本改革房地产市场管理体制加强房地产市场调控避免房地产业大起大落促进房地产市场的持续稳定发展房地产市场的走势与经济增长的趋势和经济波动紧密相关世纪年代初发生的经济过热和房地产开发失控的局面导致世纪年代中后期大量的房地产空置客观上对房地产市场和经济增长带来不利影响年底产权市场化的新型住宅制度的建立为新一轮的房地产热提供了关键的制度安排近年来我国房地产市场持续升温在此背景下必须密切关注房地产市场的走势防止出现市场过热和泡沫膨胀房地产市场是经济运行的晴雨表对房地产市场实行有效调控不仅有利于房地产业的发展而且有利于国民经济的稳定增长在全球化背景下经济波动不仅决定于国内因素而且直接受到国际因素的影响参考文献桑加亚拉尔对发展中国家工业成功的解释载巴拉舒伯拉曼雅姆桑加亚拉尔主编发展经济学前沿问题中国税务出版社北京腾图电子出版社年版