咨询公司的酒店项目可行性分析报告.doc

普陀区五星级酒店分析本文中所指的五星级酒店包括上海所有已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店五星级酒店市场分析供应量上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势截至目前上海市共有五星级酒店家累计客房总数间平均每座酒店拥有间客房年五星级酒店入住率分析从整体上看在过去两年中本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势除个别淡季如春节期间年平均入住率达到帮你解决一切难题包括企业和个人一切的一切现在免费注册用你的姓名抢注享受会员功能极力推荐补充一下信息实名认证要用到身份证相片用手机照下来然后上传上去就行了实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核保障用户的合法权益年平均客房价实际价格从过去两年酒店价格水平来看本市五星级酒店的价格均相对比较稳定从具体数据分析本市五星级酒店标房的平均价格维持在美元美元日之间五星级的价格要比四星级的价格高出以上需求分析境外客人含港澳台为五星级酒店的主要客源境外客人比例超过有些高达以上如喜来登豪达太平洋酒店境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量自年以来来沪旅游的境外人数快速增长年为万年超过万年达到万比上年增长近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升其中海外客源平均达到年有抵沪海外客人住宿五星级酒店区域市场分析五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区普陀区只拥有四星级酒店两座没有五星级酒店高档酒店及客房数量都相对较少这与普陀区的发展定位不相称未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一市场潜力分析我行根据上海市历年的统计数据对未来五年内五星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预测其预测主要数据包括上海的海外游客入境人次预测根据上海历年海外游客入境人次平均的几何增长率进行预测国内其它省市来沪商务旅游探亲访友人次的预测根据上海历年国内其它省市来沪商务旅游探亲访友人次的平均几何增长率未来五星级酒店的客房供应量预测根据已知的未来可能新增酒店供应量来测算如下图所示预测结果如下未来五年内整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势其中市场供应量的平均增长率为略高于潜在需求量的增长由于需求量的预测是基于对过去年的平均几何增长率而在此期间上海的高档酒店业因亚洲金融危机的影响而经历了一段低靡期需求量一度下滑至负增长因此我行所预计的未来需求量是基于一个较为保守的增长率未来供应量未来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店预计在年将有三家大型五星级酒店开业市场会有一定的竞争压力因此预计客房出租率会略有下调但是在潜在需求保持稳步上升的情况下未来五年的客房出租率预计基本能保持在的理想水平整个市场不会有太大的波动到年年底之前本市已知将建的五星级酒店将有座浦东环球金融中心中古酒店新鸿基项目静安区静安香格里拉项目大仲里项目昌辉项目可能黄浦世茂国际广场明天广场世福汇徐汇万都项目卢湾金玉兰广场虹口北外滩项目这些酒店提供的总套数将超过间占目前存量的近发展前景虽然上半年受到非典等因素的影响但国内外入沪人数增长势头不会因此而受到遏制专家预测第四季度的旅游接待量有望接近和达到去年同期水平普陀区新一轮的发展建设已经启动苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势未来必将逐渐成为上海新的商务旅游区上海已经成为外资企业在中国投资的热土具备了发展商务旅游市场的基础另一方面上海举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善会展旅游业将会是上海旅游事业的主要增长点会展旅游由于计划性强没有季节性因此能给酒店带来稳定的收入据上海市旅游事业管理局的统计资料显示入住高星级酒店的国际商务客中以上是来参加国际会议和展览的另外世博会申办成功将极大地促动上海旅游业的发展鉴于此我行认为普陀五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力消费者分析我行对上海五星级酒店进行了抽样调查结果显示客户来源地目前入住五星级酒店的客人有为境外客人有些酒店境外客源的比例数甚至高达如太平洋酒店这一方面是由于五星级酒店的价格非一般国内客人所能承受同时由于五星级酒店多由国际管理集团管理因此其很大一部分客源来自其全球预定系统客户需求入住五星级酒店的主要客户群为商务客源五星级酒店的商务客人占其全部客源左右未来发展上海的五星级酒店所针对的主要客人依旧会是境外商务客人针对商务客人的需求酒店服务主要功能为会议展览和商务其次才为旅游观光购物休闲等消费者特征分析根据客户的需求偏好地段是客户选择酒店的主要考虑因素考虑因素因素含义重要性地理位置地理位置是访谈对象一致认为最重要的考虑因素客户理想的居住酒店为位于市中心但能闹中取静同时购物娱乐商务活动方便这对不熟悉上海环境的客户尤其重要管理和服务客户认为优质的酒店管理和完善的服务是促使他们选择某一酒店的基础周边环境周边环境主要指酒店的环境状况如绿化景观小品喷泉等酒店风格酒店风格包括房间大小房型设计和酒店整体的建筑风格等竞争项目案例分析图表竞争对手比较金茂君悦酒店浦东香格里拉波特曼丽嘉酒店形象特色上海标志性建筑世界最高的酒店目前浦东唯一靠滨江的酒店且正对浦西外滩万国博览建筑群独特的建筑造型且地处浦西高档商业中心品牌美誉度高世界顶级豪华酒店之一设施配备设施配备完善齐全设施配备完善齐全设施配备完善齐全管理机构美国凯悦集团香港香格里拉集团美国丽嘉集团服务理念为所有客人提供迅捷创新的酒店产品顾客的世外桃源由体贴入微的员工提供的亚洲式接待黄金准则三步式服务特有客房层的嘉宾轩行政楼有套客房套房为客人提供私人化的贴心服务香格里拉套房间丽嘉特色客房为客人提供豪华的服务客房数出租客房年平均房价年出租率年上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表其年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位从上表可知此三家酒店均由国际知名管理集团管理他们之所以能有如此好的经营业绩不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证因此作为一家顶级五星级必须有先进的软硬件设施同时还要建立鲜明之形象具有自身特色之服务本项目分析优势区位条件优越周边环境逐步改善该地块为综合开发项目各种物业类型可相互取长补短发挥互动效应综合型商务酒店设计商务配套先进齐备劣势较之与目前其他星级酒店所处位置相对集中的特点该地块的位置较为独立积聚性较差难以引起注意机会苏州河沿岸成片开发将进一步完善沿岸的基础设施建设未来交通更便捷这必将带动商务旅游的全面发展从而促进客源的增长会展业在上海的蓬勃发展必将吸引更多商务客源的入住普陀区四星级以上酒店偏少作为整体规划为大型物流中心的普陀区缺少中高档酒店未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一这也是本项目进入的最佳时机挑战随着其他五星级酒店的推出将对本项目的商务旅游客源造成一定的冲击战略定位及建议目标客户根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来苏州河沿岸作为上海新的旅游商务中心的区位优势该酒店的目标客户应以商务旅游客源为主本项目产品方向生态精品超五星级酒店项目定位建议苏州河边的地标型建筑物融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店利用其不受建筑高度的限制为本项目地块同时也是普陀区发展的标志性建筑可以提高整个地块区域的整体品质与形象景观设计强调使之与周围的自然水景绿景融合在一起防止噪音空气污染将苏州河沿岸独特的文化艺术展现出来使酒店不只是过夜休憩之处更是享受旅游休闲氛围的场所经营模式建议由于高档酒店的投资耗费庞大许多企业无法独立承担而旅游市场的国际化又使得有财力的业主不见得有能力经营因此出现了所有权和经营权分离的现象据统计本市以上五星级酒店为国外酒店管理公司管理从上海目前高档酒店的经营来看国内管理公司无论在管理水平规模以及品牌知名度上均远远落后于国际知名的管理集团酒店管理公司的好坏对整个酒店品质非常重要国际著名酒店管理公司管理的四五星级酒店的客房价格要比国内公司管理的同级别酒店的客房价格高出以上部分甚至超过因此针对本项目之豪华五星级酒店定位建议开发商寻求与国际知名管理的合作引进其下属的顶级品牌上海五星级酒店的合作经营方式主要有委托经营方式如红塔瑞吉这一方式是目前上海采用最多的合作方式委托和约期限一般在年以上其不足之处是管理公司借助其国际知名度在签定和约之初往往先提出对其自身较为有利的条件而在经营期间业主对自己所拥有的资产无百分之百的自主权合资经营方式如四季酒店此方式与委托经营的不同之处仅在于国际管理集团以入股的形式构成合作关系使其与集团业绩直接相关出让土地使用权如花园饭店中方出让土地使用权由一家外资集团全权投资管理在土地使用期到期之时中方可收回酒店这一方式的好处在于中方无投资经营之风险上市时间年预计大量酒店进入市场因此为降低风险应推迟进入市场考虑到世博会伸办成功年对酒店产生巨大需求由于酒店有一年的试营业期因此推测应在年开出可借助世博会迅速提升酒店经营知名度价格建议一家酒店的价格首先取决于该酒店本身的品质品牌美誉度服务水准以及酒店所处地理位置以本项目而言若假设该五星级酒店现已建成基于本行对于其酒店之品质服务水平定位以及酒店所处的地理位置该酒店的房价水平将至少达到目前上海的平均水平间天就未来而言本项目酒店之价格还取决于当时之市场整体状况价格预测对于未来五年本项目酒店的价格预测本行是根据预计的客房入住率对于客房价格的弹性来测算的在需求以的速度保守增长的前提下未来五年上海市五星级酒店的房价将会随着客房入住率的起伏略有浮动但整体价格将保持在以上的水平年之后按保守原则及英国经济家杂志对中国未来的通胀率的预测本行取每年的通胀率对房价进行相应的调整上海市五星级酒店房价水平预测随着普陀区苏州河沿岸商务旅游区的日趋成熟以及会展旅游业的进一步蓬勃发展本项目的租金水平将略高于全市五星级酒店的平均水平入住率预测根据五星级酒店的经营常规可知在正常市场情况下由国际知名集团管理的酒店在开业后的前三个月内入住率水平一般在左右在随后的三个月逐步上升通常半年左右即可达到一个正常入住水平基于保守的原则本项目的酒店开业第一年的平均入住率水平在第二年即可达到的正常水平风险分析风险对酒店的影响规避方法经济风险经济波动全球经济的波动会直接影响境外的客源从而导致五星级酒店的出租率下降中国经济的不确定性会影响消费者在旅游方面的支出因此这也会间接影响酒店的出租状况关注经济动向推迟入市时机选择灵活多样的经营模式与定价模式市场风险市场供应的不可预见性未来五星级酒店的集中开发上市会给市场的短建议开发商选择供应高峰期为切入点开始期消化带来较大的压力并造成阶段性的市场供需不平衡项目的开发由于酒店的建设期通常要年以上在这期间集中上市的量可逐渐被市场吸纳小结目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期今后几年全市进入新一轮酒店开发因此未来竞争将加剧另一方面未来整体宏观环境趋好有利于酒店业的稳步发展苏州河沿岸作为新兴的商务区需大力发展高档酒店业解决未来供需之矛盾本项目定位为融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店是普陀区发展的标志性建筑