建设工程施工管理_7施工合同管理

2Z106000施工合同管理 2Z106010施工承发包的模式 常见的施工任务委托模式主要有如下几种： 1．发包方委托一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体作为施工总承包单位，施工总承包单位视需要再委托其他施工单位作为分包单位配合施工； 2．发包方委托一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体作为施工总承包管理单位，发包方另委托其他施工单位作为分包单位进行施工； 3．发包方不委托施工总承包单位，而平行委托多个施工单位进行施工。 2Z106011熟悉施工平行承发包模式 一、施工平行承发包的含义 施工平行承发包，又称为分别承发包，是指发包方根据建设工程项目的特点、项目进展情况和控制的要求等因素，将建设工程项目按照一定的原则分解，将其施工任务分别发包给不同的施工单位，各个施工单位分别与发包方签订施工承包合同。 平行承发包的一般工作程序为施工图设计完成→施工招投标→施工→完工验收。一般情况下，发包人在选择施工承包单位时通常根据施工图进行施工招标，即施工图设计已经完成，每个施工承包合同都可以实行总价合同。 二、施工平行承发包的特点 1．费用控制 （1）对每一部分工程施工任务的发包，都以施工图设计为基础，投标人进行投标报价较有依据，工程的不确定性程度降低了，对合同双方的风险也相对降低了； （2）每一部分工程的施工，发包人都可以通过招标选择最好的施工单位承包，对降低工程造价有利； （3）对业主来说，要等最后一份合同签订后才知道整个工程的总造价，对投资的早期控制不利。 2．进度控制 （1）某一部分施工图完成后，即可开始这部分工程的招标，开工日期提前，可以边设计边施工，缩短建设周期； （2）由于要进行多次招标，业主用于招标的时间较多。 （3）工程总进度计划和控制由业主负责；由不同单位承包的各部分工程之间的进度计划及其实施的协调由业主负责（业主直接抓各个施工单位似乎控制力度大，但矛盾集中，业主的管理风险大）。 3．质量控制 （1）符合质量控制上的“他人控制”原则，对业主的质量控制有利； （2）合同交界面比较多，应非常重视各合同之间界面的定义，否则对质量控制不利。 4．合同管理 （1）业主要负责所有施工承包合同的招标、合同谈判、签约，招标及合同管理工作量大，对业主不利； （2）业主在每个合同中才会有相应的责任和义务，签订的合同越多，业主的责任和义务就越多。 （3）业主要负责对多个施工承包合同的跟踪管理，合同管理工作量较大。 5．组织与协调 （1）业主直接控制所有工程的发包，可决定所有工程的承包商的选择； （2）业主要负责对所有承包商的管理及组织协调，承担类似于总承包管理的角色，工作量大，对业主不利。 （3）业主方可能需要配备较多的人力和精力进行管理，管理成本高。 三、施工平行承发包的应用 为什么要选择施工平行承发包模式？或者在什么情况下可以考虑施工平行承发包模式呢？ （1）当项目规模很大，不可能选择一个施工单位进行施工总承包或施工总承包管理，也没有一个施工单位能够进行施工总承包或施工总承包管理； （2）由于项目建设的时间要求紧迫，业主急于形式，来不及等所有的施工图全部出齐，只有边设计、边施工； （3）业主有足够的经验和能力应对多家施工单位； （4）将工程分解发包，业主可以尽可能多地照顾各种关系…… 对施工任务的平行发包，发包方可以根据建设项目的结构进行分解发包，也可以根据建设项目施工的不同专业系统进行分解发包。 2Z106012熟悉施工总承包管理模式 一、施工总承包管理的含义 施工总承包管理模式的英文名称是“Managing Congtractor”，简称“MC”，“管理型承包”。它不同于施工总承包模式。采用该模式时，业主与某个具有丰富施工管理经验的单位或者多个单位组成的联合体或合作体签订施工总承包管理协议，由其负责整个项目的施工组织与管理。 一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工，而具体工程的施工需要再进行分包单位的招标与发包，把具体工程的施工任务分包给分包商来完成。但有时施工总承包管理单位也想承担部分具体工程的施工，这时它也可以参加该部分工程的投标，通过竞争取得施工任务。 二、施工总承包管理模式与施工总承包模式的比较 1．工作开展程序不同 施工总承包模式的一般工作程序是：先进行建设项目的设计，待施工图设计结束后再进行施工总承包招投标，然后再进行施工。对许多大型工程项目来说，要等到设计图纸全部出齐后再进行工程招标，显然是很困难的。 而如果采用施工总承包管理模式，对施工总承包管理单位的招标可以不依赖完整的施工图，换句话说，施工总承包管理模式的招投标可以提前到项目尚处于设计阶段进行。另外，工程实体可以化整为零，分别进行分包单位的招标，即每完成一部分工程的施工图就招标一部分，从而使该部分工程的施工提前到整个项目设计阶段尚未完全结束之前进行。 施工总承包管理模式可以在很大程度上缩短建设周期。 2．合同关系不同 施工总承包管理模式的合同关系有两种可能：业主与分包单位直接签订合同；由施工总承包管理单位与分包单位签订合同。 3．对分包单位的选择和认可 在施工总承包模式中，如果业主同意将某几个部分的工程进行分包，施工分包往往由施工总承包单位选择，由业主认可；而在施工总承包管理模式中，所有分包单位的选择都是由业主决策的。 业主通常通过招标选择分包单位。一般情况下，分包合同由业主与分包单位直接签订，但每一个分包人的选择和每一个分包含同的签订都要经过施工总承包管理单位的认可，因为施工总承包管理单位要承担施工总体管理和目标控制的任务和责任。如果施工总承包管理单位认为业主选定的某个分包人确实没有能力完成分包任务，而业主执意不肯更换分包人，施工总承包管理单位也可以拒绝认可该分包合同，并且不承担该分包人所负责工程的管理责任。 有时，在业主要求下并且在施工总承包管理单位同意的情况下，分包合同也可以由施工总承包单位与分包单位签订。 4．对分包单位的付款 可以通过施工总承包管理单位支付，也可以由业主直接支付。 5．施工总承包管理的合同价格 施工总承包管理合同中一般只确定施工总承包管理费（通常是按工程建筑安装工程造价的一定百分比计取，也可以确定一个总价），而不需要确定建筑安装工程造价，这也是施工总承包管理模式的招标可以不依赖于施工图纸出齐的原因之一。 分包合同价，由于是在该部分施工图出齐后再进行分包的招标，因此应该采用实价（单价或总价合同）。由此可以看出，施工总承包字处理模式与施工总承包模式相比具有以下优点： （1）合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完成以后，再进行该部分工程的施工招标，确定该部分工程的合同价，因此整个项目的合同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据； （2）所有分包合同和分供合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利； （3）施工总承包管理单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价； （4）每完成一部分施工图设计，就可以进行该部分工程的施工招标，可以边设计边施工，可以提前开工，缩短建设周期，有利于进度控制。 三、施工总承包管理模式的特点 1．费用控制 （1）某一部分工程的施工图完成后，由业主单独或与施工总承包管理单位共同进行该部分工程的招标，分包合同的投标报价较有依据； （2）每一部分工程的施工，发包的都可以通过招标选择最好的施工单位承包，获得最低的报价，对降低工程造价有利； （3）在进行对施工总承包管理单位的招标时，只确定总承包管理费，没有合同总造价，是业主承担的风险之一； （4）多数情况下，由业主方与分包人直接签约，加大了业主方的风险。 2．进度控制 对施工总承包管理单位的招标不依赖于施工图设计，可以提前到初步设计阶段进行。而对分包单位的招标依据该部分工程的施工图，与施工总承包模式相比也可以提前，从而可以提前开工，缩短建设周期。 施工总进度计划的编制、控制和协调由施工总承包管理单位负责，而项目总进度计划的编制、控制和协调，以及设计施工、供货之间的进度计划协调由业主负责。 3．质量控制 （1）对分包人的质量控制主要由施工总承包管理单位进行； （2）对分包单位来说，也有来自其他分包单位的横向控制，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利； （3）各分包合同交界面的定义由施工总承包管理单位负责，减轻了业主方的工作量。 4．合同管理 一般情况下，所有分包含同的招投标、合同谈判、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管理工作量大，对业主不利； 对分包人的工程款支付又可分为总承包管理单位支付和业主直接支付两种形式，前者对于加大总包管理单位对分包单位管理的力度更有利。 5．组织与协调 由施工总承包管理单位负责对所有分包人的管理及组织协调，大大减轻业主的工作。这是采用施工总承包管理模式的基本出发点。 与分包单位的合同一般由业主签订，一定程度上削弱了施工总承包管理单位对分包单位管理的力度。 2Z106020施工承包与物资采购合同的内容 2Z106021掌握施工承包合同的主要内容 《标准施工招标文件》中“通用合同条款”的主要内容如下。 一、词语定义与解释 二、发包人的责任与义务 二、发包人的责任与义务 三、承包人的责任和义务 四、进度控制的主要条款内容 五、质量控制的主要条款内容 六、费用控制的主要条款内容 1．预付款 17.2.1预付款 预付款用于承包人为合同工程施工购置材料、工程设备、施工设备、修建临时设施以及组织施工队伍进场等。预付款的额度和预付办法在专用合同条款中约定。预付款必须专用于合同工程。 除专用合同条款另有约定外，承包人应在收到预付款的同时向发包人提交预付款保函，预付款保函的担保金额应与预付款金额相同。保函的担保金额可根据预付款扣回的金额相应递减。 2．工程进度付款 2.1付款周期 付款周期同计量周期。 2.2进度付款申请单 承包人应在每个付款周期末，按监理人批准的格式和专用合同条款约定的份数，向监理人提交进度付款中请单，并附相应的支持性证明文件。 2.3进度付款证书和支付时间 （1）监理人在收到承包人进度付款申请单以及相应的支持性证明文件后的14天内完成核查，提出发包人到期应支付给承包人的金额以及相应的支持性材料，经发包人审查同意后，由监理人向承包人出具经发包人签认的进度付款证书。监理人有权扣发承包人未能按照合同要求履行任何工作或义务的相应金额。 （2）发包人应在监理人收到进度付款中请单后的28天内，将进度应付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按专用合同条款的约定支付逾期付款违约金。 （3）监理人出具进度付款证书，不应视为监理人己同意、批准或接受了承包人完成的该部分工作。 （4）进度付款涉及政府投资资金的，按照国库集中支付等国家相关规定和专用合同条款的约定办理。 2.4工程进度付款的修正 在对以往历次已签发的进度付款证书进行汇总和复核中发现错、漏或重复的，监理人有权予以修正，承包人也有权提出修正申请。经双方复核同意的修正，应在本次进度付款中支付或扣除。 3．质量保证金 监理人应从第一个付款周期开始，在发包人的进度付款中，按专用合同条款的约定扣留质量保证金，直至扣留的质量保证金总额达到专用合同条款约定的金额或比例为止。质量保证金的计算额度不包括预付款的支付、扣回以及价格调整的金额。 在合同约定的缺陷责任期满时，承包人向发包人申请到期应返还承包人剩余的质量保证金金额，发包人应在14天内会同承包人按照合同约定的内容核实承包人是否完成缺陷责任。如无异议，发包人应当在核实后将剩余保证金返还承包人。 在合同约定的缺陷责任期满时，承包人没有完成缺陷责任的，发包人有权扣留与未履行责任剩余工作所需金额相应的质量保证金余额，并有权要求延长缺陷责任期，直至完成剩余工作为止。 4．竣工结算 4.1竣工付款申请单 （1）工程接收证书颁发后，承包人应按专用合同条款约定的份数和期限向监理人提交竣工付款申请单，并提供相关证明材料。除专用合同条款另有约定外，竣工付款申请单应包括下列内容：竣工结算合同总价、发包人已支付承包人的工程价款、应扣留的质量保证金、应支付的竣工付款金额。 （2）监理人对竣工付款申请单有异议的，有权要求承包人进行修正和提供补充资料。经监理人和承包人协商后，由承包人向监理人提交修正后的竣工付款申请单。 4.2竣工付款证书及支付时间 （1）监理人在收到承包人提交的竣工付款申请单后的14天内完成核查，提出发包人到期应支付给承包人的价款送发包人审核并抄送承包人。发包人应在收到后14天内审核完毕，由监理人向承包人出具经发包人签认的竣工付款证书。监理人未在约定时间内核查，又未提出具体意见的，视为承包人提交的竣工付款申请单己经监理人核查同意；发包人未在约定时间内审核又未提出具体意见的，监理人提出发包人到期应支付给承包人的价款视为已经发包人同意。 （2）发包人应在监理人出具竣工付款证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按合同约定，将逾期付款违约金支付给承包人。 （3）承包人对发包人签认的竣工付款证书有异议的，发包人可出具竣工付款申请单中承包人已同意部分的临时付款证书。存在争议的部分，按第24条的约定办理。 5．最终结清 5.1最终结清申请单 （1）缺陷责任期终止证书签发后，承包人可按专用合同条款约定的份数和期限向监理人提交最终结清申请单，并提供相关证明材料。 （2）发包人对最终结清申请单内容有异议的，有权要求承包人进行修正和提供补充资料，由承包人向监理人提交修正后的最终结清申请单。 5.2最终结清证书和支付时间 （1）监理人收到承包人提交的最终结清申请单后的14天内，提出发包人应支付给承包人的价款送发包人审核并抄送承包人。发包人应在收到后14天内审核完毕，由监理人向承包人出具经发包人签认的最终结清证书。监理人未在约定时间内核查，又未提出具体意见的，视为承包人提交的最终结清申请己经监理人核查同意；发包人未在约定时间内审核又未提出具体意见的，监理人提出应支付给承包人的价款视为已经发包人同意。 （2）发包人应在监理人出具最终结清证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按合同约定，将逾期付款违约金支付给承包人。 （3）承包人对发包人签认的最终结清证书有异议的，按第24条（即争议的解决）的约定办理。 七、竣工验收 八、缺陷责任与保修责任 2Z106022掌握施工专业分包合同的内容 一、工程承包人（总承包单位）的主要责任和义务 二、专业工程分包人的主要责任和义务 1．分包人对有关分包工程的责任 2．分包人与发包人的关系 3．承包人指令 4．分包人的工作 三、合同价款及支付 1．分包工程合同价款可以采用以下三种中的一种（应与总包合同约定的方式一致）： （1）固定价格，在约定的风险范围内合同价款不再调整； （2）可调价格，合同价款可根据双方的约定而调整，应在专用条款内约定合同价款调整方法； （3）成本加酬金，合同价款包括成本和酬金两部分，双方在合同专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法； 2．分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系。 3．合同价款的支付： （1）实行工程预付款的，双方应在合同专用条款内约定承包人向分包人预付工程款的 时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回； （2）承包人应按专用条款约定的时间和方式，向分包人支付工程款（进度款），按约定时间承包人应扣回的预付款，与工程款（进度款）同期结算； （3）分包合同约定的工程变更调整的合同价款、合同价款的调整、索赔的价款或费用以及其他约定的追加合同价款，应与工程进度款同期调整支付； （4）承包人超过约定的支付时间不支付工程款（预付款、进度款），分包人可向承包人发出要求付款的通知，承包人不按分包合同约定支付工程款（预付款、进度款），导致施工无法进行，分包人可停止施工，由承包人承担违约责任； （5）承包人应在收到分包工程竣工结算报告及结算资料后28d内支付工程竣工结算价款，在发包人不拖延工程价款的情况下无正当理由不按时支付，从第29d起按分包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。 2Z106023掌握施工劳务分包合同的内容 劳务作业分包，是指施工承包单位或者专业分包单位（均可作为劳务作业的发包人）将其承包工程中的劳务作业发包给劳务分包单位（即劳务作业承包人）完成的动。 一、工程承包人的主要义务 二、劳务分包人的主要义务 三、保险 1．劳务分包人施工开始前，承包人应获得发包人为施工场地内的自有人员及第三人人员生命财产办理的保险，且不需劳务分包人支付保险费用。 2．运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备，由承包人办理或获得保险，且不需劳务分包人支付保险费用。 3．承包人必须为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备办理保险，并支付保险费用。 4．劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保险费用。 5．保险事故发生时，劳务分包人和承包人有责任采取必要的措施，防止或减少损失。 四、劳务报酬 五、工时及工程量的确认 六、劳务报酬最终支付 2Z106024采购合同 一、建筑材料采购合同的主要内容 二、设备采购合同的主要内容 1．设备价格与支付 合同价款的支付一般分三次： （1）设备制造前，采购方支付设备价格的10％作为预付款； （2）供货方按照交货顺序在规定的时间内将货物送达交货地点，采购方支付该批设备价的80％； （3）剩余的10％作为设备保证金，待保证期满，采购方签发最终验收证书后支付。 2．设备数量 3．技术标准 4．现场服务 5．验收和保修 2Z106030施工单价合同、总价合同与成本加酬金合同 2Z106031掌握单价合同的运用 2Z106032掌握总价合同的运用 一、总价合同的合义 所谓总价合同，是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。 总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。 二、固定总价合同 固定总价合同适用于以下情况： （1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理； （2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； （3）工程结构和技术简单，风险小； （4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。 三、变动总价合同 根据《建设工程施工合同示范文本》（GF99－0201），合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行调整： （1）法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； （2）工程造价管理部门公布的价格调整； （3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时； （4）双方约定的其他因素。 在工程施工承包招标时，施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同，通常不考虑价格调整问题，以签订合同时的单价和总价为准，物价上涨的风险全部由承包商承担。但是对建设周期一年半以上的工程项目，则应考虑下列因素引起的价格变化问题： （1）劳务工资以及材料费用的上涨； （2）其他影响工程造价的因素，如运输费、燃料费、电力等价格的变化； （3）外汇汇率的不稳定； （4）国家或者省、市立法的改变引起的工程费用的上涨。 四、总价合同的特点和应用 总价合同的特点是： （1）发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或者预测工程成本； （2）业主的风险较小，承包人将承担较多的风险； （3）评标时易于迅速确定最低报价的投标人； （4）在施工进度上能极大地调动承包人的积极性； （5）发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制； （6）必须完整而明确地规定承包人的工作； （7）必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。 总价合同和单价合同有时在形式上很相似，例如，在有的总价合同的招标文件中也有工程量表，也要求承包商提出各分项工程的报价，与单价合同在形式上很相似，但两者在性质上是完全不同的。总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终也按总价结算。 2Z106033了解成本加酬金合同的运用 一、成本加酬金合同的合义 二、成本加酬金合同的特点和适用